【賃借権の抵当権に優先する同意の登記】
抵当権同士の順位変更は昭和47年4月の根抵当権を創設する等の民法改正で可能になりました。
抵当権同士の順位番号の変更登記は、新しい順位番号をもって、順位番号変更登記の順位番号をそれぞれ括弧書きで表示します。
賃借権と抵当権の優先順位の変更については、平成16年4月の民事執行制度の改善等の民法改正により可能となりました。賃借権よりも抵当権が先に登記されている場合、抵当権の実行（競売）により賃借権は消滅し、買受人は賃借権を負担しない物件購入者ということになります。抵当権設定当初に想定した交換価値が維持されるということです。一方、後から契約（登記）した賃借権を尊重する方が債権者（抵当権者）に有益な場合も考えられます。賃借権が優先している抵当権を実行すると、買受人は賃借人となり、収益物件の購入者ということになります。改正で、一度抹消して設定しなおすということなく、抵当権同士の順位変更と同様に、優先同意の登記は新しい順位番号をもって行われ、順位番号の
欄には、優先同意登記の順位番号がそれぞれ括弧書きで表示されます。
（月刊不動産流通記事司法書士藤本中久）
（コメント） 抵当物件の用途変更は抵当権者の承諾が必要ですが、賃借権存続の期間や損益の検討をして、関係者の承諾を得て、抵当物件を収益のあがる賃貸物件に変えられるということですね。
【借地権付き建物の売却承諾】
借地権が土地の賃貸借契約に基づいて設定されている場合、借地権の譲渡にあたっては地主の承諾が必要です。しかし、地主の承諾が得られない場合は、裁判所の許可を得ることによって譲渡が可能となります。この、裁判所で地主の承諾に変わる許可を得る手続きを借地非訟事件といいます。
借地非訟事件には、借地権（賃借権）譲渡の許可のほか、借地条件の変更、借地上の建物の増改築の許可、競売等に伴う借地権（賃借権）譲渡の許可を求めるケースがあります。競売・公売における
借地権譲受許可について、借地契約が土地賃貸借契約の場合、競売または公売で借地上の建物を買い受けた者は、借地権の譲受について地主の承諾を得る必要があるが、承諾を得られない場合、建物を買い受けた者は、競売または公売に伴う土地賃貸借権譲受許可の申し立てをして、裁判所が相当と認めれば、地主の承諾に変わる許可を得ることができる。ただし、建物代金支払い後２ヵ月以内にしなければんばらない。なお、地主が自らの土地の賃借権を借地上の建物と一緒に優先的に買い取る
ことができる権利が認められており、これは介入権と呼ばれています。裁判所が定めた期間内に地主から介入権行使の申立てがあった場合、原則として、地主が借地権者の建物および土地の賃借権を裁判所が定めた価格で買い受けることになります。裁判所の決定において、借地権者に財産上の給付（譲渡承諾料の支払い）を命じて許可を与えることがほとんどんばので、承諾料の相場を踏まえたうえで、地主と交渉し、そのうえで借地非訟事件の申し立てを検討することとなります。
（ファイナンシャルアドバイザー記事 不動産鑑定士 置鮎謙治）
（コメント） 借地権付き建物の取得は、借地借家法１９条１項の裁判所に申し立てて、借地条件を変更できる道がありますが、借地関係、不動産の評価等に関する専門知識が必要なことから、弁護士や不動産鑑定士、建築士に相談することも必要となります。競売物件の場合は、身近で信頼できる競売コンセルジュを利用するのも一つの方法です。
【公正証書遺言の実務】
相続が発生したとき、遺言書は遺産分割協議より、原則優先されるため、財産を残す人の意思を示すことができます。公証役場で証人（２名以上）の立会いのもと、遺言者が遺言を口述し、公証人が内容を筆記して作成します。公正証書遺言は公証人が作成する公文書ですから、形式の不備による無効はありません。ただし、公正証書遺言は代理人の手続きはできません。作成時の手数料等は必要ですが、原本は公証役場に無料で保管され、原則２０年間、もしくは遺言者が１００歳になる日までのどちらか長い期間に変更されつつあるようです。なお、交付された正本は紛失しても再交付が可能です。
平成元年以降に作成された遺言は、日本公証人連合会の遺言検索システムを利用して、全国どこからでも公正証書遺言を検索・照会できます。ただし、遺言者が生きている場合は遺言者以外が問い合わせても答えてもらえません。遺言者が亡くなった事実、問い合わせた人が法律上利害関係を有していること
