家族と住まいが国の形を変えるか？

社説　家族と住まい　住み方が国の姿を変える
政策
社説「住宅新報社の提言」
[住宅新報 2014年2月4日号]
この記事を読むのに必要な時間：約2分

この記事は連載「社説「住宅新報社の提言」」の記事です。この連載のトップページ→
　わが国では、子供は成人したら、親から自立して別居するのが、あたかも一般的であるかのようなスタイルが、長く続いている。なかには大学に入学した二十歳未満の時から単身生活をしている人も少なくない。親の方も、高齢になったからといって、子供の世話になるのは避けようという気概の方々もいる。もちろん通学や通勤が困難であるという場合はやむを得ない。そういうケースのことを言っているのではない。

別居は自立ではない

　もともと欧米とは異なり、わが国では二世帯、三世代で同居するのは、少し前まで普通の生活形態であった。別居して生計を別にしていることを捉えて、自立していると思える人は少ないだろう。にもかかわらず別居イコール自立といった勘違いがまかり通っている。

　少し俯瞰して考えると二世帯、三世代住宅が、いいことずくめなのはすぐ分かる。東京都知事選挙で各候補が公約の一つに掲げるまでもなく高齢化問題は、国が直面している難題である。人口構成は変えられないが、家族が二世帯住宅などで近居することで高齢世帯の独居が減り、孤独死といった悲惨な最期も避けられよう。

　子世帯は孫の面倒を親や祖父母が見ることができ、待機児童問題から少子化問題を解決する糸口も見えてくる。高齢者は家族による介護を受けることができ、膨らむ福祉予算を抑制することもできる。

近居・同居を奨励

　更には、すでに800万戸と言われている空き家は、このまま放っておけばさらに増加することが予想されており、近居・同居はこの発生を抑えることに貢献できるだろう。これらの課題は家族のアトム化が進んだことによるツケが回ってきた結果であるから、この機会に修正する必要がある。

　今年1月1日以後の相続または遺贈から、二世帯住宅で小規模宅地等の特例の要件が緩和された。詳細は省くが、従来は家の内部で行き来ができない場合は別居扱いとされ、小規模宅地の適用は受けられなかった。税制改正で今年からは、そういう構造であっても同居扱いとなったのである。同じ屋根の下なら、中で行き来ができなくても、特例を認めようという配慮である。

　一歩前進だとは思うが、もっと積極的に2世帯、3世帯居住を促進させる優遇税制を期待したい。二世帯住宅で行き来ができるのであれば、税金に配慮するというのは小手先であり、この際に発想を変え、二世帯住宅を積極的に奨励するべきであろう。固定資産税の減税や相続税の免除をしても、プラス効果は大きいはずだ。

　「直系血族及び同居の親族は、互いに扶け合わなければならない」。民法は730条で、こう定めている。この精神をもう一度、個々人も照らしてみたい。　（以上は引用）

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私見ですが、日本の住宅事情を熟知した新聞社の社説と捉えて下さいね。

近居・同居の薦めについて、これが現代の社会問題を解決するキーとなるでしょうか？

経済発展や豊かさを追い求めてきた、日本社会の形をもう一度見つめて、より良き方向に軌道を修正する時が来ているのでしょうか。

貴方は、如何お考えですか？

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賃貸不動産の青色申告制度と不動産物件情報

【賃貸不動産の青色申告制度】
　
　　確定申告の時期になりました。賃貸不動産を取得されたかたは、家賃収入を
税務申告するに当たり、青色申告制度を利用される方がおられます。
　青色申告は、個人では不動産所得、事業所得、山林所得の有る人が制度の対象となります。
　新たに青色申告者になるには、原則として、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を
税務署に提出することが必要です。ただし、その年の1月16日以後に新たに事業を開始した場合は
その開始した日から2カ月以内に申請書を提出しればよいことになっています。
　青色申告の記帳は、その年分の貸借対照表と損益計算書を作成できるような簿記によって
行うことが原則です。
　税務署には、帳簿の作成方法等に関する説明資料が用意されており、初めて不動産賃貸事業を
始める人にも役立ちますので、それらを入手して準備するのもよいでしょう。
　青色申告制度を利用すると、さまざまな特典を受けることができます。主な特典として、
「青色申告特別控除」、「青色事業専従者給与」、「貸倒引当金の計上」、「純損失の繰り越しと繰り戻し」
などが有ります。
　青色申告特別控除は、複式簿記等により記帳し、その記帳に基づいて作成した貸借対照表を
損益計算書とともに確定申告書に添付して確定申告期限内に提出している場合には、最高65万円を、
またそれ以外については最高10万円を、不動産所得から控除することができます。
　青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件のもと最高65万円が控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。

