空家の対策・実家の片づけ・不動産競売情報

【空き家対策、実家の片づけ、不動産競売情報】

【空き家の対策】

　空家率が過去最高とのことです。(住宅新報７月２９日の記事）
総務省はこのほど、２０１３年住宅・土地統計調査(速報)を公表した。
　それによると、総住宅数は６０６３万戸で前回調査の２００８年と比べて５．３％上昇。
空き家総数は８２０万戸(前回比８．３％、６３万戸増加)で、過去最高となる１３．５％の割合となった。
　また、空き家総数から、別荘、空室賃貸、流通している売却住宅などを除いた「その他の住宅」、いわゆる老朽化などで放置されていると見られる住宅は３１８万戸となった。前回と比べて５０万戸増加した。

　「空き家問題ー１０００万戸の衝撃」（牧野知弘）祥伝社刊では、
東京オリンピックが開かれる２０２０年、全国の空き家は１千万戸に達し、空家率は１５％に上るとされる。
空き家は毎年２０万戸ずつ増加しており、すでに日本全国空き家だらけなのだ。
　空き家問題の根本にあるのは、日本の都市発展の歴史そのものであり、戦後の日本が行き着いた末の姿である。今後、家は、コストばかりかかる無用で厄介なものになる危険が大きく、空き家は重大な社会問題として認識されていくだろう、と言います。
　「日本の骨組みを変える」空き家から空き自治体、東京の高速高齢化で東京の崩壊から日本の崩壊を危惧します。それには、国土の再編を考える、都市計画の常識を変える、廃県置州の必要性、私権への
制限への挑戦、「ひと」の配置を変える、「知恵を売る」時代への変化、「日本の輝き方」を考える必要性、国全体が、思考停止の認知症に成るのではなく、何の治療も施さずに、対症療法だけを繰り返すのが今の日本ですから、限界集落は消滅集落へ、集落どころか自治体が消滅、都市圏には老人が溢れかえり、満足な医療や介護を受けることができない姥捨山になりかねないと、警鐘を鳴らしています。

　空き家問題を、真剣に受け止めて、私達の国の行く末を冷静に見定めて、国民全体の意識を高めて、早急に舵をきって行かなければなりませんね。

【実家の片づけ】

　東洋経済の８月２３日号に、「実家の片づけ」と言う特集記事が掲載されました。
生前整理、遺品処分、実家を手放す、との小見出し。
親が残した荷物の整理から実家の相続、売却まで、放置された実家は空き家として地域にも影響を与える。個人も社会も、実家問題に向き合うときだ。
実家の片づけはこんなに大変！アンケートの紹介。みんな実家に悩んでいる。きっかけを逃さない、親とのコミュニケーション術、空き家が地域をむしばむ、今後は都市部で本格化、空き家激増「前夜」、老朽マンション「解散」時代、実は危ないタワーマンション、そして、増えてきた空き家活用の選択肢、シェアハウス、ディサービス、宿泊施設、さらに、人口減に負けない地方の解決策、富山市では街の魅力を高める施策があった、京都市では、地域挙げて他人の家を「片づけ」と記事はある。

　高く売れる中古住宅の条件を紹介、大型開発と希少性を兼ね備えた物件が人気、中古戸建ては未成熟で適正評価の枠組みが必須、「住宅履歴」、「長期点検メンテナンスプログラム」、「耐震性能」と
３つの条件を大手住宅メーカーは「スムストック」と定義、土地建物の評価と適正価格の仕組みつくり、中古戸建て市場の活性化に期待しています、とのこと。

　おそらく今後も、空き家は増え続けつことは、避けられそうも有りませんが、そして高く売れる中古住宅の基準もどんどん厳しくなっていきます。

　少子高齢化という、こういう時代背景ですから、「実家の片づけ」を含めて、住宅取得や資産運用は、個人の環境に応じた不動産のプロの視点や、不動産コンサルの存在が益々求められるのでしょう。

【競売不動産の価格】

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性については、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。

【競売不動産の情報】
　平成２６年８月２７日現在では、東京都では１７９件、千葉県では、１５４件、
　徳島県では、徳島地裁で、２４件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建１１件、マンション３件、土地２件、農地８件です。

