アパート経営と確定申告。【田園調布・多摩川売買賃貸の不動産の事なら】

この時期は確定申告で大家さんも大忙しでしょう。
不動産所得の計算に際して、どのような点に注意する必要があるか質問も多くなります。
簡単ですが、まとめてみました。。。

１．礼金は賃貸時に入居者から受けっ取った一時金で、後日、入居者に返還しなくてよい金額は
　　入居日（契約日でもok）の収支内訳書（青色申告では損益計算書）の収入金額としてください。

２．敷金は賃貸時に入居者から受け取った一時金で、後日、入居者に返還しなければならない金額は、
　　預かり金であり、「敷金」として貸借対照表に負債計上してください。
　　ただし、後日、入居者の家賃滞納や故意による室内破損等の理由により、未収家賃や修繕費と相殺され、
　　一部または全部を返還しない場合もあります。

３．支払日が確定している家賃は、支払い日が収入の時期になります。
　　例えば、毎月25日が支払いと定められている場合、昨年の12月25日に入金がなく、
　　実際には1月5日に入金されたとしても、
　　昨年の家賃収入として計上することになります。
　　この場合「未収家賃」として貸借対照表に資産計上してください。
　　また、共益費収入も同様に損益計算書の収入金額としてください。
　　共用部分の電気代や消耗品代とは相殺せず、実際に共益費として支払った金額は必要経費としてください。

４．不動産取得税や登録免許税を支払ったときは、必要経費としてください。
　　また、固定資産税や都市計画税は、各納期の開始日または実際に納付した日の必要経費としてください。

５．アパートの火災保険料や火災共済の掛け金を支払った時は、必要経費としてください。

６．アパートの建築費をすべて建物の取得価格として定額法で減価償却することもできますが、
　　建物本体と設備に分け設備部分については定率法によることもできます。
　　ただし、この場合も建物本体は定額法です。
　　建物と設備に分けるほうが当初の減価償却費は多く計算されるので、
　　他の所得が退職などで将来的に減少するようなときはこのようにすることを薦めます。

７．借入金の元本返済分は必要経費になりません。
　　元本を返済することにより、貸借対照表に負債計上される借入金残高が減少することになります。
　　アパートローンの利子は必要経費としてください。
　　ただし、アパート経営が初めての場合、賃貸を開始するまでに生じた借入金利子は必要経費とせず、
　　建物の取得価額として減価償却費の対象となります。


大家さんによって状況はまちまちですので、詳細は税理士にご相談してください。。。


詳しくは「田園調布　城南ハウジング」お問い合せください。



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また、空室でお困りのマンション情報、
是非、ご紹介ください。
お待ちしております。
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不動産所得の計算に際して、どのような点に注意する必要があるか質問も多くなります。
簡単ですが、まとめてみました。。。

１．礼金は賃貸時に入居者から受けっ取った一時金で、後日、入居者に返還しなくてよい金額は
　　入居日（契約日でもok）の収支内訳書（青色申告では損益計算書）の収入金額としてください。

２．敷金は賃貸時に入居者から受け取った一時金で、後日、入居者に返還しなければならない金額は、
　　預かり金であり、「敷金」として貸借対照表に負債計上してください。
　　ただし、後日、入居者の家賃滞納や故意による室内破損等の理由により、未収家賃や修繕費と相殺され、
　　一部または全部を返還しない場合もあります。

３．支払日が確定している家賃は、支払い日が収入の時期になります。
　　例えば、毎月25日が支払いと定められている場合、昨年の12月25日に入金がなく、
　　実際には1月5日に入金されたとしても、
　　昨年の家賃収入として計上することになります。
　　この場合「未収家賃」として貸借対照表に資産計上してください。
　　また、共益費収入も同様に損益計算書の収入金額としてください。
　　共用部分の電気代や消耗品代とは相殺せず、実際に共益費として支払った金額は必要経費としてください。

４．不動産取得税や登録免許税を支払ったときは、必要経費としてください。
　　また、固定資産税や都市計画税は、各納期の開始日または実際に納付した日の必要経費としてください。

