マンション市場、２０１６年市場予測・投資対象、徳島競売情報

「マンション市場、１６年市場予測・投資対象、競売情報」

 

【マンション市場】

 

　気になる記事が、住宅新報に載っていました。首都圏の新築マンションの供給と価格のことです。

「価格高騰、限界か」、「バブル期以来の高値供給に」、「求められる調整能力」とのタイトルです。

 

　　「価格高騰」、「基礎杭問題」でゆれる分譲マンション市場。一定の市況は維持しているようだが、今後もそのような状況が続くとは限らない。特に価格についてはこれまで通りの値付けでは難しくなることが予想される、とのことです。

　価格上昇が継続し、超高額物件が即完、価格は高いのに。価格上昇が問題視されているのは郊外エリア。都心部ではそれほど大きな影響はないとの指摘がある。マンションン事業において、価格の割安感は重視すべきこと。しかし、それが販売動向に大きく表れるのは郊外エリアとする。

　都心部は、価格よりも場所を重視した物件選びを行うエンドユーザーが多いという

。

好立地の取得競争は過熱しており、売主の言い値に近い価格で取引されている状況のようだ。

　　販売価格については、これ以上の上乗せをしない方向で市況の維持を図るとして、マンション市場のもう一つの大きな問題が横たわっており、それが「基礎杭問題」だ。

　全体の供給物件数が例年の物件に比べると低水準と言うしかない。今の段階では杭の問題が市況にどれくらい影響を及ぼすのか判断しようがない。今後どのように問題が解決するかによると言います。

　　ただし、新築マンションの市況については、杭問題よりも消費増税やローン金利、そして価格動向の方がウエートを占めるようです。

 

　首都圏の郊外、地方都市のマンション市況は、少子高齢化の中で選別されるトレンドになった、新築マンション、中古マンションを問わず言えることでしょう。　

 

【１６年市場予測・投資対象】

 

　投資総額、１５％増加へ、CBREの１６年市場予測が住宅新報に掲載されています。

１６年の国内不動産投資市場見通しは、エリアやアセットなど投資対象の拡大に加えて、投資総額は１５年比１５％増しと予測しました。また、１６年は取引量の拡大だけでなく、投資対象の分散化がアセットタイプ、地域の双方においてより顕著になる

と予測している。

　　背景には、地方都市においてより顕著となると予測している。背景には、地方都市においてもオフィス賃料の上昇が明確になってきたことや、より高い利回りの追求、高齢化の加速や訪日外国人の増加といった構造変化があるとしている。

 

　地方創生は、地方の不動産物件を投資対象として、今後は登場させるのでしょうか。

　　　　　　　　（住宅新報１２月２２日を一部引用）

 

【競売情報】

 

　　平成２７年１２月２３日現在、　徳島県は、徳島地裁で、１１件の期間入札物件です。

　徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建９件、農地２件、です。

　詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。

 

【ご依頼のお電話をお待ちしております】

 

　ご相談は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者　水主（みずし）にご相談下さい。

　一般の土地建物の賃貸売買の仲介、新規物件のネット募集もお手伝いします。

 

アセットコンサルタント不動産

 

　電話：０８８-６７９-６００１

 

　http://assetconsul.net/

 

　 http://consul.jp/

　

 

 

不動産の相談 SNS集客塾 動画のレッスンを受けます

不動産の相談 SNS集客塾 動画のレッスンを受けます。

不動産の相談　SNS集客塾　

アセットコンサルタント不動産

 

徳島・北島町から東京・千葉・柏・首都圏へ

電話：０８８－６７９－６００１

空き家２千万戸へ、中古住宅に流通革命を、競売不動産情報

《空き家、３３年に２千万戸へ、中古市場に流通革命を、競売不動産情報》

【空き家住宅総数の３割に】

　野村総合研究所は２０３３年に空き家総数が約２１５０万戸の予測を発表した。
　富士通総研でも約２０５０万戸の予測で、２０１３年実績の約８２０万戸と比べて約２．５倍になる。野村総研では３０年度までに新設住宅着工戸数が５３万戸に減少すると予測、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれるために、既存住宅の除却や住宅用途以外への有効活用が進まなければ、３３年の総住宅数は約７１００万戸へと増大し、空き家数は約２１５０万戸、空き家率は３０．２％に上昇すると試算した。富士通総研は、３３年の空き家数は約２０５０万戸、空き家率は２８．５％に達し、着工戸数が段階的に縮小し、除却が段階的に上昇したとしても、空き家は１５２２万戸、空き家率は２２．８％となる。

