〔空家対策推進法・中古住宅診断・競売不動産情報について〕
【空家等対策の推進に関する特別措置法】
空家等対策の推進に関する特別措置法が一部施行され、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針を国土交通大臣及び総務大臣が定めました。
２月２６日に一部施行、３ヵ月後の５月２６日に全部施行となる。
市町村内の空家等の所在の把握として、市町村はその区域内の建築物又はこれに附属する工作物のうち、「居住その他の使用がされていないことが常態であるもの」を空家等と判断し、この法律を適用することとなる。また、空家等のうち、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる」ものについては「特定空家等」に該当するか否かを判断する際に参考となる基準等については、ガイドラインにおいて別途定めることとしている。
どのような空家等が「特定空家等」に該当するか否かを判断する際に参考となる判断基準や市町村長が「特定空家等」の所有者等に対して必要な措置を助言・指導する段階から最終的には
代執行を行うに至る段階までの基本的な内容等について記載したガイドラインを、定めることとしている。各市町村長は、必要に応じてこのガイドラインを参照しつつ、各地域の実情に応じた「特定空家等」に関する対策に取り組むこととする。
空家等に関する対策の実施に必要な財政上・税制上の措置として、補助、地方交付税制度の拡充その他の必要な財政上の措置、平成２７年度税制改正の大綱において、特定空家等に係る土地について、住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象から除外する措置を講ずる旨の記載がなされた。
空家等の増加抑制策、利活用施策、除却等に対する支援施策等として、空家等のそもそも発生又は増加を抑制し、若しくは空家等の他用途の施設への転用等による利活用を図ることも重要であるとしている。空家等の適切な管理を行うことの重要性、管理不全の空家等が周辺地域にもたらす諸問題及びそれに対処するための総合的な方針について所有者等の意識の涵養や理解増進を図る取組みを進めることや、空家等の所有者等、外部からの空家等への移住希望者、関係民間団体等との連携の下、空家等の売買・賃貸、適正管理、除却等の幅広いニーズを掘り起こす取組みを促すことが考えられる。
各市町村においては、例えば空家等のリフォームの普及・促進、空家等の他用途の施設への転用、空家等への住み替え、空家等そのものの除却等を促すための各種財政支援策を、活用しながら、空家等の有効活用策の選択肢を少しでも広げて住民等に提示することも重要であるとしている。
（コメント）市町村が把握した空家等に関する情報は、その所有者の同意を得た上で、インターネットや宅地建物取引業者の流通ネットワークを通じて広く外部に提供することについて、空家等対策計画に記載されることが考えられるので、市場に出やすくなる。
ここで、私の主張している、全国４レインズの１つへの統合が実現すると、中古住宅市場が全国規模で、活性化するのだが。
競売不動産市場との関連性は、個々に専門的な検討が必要です。
【中古住宅診断の義務化】
日本の住宅市場は新築取引が中心で、中古は１割強にとどます。日本で中古市場が流通しないのはインスぺくション（住宅診断）の普及の遅れが原因とのみかたもある。日本には通常２０年～２５年程度で住宅が無価値と評価される観衆がある。住宅投資に占めるリフォームの割合は３割弱
程度だ。中古の流通促進策を欠き、深刻さを増しているのが空家問題だ。
政府与党は買い手がつかず売れ残る中古住宅の市場活性化に乗り出す。専門家が劣化状況を調べる住宅診断を徹底し、仲介業者に販売時の説明を義務付ける。購入後に欠陥が判明する
ケースを防ぐ。販売状況も適切に開示し、安心して売り買いで切る環境を整える。少子高齢化で空家が増えており、資産価値の高い中古住宅の流通を促す。
５月に活性化策をまとめる。来年の通常国会に宅地建物取引業改正案を提出する。
また、住宅診断のとおり欠陥が無ければ、買主には補修等の請求権を放棄させる案も検討中、売り手を保護し、契約後のトラブルを回避する狙いだ。
（コメント） 住宅診断が競売物件の住宅にまで関係するかどう かはまだ不明です。
いづれにしても、新築から中古住宅の流通に消費 者の眼が向くようになるのは、間違いないでしょう。
【競売不動産の価格】
不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性については、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
競売不動産の建物は、一般に内覧が出来ず、瑕疵担保責任も問えないことから、リフォームや建替えの費用が増えるリスクとして、立退きに必要な費用と合わせて、見越しておくことなどの注意が必要です。
【競売不動産の情報】
平成２７年４月２７日現在では、徳島県は、徳島地裁で、３７件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建２３件、マンション１件、土地１０件、農地３件です。
農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。
徳島県の物件、千葉県の物件、首都圏その他の地域の方も
ご相談下さい。
【ご依頼のお電話をお待ちしております】
ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者 担当者の水主（みずし）にご相談下さい。
投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的なご相談を頂きますと、不動産をお求めの貴方様のニーズに応じた、情報提供はお役に立てると思います。
まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。
電話：０８８－６７９－６００１
アセットコンサルタント不動産
http://assetconsul.net/
【空家等対策の推進に関する特別措置法】