５．アパートの火災保険料や火災共済の掛け金を支払った時は、必要経費としてください。

６．アパートの建築費をすべて建物の取得価格として定額法で減価償却することもできますが、
　　建物本体と設備に分け設備部分については定率法によることもできます。
　　ただし、この場合も建物本体は定額法です。
　　建物と設備に分けるほうが当初の減価償却費は多く計算されるので、
　　他の所得が退職などで将来的に減少するようなときはこのようにすることを薦めます。

７．借入金の元本返済分は必要経費になりません。
　　元本を返済することにより、貸借対照表に負債計上される借入金残高が減少することになります。
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　　ただし、アパート経営が初めての場合、賃貸を開始するまでに生じた借入金利子は必要経費とせず、
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道路に接道しているか否か・・・【田園調布・多摩川の売買・賃貸不動産の事なら】

先日、土地を購入されたお客様から相談を受けました・・・
「この土地は再建築が出来ないと区役所から言われました・・・」と。。。

公道に面していない宅地・建物の場合は、色々な観点から問題があります。


公道に面していない宅地・建物の売買をする場合は、最低限、公道までの通行権が確保されているか否かを確認する必要があります。

公道に面していない宅地・建物であっても、外形上は公道までの通路が確保されているのが通常です。
この通路を事実上通行できることと、通行する権利が設定されていること（通行を妨害された場合にその妨害を排除できるか）とは、
まったく性質のことなる問題です。
通行権には、囲繞地（いにょうち）通行権、通行地役権、通行の自由権などがあります。
また、たとえ通行権が確保されていても建築基準法の要求する接道要件を満たしていない限り、
建物の建築、再建築は不可ということになりますから、さらに注意が必要です。
この場合には、建物が建築されている場合でも違法建築であり、再建築不可能な土地であることを、十分に気を付けなくてはなりません。

以上のように接道要件はたいへん重要なポイントです。
接道が十分適法になされていないと、建替えができないことになるからですが、
現地の調査では売買対象地は十分に前面道路に接道しているように見えたので、安心したところ、
その後、売買対象地と道路の間に細い他人の土地が存在していることが判明し、結局接道していないことが判明することがあります。
この場合、公図をよく見れば細かい土地があることがわかるのですが、一般のユーザー様には公図まで注視していないため気がつかなかったのです。

こんなことがあると、せっかく購入してにも係らず、建築できない場合もあります。
契約前に宅地建物取引主任者が必ず、重要事項を説明いたします。
しかし、何だかわからないまま、説明を受け、署名捺印してしまう方もいらっしゃいますので、注意してください。

仲介した不動産業者並びに売主に悪意があったか否かは定かではありませんが、
説明不足であることには、間違いありませんね。。。


【2項道路・位置指定道路とは】

建物を建築する際には建築基準法上の「道路」に2ｍ以上接していなければなりません（建築基準法43条）。
この道路の定義については建築基準法42条に規定されています。
まず、「2項道路」ですが、建築基準法42条2項の規定により、建築基準法上の道路とみなされる道のことで、
市街地内にある幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定し、建築基準法上の道路とみなしたものです。
つまり現行の建築基準法の規定では、（都市計画区域）
敷地が4ｍ以上の道路に接していないと原則として建物が建てられないことになっていますが、
建築基準法施工前の4ｍ未満の道路に接道する既成市街地の敷地を救済するため、
原則、再建築時に道路中心線から2ｍ後退することで建築可能になる道路です。
また、「位置指定道路」とは、幅員が4ｍ以上あり、かつ、一定の技術的水準に適合するもので、
特定行政庁から位置の指定を受けたものです。（建築基準法42条1項5号）。
これらの道路に2ｍ以上接していれば建物の建築は可能です。

敷地の接道は不動産の肝です。
土地を購入する際はよく確認してください。

ご相談は「田園調布　城南ハウジング」お問い合せください。




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迷わずご相談ください。。。【田園調布・多摩川賃貸売買不動産は】

東急線沿線や田園調布・多摩川の不動産をお探しのお客様は売買・賃貸問わず、是非、当店にお越しください。

また、相続税や不動産投資、建築に関すること、遠慮なくご相談ください。。。

　これから住宅を建てる方の相談

　●賢いハウスメーカーの選び方を知りたい！
　●工務店の良し悪しはどこで見分けるの？
　●工事中に「ここは確認したい！」そのポイントを教えてください。
　●契約前に図面と見積もりを見てほしい！
　●業者から見積もりが出ました。適正かどうか見て欲しい！
　●我が家の意見をうまく纏め、希望に叶う設計が出来る人を知りませんか？
　●土地を買いました。どんなプランが出来ますか？

