『東京に五輪』２０２０年のオリンピック・パラリンピック開催地に東京が選ばれました。アベノミクスの第３の矢の成長戦略が今後どれだけ期待できるのか不透明な中で、日本経済活性化の観点から、大きな意味を持つ出来事になりました。住宅・不動産業界からは建設費上昇や建設従事者の人手不足を懸念する見方も有ります。しかし、ここは将来性のある若者や子ども達の夢を育み、色んなデメリットを越える明るさと景気好転を期待したいと思います。
私は９８１．ｊｐ競売コンセルジュ アセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者です。
（徳島の競売不動産）
現在、徳島地裁では、２６日時点では３１件の期間入札物件が出ています。種目の内訳は、戸建１２件、マンション１件、土地５件、農地１３件です。この中で、土地は上物が有るケースのようですね。農地は、農業委員会から証明書の取れる方でないと取得できません。戸建住宅をお探しの方は物色してみる価値が有るかもしれませんね。
９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、所在地、残り日数等をご覧ください。
また、ご興味のある物件は、当社にお問い合わせのお電話を頂くか、お近くならお立ち寄りください。また、事前に三点セットで確認してから、お問合わせを頂いても結構です。但し、入札日までの日数が１４日とか、少ない物件は検討期間が短くなりますので、注意が必要です。
今回は、不動産物件の価格についての、ワンポイント知識です。
不動産の価格は、競売にしろ売買取引でも、取得する当事者にとって最大の関心事です。
（不動産の政策と価格）
国土交通省などの各省庁は、１４年度概算要求と税制改正要望を財務省に提出しました。国土交通省の住宅・不動産関連の概算要求は、防災・減災や老朽化対策等による国土強靭化の推進で経済成長や安全安心を確保するのが主な項目です。
また、老朽化マンションの建替え問題に焦点が当たっています。国土交通省の資料によると、約５９０万マンション総数のうち、旧耐震基準に基づいて建設されたものは約１０６万戸に上る。一方マンション建替え実績は、累計で１８３件・約１万４千戸、老朽化マンションは年々増えていきます。国として真剣に打開策を考えないといけない時期です。国土交通省は、財務省に提出した１４年度税制改正要望の中で、老朽化マンションについて新たな権利調整ルールを創設し、建替え等を支援する税制特例の創設を盛り込みました。区分所有権を売り渡す転出者への税負担軽減、施行者に係る税優遇などで支援する内容。決議要件の緩和も検討するとのこと。現行では、建物の取り壊し後の敷地売却は全員合意だが、要件を緩和する方向で調整するという。都会のマンション派には、今後も大いに関心が高まることでしょう。この様な国の政策は、中長期的に、私達が取得して、保有する住宅・不動産の価格にも大きな影響を与えることになります。
（不動産価格の一般的な特徴）
１．固定的で硬直的な不動産
現在の不動産の有り方は、自然物の土地とは違って、人間が様々な働きかけを行った結果です。工場などで大量に生産される製品と違って、不動産は大変に個性の強い財産です。土地は、位置の固定、不動性、永続性、個別性などを持ち、固定的で硬直的です。また、用途の多様性、可変性が有り、１つ１つの土地や建物を見ても、立地条件や広さなど違っており、個性が強く経済社会の変化に応じて変動します。
２．個別に形成される価格
価格は個別的に形成されます。特に土地については、１つに土地に対して様々な用途が考えられるので、一般には最も合理的な使い方をする人が最も高い価格を提示して、その土地を取得することができます。例えば繁華街の中の１００坪の売地に、３人の買い手が現れ、甲さんは繁華街に相応しい商売、乙さんは自分の住宅、丙さんは畑として農業をしようと思っているとしますと、この土地を手に入れることができるのは、誰でしょうか。ここでは、最も合理的な使い方をする甲さんがこの土地を取得することでしょう。
３．不完全な不動産市場
不動産の市場は一般の商品と異なり、地域的にも限定され、相対取引等のように、市場は不完全です。一般の商品は、需要が増加して価格が上昇すると、生産が増加して供給も増え価格の上昇は頭打ちに成るか下落します。しかし、土地の場合は、需要の増加はかえって供給の減少をもとらすこともあります。つまり、価格の上昇でさらなる上昇の期待から、保有するようになり、価格上昇の見込みからさらに需要も増加します。そして価格上昇はいっそう加速されます。
４．権利、利益ごとに価格が成立
同一の不動遺産でも、権利と利益が２つ以上併存する場合があります。ある土地が賃貸借され、オフィスビルが建築されている場合だと、土地を借りて使用する権利の借地権、借地権が付着している土地を底地といいます。それぞれに別個に取引され、価格が成立します。不動産は、権利、利益ごとに価格が成立するのです。
競売不動産では、一般的な単純に土地だけの場合や、今回の出ている物件のように地上に上物の建築物がある土地のことも有ります。落札して、所有者に成るということは、新所有者として権利と義務が、上物の所有者の対しても、発生するということに成ります。
【競売不動産の評価書】
評価書には、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格
が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。
収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。
不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性については、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
競売不動産コンセルジュは、日頃から多くの類似物件を見ている宅建業者であり、合わせて競売物件の知識を持った貴重なアドバイザーと成るでしょう。
不動産取得という大きな事業を成すには、ローマは一日にして成らずですので、まずコンセルジュをお訪ね頂いて、ざっくばらんに安心感と信頼感を持って、ご相談頂き市場知識を持った上で、お取組みを頂ければと考えます。
