競売物件を選ぶ眼と新築・中古戸建て＆マンションの調査のポイント

消費税が、上がる今からが本気で検討すべき機会でしょうか！

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【競売物件を選ぶ眼と新築・中古戸建て＆マンションの調査のポイント】

　
　『新築住宅購入時の建物調査のポイント』
(1)設計図と完成した部屋の相違を確認
(2)動くものの動作確認
(3)固定されているものの状態確認
(4)照明器具の点灯確認
(5)給排水設備の確認
(6)換気機能の確認
(7)水平・垂直精度の確認
(8)床鳴りの確認
(9)キズ・汚れの確認
(10)バルコニーの確認
(11)床下の確認
(12)天井裏の確認

　『中古住宅の建物調査のポイント』
(1)外壁の確認
(2)軒裏・バルコニー
(3)基礎の確認
(4)雨漏りや漏水の確認
(5)シロアリの害と床下の確認
(6)傾きの確認
(7)水まわりの確認
(8)室内の確認
(9)建具（ドア・サッシ）の確認
(10)照明器具

　『法令規制調査のポイント』
(1)建物の用途・規模を制限する用途地域
(2)建蔽率・容積率などその他の都市計画に関する事項
(3)対象不動産（土地）の前面道路の幅員、位置指定道路、道路限界
(4)水道の状況、下水道の状況
(5)埋蔵文化財包蔵地
(6)土壌汚染の状況
(7)建物の状況

　『権利関係上の調査のポイント』
(1)登記事項証明書
(2)14条地図・公図
(3)地籍測量図
(4)建物図面

　『現地調査のポイント』
(1)土地の現況（所在、形状、間口・奥行、現況地目など）
(2)建物の現況（所在、規模、用途、種類、構造など）
(3)前面道路の現況幅員
(4)周辺状況
(5)近隣状況


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　競売物件は、原則的に内見が出来ません。従って、取得するのにそのリスクは伴いますが、
一般の新築や中古物件の調査ポイントを知ることで、自分なりに不動産の基礎的な価値判断力が養われます。

　参考にされて、ご不明な点や詳細は、専門家の競売不動産コンセルジュ、競売不動産取扱主任者に
ご確認下さい。

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　賃貸不動産家賃収入を得る手段として、不動産競売物件や、中古物件市場に目を
向けて検討してみるのは、経済的にも合理的な手段だと考えられます。
　保有財産と取得した不動産物件を活用した賃料収入で円を創りだして生活資金と新たな資産を
獲得することを、貴方のポートフォリオの組み換えと合わせて検討されれば如何でしょうか。


【徳島の競売不動産の今の情報】

　現在、徳島地裁では、平成２６年３月２７日現在で、３３件の期間入札物件が出ています。
種目の内訳は、戸建１０件、土地７件、農地１５件、マンション１件です。
戸建住宅やマンション、土地をお探しの方は検討してみる価値が有るかもしれませんね。

　　９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、
所在地、残り日数等をご覧ください。

【ご相談とご依頼をお待ちしております】

　ご相談は、競売不動産コンセルジュ・アセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者
をご活用下さい。

　投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的で詳細なご相談は、不動産を
お求めの貴方様に、きっとお役に立てると思います。
　まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。


事務所


アセットコンサルタント不動産
電話：０８８－６７９－６００１
ホームページ　http://consul.jp/

徳島の競売不動産

かつて経験したことの無いような集中豪雨で全国各地に大きな被害が出ています。
山間部や河川沿いの低地では、いざという時の避難場所の確認とか非常食など準備が
必要です。

　
今回は、一般的な不動産物件の価格についての、ワンポイント知識です。
　現在、徳島地裁では、今日は２０件の期間入札物件が出ています。種目の内訳は、
戸建９件、マンション１件、土地３件、農地７件です。９８１、jp 若しくは当社のホ
ームページからアクセスして、売却基準価格、所在地、残り日数等をご覧ください。
また、ご興味のある物件は、当社にお問い合わせのお電話を頂くか、お近くならお立
ち寄りください。また、事前に三点セットで確認してから、お問合わせを頂いても結
構です。但し、入札日までの日数が８日とか、少ない物件は検討期間が短くなりま
すので、注意が必要です。

　不動産の価格といっても、次の様ないろいろな価格があることをまず知っておくこ
とが必要です。

（市場にあらわれた価格）
　　売主の売却希望価格
　　買主の買受希望価格
　　仲介業者の査定価格
　　契約が成立した価格
（取引の指標となる公的価格）
　　地価公示価格
　　都道府県の標準価格
（別体系による価格）
　　固定資産課税台帳登録価格
　　相続税等の路線価
（市場を代行した価格）
　　鑑定評価額

【価格の査定】
（１）土地の価格
　　(1)路線化式方法
　　(2)鑑定評価の考え方を基礎に置く方法
　　(3)売買実例による方法
（２）建物の価格
　　(1)再建築費と築年に基づく方法
　　(2)類似の建物との比較による方法
（３）土地及び建物一体としての価格
　　一体としての価格？＝土地価格＋建物価格
　　しかし、取り壊し費用、法令の制限とか、不動産についての価格査定は、
　　不動産の特性から一般の商品には見られないようなことがあって、その
　　ことの考慮が必要です。
　
　【競売不動産の評価書】では、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格
が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足
し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。
収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、
滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。　

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性について
は、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な
場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
競売不動産コンセルジュは、日頃から多くの類似物件を見ている宅建業者であり、合
わせて競売物件の知識を持った貴重なアドバイザーと成るでしょう。
不動産取得という大きな事業を成すには、ローマは一日にして成らずですので、まず
コンセルジュをお訪ね頂いて、ざっくばらんに安心感と信頼感を持って、ご相談頂き、
市場知識を持った上で、お取組みを頂ければと考えます。

　ご覧の方の中には、不動産投資が初めての方、競売入札が初めての方も多い
のではないでしょうか。いろいろな疑問、不安がお有りだと思います。
そんな時は、競売コンセルジュにサポートをお任せ下さい。
９８１．ｊｐサイトから、お申込みいただけます。
　
　当社は、無料セミナーは現在は開催しておりませんが、事前にご連絡と来店予約を
頂ければ、ご質問内容に合った資料を若干ご用意し、ご相談時間をお取りできます。
是非、お電話をお待ちします。
　なお、９８１．ｊｐ　ではお気に入り物件検索したり、バーチャル入札などもでき
ます。

　　

　アセットコンサルタント不動産
　　電話：０８８－６７９－６００１
http://consul.jp/

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また、競売不動産に関する基礎知識の勉強にもなります。

現在は、４７都道府県シリーズで、各地の耳より情報と競売不動産を配信しています。




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　（以上）