これからリフォームをお考えの方の相談

　●どの位の予算で何が出来るの？
　●家の修理はどこから始めればいいの？
　●少ない予算で、大きくイメージを変える方法ありますか？
　●「工事代金が高い」妥当でしょうか？

不動産を購入・売却する方の相談

　●土地を購入する際のポイントを教えてください！
　●不動産売却の方法で「公開入札式」って何ですか？
　●頭金なしで住宅が購入出来るって本当ですか？
　●今のアパート代金支払い額で住宅が手に入るっていうけど本当？
　●新築住宅の購入チェックポイントは？
　●中古物件の購入チェックポイントは？
　●サラリーマンです。頭金なしで賃貸経営ができますか？
　●自営業者です。退職金代わりになる不動産はありませんか？
　●不動産会社からなんだか安い金額での売却を勧められました。
　　　適正価格でしょうか？

賃貸経営を考えている方・経営をしている方の相談

　●アパート経営は儲かりますか？
　●古いアパートを持っています。今後どうしたら良いのでしょうか？
　●家賃滞納者がいます。弁護士と相談した方が良いですか？
　●建て替えたいが立退きしてくれません。どの様に交渉すればいいのですか？
　●古いアパートに空き室が出ました。安くしてでも貸した方がいいのですか？
　●家賃集金代行料と建物管理料の費用が高い。相場は幾ら位ですか？
　●賃貸経営の勉強をしたいので教えてください。

土地・建物を所有している方の相談

　●これから先、どの様な修理費用がかかりますか？
　●自宅が古くなりました。リフォームか？建替えか？迷ってます。
　●リフォーム会社に「このままだと家がダメになります」と云われました。診て欲しい！

借地権・資産運用・不動産の有効利用・処分したい方の相談

　●土地を貸してます。返してもらえるでしょうか？
　●親の名義で土地を借りてます。このままでトラブルになりませんか？
　●地方に土地があります。どの様に処分した方がいいですか？
　●土地を処分したい、一番高く売りたい。方法を教えて下さい！

トラブル・欠陥住宅・業者不信・見積書のチェック
又は業者へお断りをしたい方の相談。

　●雨漏りしてます。工事会社が修理に来てくれません！
　●一部未工事のまま工務店が倒産しました。どうしたらいいのですか？
　●図面と現場が違います。業者に対し不信感を持っています。
　　　交渉に協力してください。
　●土地を複数の名義で持っております。整理出来ますか？
　●ハウスメーカーの営業マンと仲良くなり、断りづらい。
　　どの様な断り方が良いでしょうか？

その他の相談

　●近所でマンション工事が始まります。日当たりが悪くなりそうですがどの様に
　　　交渉すれば良いですか？
　●不動産に関わる税金と手続きを解り易く教えてください

など・・・


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土地は「１物４価」と呼ばれています。。。

土地は４種類の価格を持っていることはご存知ですか。。。


分かりやすくいいますと、

①実勢価格
不動産の時価（実際に取引されている価格）のこと。

②地価公示価格
地価公示法に基づいて、国土交通省が公表する土地の価格。毎年１月１日時点で土地の価格を鑑定・審査し、３月下旬に公表しているもの。

③路線化
相続税、贈与税などの課税価格を算出するために、国税庁が毎年１回評価する価格です。
毎年８月下旬に公表しています。

④固定資産税評価額
固定資産台帳の登録価格のこと。固定資産税・不動産取得税・登録免許税など、不動産に関する税金を課税する場合に利用しています。

以上４種類の価格を示しましたが、次の基準値価格を含めますと「一物五価」という場合もあります。


⑤基準値標準価格
地価公示価格を補完する地価調査価格です。地価公示と同じ基準値を設けることにより、連携を図り、調査時点のずれによる補完効果があります。

覚え難いですよね・・・
実施主体が異なりますので、そこからの方が覚えやすいと思います。

地価公示価格・・・国土交通省
路線化・・・国税庁
固定資産税評価額・・・市町村
基準値標準価格・・・都道府県

実勢価格は皆さんがチラシや広告などで見て売買する価格です。


もう少しわかりやすくならないものでしょうか・・・


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不動産市場・建築市場は・・・

今年も業界淘汰がさらに加速することでしょう。
（新年早々に嫌な話でゴメンナサイ・・・）

2009年は2008年同様に不動産業界で経営破綻や上場廃止になった企業が多い年でした。
さらに今年はマンションデベロッパーに対する銀行の融資が一層厳しさを増し、経営破綻する企業が増える年になってしまいそう。

