相変わらず、アパートの経営をしたいという相談が多く見られます。
土地の価格も安定していますので、アパート経営を安易に考えられる投資家の方も見受けますが、
これからの経営は注意が必要です。
結局、賃貸経営の肝は稼働率。
稼働率が悪いということは、機会損失につながります。
例えば、家賃が６万円の部屋で、１か月間の空室があったとします。
すると１か月を３０日として計算するなら１日あたり２千円の機会損失となります。
これは、本来あるべき収入を受け取らず、２千円ずつお金を捨てているのと同じことです。
１か月で６万円、２か月で１２万円、３か月で１８万円・・・の機会損失です。
さらに、２戸あるなら１日４千円、３戸なら６千円、１０戸なら２万円ものお金を、毎日捨てているのです。
実際にお金が出ていくのが見えないので実感がもてないかもしれません。
機会損失の考え方は賃貸経営をするには大切です。
毎日これだけの損をしているなら、その金額を設備投資やリフォーム代などにあてることもできますし、
ほかにもいろいろなことができるはずです。
稼働率を高く保ち、機会損失を減らすポイントは入居者様の満足度を上げ、長く入居して頂く事が大事です。
以前は入居期間を短くして回転率を上げ、礼金・敷金をたくさん頂く方がいいという時代もありました。
しかし供給過剰の現在では、このような考え方は逆に空室リスクを高めるものであり、
長く住んでいただく方が安定経営につながるという考え方が一般的です。
実際に家賃や設備など、住んでいた物件が気に入らなかったために退室を決める方は、
全体の3割程度いるそうです。
大家さんとしては、この3割の入居者様をいかにつかまえておくか、
つまり、長く住んでいただくためにはどうすればよいかを考える必要があると思います。
リフォーム代や広告費などの出費、空室のストレスなどを考えると、退室はなるべくない方が安定経営につながりますので。。。
また、最近では敷金・礼金の１ヶ月、時には０ヶ月という物件も多く見かけるようになりました。
敷金・礼金は地域によって習慣が違うので一慨には言えませんが、
需要より供給の方が多いせいで、物件の競争が激しく、築年数が経っていたり、立地に問題があるなど、
入居者が決まりにくい物件が特に、
初期費用を少なくしてでも入居者を募りたいため、敷・礼を下げ、競争に乗り遅れないようにするしかないのです。
敷金は入居者の退出時に滞納家賃を補てんしたり、損耗した部屋の修復費として預かるものです。
決して大家さんにとっては望ましいことではありません。
しかし、業界の流れとして、今後はますます敷・礼を削る傾向が進むでしょう。
特に入居者側からの礼金に対する風当たりは強く「払いたくない」という声も多くなってます。
今までは、長年の習慣という理由で通用してきましたが、残念ながら、
この流れを止めることは難しいと思います。
これからアパート経営を考えているのであれば、礼金や更新料を事業計画に組み込むことは考えずに計画して欲しいものです。
当たり前の物を当たり前に供給することだけでは、これからの賃貸経営成り立っていきません。
お客様のニーズをしっかりと定め、計画を立てていきましょう。
ホームページはこちら
地域検索サイトSOKUZA（ソクザ）「ユーカリが丘不動産情報」
メールでのお問合わせ先はmail：johnan@future.ocn.ne.jp
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城南エリアの不動産を買取ります。
また、空室でお困りのマンション情報、
是非、ご紹介ください。
お待ちしております。
【田園調布・多摩川の売買/賃貸/管理】
城南ハウジング
mail：johnan@future.ocn.ne.jp
tel :03-5483-3368
大田区田園調布1－11－10
東急東横線「多摩川」駅 徒歩3分
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社）全国宅地建物取引業協会連合会会員
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社）東京都宅地建物取引業協会会員
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土地の価格も安定していますので、アパート経営を安易に考えられる投資家の方も見受けますが、
これからの経営は注意が必要です。
結局、賃貸経営の肝は稼働率。
稼働率が悪いということは、機会損失につながります。
例えば、家賃が６万円の部屋で、１か月間の空室があったとします。
すると１か月を３０日として計算するなら１日あたり２千円の機会損失となります。
これは、本来あるべき収入を受け取らず、２千円ずつお金を捨てているのと同じことです。
１か月で６万円、２か月で１２万円、３か月で１８万円・・・の機会損失です。
さらに、２戸あるなら１日４千円、３戸なら６千円、１０戸なら２万円ものお金を、毎日捨てているのです。
実際にお金が出ていくのが見えないので実感がもてないかもしれません。
機会損失の考え方は賃貸経営をするには大切です。
毎日これだけの損をしているなら、その金額を設備投資やリフォーム代などにあてることもできますし、
ほかにもいろいろなことができるはずです。
稼働率を高く保ち、機会損失を減らすポイントは入居者様の満足度を上げ、長く入居して頂く事が大事です。
以前は入居期間を短くして回転率を上げ、礼金・敷金をたくさん頂く方がいいという時代もありました。
しかし供給過剰の現在では、このような考え方は逆に空室リスクを高めるものであり、
長く住んでいただく方が安定経営につながるという考え方が一般的です。
実際に家賃や設備など、住んでいた物件が気に入らなかったために退室を決める方は、
全体の3割程度いるそうです。
大家さんとしては、この3割の入居者様をいかにつかまえておくか、
つまり、長く住んでいただくためにはどうすればよいかを考える必要があると思います。
リフォーム代や広告費などの出費、空室のストレスなどを考えると、退室はなるべくない方が安定経営につながりますので。。。
また、最近では敷金・礼金の１ヶ月、時には０ヶ月という物件も多く見かけるようになりました。
敷金・礼金は地域によって習慣が違うので一慨には言えませんが、
需要より供給の方が多いせいで、物件の競争が激しく、築年数が経っていたり、立地に問題があるなど、
入居者が決まりにくい物件が特に、
初期費用を少なくしてでも入居者を募りたいため、敷・礼を下げ、競争に乗り遅れないようにするしかないのです。
敷金は入居者の退出時に滞納家賃を補てんしたり、損耗した部屋の修復費として預かるものです。
決して大家さんにとっては望ましいことではありません。
しかし、業界の流れとして、今後はますます敷・礼を削る傾向が進むでしょう。
特に入居者側からの礼金に対する風当たりは強く「払いたくない」という声も多くなってます。
今までは、長年の習慣という理由で通用してきましたが、残念ながら、
この流れを止めることは難しいと思います。
これからアパート経営を考えているのであれば、礼金や更新料を事業計画に組み込むことは考えずに計画して欲しいものです。
当たり前の物を当たり前に供給することだけでは、これからの賃貸経営成り立っていきません。
お客様のニーズをしっかりと定め、計画を立てていきましょう。
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