　徳島で戸建住宅やマンションをお探しの方は検討してみる価値が有るかもしれませんね。
　農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
　詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。

　　９８１、jp 若しくは当社のホームページからリンクにアクセスして、売却基準価格、所在地、残り日数等をご覧ください。

【ご依頼のお電話をお待ちしております】

　ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者をご活用下さい。
　投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的なご相談を頂きますと、不動産をお求めの貴方様のニーズに応じて、お役に立てると思います。

　そして、今日の、当社メルマガは貴方の中古住宅の選択や処分にご参考になればと思います。

まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。



不動産の相談はアセットコンサルタント不動産
電話：０８８－６７９－６００１
http://consul.jp/

相続税対策・不動産融資・競売不動産

　【相続税の対策】

　相続税の対策を考えるには、相続税の基礎知識と計算方法を知る必要があります。
平成２７年より、相続税の基礎控除が引き下げられる一方で、税率は引き上げられます。
計算方法は、一度相続税の総額を求めた後に、各相続人が取得した額に応じて按分します。
配偶者や未成年者、障害者には、相続税の税額控除があります。

　相続税とは、ある人が亡くなったら、亡くなった日の貸借対照表の純資産の部に税率をかけて
計算します。亡くなった日の資産から負債を差し引いた額が純資産で、相続税法では、これを
「課税価格」と呼んでいます。ただし、亡くなった日の課税価格をすべて相続税の対象とする
のではなく、納税者に配慮し、ここまでは税金の対象外にしますという「遺産に係る基礎控除」
などが定められています。
平成２７年１月１日以降の相続では、この基礎控除が引き下げられます。

　不動産を利用した相続対策に、借入金による賃貸物件の建築があります。
実勢価格と相続税評価額との差額、賃貸用土地・建物としての評価減に着目した相続税対策
が行えます。
　相続発生までに時間が多くあると予想されるときは、子供が賃貸物件を建築するほうが有利です。
　アパートとともに駐車場を作る際などには、敷地の分割次第で土地の評価減に大きな差がでます。
　
　借入金は、新築ばかりでなく、既存の建物、中古物件の取得に対する借入金も、相続対策として
一定の効果が期待できます。

　ただし、節税だけを考えて、この対策を実行した人の中には、賃貸物件の供給過剰の影響をうけ、
収支計画が成り立っていないケースもあります。これでは、相続人が借入金のメリットではなく、
デメリットのみを背負うことになりますので、堅実な収支計画を立てることが、不動産活用による
相続税対策を活かすうえで大切になります。
　「相続対策」を行う際には、まず財産の一覧表を作成し、それをもとに相続税がかかるのかを試算
します。相続税がかからない場合でも、遺産分割協議をスムーズにすすめられるように「争族対策」は
必須です。
　相続税の計算過程の中に、「節税対策」のポイントが隠されているため、計算方法を理解することが
必要です。
　金融資産が少ない場合は、「納税資金対策」が必要です。現預金、生命保険、有価証券、延納・
物納の検討などが考えられます。

　「節税対策」には、生前贈与、贈与税の配偶者控除、賃貸物件の建築、養子縁組の利用などが
あります。
　そして、「節税対策」、「争族対策」、「納税資金対策」は、密接に関係しあいます。

　なお、「土地利用対策（不動産対策）」は、相続対策が一番にあるのではなく、有利な土地活用
（不動産活用）を行った結果、それが相続対策にもなっていると考えるべきで、本末転倒にならない
ことが重要です。