一昨年までは用地取得代を銀行から借入し、建物はゼネコンが立替えてくれ、決済は物件の引渡し後でよかったと思います。

しかし、今はそういかなくなっています。
景気後退が続いているため、中堅デベロッパーに対し、
銀行は融資の姿勢を一段と厳しくしており、損切り覚悟で在庫処分しても新規融資が受けられないのが色濃くなってるのが現状です。
ところが、新規で土地を取得する体力があるデベロッパーは、下落した用地と下がり始めている建築コストをベースに、
値頃な価格で提供してくるでしょう。
値下げに踏み切り、中堅デベロッパーにさらに追い討ちをかけるということです。

今年も資金調達力が生き残りの明暗を分けることになりそう。。。

ここで生き残りが出来る企業には今後いい環境が待ち受けている気がいたします。。。

あまり良い話のない昨今ですが、明るい話題を探しながら、楽しく頑張っていきましょうね。。。


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投資ファンドも色々です。。。

ファンドマネーの行く先は複数化に着実に進んでいます。

最近ではファンドマネーが中国企業に集まっています。
先日も触れました、「ドバイショック」の影響もあります。。。

投資ファンドは投資家と投資家案件との橋渡しをしてるとも言えます。
第1に、個人投資家にとっては資産運用手段が豊富になったこと、第2に、企業は資金調達の手段が増えたこと、
第3に金融システムの強化に大きく寄与したことです。
また、投資ファンドは個人や企業、企業以外の機関投資家から巨額の資金を集める事で、投資家に次のようなメリットを与えています。

①単独ではできない大規模な案件へ投資ができます。
②運用にあたるファンドマネージャー、運用会社を活用することができます。
③資金を分散投資することで、リスクを減らせます。
④投資ファンドを経由することで、間接的にリスクの高い案件にも投資できます。
⑤さまざまなリスクリターンの投資ファンドに分散投資することで、最良なポートフォリオ（※）を作成できます。
※ポートフォリオとは、金融機関や企業が運用する金融資産の組み合わせのこと。


カギは「小口化」です。投資案件は巨額のものが多く、個人投資家が応募できる規模ではありません。
小口化することで、個人も投資しやすくなりました。

ですので、私のような個人でも投資ファンドを経由することで、
巨額な案件に資金を投資することもできます。


個人から企業の資金の流れの中で、今でも銀行や保険会社経由しているものが大半を占めているのも現状ではありますが、
それ以外のチャンネルも確実に増えています。
資金の流れは次のような方法があります。

直接投資：
個人が直接、企業の株式を購入するもので、主に上場企業を対象としてます。

投資信託経由：
投資家の資金を集め、株式、債権などで運用し収益を投資家に還元する商品です。
「公社債投資信託」などファンドによっては株式に投資しないものもありますが、
投資信託全体を見れば主な投資対象が企業であることは間違いないと思います。
今後の「個人→企業の資金チャンネル」の主流となると思います。

投資ファンド経由：
銀行や保険会社、年金基金などの機関投資家にとっても、投資ファンドは資金運用手段の有力な選択肢の一つです。

ファンド・オブ・ファンズ経由：
ファンドは個人から上場企業への資金チャンネルとなっているだけではありません。
銀行の間接金融がメーンの時代では資金調達がきわめて難しかった未公開企業への資金の出し手ともなっています。
個人投資家は「ファンド・オブ・ファンズ」を購入します。「ファンド・オブ・ファンズ」とは複数の投資ファンドを運用対象とするファンドで、
運用対象のひとつが未公開企業に投資する「プライベート・エクイティ・ファンド」です。
「ヘッジファンド」に投資する「ファンド・オブ・ヘッジファンズ」、
「J-REIT」、に投資する「REITファンド」など、さまざまな「ファンド・オブ・ファンズ」が登場しています。