　空き家数には、売却用、賃貸用、別荘、その他住宅があり、空き家の中でも、主に老朽化した空き家を指すその他空き家が特に社会問題化されているが、１３年実績値では、その他住宅は約３１８万戸で、３８．８％、富士通総研では３３年にはその割合が４０％~５０％になると予測し、最悪の場合だと１０００万戸以上がこの老朽空き家となる。

　野村総研では、「出生率向上を始めとした人口減少への対策や、活用価値が低下した住宅の除却、中古住宅流通の整備、複数戸の住宅を１戸の住宅にリフォームやリノベーションする減築、コンパクトシティを積極的に進めていく必要性」と共に、「住宅新築に対して一定の制限をかけるなど、人口減少時代にふさわしい住宅政策を検討していくことも求められる」と提言している。
　（住宅新報の６月３０日記事を引用）

　（コメント）空き家が、負の遺産とならないように、地域の街づくりと調和して、経済的にも有効活用されるよう、行政と民間事業者が共同して解決することです。
　個人的には、新しい住まい方の創造、相続不動産への事前の備えが肝心です。
　競売不動産も、中古物件取得の選択肢の一つです。

【中古住宅の流通革命】

　中古住宅市場活性化に向けた提言「中古市場に流通革命を」を、自民党政調会が５月２６日に提言しました。
Ⅰ総論
①中古住宅市場の現状と大胆な改革の必要性
我が国の中古住宅のシェアは住宅市場全体の１４．７％で、欧米の６割以上に比べると極めて小さい。
大胆な改革の基本的な方向は、売主には一層の情報開示と売却を見据えた日頃のメンテナンス、その履歴の保存を、買主には、住宅の質を確認する努力を、媒介事業者には、迅速、安全等の顧客ニーズに応えた透明性の高い取引実現を、地方自治体には、地域にふさわしい住宅政策のビジョンを示すことを、国には市場の変革を促すような環境の整備等を求めるなど、役割を果たす変革が求められる。

②中古住宅市場活性化に取り組む今日的意義と効果
住宅ストックの質の向上、リフォーム市場の拡大は国民経済の再生と持続的発展に資する。
ライフステージに応じた住み替えなど豊かな住生活の実現する。
空き家の流通・活用による地方再生として、増大する空き家に対し、地方自治体と連携しつつ、その流通・活用を促し、外部不経済の抑止という意義だけでなく、都心の再生、地方部への住み替え、２地域居住の円滑化等個性ある地方の創生にも貢献する。

Ⅱ各論
中古住宅市場活性化に向けた８つの提言項目
①レインズルールの抜本的改善
②インスペクション、瑕疵保険の活用促進
③長期有料住宅・リフォーム履歴の保存
④担保評価を含む市場慣行の抜本的改善
⑤中古マンションの管理情報の開示
⑥不動産総合データベースの構築
⑦新たなビジネスモデル環境整備
⑧空き家の市場での流通・活用の促進
Ⅲ検討経緯

（コメント）
　競売物件は、中古ですが瑕疵担保責任は問えません。
原則は内覧ができないことから、リフォーム費用は事前には分かりません。　　　　　　
　住宅履歴があれば幸運、事前にローンを約束してもらえるには、それなりの個人的な信用が必要です。
　されど、競売物件は新築物件に無い、価格や立地面の魅了が有ります。投資か実需か、目的を定めて、ライフプランやポートフォリオに有った選択が期待できます。

【競売不動産の価格】

　評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
　競売不動産の建物は、一般に内覧が出来ず、瑕疵担保責任も問えないことから、リフォームや建替えの費用が増えるリスクとして、立退きに必要な費用と合わせて、見越しておくことなどの注意が必要です。

【競売不動産の情報】

　平成２７年７月２７日現在では、　徳島県は、徳島地裁で、２１件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建９件、マンション０件、土地５件、農地７件です。
　農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。

【ご依頼のお電話をお待ちしております】

　ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の
競売不動産取扱主任者　担当者の水主（みずし）にご相談下さい。
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、FP等の有資格です。
　まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。

電話：０８８－６７９－６００１

ホームページ　http://assetconsul.net/

空家対策推進法・中古住宅診断・競売不動産情報

〔空家対策推進法・中古住宅診断・競売不動産情報について〕　

【空家等対策の推進に関する特別措置法】

　空家等対策の推進に関する特別措置法が一部施行され、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針を国土交通大臣及び総務大臣が定めました。
２月２６日に一部施行、３ヵ月後の５月２６日に全部施行となる。
　市町村内の空家等の所在の把握として、市町村はその区域内の建築物又はこれに附属する工作物のうち、「居住その他の使用がされていないことが常態であるもの」を空家等と判断し、この法律を適用することとなる。また、空家等のうち、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる」ものについては「特定空家等」に該当するか否かを判断する際に参考となる基準等については、ガイドラインにおいて別途定めることとしている。