【不動産融資】

　不動産取得で重要なのは、借り入れのために融資を引っ張る力だといわれます。
「金持ち父さん貧乏父さん」というベストセラーがあります。この本は、ネガティブなイメージの
「借入れ」をポジティブな方向にとらえたことが、特徴です。
「借入れについて勉強し、利用したほうがより早く資産形成できる」という主張が、現金を豊富には
持たない多くの投資家から関心を持たれたのでしょう。
借入れ、金融機関からの融資を引っ張ることは、不動産購入や、不動産投資の重要な要素です。
　金融機関が、不動産融資の申し込みを審査するポイントは、次の点が考えられます。
(1)返済能力、月々のキャッシュフローがどの程度あるか。（属性）
(2)借入れの理由は何か、融資対象と合っているか。（理由）
(3)返済する義務感があるか。（返済履歴）
(4)融資を回収する方法があるか。（担保）
　ただし、金融機関によって、重視するポイントは異なります。一般に、銀行は(1)を重視、公庫は(3)、
信金、信組は(1)と(4)、ノンバンクは(4)を重視します。
具体的には、基本的な融資手段の手続きをりかいして、融資可能性の判断、金融機関の選定、
事前融資審査、この為に事前に候補とする金融機関に打診して、融資条件についての内諾を得て
おくのも必要なことでしょう。
　不動産融資不可の可能性も考えて、融資リスクの無い選択肢を選ぶように心がけたいものです。


【競売不動産の価格】

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性について
は、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な
場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。


【徳島の競売不動産の情報】

　現在、徳島地裁では、平成２６年７月２７日現在で、２０件の期間入札物件が出ています。
物件種目の内訳は、戸建１１件、マンション３件、土地２件、農地４件です。

　戸建住宅やマンションをお探しの方は検討してみる価値が有るかもしれませんね。
　農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
　詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。

　　９８１、jp 若しくは当社のホームページからリンクにアクセスして、売却基準価格、所在地、
残り日数等をご覧ください。


【ご依頼のお電話をお待ちしております】

　ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者
をご活用下さい。
　投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的なご相談を頂きますと、不動産を
お求めの貴方様のニーズに応じて、お役に立てると思います。
　まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。

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　電話：０８８－６７９－６００１
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不動産の値段と競売物件

日銀の黒田総裁は、日経新聞の先日のインタビューで、デフレ脱却が進んで「日本経済は
構造改革できる局面になってきた」と主張したそうです。足元の人手不足や設備投資の
不足を懸念し、官民で成長力の底上げを急ぐべきだとの考えを強調した。まさに、そのとおり
大胆な成長戦略が期待されるところです。
昨年４月に導入した大規模な金融緩和は、着実に効果をみせていると分析、一方で
追加緩和が必要となれば「政策余地はいろいろある」と、柔軟対応の考えをしめしたそうです。

　一方、株価は１万４千円台を足踏みして、株価純資産倍率（PBR）が１倍割れ企業が東証１部で
５割強とのこと、事業を継続するより解散したほうがいいという厳しい評価となります。
成長力（グロース）と、企業統治（ガバナンス）に課題が有るようです。
アベノミクスで２０年染み付いた思考から抜け出せるか、海外投資家は凝視するという。
株価は、もっとも重要視される経済指標の一つです。
　
経済政策による景気の好循環は、不動産の需要と供給、不動産の価格も大きな影響を及ぼします。

【不動産の値段】

不動産業者にとって、現在の価格を決める査定ということは仕事の根幹と言えます。
価格設定次第では売買取引の進み具合や、売買取引の進行具合や、売主買主の
満足度が左右されるからです。この難しい作業はプロにしかできず、腕の見せ所でも
あります。
不動産取引における価格査定は「時価（適正価格）」ではなく、現在「売れる価格」を導くこと
です。
価格査定は、次の要素でみます。
(1)不動産種別によって異なる
(2)時価と売買価格には差がある
(3)不動産が汎用品か希少品か
(4)地域の価格相場が異なる
(5)現場情報を重視する
(6)多くの人が価値を認める要素か
(7)買主の目線はどうか

価格査定は、成約して初めて適正かどうかわかるものです。

時価と実際に売れる価格には差があります。差は、時価と比べてプラスで２０％、
マイナスで３０％、上下合計で５０％の振れ幅があります。
転売業者の買い取り価格は、時価の５０％から８０％と幅があります。
時価の７０％が平均的な買い取り価格です。
競売でも、評価人ははじいた市場価格の７０％の競売市場修正等を考慮して、評価額
を計算しています。