選択肢が増えていることはよい事ですが、失敗を極力避けるためには専門家によく相談する必要があると思いますね。。。

専門家の方も予測できない難しい時代ですが、お金を沢山持っている方もいるという事です。。。



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これも不動産ファンドが関係しています・・・池袋三越跡地・・・

最近は当たり前のようにこの言葉を聞きますよね。「不動産ファンド」

投資家から集めた資金で不動産を取得して、一つはその不動産をテナントに賃貸することで得られる賃料を投資家に運用益（インカムゲイン）を分配するものです。
もう一つはその不動産を処分した売却代金から投資家へ出資金を償還して残金があれば売却益（キャピタルゲイン）を分配します。

また、不動産ファンドには2種類に分けられます。
１つは公募型不動産ファンド。こちらは不特定多数の人が自由に出資することができる不動産ファンドのことで、J-REITが代表的なものです。J-REITは株式と同じように証券取引所で売買できます。
もう一つは私募型不動産ファンド。こちらは決まった投資家か機関投資家（年金基金・銀行・生保などで、プロですね。）が出資できる不動産ファンドです。


今、話題になっている「三越池袋店跡地」にヤマダ電機さんが営業していますが、
この物件は9月30日に三越から不動産ファンドのシンプレクス・リート投資法人に750億円で売却され、
現時点ではシンプレクスがヤマダ電機に賃貸しているはずでした。
ところが、予定から2ヵ月たった今でも、物件は引き渡されておらず、賃料はヤマダ電機から三越に支払われています。
つまり、三越はいまだ750億円の売却代金を手にしいないということです。

不動産ファンド側の資金調達ができていないとも言われています。
不動産投資の環境は、昨秋のリーマンショック以降、激変しており、不動産や金融関係者によるとローンがつきにくい状況にあるそうです。

と、こんなところにも、ファンド資金は流用されているのです。


資金需要は時々刻々、顕在化する。百貨店の売り上げ減少の底が見えないだけに、予定どおり資金確保ができないことにでもなると、
三越伊勢丹の収益改善計画が根底から崩れてしまう可能性もあるでしょう。



来年も大方の予想では景気回復は難しいと言われていますので、同じような案件は増えるのでしょうか・・・


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不動産ファンドの今後は・・・

不動産ファンドにとって不可欠な「供給されるべき不動産があるかどうか」と「投資家資金が継続的に供給されるか」について、考えなくてはいけません。

日本国内の不動産資産は約2200兆円あると言われています。
このうち投資対象不動産が約500兆円あるのに対し、これまでに証券化された不動産は約25兆円に過ぎないと言われています。
つまり、日本国内には収益不動産として活用可能な不動産が少なくとも数百兆円規模あり、
日本は世界でも有数の投資用不動産資源大国と言えます。
マスコミ等では都心の優良不動産が枯渇してきているという報道が頻繁になされていますが、
未利用地の開発など、収益不動産も継続的に作られています。

しかし、「投資家資金が継続的に供給されるか」の問題があります。
投資不動産が豊富にあるとすれば、継続的に資金を提供してくれる投資家が必要ということです。
最近の海外投資家の資金は、これまでどちらかというと外資系ファンドや外資系投資銀行を通じて、
不良債権等を対象とする※オポチュニティ型不動産ファンドに向かっていました。
しかし、不良債権処理の一巡、マーケットの整備進展等により、これまでの大きなキャピタルゲインを得ることが難しくなっているため、
魅力がないために、別の市場を求めて徐々に日本から離れています。
今後は、安定的に資金を提供してくれる海外投資家をいかに呼び込めるかが、重要となります。
不動産市場が活性化しないことには、景気回復も難しいでしょう。
※機会・好機・チャンスなど。


残念ですが、日本経済はまだまだ回復には程遠いい現状です。
今、世界の資金は中国に流れています。アジア1位の座も危うい状態・・・


日本銀行・政治家・官僚の皆さん、何か良い方法を考えてみてください。。。


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不動産購入時の瑕疵ついて・・・

先日、目黒区の不動産を購入された方から
「中古の住宅を購入したので、建物を調査してほしい」
とのご相談がありました。

調査した結果、雨漏りが発見された。

これって、「瑕疵（かし）」？

※瑕疵とは、外部から容易に発見できない欠陥のことです。
売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。
瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。

