入居者はお客様

【入居者はお客様】　（住宅新報記事）

「長期満室」のオーナーとは　〝当たり前〟を愚直に実践
[住宅新報 2014年4月8日号]




　賃貸住宅市場が年々厳しさを増す中、これまで通りの事業展開に危機感を覚える賃貸オーナーは増えている。ハードやスペックの差別化で新たな対策を模索する動きもあるが、それらの取り組みは、コストや時代の移り変わりで一定の限界があるのも事実だ。「長期満室」を実現するには何が必要なのか。特別奇をてらったサービスやスペックを導入せずとも、「快適に暮らせるように」という思いを実現すべく、愚直に入居者へ向き合うオーナーたち。その姿勢にこそ、ヒントが隠されているかもしれない。　(福島康二)

　東京都豊島区在住の足立稔さんは、昨年3月に長年勤めていた職場を定年退職し、自宅横で総戸数4戸(2階建て)の賃貸物件を竣工、オーナー業をスタートした。「室内の動線が優れています」「十分な収納スペースを確保しました」「外構の植栽がきれいなのです」と語るその顔には、〝自慢の子供〟を紹介するかのような笑みがこぼれている。「住んでいる自宅よりもよっぽどよい。私こそこの賃貸住宅に住みたい(笑)」。

　西武池袋線椎名町駅が最寄りで、閑静な住宅街に立地。近くに大学や会社もないため、単身者向けだと経営は苦しいと判断。専用面積50m2弱のカップル向けとした。

　鉄骨躯体からの造り付けである「物干しハンガー」は、リビングと寝室、洗濯機上の3カ所の天井に設けた。洗濯後すぐに衣類をハンガー掛けでき、雨の日でもリビングに洗濯物を干すことができる。来客時には洗濯物は寝室に移動。造り付けであるため、コートなど重い物にも耐えられる。また、アクセント小物や写真を展示するためのピクチャーレールは、リビングだけでなくトイレにも用意。外側の玄関扉の横には、解錠のしやすさを目的に、傘やスーパーの荷物袋が掛けられる収納式フックを設けた。「ちょっとした気配りを盛り込んだつもりです」(足立さん)。

〝ちょっと〟が大きく

　物件のプランニングを担当した清水勝氏(娯住創社長)は、「〝ちょっとの気配り〟でも、それが3つ重なると大きな気配りとして入居者に伝わる」と語る。入居者に対して当たり前に提供されるべき「きれいである、清潔感、よい雰囲気、便利さ」といった事柄について、実現できていない物件が多いという。だから、「当たり前のことを当たり前に行えば、差別化できる」と話す。そして、その「当たり前」のことを「深掘り」すると、より競争力のある物件に仕上がるという。

　「よい雰囲気」とするため、外構に丁寧な植栽を設ければ「深掘り」となる。錆びた金網をきれいにふき取るだけでなく、磨きあげれば深掘りにつながる。「自分(オーナー)の好みを物件に反映させるのではなく、〝人〟として嬉しいか、気持ちがよいかといった当たり前のことを、物件で実践できているかが重要」(清水氏)。足立さんは、入居者の引っ越しの際、「トイレットペーパー、スリッパ、カッター、タオル、軍手」などが入った「ウェルカムBOX」を用意した。引っ越し直後にすぐ使えるものを詰めた箱だ。「便利に使えますからね」と足立さん。竣工から1年たった今年3月には、入居者にお礼のメッセージカードを添えてお菓子を配った。「ありがとうの気持ちを伝えたかったから」と話すが、もらった側も嬉しくないはずがない。

　自分本位ではない、入居者の立場を考えた賃貸経営。「経営」よりも、「サービス」という言葉がピッタリと当てはまりそうだ。

「人として尊敬できる」

　JR中央線武蔵境駅バス便立地の場所に、渡辺敏明さん(仮名)の賃貸物件はある。「入居者は神様」と笑って話す渡辺さんは、大手企業の重役経験もある1929(昭和4年)生まれのオーナーだ。

　自宅のリフォーム時期と賃貸物件の建設が重なった際、「もちろん、賃貸の建設費用を優先しました」と話す渡辺さんの傍らで、苦笑いを浮かべる奥様。2週間ほど賃貸物件の外装工事を行った際も、「入居者に息苦しい思いをさせた」とのことで、家賃を半月分返したという。管理を手掛ける坂口有吉不動産の坂口久夫社長は、「渡辺さんほど、入居者のほうを向いているオーナーはいない」と断言する。生活が苦しそうな入居者には、「家賃を下げようか」と坂口社長に提案。坂口社長は、「他の入居者とのバランスを欠くのでやめましょう、とアドバイスしました」と笑う。

毎朝掃き掃除

　賃貸物件を初めて建てたのは1981年、52歳の時。その日から、物件からバス停までの「毎朝の掃き掃除」が始まった。それは、会社の重役となった時期も、どのようなときでも継続した。入居者と特別な交流があるわけではないが、時折交わす朝の挨拶が、日常から生まれる何よりのコミュニケーションだ。

　「ある賃貸物件の建て替えについて相談されたとき、『私が教えを請うのだから、私が出向きます』と言って店舗まで来てくれた」と坂口社長。オーナーという立場以前に、人として尊敬できる人物だと話す。

入居者の声に耳を傾ける

　賃貸オーナーにとって、最も避けたい問題の一つが「入居者の家賃滞納」だ。滞納期間が長くなればなるほど、その回収は困難になる。強制退去や夜逃げなど、お互いにとって不幸なケースも生まれてしまう。東京都豊島区の寿龍馬さん(仮名)は、「家賃滞納」に果敢に挑んだオーナー。3年掛かりで、最長8カ月(合計50万円)の滞納を解決した。

