不動産の重要事項説明にネットが利用できるか。

【不動産取引の重要事項説明にネット利用ができるか。】
重説　「対面原則」見直しへ　政府が検討　ネット利用視野に
[住宅新報 2013年12月24日号] 引用


　政府は12月20日、IT総合戦略本部(本部長・安倍晋三首相)(今週のことば)を開き、IT利活用のすそ野拡大のための規制制度改革集中アクションプラン(案)をまとめた。

　その中で、現在不動産取引の契約に際して宅地建物取引主任者が行う重要事項説明について、対面方式を見直し、インターネットなどを利用した「対面以外の方法」による重要事項説明も行えるよう、国交省に提言した。併せて、37条書面(契約内容記載書面)の電磁的方法による交付の可能性についても検討する。

　同本部の「新戦略推進専門調査会規制制度改革分科会」が11月に開かれた際、新経済連盟(代表理事・三木谷浩史楽天会長兼社長)から、医薬品の対面販売が廃止され、金融商品取引では契約書面を電子化しているのに比べ、不動産分野だけは依然として対面・書面交付原則を貫いていて、「2周遅れの状況」(同連盟資料より)との指摘を受けていた。

　新経済連盟が考えている重要事項説明の方法は、宅地建物取引主任者が説明するのが前提で、ウェブ、チャット、テレビ電話などを活用するもの。取引主任者は説明の際に取引主任者証を提示する義務があるが、これもテレビ電話やウェブで行う。併せて、なりすまし対策として、取引主任者のデータベースを設置した上で公開。宅建業者のホームページに勤務する取引主任者証を掲載したり、勤務状況のリアルタイム表示、説明を行った者の氏名、資格番号の通知により不正を防ぐ。

14年内に結論へ

　国交省としては、消費者保護の観点、後日の紛争の恐れなどから慎重な検討が必要との見解を示していたが、政府は、対面・書面交付が前提とされているサービスや手続きを含めて、関連制度の精査・検討を行った結果、アクションプランに重要事項説明の対面原則の廃止を打ち出した。国交省は、具体的な手法や課題への対応策に関する検討に着手し、14年6月に中間取りまとめを行い、14年中に結論を得て、必要な方策を講じる。

　国交省不動産業課は、「いわば〝宿題〟をもらったばかりで、まだ詳細は決定していない。これからどのような方法がいいのか、本当に対面原則を禁止していいのかなど、あらゆる方面から意見を聞いて決定していきたい」と話している。

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私見ですが、不動産の取引の本質的な問題点は、取引の専門家の不動産業者の物件紹介で、主として一般消費者が賃貸や売買の取引を成立させることに有ります。これは、物件の条件により、また取得する個人や企業により、取引に必要な情報の性質、項目、そして重点が違ってきます。ネットは双方向の説明が可能ですが、対面の説明にはかないません。重要事項の説明に、行き違いを起こしたり、説明の質や量を落とすことは、取引の安全性、品質を劣化させる危険なリ、欠点があることでしょう。貴方は、この問題提起に対して、如何お考えですか。また、現状よりも、更によい方法は有りますでしょうか。

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税制改正と資産の見直し

【１４年度税制改正】（住宅新報１２月１７日）

自民党と公明党は12月12日、14年度税制改正大綱をまとめた。買取再販物件において、エンドユーザーが負担する登録免許税と不動産取得税を非課税とする措置を検討していたが、登録免許税の税率0.3%を0.1%に軽減することでまとまった。このほか、老朽化マンションの建て替えなどの促進に係る特例措置の創設や新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長などが決定した。消費税の軽減措置については、10%時に導入するとしたが、前提条件を付けており実現は不透明だ。　　　　

　１４年度税制改正大綱では、国土交通省が提出した住宅・不動産分野の要望事項はほぼ100%認められた。今後、消費増税による負担増がほかよりも大きくなる分野だけに、政府与党も一定の配慮を施したと見ることができる。

　（中略）

中古取得後の耐震改修　特例措置要件に追加　

　また、現在は耐震基準に適合した中古住宅を取得した場合には税制上の特例措置が受けられるのに対し、耐震基準に適合しない中古住宅を取得し、耐震改修工事を行った後に入居する場合は受けられなかった。これを耐震基準への適合が確実であると証明されたときは、前者と同様、住宅ローン減税、贈与税、不動産取得税の特例措置が受けられることになった。