一般的に対象となるのは、
①土地の瑕疵、
②雨漏りの瑕疵、
③構造体の腐食の瑕疵、
④シロアリの瑕疵、
⑤排水管不具合の瑕疵
など、住む場合に支障が出る基本的な事が対象になります。

要するに、瑕疵があった場合買主は、売主に修復費用などを請求できる。
と言うことです。

しかし、
「瑕疵とは、外部から容易に発見できない欠陥のことです」から普通に生活しながら発見するまでには長い時間がかかります。
不動産の売主も忘れた頃に、請求が来ても「いまさら・・・」と言う気持ちになります。
ですから、瑕疵の請求にも有効な請求期間があります。
それは、契約書内容により違いがありますので、契約書添付の重要事項説明書に記載してありますからご確認ください。

一般的な期間は、３ケ月が多いようです。
でも、これって、少し短くありませんか？　

今回のご相談の場合、雨漏りが早期に確認できましたので、結果、その工事費用を負担してもらい、事なきをえました。

しかし、指定された短い期間では発見されないケースが多いので、皆さん中古物件購入時には、早急に瑕疵の有無を調査することをお勧めします。

また「瑕疵担保免責」と、うたってある場合もありますので、重要事項説明の時に確認しておきましょう。
免責の場合もありますので。。。



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「投資家」とは人だけではありません。。。

投資家には個人投資家と機関投資家が存在します。
個人投資家とはその名の通り個人です。
機関投資家とは株券や債権、デリバティブなどで大口の運用を行う法人です。
投資ファンドを支えているのは機関投資家だと言えます。

具体的に機関投資家とは・・・
生命保険会社・損害保険会社・一般金融機関・投資信託会社・年金基金・共済組合・政府系金融機関など様々です。
なにぶんにも、動かす金額は巨額です。機関投資家が売買するだけで、相場が変わってきます。

今、機関投資家の中でも、年金基金が主役となりつつあります。
日本国内の外資系企業や外国人投資家なども含まれてはいますが、実際のところ、
カルパース（カルフォル二ア州公務員退職年金基金）などの海外年金マネーが割合を占めていることも事実なんです。。。

こんな巨大マネーが相場を動かすのですから、私などの個人がいくら勉強して考えても、予測なんて出来ませんよね。

ファンドに投資して儲けたいならば、信用できる専門家を持つ事、
あとは、ちょっとしたタイミングと運ではないでしょうか。。。

リスクを負いたくないなら、宝くじを買うことも一つの選択肢かも。。。年末でも近いですし・・・


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建物を建築する際によく出ます、１間とは・・・

主に関東で用いられてきた日本の伝統家屋の基本モジュールのことです。
京間よりもやや狭い。「田舎間」とも称されています。

日本の伝統家屋を設計する際に基本となる柱の間隔（柱の中心から柱の中心までの距離）のことを「1間（いっけん）」と言いますが、
関東間とは、この1間を「6尺」（約181.2cm）とする家屋の事をいいます。

一方京間とは、この1間を「６尺５寸」（約197.0cm）で図ります。

ご年配の方とお話すると、よく出てきます。時々、理解できない場合もありますが・・・


ちなみに日本古来の度量衡である尺貫法では、1尺は30.303cm、1寸は1尺の10分の1、1分は1尺の100分の1です。

但し、尺の長さは明治24（1891）年の度量衡法で定められていましたが、昭和33（1958）年に公式の単位としては廃止になりました。



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投資ファンドも豊富になりました。。。

投資ファンドは投資家と投資家案件との橋渡しをしてるとも言えます。
第1に、個人投資家にとっては資産運用手段が豊富になったこと、第2に、企業は資金調達の手段が増えたこと、
第3に金融システムの強化に大きく寄与したことです。
また、投資ファンドは個人や企業、企業以外の機関投資家から巨額の資金を集める事で、投資家に次のようなメリットを与えています。


①単独ではできない大規模な案件へ投資ができます。
②運用にあたるファンドマネージャー、運用会社を活用することができます。
③資金を分散投資することで、リスクを減らせます。
④投資ファンドを経由することで、間接的にリスクの高い案件にも投資できます。
⑤さまざまなリスクリターンの投資ファンドに分散投資することで、最良なポートフォリオ（※）を作成できます。
※ポートフォリオとは、金融機関や企業が運用する金融資産の組み合わせのこと。