　不動産の貸付が事業的規模に該当するかは実質的に判断しますが、建物の貸付については2つの基準のいずれかに当てはまれれば、原則として事業を行っているとして取り扱われます。
(1)アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
(2)独立家屋の貸付については、おおむね５棟以上であること。
　不動産収入となるものは、賃貸料、駐車・駐輪料、権利金、礼金、更新料がだいひょうてきです。敷金・保証金は預かり金のため、通常は収入になりません。ただし、賃貸契約書で償却が規定されている保証金などのように、契約当初あるいは一定期間の経過により、その一部・全部が貸主に帰属することが取りきめられているものについては収入になります。また、入居者から徴収する管理費・共益費も、一般的には不動産収入になると考えられます。
　必要経費となるものには、賃貸仲介手数料、賃借人募集に係る広告費、土地建物の固定資産税・都市計画税、共用部分の水道光熱費、建物の減価償却費、土地建物の取得に係る借入金の利息、火災保険等の保険料、建物の修繕費などがあります。
　工事費用については、修繕費に該当するものは必要経費となりますが、それ以外の工事については、その費用の全額をその年の必要経費とすることはできず、資産に計上して一定の年数で減価償却することになります。
　なお、退去時の室内クリーニング費用やシリンダー交換費用の様に、敷金から差し引くことで借主が負担する費用については、原則として貸主の必要経費とすることはできません。
　

　参考にされてください。なお、ご不明点や詳細は、税務署、税理士、ファイナンシャルプランナー等にご確認下さい。

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　私見ですが、賃貸不動産家賃収入を得る手段として、不動産競売物件や、中古物件市場に目を向けて検討してみるのも、経済的に合理的な手段だと考えられます。
　保有財産と取得した不動産物件を活用した賃料収入で円を創りだして生活資金と新たな資産をを獲得するのは、貴方のポートフォリオの組み換えと合わせて検討されれば如何でしょうか。


【保有財産のポートフォリオの組み換え】

　「相続税など自分には関係ない」と思い込んでいる人は、何の準備もなく相続を迎えて、
大変な事態を招くことがあります。
　税制改正によって、自分は関係ないとは言っておられなくなりました。
平成２７年１月１日以後の相続または遺贈は基礎控除と税率が違ってきます。
税制改正によって、ちょこっと預貯金が多いとか、少し広い土地があるというだけで、
思いがけずに相続税がかかるケースが増えてくるでしょう。相続人が配偶者と子供二人
という家庭の場合、財産総額が四千八百万円を超えると課税されますから、もし預貯金が
二千万あれば、土地や有価証券などを足すと、かなりの確率で控除額を超えてしまいます。
まずは自分の資産規模を把握して下さい。相続財産の総額が基礎控除額内に収まらないと、
申告が必要となってきます。でも、財産総額を試算して基礎控除額を超えたとしても、
すぐに課税されるとは考えないでください。相続税にさまざまな特例があり、その要件さえ
満たせば非課税にもっていくことが可能です。ただし、そうした特例は、相続税の申告を
していなければ認められません。
　そして、保有財産のうち、預貯金、不動産、その他の財産と、ポートフォリオを整理して、
相続させる財産と、自分が使う財産を区分して、これからの時間軸で管理することです。


【徳島の競売不動産の今の情報】

　現在、徳島地裁では、平成２６年２月２４日現在で、３２件の期間入札物件が出ています。
種目の内訳は、戸建１８件、土地４件、農地８件、マンション２件です。
戸建住宅やマンション、土地をお探しの方は検討してみる価値が有るかもしれませんね。

　５０代の投資物件として、または３０代からの実需として如何でしょうか。
２０１４年度税制改正や、財産のポートフォリオの見直しの一貫でご検討下さい。

　９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、
所在地、残り日数等をご覧ください。


【競売不動産の評価書の価格】

　評価書には、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足
し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。

　収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、
滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。　

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、収益性について
は上述の資産価値の見方で述べたようなこと、また市場性については、現状の不動産
流通市場の情報分析が必要です。評価書の評価額である売却基準価格では、極めて特
殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。

　

【ご相談とご依頼をお待ちします】

　
競売不動産コンセルジュ・アセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者
をご活用下さい。

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【徳島県北島町の賃貸住宅はメゾンドコスモス・メゾンドソレイユ】

１３年度補正予算の国交省関連記事

【１３年度補正予算の国交省関連記事】
　　住宅新報記事抜粋

13年度補正予算が成立　国交省　すまい給付金などに配分




　13年度補正予算案が2月6日、与党の賛成多数で可決成立した。「好循環実現のための経済対策」(13年12月5日閣議決定)に基づき、「競争力強化策」「復興、防災・安全対策の加速」「低所得者・子育て世帯への影響緩和、駆け込み需要及び反動減の緩和」の3分野に重点化した、経費と公共事業の契約前倒しとしての国庫債務負担行為を計上。地域の実情や地方公共団体の要望などを受けて、老朽化対策、事前防災・減災対策などを中心に、高い緊急性と効果が認められる事業に配分した。

　住宅・不動産関連では、すまい給付金に1600億円、長期優良住宅化リフォームの推進事業に20億円、住宅金融支援機構が行うフラット35(買取型)について、融資率上限を9割から10割へ引き上げるのにあわせて46億円を計上していたが、今回そのまま認められた。

　政府としては、今回の補正予算を4月の消費税増税後の景気の落ち込みを回避し、下支えする経済対策としており、早期の予算執行を図っていく。

（以上）

景気対策の補正予算ですが、従来型の無駄なバラマキ予算との指摘が有ります。私達が選んだ議員と官僚がやっているのですね。


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