過疎と人口集積

『人口減少』と題して、「定借レター」が送られてきました。それには、国土交通省が公表している、『国土の長期展望に向けた検討の方向性について』を、引用して、将来人口の減少への危惧、どうするかという困惑の念と危機意識が書かれていました。不動産の今にも大いに関係する事柄です。


『遅まきながら今から子供を増産するか、それとも移民に頼るのか。あるいは労働人口の不足をロボットで補う超未来社会の構築で行くか。いづれにしても、ここまで具体的に予測されてしまうと、福島の原発事故のような、想定外だったので対応できなかったとの言い訳はできない。』とコメントしています。

『国土の長期展望』よると、我が国の人口予測はこうだ。

２００５年を境に日本の人口は減少に転じた。

日本人の死亡者数が、出生者数を越えたということで、１０００年単位でみても類の無い人口減少のスタートです。

２０５０年までに、日本の総人口は約３３００万人減って９５００万人になる。現在より約２５％減少する。

その間、世界人口は約７０億人から、約９０億人へと一貫して増加する。

２０５０年の高齢化率は、約４０％である。老人ばかりの国になる。

２１００年には、総人口が４５００万人～３３００万人との予測、１００年前の明治時代の後半人口とほぼ同じだ。

平均減少率約２５％と言っても、人口は国土の２％に集中するから、それ以外の大半の市町村では、この平均をはるかに上回って減少する。

現象率が高い地域は、やはり現在過疎化が進んでいる地方圏であり、人口は今の半分になる。現在、我が国の５割が居住地であるが、それが４割に縮小する。その結果、里地、里山から人間がいなくなる。現在２５８ある有人離島のうち約１割が無人になる。さあ、どうするか。と、なる。


国土交通省の『国土の長期展望に向けた検討の方向性について』の資料にも、過疎と人口集積に対する、対応策は書かれていません。


私達は、現時点で楽することを好み、出来ない、難しい、大変だ、しょうがない、といつの間にか、やればできる、簡単だ、楽勝だ、諦めない、とチャレンジすることを忘れてしまいました。


貴方は、如何お考えですか。


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土地の新たなリスク

『土地の新たなリスク』首都圏定期借地借家権推進機構　理事長勝木雅治氏から、「定借レター」メールが来ていました。

「土地という財産には、リスクが付きものである。土地のリスクには「取引リスク」、「保有リスク」、「賃貸リスク」、「環境リスク」、「災害リスク」、「遵法リスク」などがあるが、これ以外にもう一つ「価格変動リスク」というのがある。・・・（略）・・・・

このリスクへの対処法であるが、それは次の２点に尽きる。　

まず第一に、とにかく不要な土地は持たないこと、必要な時は借りて使うこと。

第二に、保有している土地については、常に市場価格だけでなく使用価値、つまりその土地の所有者自信にとっての価値をも把握して、その使用価値が市場価値をしたまわるようであれば、躊躇なく利用方法を変更するか処分するかを決断するということである。　

地価変動リスクを上回るほどに使用価値が十分に大きいことが、土地保有の必須条件となるような時代が到来しているのである。」（以上）


要するに、土地は持っていれば、費用も掛かるし、価格変動するので、何に使うかを吟味して、保有するか処分するかは、貴方自身の使用価値で決めなさいと、言うことです。それから保有の「相続リスク」もありますね。


このお便りを良ければ、ご参考にして下さい。


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金利は上がる？それとも・・・。

貸出金利は、２、3年後が目途か？

金融を緩和するのは、企業や個人の投資を喚起するのが目的だ。その有効な投資先として新たな成長分野の開拓を進めるのが第二、第三の矢となる。バトンタッチがうまくいくかが問題だが、日銀はインフレターゲットとして、２％を目途に、それを2年程度で達成するまでは金融緩和を広げるといているのだから、その間は低金利が続く可能性もある。日銀は２％程度のインフレはその後も継続する方針のようだから、国民はお金を使った方が得だという気分になる。その時に、金利が低いままだと、預金を引き出してモノを買う人が増えるから、銀行は預金金利を上げて、貸出し資金を集めざるを得なくなるというわけだ。