【競売不動産の評価書の価格】

評価書には、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格が載っています。

例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足

し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。

収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます。

そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、

滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。　

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性について

は、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な

場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。


【徳島の競売不動産の今の情報】

　現在、徳島地裁では、平成２６年５月２７日現在で、３５件の期間入札物件が出ています。

種目の内訳は、戸建１９件、土地２件、農地１３件、マンション１件です。

戸建住宅やマンション、土地をお探しの方は検討してみる価値が有るかもしれませんね。

　　９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、所在地、

残り日数等をご覧ください。


【ご相談とご依頼をお待ちしております】

　ご相談は、競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者
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　投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的で詳細なご相談は、不動産を
お求めの貴方様に、きっとお役に立てると思います。
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アセットコンサルタント不動産
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２０１４年の不動産市場と競売市場

【２０１４年の不動産市場】　
　　異次元の金融緩和の行われた昨年は、「アベノミクス」の効果で、不動産分野において都市部においては、明るい話題が多かったようです。
　　今年の不動産市場はどうなるかと問われると、過去に経験したことのない好況が続くと予想する証券会社のアナリストがいます。政府の１４年１月２４日閣議決定「経済見通しと経済財政運営の基本的態度」では、１３年度の実質成長率＋２．６％より低い、前年度比＋１．４％と伸び率の鈍化を予想しています。個人消費は＋０．４％と購買力低下で落ち込み、民間設備投資は業績回復と設備投資減税で＋４．４％と大幅に伸びが期待されています。不動産分野は民間住宅投資は、駈け込み需要の反動から、政府の経済見通しでは▼３．２％と減少が予想されます。ただし、民間調査機関の予測値は、バラつきがあり、大きな幅があります。
　民間住宅投資に対する予測値は、調査機関により大きな差がありますが、１４年のオフィスビル市場は好況が続くと予想されています。また、JREIT市場も好調を維持するだろうと予想されます。東京五輪が市況を押し上げていますが、JREITの購入資金が半分近くは借入金であるので、金融政策による金利上昇を金融緩和で日銀がいかに抑えるかにかかっているようです。ただし、不動産投資の過熱による地価の高騰は、開発事業や不動産投資の拡大の阻害要因になりますので、注視が必要です。


【２０１４年の競売市場】

　不動産競売申立件数は、０９年の６７，５７７件から１０年は５１，２７８件、１１年は４３，５９６件、１２年３８，８７３件と、連続して減少しています。リーマンショック後に、制定された「中小企業金融円滑化法」が１３年３月に期限切れしたものの、金融庁の緩和継続始動があり、企業倒産の増加は免れました。さらに、大胆な金融緩和策と公共事業の積み増しによる景気の浮揚も、企業倒産の減少の背景です。

　東京地裁では、１２年から１３年に掛けて、対象物件が１，９２９件から１，６９３件に減少していますが、総入札数は、１８，３９７件から２１，８２７件へと増加、落札物件数は減少しましたが、売却率は９６．８％から９８．１％に増加しています。入札１０本以上が、７７９件から９７６件へと２５％以上増加しています。競争の激化がうかがえます。１３年は、対象物件にマンションの占める割合が増え、売却基準価額の２倍を超える価格で競落された物件も多いようです。
　落札価格の売却基準価額に対する上乗せ率は、東京地裁の種別全体では、１２年の４９．８７％から１３年の７８．２５％へと、約２８ほど高くなっていて、全種別平均で大きく上昇しています。さらに物件数が増えなければ、競争は厳しくなりますが、一般の不動産市場が好調なことが背景にありますので、消費税引き上げの影響で不動産需要が下がれば、強気の競争も沈静化する可能性はあります。
　今後は低金利の金融状況がいつまで継続するかが、競売不動産の増加につながるか、建築費の上昇が入札価格へ弱気に変化するか、JREITの購入資金が減少して市場価格がどの程度に下落するか、大きな競売市場への要因となるでしょう。
　過去にない過熱市場といわれていますが、１４年中のどこかで競落状況に転機が来るとみる専門家がいるようです。
　不動産市場には、低金利の状況、企業倒産増加、建築価格の上昇、消費税増税による販売価格の変化などの不確定で重要な要因があります。注意深く、今後の金融、不動産、経済動向等を見ていく必要がありそうです。

　

☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　

　おためし移住（ワープステイという提案）という記事が、住宅新報に掲載されています。
６０年前に比べると、日本人の寿命が２０年以上も伸びているのに、従来型の発想で超高齢化社会を乗り越えられるのかという問いかけです。
　一つはリタイア後に、永住でなくて一時的に地方に移住してみることの提案です。疲れた心を癒す田舎暮らしといいます。ハード面では、全国約６，０００万世帯のうち、１０％の約６００万戸が空家で、そのうち約１００万戸は大修繕をしないで使用かのうという。ソフト面では、地方の不動産会社、役場、地方代表者等がコンセルジュとして連携をとり活動することを提案しています。健康寿命を延ばして、社会保障費を削減するのだといいます。

☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　

　新しいラオフスタイルの発見と、それを構築する手段として、地方の不動産競売物件や、中古物件市場に目を向けて検討してみるのも、少子高齢社会に対応した、合理的な手段だと考えられないでしょうか。

　そして、今の保有財産と新たに取得した新たな不動産物件を活用した賃料収入のキャッシュフローを創りだして、生活資金を生みだすことを、貴方のポートフォリオの組み換えと合わせて検討されれば如何でしょうか。

☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　☆　　

【徳島の競売不動産情報】

　現在、徳島地裁では、平成２６年４月２８日現在で、２４件の期間入札物件が出ています。
種目の内訳は、戸建１２件、土地３件、農地９件、マンション０件です。
戸建住宅や土地をお探しの方は検討してみる価値が有るかもしれませんね。

　　９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、
所在地、残り日数等をご覧ください。

【ご相談とご依頼をお待ちしております】

　ご相談は、競売不動産コンセルジュ・アセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者をご活用下さい。

　投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的で詳細なご相談は、不動産を
お求めの貴方様に、きっとお役に立てると思います。
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入居者はお客様

【入居者はお客様】　（住宅新報記事）

「長期満室」のオーナーとは　〝当たり前〟を愚直に実践
[住宅新報 2014年4月8日号]




　賃貸住宅市場が年々厳しさを増す中、これまで通りの事業展開に危機感を覚える賃貸オーナーは増えている。ハードやスペックの差別化で新たな対策を模索する動きもあるが、それらの取り組みは、コストや時代の移り変わりで一定の限界があるのも事実だ。「長期満室」を実現するには何が必要なのか。特別奇をてらったサービスやスペックを導入せずとも、「快適に暮らせるように」という思いを実現すべく、愚直に入居者へ向き合うオーナーたち。その姿勢にこそ、ヒントが隠されているかもしれない。　(福島康二)

　東京都豊島区在住の足立稔さんは、昨年3月に長年勤めていた職場を定年退職し、自宅横で総戸数4戸(2階建て)の賃貸物件を竣工、オーナー業をスタートした。「室内の動線が優れています」「十分な収納スペースを確保しました」「外構の植栽がきれいなのです」と語るその顔には、〝自慢の子供〟を紹介するかのような笑みがこぼれている。「住んでいる自宅よりもよっぽどよい。私こそこの賃貸住宅に住みたい(笑)」。

　西武池袋線椎名町駅が最寄りで、閑静な住宅街に立地。近くに大学や会社もないため、単身者向けだと経営は苦しいと判断。専用面積50m2弱のカップル向けとした。

　鉄骨躯体からの造り付けである「物干しハンガー」は、リビングと寝室、洗濯機上の3カ所の天井に設けた。洗濯後すぐに衣類をハンガー掛けでき、雨の日でもリビングに洗濯物を干すことができる。来客時には洗濯物は寝室に移動。造り付けであるため、コートなど重い物にも耐えられる。また、アクセント小物や写真を展示するためのピクチャーレールは、リビングだけでなくトイレにも用意。外側の玄関扉の横には、解錠のしやすさを目的に、傘やスーパーの荷物袋が掛けられる収納式フックを設けた。「ちょっとした気配りを盛り込んだつもりです」(足立さん)。