空家等対策の推進に関する特別措置法が一部施行され、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針を国土交通大臣及び総務大臣が定めました。
２月２６日に一部施行、３ヵ月後の５月２６日に全部施行となる。
市町村内の空家等の所在の把握として、市町村はその区域内の建築物又はこれに附属する工作物のうち、「居住その他の使用がされていないことが常態であるもの」を空家等と判断し、この法律を適用することとなる。また、空家等のうち、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる」ものについては「特定空家等」に該当するか否かを判断する際に参考となる基準等については、ガイドラインにおいて別途定めることとしている。
どのような空家等が「特定空家等」に該当するか否かを判断する際に参考となる判断基準や市町村長が「特定空家等」の所有者等に対して必要な措置を助言・指導する段階から最終的には
代執行を行うに至る段階までの基本的な内容等について記載したガイドラインを、定めることとしている。各市町村長は、必要に応じてこのガイドラインを参照しつつ、各地域の実情に応じた「特定空家等」に関する対策に取り組むこととする。
空家等に関する対策の実施に必要な財政上・税制上の措置として、補助、地方交付税制度の拡充その他の必要な財政上の措置、平成２７年度税制改正の大綱において、特定空家等に係る土地について、住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象から除外する措置を講ずる旨の記載がなされた。
空家等の増加抑制策、利活用施策、除却等に対する支援施策等として、空家等のそもそも発生又は増加を抑制し、若しくは空家等の他用途の施設への転用等による利活用を図ることも重要であるとしている。空家等の適切な管理を行うことの重要性、管理不全の空家等が周辺地域にもたらす諸問題及びそれに対処するための総合的な方針について所有者等の意識の涵養や理解増進を図る取組みを進めることや、空家等の所有者等、外部からの空家等への移住希望者、関係民間団体等との連携の下、空家等の売買・賃貸、適正管理、除却等の幅広いニーズを掘り起こす取組みを促すことが考えられる。
各市町村においては、例えば空家等のリフォームの普及・促進、空家等の他用途の施設への転用、空家等への住み替え、空家等そのものの除却等を促すための各種財政支援策を、活用しながら、空家等の有効活用策の選択肢を少しでも広げて住民等に提示することも重要であるとしている。
（コメント）市町村が把握した空家等に関する情報は、その所有者の同意を得た上で、インターネットや宅地建物取引業者の流通ネットワークを通じて広く外部に提供することについて、空家等対策計画に記載されることが考えられるので、市場に出やすくなる。
ここで、私の主張している、全国４レインズの１つへの統合が実現すると、中古住宅市場が全国規模で、活性化するのだが。
競売不動産市場との関連性は、個々に専門的な検討が必要です。
【中古住宅診断の義務化】
日本の住宅市場は新築取引が中心で、中古は１割強にとどます。日本で中古市場が流通しないのはインスぺくション（住宅診断）の普及の遅れが原因とのみかたもある。日本には通常２０年～２５年程度で住宅が無価値と評価される観衆がある。住宅投資に占めるリフォームの割合は３割弱
程度だ。中古の流通促進策を欠き、深刻さを増しているのが空家問題だ。
政府与党は買い手がつかず売れ残る中古住宅の市場活性化に乗り出す。専門家が劣化状況を調べる住宅診断を徹底し、仲介業者に販売時の説明を義務付ける。購入後に欠陥が判明する
ケースを防ぐ。販売状況も適切に開示し、安心して売り買いで切る環境を整える。少子高齢化で空家が増えており、資産価値の高い中古住宅の流通を促す。
５月に活性化策をまとめる。来年の通常国会に宅地建物取引業改正案を提出する。
また、住宅診断のとおり欠陥が無ければ、買主には補修等の請求権を放棄させる案も検討中、売り手を保護し、契約後のトラブルを回避する狙いだ。
（コメント） 住宅診断が競売物件の住宅にまで関係するかどう かはまだ不明です。
いづれにしても、新築から中古住宅の流通に消費 者の眼が向くようになるのは、間違いないでしょう。
【競売不動産の価格】
不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性については、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
競売不動産の建物は、一般に内覧が出来ず、瑕疵担保責任も問えないことから、リフォームや建替えの費用が増えるリスクとして、立退きに必要な費用と合わせて、見越しておくことなどの注意が必要です。
【競売不動産の情報】
平成２７年４月２７日現在では、徳島県は、徳島地裁で、３７件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建２３件、マンション１件、土地１０件、農地３件です。
農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。
徳島県の物件、千葉県の物件、首都圏その他の地域の方も
ご相談下さい。
【ご依頼のお電話をお待ちしております】
ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者 担当者の水主（みずし）にご相談下さい。
投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的なご相談を頂きますと、不動産をお求めの貴方様のニーズに応じた、情報提供はお役に立てると思います。
まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。
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アセットコンサルタント不動産
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