　どのような空家等が「特定空家等」に該当するか否かを判断する際に参考となる判断基準や市町村長が「特定空家等」の所有者等に対して必要な措置を助言・指導する段階から最終的には
代執行を行うに至る段階までの基本的な内容等について記載したガイドラインを、定めることとしている。各市町村長は、必要に応じてこのガイドラインを参照しつつ、各地域の実情に応じた「特定空家等」に関する対策に取り組むこととする。

　空家等に関する対策の実施に必要な財政上・税制上の措置として、補助、地方交付税制度の拡充その他の必要な財政上の措置、平成２７年度税制改正の大綱において、特定空家等に係る土地について、住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象から除外する措置を講ずる旨の記載がなされた。

　空家等の増加抑制策、利活用施策、除却等に対する支援施策等として、空家等のそもそも発生又は増加を抑制し、若しくは空家等の他用途の施設への転用等による利活用を図ることも重要であるとしている。空家等の適切な管理を行うことの重要性、管理不全の空家等が周辺地域にもたらす諸問題及びそれに対処するための総合的な方針について所有者等の意識の涵養や理解増進を図る取組みを進めることや、空家等の所有者等、外部からの空家等への移住希望者、関係民間団体等との連携の下、空家等の売買・賃貸、適正管理、除却等の幅広いニーズを掘り起こす取組みを促すことが考えられる。

　各市町村においては、例えば空家等のリフォームの普及・促進、空家等の他用途の施設への転用、空家等への住み替え、空家等そのものの除却等を促すための各種財政支援策を、活用しながら、空家等の有効活用策の選択肢を少しでも広げて住民等に提示することも重要であるとしている。

　　（コメント）市町村が把握した空家等に関する情報は、その所有者の同意を得た上で、インターネットや宅地建物取引業者の流通ネットワークを通じて広く外部に提供することについて、空家等対策計画に記載されることが考えられるので、市場に出やすくなる。
　ここで、私の主張している、全国４レインズの１つへの統合が実現すると、中古住宅市場が全国規模で、活性化するのだが。
競売不動産市場との関連性は、個々に専門的な検討が必要です。

【中古住宅診断の義務化】

　日本の住宅市場は新築取引が中心で、中古は１割強にとどます。日本で中古市場が流通しないのはインスぺくション（住宅診断）の普及の遅れが原因とのみかたもある。日本には通常２０年～２５年程度で住宅が無価値と評価される観衆がある。住宅投資に占めるリフォームの割合は３割弱
程度だ。中古の流通促進策を欠き、深刻さを増しているのが空家問題だ。

　政府与党は買い手がつかず売れ残る中古住宅の市場活性化に乗り出す。専門家が劣化状況を調べる住宅診断を徹底し、仲介業者に販売時の説明を義務付ける。購入後に欠陥が判明する
ケースを防ぐ。販売状況も適切に開示し、安心して売り買いで切る環境を整える。少子高齢化で空家が増えており、資産価値の高い中古住宅の流通を促す。
　５月に活性化策をまとめる。来年の通常国会に宅地建物取引業改正案を提出する。
　また、住宅診断のとおり欠陥が無ければ、買主には補修等の請求権を放棄させる案も検討中、売り手を保護し、契約後のトラブルを回避する狙いだ。

（コメント）　住宅診断が競売物件の住宅にまで関係するかどう かはまだ不明です。
　いづれにしても、新築から中古住宅の流通に消費 者の眼が向くようになるのは、間違いないでしょう。

【競売不動産の価格】

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性については、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
　競売不動産の建物は、一般に内覧が出来ず、瑕疵担保責任も問えないことから、リフォームや建替えの費用が増えるリスクとして、立退きに必要な費用と合わせて、見越しておくことなどの注意が必要です。

【競売不動産の情報】

　平成２７年４月２７日現在では、徳島県は、徳島地裁で、３７件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建２３件、マンション１件、土地１０件、農地３件です。
　農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。

　徳島県の物件、千葉県の物件、首都圏その他の地域の方も
ご相談下さい。

　【ご依頼のお電話をお待ちしております】

　ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者　担当者の水主（みずし）にご相談下さい。

　投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的なご相談を頂きますと、不動産をお求めの貴方様のニーズに応じた、情報提供はお役に立てると思います。
　まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。
　電話：０８８－６７９－６００１