〝ちょっと〟が大きく

　物件のプランニングを担当した清水勝氏(娯住創社長)は、「〝ちょっとの気配り〟でも、それが3つ重なると大きな気配りとして入居者に伝わる」と語る。入居者に対して当たり前に提供されるべき「きれいである、清潔感、よい雰囲気、便利さ」といった事柄について、実現できていない物件が多いという。だから、「当たり前のことを当たり前に行えば、差別化できる」と話す。そして、その「当たり前」のことを「深掘り」すると、より競争力のある物件に仕上がるという。

　「よい雰囲気」とするため、外構に丁寧な植栽を設ければ「深掘り」となる。錆びた金網をきれいにふき取るだけでなく、磨きあげれば深掘りにつながる。「自分(オーナー)の好みを物件に反映させるのではなく、〝人〟として嬉しいか、気持ちがよいかといった当たり前のことを、物件で実践できているかが重要」(清水氏)。足立さんは、入居者の引っ越しの際、「トイレットペーパー、スリッパ、カッター、タオル、軍手」などが入った「ウェルカムBOX」を用意した。引っ越し直後にすぐ使えるものを詰めた箱だ。「便利に使えますからね」と足立さん。竣工から1年たった今年3月には、入居者にお礼のメッセージカードを添えてお菓子を配った。「ありがとうの気持ちを伝えたかったから」と話すが、もらった側も嬉しくないはずがない。

　自分本位ではない、入居者の立場を考えた賃貸経営。「経営」よりも、「サービス」という言葉がピッタリと当てはまりそうだ。

「人として尊敬できる」

　JR中央線武蔵境駅バス便立地の場所に、渡辺敏明さん(仮名)の賃貸物件はある。「入居者は神様」と笑って話す渡辺さんは、大手企業の重役経験もある1929(昭和4年)生まれのオーナーだ。

　自宅のリフォーム時期と賃貸物件の建設が重なった際、「もちろん、賃貸の建設費用を優先しました」と話す渡辺さんの傍らで、苦笑いを浮かべる奥様。2週間ほど賃貸物件の外装工事を行った際も、「入居者に息苦しい思いをさせた」とのことで、家賃を半月分返したという。管理を手掛ける坂口有吉不動産の坂口久夫社長は、「渡辺さんほど、入居者のほうを向いているオーナーはいない」と断言する。生活が苦しそうな入居者には、「家賃を下げようか」と坂口社長に提案。坂口社長は、「他の入居者とのバランスを欠くのでやめましょう、とアドバイスしました」と笑う。

毎朝掃き掃除

　賃貸物件を初めて建てたのは1981年、52歳の時。その日から、物件からバス停までの「毎朝の掃き掃除」が始まった。それは、会社の重役となった時期も、どのようなときでも継続した。入居者と特別な交流があるわけではないが、時折交わす朝の挨拶が、日常から生まれる何よりのコミュニケーションだ。

　「ある賃貸物件の建て替えについて相談されたとき、『私が教えを請うのだから、私が出向きます』と言って店舗まで来てくれた」と坂口社長。オーナーという立場以前に、人として尊敬できる人物だと話す。

入居者の声に耳を傾ける

　賃貸オーナーにとって、最も避けたい問題の一つが「入居者の家賃滞納」だ。滞納期間が長くなればなるほど、その回収は困難になる。強制退去や夜逃げなど、お互いにとって不幸なケースも生まれてしまう。東京都豊島区の寿龍馬さん(仮名)は、「家賃滞納」に果敢に挑んだオーナー。3年掛かりで、最長8カ月(合計50万円)の滞納を解決した。

　〝事件〟は、母親が自主管理する物件で起きた。母親からの相談時には、既に半年滞納。寿さん自身も賃貸物件を所有しているが、母親に代わって交渉することとなった。

二人三脚で滞納解決

　会社をリストラされた30代前半の男性が相手。玄関先での数回の立ち話では埒(らち)があかず、飲み屋でじっくりと事情を聞くことにした。なぜそのような状況になったか、今後についてはどのように考えているのかなどを親身に聞き、「二人三脚で一緒に頑張ろう」と返済計画を作成。1万円の上乗せをベースとしたが、時には5000円、時には上乗せがゼロのときもあった。更に、滞納の再発も。それでも寿さんはその入居者を見捨てず、叱咤激励の繰り返しで入居者を立ち直らせた。滞納完済を果たし、二人はカラオケ大会にデュエットで出場するほど意気投合。毎週土曜日は、その入居者が「滞納の利息代わりに」と始めた物件回りの清掃日となっている。