を証明した場合に限り、遺言の有無と保存している公証役場を教えてもらえます。公正証書遺言には、費用、作成日時予約、証人に知られる、必要書類を揃えるなど、作成のデメリットもあります。
（FPジャーナル誌上講座記事）
（コメント） 被相続人の財産を処分する場合は証明書が求められることがほとんどで、特に不動産の相続登記は証明書がないと相続登記を受け付けてもらえません。自筆遺言証書は、相続発生後、家庭裁判所において検認という手続きをしてから開封し、検認済証明書を取得しておく必要があります。相続を争続にしないために、不動産をお持ちの場合は、公正証書遺言作成を検討されては如何でしょうか。
【競売不動産の価格】
不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性については、
不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
競売不動産の建物は、一般に内覧が出来ず、瑕疵担保責任も問えないことから、リフォームや建替えの費用が増えるリスクとして、立退きに必要な費用と合わせて、見越しておくことなどの注意が必要です。
【競売不動産の情報】
平成２６年１２月２２日現在では、 徳島県は、徳島地裁で、４７件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建２２２件、マンション２件、土地６件、農地１７件です。
農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。
【ご依頼のお電話をお待ちしております】
ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者 担当者の水主（みずし）にご相談下さい。
投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的なご相談を頂きますと、不動産をお求めの貴方様のニーズに応じた、情報提供はお役に立てると思います。
まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。
アセットコンサルタント不動産
電話：０８８－６７９－６００１
http://consul.jp/
http://assetconsul.net/
抵当権同士の順位変更は昭和47年4月の根抵当権を創設する等の民法改正で可能になりました。
抵当権同士の順位番号の変更登記は、新しい順位番号をもって、順位番号変更登記の順位番号をそれぞれ括弧書きで表示します。
賃借権と抵当権の優先順位の変更については、平成16年4月の民事執行制度の改善等の民法改正により可能となりました。賃借権よりも抵当権が先に登記されている場合、抵当権の実行（競売）により賃借権は消滅し、買受人は賃借権を負担しない物件購入者ということになります。抵当権設定当初に想定した交換価値が維持されるということです。一方、後から契約（登記）した賃借権を尊重する方が債権者（抵当権者）に有益な場合も考えられます。賃借権が優先している抵当権を実行すると、買受人は賃借人となり、収益物件の購入者ということになります。改正で、一度抹消して設定しなおすということなく、抵当権同士の順位変更と同様に、優先同意の登記は新しい順位番号をもって行われ、順位番号の
欄には、優先同意登記の順位番号がそれぞれ括弧書きで表示されます。
（月刊不動産流通記事司法書士藤本中久）
（コメント） 抵当物件の用途変更は抵当権者の承諾が必要ですが、賃借権存続の期間や損益の検討をして、関係者の承諾を得て、抵当物件を収益のあがる賃貸物件に変えられるということですね。
【借地権付き建物の売却承諾】
借地権が土地の賃貸借契約に基づいて設定されている場合、借地権の譲渡にあたっては地主の承諾が必要です。しかし、地主の承諾が得られない場合は、裁判所の許可を得ることによって譲渡が可能となります。この、裁判所で地主の承諾に変わる許可を得る手続きを借地非訟事件といいます。
借地非訟事件には、借地権（賃借権）譲渡の許可のほか、借地条件の変更、借地上の建物の増改築の許可、競売等に伴う借地権（賃借権）譲渡の許可を求めるケースがあります。競売・公売における