建て替えを円滑化

　構造耐力が不足している老朽化マンションについて、建て替えの円滑化を更に図る内容も盛り込まれた。
　旧耐震基準に基づき建設され、耐震診断で耐力不足とされた物件が対象で、「認定建物敷地売却」という制度を創設した。「認定建物敷地売却」とは、老朽化マンションを取り壊してその敷地を売って区分所有権を解消すること。現在は、民法の規定が適用されるため、区分所有者全員の合意が必要となっているが、マンション建替え円滑化法を改正し、建て替え決議同様、区分所有者及び議決権の5分の4以上の多数で行えるようにする。

　税制上の支援としては、転出者である区分所有者が得る売却金について長期譲渡所得の軽減税率(2000万円以下の部分について15%→10%)、譲渡所得の1500万円控除などの措置が創設された。

　また、現行の建て替え決議で建て替える場合は、施行者などに係る特例として、権利変換手続き開始の登記、権利変換との土地に関する登記の非課税措置など登録免許税上の優遇措置を16年3月31日まで行う。

（後略　以上記事）

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私見ですが、老朽マンションにお住まい、又はお持ちの方、これから中古マンションを購入したり、競売で取得しようという方には、先々の建て替え等の不安感が減少する明るい話題ですね。


【保有財産のポートフォリオの組み換え】

「相続税など自分には関係ない」と思い込んでいる人は、何の準備もなく相続を迎えて、大変な事態を招くことがあります。
１３年度の税制改正によって、自分は関係ないとは言っておられなくなりました。
税制改正によって、ちょこっと預貯金が多いとか、少し広い土地があるというだけで、思いがけずに相続税がかかるケースが増えてくるでしょう。相続人が配偶者と子供二人という家庭の場合、財産総額が四千八百万円を超えると課税されますから、もし預貯金が二千万あれば、土地や有価証券などを足すと、かなりの確率で控除額を超えてしまいます。
まずは自分の資産規模を把握して下さい。相続財産の総額が基礎控除額内に収まらないと、申告が必要となってきます。でも、財産総額を試算して基礎控除額を超えたとしても、すぐに課税されるとは考えないでください。相続税にさまざまな特例があり、その要件さえ満たせば非課税にもっていくことが可能です。ただし、そうした特例は、相続税の申告をしていなければ認められません。
借入金で節税対策という話もあります。借入金がある方は、一般にあまり相続税の心配はありません。しかし、築三十年となると借入金もだいぶ減っているはずです。話は違います。建てる年齢と建てるタイミングが問題です。建てて経過年数が何年で、借入金がいくらで、建物の評価額がいくらだということです。
財産を受け継ぐ側からすれば、何かと物いりな若いうちにもらえる方が嬉しいはずです。
六十代は、使える時間、体力、経済力がそろい、残りの人生、自分の財産、家族の将来をどうするのか、はっきりさせて、筋道をつける時期でしょう。六十代は相続を考える適齢期といわれます。元気なうちに行うのが相続対策の原則です。自分がいなくなったら、家族はどうなるのか。子供に迷惑を掛けないように、まずは自分なき後を想像して、相続の話をするタイミングを見つけましょう。
そして、保有財産のうち、預貯金、不動産、その他の財産と、ポートフォリオを整理して、相続させる財産と、自分が使う財産を区分して、これからの時間軸で管理することです。

【徳島の競売不動産】

　現在、徳島地裁では、１２月１９日現在で、３１件の期間入札物件が
出ています。種目の内訳は、戸建１３件、土地３件、農地１３件、マンション２件です。

戸建住宅やマンション、土地をお探しの方は検討してみる価値が有るかもしれませんね。
５０代の投資物件として、または３０代からの実需として如何でしょうか。
平成２５年度税制改正や、財産のポートフォリオの見直しの一貫でご検討下さい。

９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、
所在地、残り日数等をご覧ください。



【競売不動産の評価書の価格】

評価書には、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足
し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。

収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、
滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。　

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、収益性について
は上述の資産価値の見方で述べたようなこと、また市場性については、現状の不動産
流通市場の情報分析が必要です。評価書の評価額である売却基準価格では、極めて特
殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。


　競売不動産コンセルジュ・アセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者
をご活用下さい。

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