アセットコンサルタント不動産
http://assetconsul.net/

15年の不動産市場・競売不動産市場・競売価格・競売情報

『１５年の不動産市場・競売不動産市場・競売価格・競売情報』

【１５年の不動産市場】

　１５年は不動産市況が大きく落ち込む可能性は低いので、「ありのまま」に市場動向を受け止め、事業環境を的確に把握した上で、収益構造の見直しや、中長期的な成長を検討する好機になると思われる。

　１４年の日本経済はサプライズ続きだった。１５年の日本経済も、不動産に支えられる部分が大きい。１５年度も民間設備投資や公共事業など、不動産関連分野が日本経済に大きく影響すると思われる。１５年は、不動産価格の高騰が不動産取得の障害となる可能性があるが、JREIT等の投資意欲は依然として強く、不動産市場を支える大きな要因になると思われる。

　住宅、オフィスビルとも課題は多いものの、当面の間、全体的な市況は好調を維持すると予想される。「ありのまま」の姿勢が求められる１５年は、好況感は乏しいものの、「少しも寒くない」年となりそうだ。（月間不動産流通・みずほ証券・石澤卓志氏）

　　（コメント）　１５年の市況から、個々の物件の収益性、実用性を検討して取得すれば、大きなリスクは無かろうと思われます。やはり十分な物件の見極めが求められます。

#競売不動産

【競売市場】

　全国の不動産競売新規申立て件数の推移を見ると、２０１０年から４年連続して件数が減少し、１３年は０９年の２分の１となった。（司法書士年報）この減少の端緒になったのは、リーマンショック後に制定された中小企業等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律である。

　１３年３月に失効したものの、その後も金融庁が金融機関に対し、債務者からの返済条件緩和等の相談を受けるよう指導してきた。加えて、金融緩和により低金利が継続したことで、金利減免などの貸付条件変更がなされやすい環境も整ってきた、その結果、淘汰される可能性がある会社も存続しやすくなり、１４年の企業倒産件数は０６年以来年ぶりに１万件を下回った。

　１３年と１４年を比較すると、東京は１年で数が約４分の３に縮小した。１４年の特徴としては、借地権付き建物の落札がみられたのは、競売市場の収縮に伴い、借地権付き建物への入札が増加傾向にあるようだ。１物件に対する入札本数も昨年は記録的に多い事例が多々あった。
　特に驚いたのは、入札本数が３桁の物件が登場したことだ。中古マンションの競落価格は売却基準価格に対する競落価格の上乗せ率がここで上昇、入札時点で、再販時の相場上昇を織り込むような競落価格になっている。再販事業者の市場価格の先高を見込んだ強気入札が目立つ１年であった。

　現状かつてない縮小と、競争激化の競売市場だが、かなり頂点に上り詰めてきている感がある。
不動産売買事業者の販売状況の悪化や在庫増加、それらに伴う差し押さえ増加兆候（配当要求終期の公告数でわかる）が表れれば、市場の転換時期となろう。競落１件あたりの入札本数が一桁になるかどうか。さらに商業地、住宅地、都心物件と郊外物件との間で相違も明らかになる可能性がある。立地や物件種別による指標変化に注意すべきであろう。

　競売市場は不動産市況を占うミニ市場だ。今年頂点に達し、下降に転じることになるかに注目したい。（月間不動産流通・ワイズ不動産投資顧問・山田純男）

　（コメント）　不動産市場は、公共事業の増加等で、資機材、人件費の上昇から値上がりし、外国人投資家の参入もあり、価格が高騰している。競売市場においても、供給数の減少から、過当競争になっている。従って、購入に当たり、実需においても、投資目的でも、地域性や個別の物件の価値をよく判断して、後悔のない良い買い物をしたいものです。

【競売不動産の価格】

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性については、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
　競売不動産の建物は、一般に内覧が出来ず、瑕疵担保責任も問えないことから、リフォームや建替えの費用が増えるリスクとして、立退きに必要な費用と合わせて、見越しておくことなどの注意が必要です。

【競売不動産の情報】

　平成２７年３月２７日現在では、　徳島県は、徳島地裁で、２２件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建１４件、マンション１件、土地１件、農地６件です。
　農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。

　”徳島県の物件、千葉県の物件を主として扱いますが、首都圏その他の地域の方もご相談下さい。”

＃不動産の相談　

　【ご依頼のお電話をお待ちしております】

　ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者　担当者の水主（みずし）にご相談下さい。

　投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的なご相談を頂きますと、不動産をお求めの貴方様のニーズに応じた、情報提供はお役に立てると思います。
　まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。

　電話：０８８－６７９－６００１
　　URL：http://assetconsul.net/
　　(競売不動産情報、サポート依頼に付いてはは、HPのトップの下部コラム内にリンクが有ります）