　寿さんは常々、「入居者の声への傾聴」を意識しているという。滞納者への対応にも表れているように、「相手の意見に、まずは耳を傾けること」が様々な問題解決の第一歩だと考えている。

　寿さんは、所有している賃貸物件の「入居者アンケート」をこれまでに2回実施。より多くの声を聞くために、2000円分のクオカードをプレゼントとして付けた。「オートロック解除機械の横に荷台を」「感度がよすぎる自動ドアの改善」「ゴミ置き場に使用済み乾電池を入れる箱の設置」といった要望を実際に形にした。また、寿さんの物件には管理会社が入っているが、入居者から隣室の騒音について相談が入ったときは、寿さん自らが対応。相談者の「声」を丹念に聞いた。

　宅配ボックスの使用について管理会社が注意事項を貼り出そうとした際には、「形式的過ぎる」と感じた文章を、寿さん自らが練り直した。「当事者としての意識をもって、賃貸住宅は経営すべきだと思っています」(寿さん)。当事者になるとは、自らも責任を負うということ。その思いは、入居者に必ず伝わっているはずだ。

一緒に物件を作り上げる

　入居者が物件に携わる領域を増やし、物件に関わっていると意識してもらうことで、「満室稼働」と「良好なコミュニティ」の双方を実現しているオーナーがいる。東京・千歳船橋の安藤勝信さんだ。安藤さんの取り組みを一言で表せば、「入居者と一緒に物件を作り上げる」だ。

　安藤さんは、所有している築20年の物件を募集する際、入居者に様々な内装材を選んでもらっている。国産の間伐材を使ったフローリング材や豊富な種類の壁紙、そしてタイル材など。入居者が持ち込む内装材も利用可能だ。

クレームが来ない

　一般的には、オーナーは入居者からのクレームを極力減らすため、〝無難な〟内装材を使用する。この点について、入居者に「選んでもらう」ことにすれば、より魅力ある物件として内装が仕上がる。国産材のフローリングが変形した場合でも、「自分で選んだ」のだからクレームになることは少ないため、オーナーは安心して提供できるからだ。

　安藤さんは、入居者が内装材を選ぶ際、必ず一緒に打ち合わせする。「一緒にすることでコミュニケーションが生まれる。何度も会うので、入居者と顔見知りにならないはずがない」(安藤さん)。費用については、安藤さんが考えていた通常の造作以上となった場合に、差額をもらうようにしている。また、打ち合わせした部分についての原状回復は不要だ。「ピースを一つひとつはめ込んで、パズルが完成する。そんな達成感があると思います」。

　「住民参加型」の取り組みは、別の築3年の築浅物件でも実践されている。この物件には安藤さんも居住しているが、最初は安藤さん自身で行っていた定期的なイベントや物件の飾り付けに対し、いつしか入居者から「私も参加したい」という声が大きくなった。もともと〝コミュニティ〟を1つのコンセプトにした物件ということもあるが、自然発生的に生まれたその流れが、入居者が物件の運営に携わっているという意識の醸成へとつながっている。

　前出の娯住創・清水勝氏は、オーナー側から見た「参加型物件作り」の重要性を説く。

　「参加型と言っても、オーナーが外壁の色を選ぶことや、設備を決めるといったものではない。それを行うと〝オーナー好みの物件〟になってしまう。大切なのは、顧客(入居者)目線で『事業に参加する』ということだ。例えば、入居者は植栽をどのように位置づけるか、それが賃貸事業にどのように寄与するか、どのような植栽にすれば事業として成り立つかを考えるということ。それを一つひとつ検証し、積み上げることでオリジナリティのある物件に仕上がる」

　理想は、「画一的でない、万人受けする物件」だという。



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要するに、アパート経営は、『入居者は神様』は言いすぎかな、『入居者はお客様』はベースに必要な基本姿勢です。目線を合わせた、ニーズに合わせたサービスの提供が望まれます。

メゾンドコスモス



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