カギは「小口化」です。投資案件は巨額のものが多く、個人投資家が応募できる規模ではありません。
小口化することで、個人も投資しやすくなりました。
最近では中国系企業に投資する投資家が増加しております。。。

ですので、私のような個人でも投資ファンドを経由することで、
巨額な案件に資金を投資することもできます。

もちろんリスクは伴いますが。。。


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不動産購入の肝です。。。

先日、土地を購入されたお客様から相談を受けました・・・
「この土地は再建築が出来ないと区役所から言われました・・・」と。。。

公道に面していない宅地・建物の場合は、色々な観点から問題があります。


公道に面していない宅地・建物の売買をする場合は、最低限、公道までの通行権が確保されているか否かを確認する必要があります。

公道に面していない宅地・建物であっても、外形上は公道までの通路が確保されているのが通常です。
この通路を事実上通行できることと、通行する権利が設定されていること（通行を妨害された場合にその妨害を排除できるか）とは、まったく性質のことなる問題です。
通行権には、囲繞地（いにょうち）通行権、通行地役権、通行の自由権などがあります。
また、たとえ通行権が確保されていても建築基準法の要求する接道要件を満たしていない限り、建物の建築、再建築は不可ということになりますから、さらに注意が必要です。
この場合には、建物が建築されている場合でも違法建築であり、再建築不可能な土地であることを、十分に気を付けなくてはなりません。

以上のように接道要件はたいへん重要なポイントです。
接道が十分適法になされていないと、建替えができないことになるからですが、現地の調査では売買対象地は十分に前面道路に接道しているように見えたので、安心したところ、
その後、売買対象地と道路の間に細い他人の土地が存在していることが判明し、結局接道していないことが判明することがあります。
この場合、公図をよく見れば細かい土地があることがわかるのですが、一般のユーザー様には公図まで注視していないため気がつかなかったのです。

こんなことがあると、せっかく購入してにも係らず、建築できない場合もあります。
契約前に宅地建物取引主任者が必ず、重要事項を説明いたします。
しかし、何だかわからないまま、説明を受け、署名捺印してしまう方もいらっしゃいますので、注意してください。

仲介した不動産業者並びに売主に悪意があったか否かは定かではありませんが、
説明不足であることには、間違いありませんね。。。


【2項道路・位置指定道路とは】

建物を建築する際には建築基準法上の「道路」に2ｍ以上接していなければなりません（建築基準法43条）。
この道路の定義については建築基準法42条に規定されています。
まず、「2項道路」ですが、建築基準法42条2項の規定により、建築基準法上の道路とみなされる道のことで、
市街地内にある幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定し、建築基準法上の道路とみなしたものです。
つまり現行の建築基準法の規定では、（都市計画区域）
敷地が4ｍ以上の道路に接していないと原則として建物が建てられないことになっていますが、
建築基準法施工前の4ｍ未満の道路に接道する既成市街地の敷地を救済するため、
原則、再建築時に道路中心線から2ｍ後退することで建築可能になる道路です。
また、「位置指定道路」とは、幅員が4ｍ以上あり、かつ、一定の技術的水準に適合するもので、
特定行政庁から位置の指定を受けたものです。（建築基準法42条1項5号）。
これらの道路に2ｍ以上接していれば建物の建築は可能です。

敷地の接道は不動産の肝です。
土地を購入する際はよく確認してください。


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今後、良くなりそうな地域は・・・

将来的にお薦めしたい場所。。。

一等地になるための条件とは・・・

１）主要駅に出やすいこと。
２）道路が整備されていること。
３）町並みが均一に整備されていること。
４）大きな寺や神社があること。
５）歴史があること。
６）奥様が気軽に入れる飲食店やショッピングが楽しめること。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など・・・
その条件を兼ね備えているのが、
自由が丘周辺（奥沢、自由が丘1丁目～3丁目など）
中目黒周辺（青葉台、東山など）がお薦めです。

渋谷、恵比寿、六本木にも出やすく、利便性、環境も兼ね備えてます。
、
いずれ自由が丘や中目黒も高級住宅地と言われる日もそう遠くないと思います。。。

その他のお薦めは。。。

１）東急田園都市線「二子玉川」駅界隈
２）東五反田界隈
３）たまプラーザ界隈　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　が、良いと思いますよ。。。

　　渋谷区内や港区内は除いております・・・


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