当社は、無料セミナーは現在は開催しておりませんが、事前にご連絡と来店予約を頂ければ、ご質問内容に合った資料を若干ご用意し、ご相談時間をお取りできます。
是非、お電話をお待ちします。
なお、９８１．ｊｐ ではお気に入り物件検索したり、バーチャル入札などもできます。
私は９８１．ｊｐ競売コンセルジュ アセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者です。
（徳島の競売不動産）
現在、徳島地裁では、２６日時点では３１件の期間入札物件が出ています。種目の内訳は、戸建１２件、マンション１件、土地５件、農地１３件です。この中で、土地は上物が有るケースのようですね。農地は、農業委員会から証明書の取れる方でないと取得できません。戸建住宅をお探しの方は物色してみる価値が有るかもしれませんね。
９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、所在地、残り日数等をご覧ください。
また、ご興味のある物件は、当社にお問い合わせのお電話を頂くか、お近くならお立ち寄りください。また、事前に三点セットで確認してから、お問合わせを頂いても結構です。但し、入札日までの日数が１４日とか、少ない物件は検討期間が短くなりますので、注意が必要です。
今回は、不動産物件の価格についての、ワンポイント知識です。
不動産の価格は、競売にしろ売買取引でも、取得する当事者にとって最大の関心事です。
（不動産の政策と価格）
国土交通省などの各省庁は、１４年度概算要求と税制改正要望を財務省に提出しました。国土交通省の住宅・不動産関連の概算要求は、防災・減災や老朽化対策等による国土強靭化の推進で経済成長や安全安心を確保するのが主な項目です。
また、老朽化マンションの建替え問題に焦点が当たっています。国土交通省の資料によると、約５９０万マンション総数のうち、旧耐震基準に基づいて建設されたものは約１０６万戸に上る。一方マンション建替え実績は、累計で１８３件・約１万４千戸、老朽化マンションは年々増えていきます。国として真剣に打開策を考えないといけない時期です。国土交通省は、財務省に提出した１４年度税制改正要望の中で、老朽化マンションについて新たな権利調整ルールを創設し、建替え等を支援する税制特例の創設を盛り込みました。区分所有権を売り渡す転出者への税負担軽減、施行者に係る税優遇などで支援する内容。決議要件の緩和も検討するとのこと。現行では、建物の取り壊し後の敷地売却は全員合意だが、要件を緩和する方向で調整するという。都会のマンション派には、今後も大いに関心が高まることでしょう。この様な国の政策は、中長期的に、私達が取得して、保有する住宅・不動産の価格にも大きな影響を与えることになります。
（不動産価格の一般的な特徴）
１．固定的で硬直的な不動産
現在の不動産の有り方は、自然物の土地とは違って、人間が様々な働きかけを行った結果です。工場などで大量に生産される製品と違って、不動産は大変に個性の強い財産です。土地は、位置の固定、不動性、永続性、個別性などを持ち、固定的で硬直的です。また、用途の多様性、可変性が有り、１つ１つの土地や建物を見ても、立地条件や広さなど違っており、個性が強く経済社会の変化に応じて変動します。
２．個別に形成される価格
価格は個別的に形成されます。特に土地については、１つに土地に対して様々な用途が考えられるので、一般には最も合理的な使い方をする人が最も高い価格を提示して、その土地を取得することができます。例えば繁華街の中の１００坪の売地に、３人の買い手が現れ、甲さんは繁華街に相応しい商売、乙さんは自分の住宅、丙さんは畑として農業をしようと思っているとしますと、この土地を手に入れることができるのは、誰でしょうか。ここでは、最も合理的な使い方をする甲さんがこの土地を取得することでしょう。
３．不完全な不動産市場
不動産の市場は一般の商品と異なり、地域的にも限定され、相対取引等のように、市場は不完全です。一般の商品は、需要が増加して価格が上昇すると、生産が増加して供給も増え価格の上昇は頭打ちに成るか下落します。しかし、土地の場合は、需要の増加はかえって供給の減少をもとらすこともあります。つまり、価格の上昇でさらなる上昇の期待から、保有するようになり、価格上昇の見込みからさらに需要も増加します。そして価格上昇はいっそう加速されます。
４．権利、利益ごとに価格が成立
同一の不動遺産でも、権利と利益が２つ以上併存する場合があります。ある土地が賃貸借され、オフィスビルが建築されている場合だと、土地を借りて使用する権利の借地権、借地権が付着している土地を底地といいます。それぞれに別個に取引され、価格が成立します。不動産は、権利、利益ごとに価格が成立するのです。
競売不動産では、一般的な単純に土地だけの場合や、今回の出ている物件のように地上に上物の建築物がある土地のことも有ります。落札して、所有者に成るということは、新所有者として権利と義務が、上物の所有者の対しても、発生するということに成ります。
【競売不動産の評価書】
評価書には、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格
が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。
収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。
不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性については、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
競売不動産コンセルジュは、日頃から多くの類似物件を見ている宅建業者であり、合わせて競売物件の知識を持った貴重なアドバイザーと成るでしょう。
不動産取得という大きな事業を成すには、ローマは一日にして成らずですので、まずコンセルジュをお訪ね頂いて、ざっくばらんに安心感と信頼感を持って、ご相談頂き市場知識を持った上で、お取組みを頂ければと考えます。
当社は、無料セミナーは現在は開催しておりませんが、事前にご連絡と来店予約を頂ければ、ご質問内容に合った資料を若干ご用意し、ご相談時間をお取りできます。
是非、お電話をお待ちします。
なお、９８１．ｊｐ ではお気に入り物件検索したり、バーチャル入札などもできます。