そもそも、瑕疵担保責任とは中古物件でみてみましょう
中古物件の場合、売主の瑕疵担保責任が、契約によって免除されている場合も多く、
この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。
というのは、中古物件の場合、築年数がある程度経過しているので、瑕疵があることもある程度予想されるからです。
したがって、中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調べておく必要があります。
但し、中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合は、なお責任を負います。
また、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から２年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから１年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。
簡単にいうと、
地主さん「うちは、雨漏れがあるかないか、わからないから、瑕疵担保責任はみないよ」
的な感じを契約書に書いていればＯＫとの事です。
しかし
今回の改正案は
実際中間試案では、民法５６５条及び５７０条の規律（代金減額請求、期間制限に関するものを除く）を改訂する提案がなされており、そこには「瑕疵」という言葉はでてきてません
また、「隠れた」という要件もありません
それでは売主は何に対して責任を持つか、というと
「契約の趣旨に適合しないものであるときは」、「目的物の引渡しまたは代替物の引渡しによる履行の追完を請求することができる」とされており、売主が追完しないときは、買主は「代金の減額を請求することができる」とされている。
代金減額と追完、損害賠償が両立しない理由として、以下の例を挙げられました。
骨董品の机を購入したら、脚にひびが入っていることがわかり、重いものを載せられないことがわかった。この状態で１０万円は高いが、５万円なら妥当と考え、５万円の減額を求めた。この場合、「脚にひびが入った机」の妥当な価格を５万円と考えて処理したのだから、５万円を受け取った後修理や追完の請求をするのはおかしい。
なお、代金減額請求権は形成権だとされています。
形成権とは、権利者の一方的な意思表示によって一定の法律関係を発生させることのできる権利をいいいます。
これを形成権とすることについては、買主が価格５万円が妥当だと思ったが客観的には価格６万円が妥当だったとき、５万円の減額請求の意思表示で形成される権利は何か、との指摘がなされている。
話をもとに戻すと、結局、中古物であるなら、通常
使用できないものなら、代金は減額したり、直してくれという権利が発生するということ
しかし、 その分、壊れる可能性があるから、その分安くしますからね
的な話は有効ではないかと思います。