借地権譲受許可について、借地契約が土地賃貸借契約の場合、競売または公売で借地上の建物を買い受けた者は、借地権の譲受について地主の承諾を得る必要があるが、承諾を得られない場合、建物を買い受けた者は、競売または公売に伴う土地賃貸借権譲受許可の申し立てをして、裁判所が相当と認めれば、地主の承諾に変わる許可を得ることができる。ただし、建物代金支払い後２ヵ月以内にしなければんばらない。なお、地主が自らの土地の賃借権を借地上の建物と一緒に優先的に買い取る
ことができる権利が認められており、これは介入権と呼ばれています。裁判所が定めた期間内に地主から介入権行使の申立てがあった場合、原則として、地主が借地権者の建物および土地の賃借権を裁判所が定めた価格で買い受けることになります。裁判所の決定において、借地権者に財産上の給付（譲渡承諾料の支払い）を命じて許可を与えることがほとんどんばので、承諾料の相場を踏まえたうえで、地主と交渉し、そのうえで借地非訟事件の申し立てを検討することとなります。
（ファイナンシャルアドバイザー記事 不動産鑑定士 置鮎謙治）
（コメント） 借地権付き建物の取得は、借地借家法１９条１項の裁判所に申し立てて、借地条件を変更できる道がありますが、借地関係、不動産の評価等に関する専門知識が必要なことから、弁護士や不動産鑑定士、建築士に相談することも必要となります。競売物件の場合は、身近で信頼できる競売コンセルジュを利用するのも一つの方法です。
【公正証書遺言の実務】
相続が発生したとき、遺言書は遺産分割協議より、原則優先されるため、財産を残す人の意思を示すことができます。公証役場で証人（２名以上）の立会いのもと、遺言者が遺言を口述し、公証人が内容を筆記して作成します。公正証書遺言は公証人が作成する公文書ですから、形式の不備による無効はありません。ただし、公正証書遺言は代理人の手続きはできません。作成時の手数料等は必要ですが、原本は公証役場に無料で保管され、原則２０年間、もしくは遺言者が１００歳になる日までのどちらか長い期間に変更されつつあるようです。なお、交付された正本は紛失しても再交付が可能です。
平成元年以降に作成された遺言は、日本公証人連合会の遺言検索システムを利用して、全国どこからでも公正証書遺言を検索・照会できます。ただし、遺言者が生きている場合は遺言者以外が問い合わせても答えてもらえません。遺言者が亡くなった事実、問い合わせた人が法律上利害関係を有していること
を証明した場合に限り、遺言の有無と保存している公証役場を教えてもらえます。公正証書遺言には、費用、作成日時予約、証人に知られる、必要書類を揃えるなど、作成のデメリットもあります。
（FPジャーナル誌上講座記事）
（コメント） 被相続人の財産を処分する場合は証明書が求められることがほとんどで、特に不動産の相続登記は証明書がないと相続登記を受け付けてもらえません。自筆遺言証書は、相続発生後、家庭裁判所において検認という手続きをしてから開封し、検認済証明書を取得しておく必要があります。相続を争続にしないために、不動産をお持ちの場合は、公正証書遺言作成を検討されては如何でしょうか。
【競売不動産の価格】
不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性については、
不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
競売不動産の建物は、一般に内覧が出来ず、瑕疵担保責任も問えないことから、リフォームや建替えの費用が増えるリスクとして、立退きに必要な費用と合わせて、見越しておくことなどの注意が必要です。
【競売不動産の情報】
平成２６年１２月２２日現在では、 徳島県は、徳島地裁で、４７件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建２２２件、マンション２件、土地６件、農地１７件です。
農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。
【ご依頼のお電話をお待ちしております】
ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者 担当者の水主（みずし）にご相談下さい。
投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的なご相談を頂きますと、不動産をお求めの貴方様のニーズに応じた、情報提供はお役に立てると思います。
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