日本経済は長い間、超低金利というモルヒネを注射するということで、なんとか持ってきたようなところがあるから、金利上昇に馴染む体質にすみやかに移行できるかどうかが心配だ。これまで変動金利で住宅ローンを借りていた人たちへの影響も心配だし、国債の金利が上がったら、日本は本当に財政破たんしてしまうという話もある。



今、若年世代の所得が低いので、首都圏では分譲マンションの価格が年収の10倍です。それでも、これまで、買うことができたのは、ひとえに低金利のおかげです。金利が上がり始めたら、変動金利は怖いですから固定金利しか選べません。

『成長分野で働く人と、そうでない人との格差は間違いなく、広がるだろう。』という見方もある。



『金利上昇に備え、今こそ賃貸市場の整備を、遅れていたからこそ成長戦略に』

金利上昇が進めば、住宅ローンは完全固定金利型を選ばざるを得ないので、現状変動金利と比べたら、２～３％の金利差が発生する。第3の矢の成長戦略で賃貸住宅市場は可能性を秘めているだろう。これまで、政策的に置き去りにされてきたともいえる分野だ。持家取得促進のために使われる税金は、来年からの住宅ローン減税だけでも年間７６０億円といわれる。子育て世帯や親との同居を迫られるようなファミリー世帯が、良質で広い賃貸住宅に適正な家賃で住めるように家賃補助を導入すれば大型賃貸住宅の建設が進み、持家と並ぶ内需拡大の柱となる。



良質な賃貸住宅市場が整備されるメリットは、もうひとつある。従来は、やや広めの住宅を探すときは、持家市場しかなかった需要が、賃貸市場にも分散されることで土地価格の上昇を防ぐことができる。

安倍政権の経済政策が成功することを、日本の多くの人たちが願っている。そしてそれは、持続可能な経済成長でなければならない。そのためには、国民の生活基盤である住宅市場が今後も内需拡大のけん引役とならなければいけない。従来の持家偏重という片肺飛行ではなく、今こそ賃貸と持家両市場が互いに競い合い、健全な選択肢となる市場を構築していくことが重要だ。（住宅新報記事から引用）



今こそ、デフレからインフレに、低金利から高金利に、持家から賃貸にがトレンドになるか。

貴方は、ご準備よろしいですか？


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不動産の国際化機運

【不動産の国際化機運】
「団体連携や新機構設立相次ぐ」、「日米不動産協力機構が始動」、「流通システム研究で市場拡大目指す」

我が国の不動産市場に国際化の機運がにわかに高まっている。不動産評価などの専門家で構成する英国系国際組織と日本の業界団体が相次いで業務提携したほか、不動産流通市場の活性化と国際化を目的に米国不動産業界団体と連携した新しい機構も始動した。いずれも不動産市場調査や研究、教育などを主眼にしたものだが、地域色の強い不動産にも国際化の波が押し寄せているように映る。不動産市場も投資分野は既にその対応を迫られているが、一般の不動産取引も例外ではないということだろう。

「市場の国際化をサポート」

日本不動産協力機構（JARECO）が活動を開始する。「不動産流通市場の活性化＆国際化に向けて」と題する設立記念シンポジウムを開催する。2月下旬に設立、3月下旬には、米国の不動産業界団体全米リアルター協会（NAR）と相互協力・相互サービス提供に係る協約を締結。世界各地にあるNAR協約国（アジアをはじめとする60カ国）やその国の関連団体・不動産・住宅関連の研究機関などと連携を図る体制を整えた。これらのネットワークを活用して、情報収集・交換を進め、日本全体の不動産流通市場の活性化に貢献したい考えだ。今後の活動については、国土交通省が支援していく方針。

活動の大きな柱は２つ。日本国内の中古住宅流通活性化に向けた取り組みと、日本の不動産事業者の国際的不動産取引活動のバックアップだ。(住宅新報記事から引用）



国際化には、国内不動産の品質証明、不動産流通態勢の円滑化IT化、量的確保が更に必要条件となるでしょう。

貴方は、如何お考えですか？

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競売のメルマガご紹介

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