　〝事件〟は、母親が自主管理する物件で起きた。母親からの相談時には、既に半年滞納。寿さん自身も賃貸物件を所有しているが、母親に代わって交渉することとなった。

二人三脚で滞納解決

　会社をリストラされた30代前半の男性が相手。玄関先での数回の立ち話では埒(らち)があかず、飲み屋でじっくりと事情を聞くことにした。なぜそのような状況になったか、今後についてはどのように考えているのかなどを親身に聞き、「二人三脚で一緒に頑張ろう」と返済計画を作成。1万円の上乗せをベースとしたが、時には5000円、時には上乗せがゼロのときもあった。更に、滞納の再発も。それでも寿さんはその入居者を見捨てず、叱咤激励の繰り返しで入居者を立ち直らせた。滞納完済を果たし、二人はカラオケ大会にデュエットで出場するほど意気投合。毎週土曜日は、その入居者が「滞納の利息代わりに」と始めた物件回りの清掃日となっている。

　寿さんは常々、「入居者の声への傾聴」を意識しているという。滞納者への対応にも表れているように、「相手の意見に、まずは耳を傾けること」が様々な問題解決の第一歩だと考えている。

　寿さんは、所有している賃貸物件の「入居者アンケート」をこれまでに2回実施。より多くの声を聞くために、2000円分のクオカードをプレゼントとして付けた。「オートロック解除機械の横に荷台を」「感度がよすぎる自動ドアの改善」「ゴミ置き場に使用済み乾電池を入れる箱の設置」といった要望を実際に形にした。また、寿さんの物件には管理会社が入っているが、入居者から隣室の騒音について相談が入ったときは、寿さん自らが対応。相談者の「声」を丹念に聞いた。

　宅配ボックスの使用について管理会社が注意事項を貼り出そうとした際には、「形式的過ぎる」と感じた文章を、寿さん自らが練り直した。「当事者としての意識をもって、賃貸住宅は経営すべきだと思っています」(寿さん)。当事者になるとは、自らも責任を負うということ。その思いは、入居者に必ず伝わっているはずだ。

一緒に物件を作り上げる

　入居者が物件に携わる領域を増やし、物件に関わっていると意識してもらうことで、「満室稼働」と「良好なコミュニティ」の双方を実現しているオーナーがいる。東京・千歳船橋の安藤勝信さんだ。安藤さんの取り組みを一言で表せば、「入居者と一緒に物件を作り上げる」だ。

　安藤さんは、所有している築20年の物件を募集する際、入居者に様々な内装材を選んでもらっている。国産の間伐材を使ったフローリング材や豊富な種類の壁紙、そしてタイル材など。入居者が持ち込む内装材も利用可能だ。

クレームが来ない

　一般的には、オーナーは入居者からのクレームを極力減らすため、〝無難な〟内装材を使用する。この点について、入居者に「選んでもらう」ことにすれば、より魅力ある物件として内装が仕上がる。国産材のフローリングが変形した場合でも、「自分で選んだ」のだからクレームになることは少ないため、オーナーは安心して提供できるからだ。

　安藤さんは、入居者が内装材を選ぶ際、必ず一緒に打ち合わせする。「一緒にすることでコミュニケーションが生まれる。何度も会うので、入居者と顔見知りにならないはずがない」(安藤さん)。費用については、安藤さんが考えていた通常の造作以上となった場合に、差額をもらうようにしている。また、打ち合わせした部分についての原状回復は不要だ。「ピースを一つひとつはめ込んで、パズルが完成する。そんな達成感があると思います」。

　「住民参加型」の取り組みは、別の築3年の築浅物件でも実践されている。この物件には安藤さんも居住しているが、最初は安藤さん自身で行っていた定期的なイベントや物件の飾り付けに対し、いつしか入居者から「私も参加したい」という声が大きくなった。もともと〝コミュニティ〟を1つのコンセプトにした物件ということもあるが、自然発生的に生まれたその流れが、入居者が物件の運営に携わっているという意識の醸成へとつながっている。

　前出の娯住創・清水勝氏は、オーナー側から見た「参加型物件作り」の重要性を説く。

　「参加型と言っても、オーナーが外壁の色を選ぶことや、設備を決めるといったものではない。それを行うと〝オーナー好みの物件〟になってしまう。大切なのは、顧客(入居者)目線で『事業に参加する』ということだ。例えば、入居者は植栽をどのように位置づけるか、それが賃貸事業にどのように寄与するか、どのような植栽にすれば事業として成り立つかを考えるということ。それを一つひとつ検証し、積み上げることでオリジナリティのある物件に仕上がる」

　理想は、「画一的でない、万人受けする物件」だという。



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要するに、アパート経営は、『入居者は神様』は言いすぎかな、『入居者はお客様』はベースに必要な基本姿勢です。目線を合わせた、ニーズに合わせたサービスの提供が望まれます。

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ハトマークのリニュアル仲介記事

【ハトマークのリニュアル仲介記事】（住宅新報）
リニュアル仲介　中古流通のワンストップサービス　ハトマーク10万社通じ提供　インスペクション、耐震適合証明など
売買仲介
[住宅新報 2014年4月8日号]

　リニュアル仲介(東京都新宿区)は、全国宅地建物取引業協会連合会の会員業務支援を行う一般財団法人ハトマーク支援機構(東京都千代田区)と、このほど提携した。リニュアル仲介が宅建業者を通じて提供しているワンストップサービスのうち、インスペクションや各種証明書発行業務などの一部を「既存住宅流通サポートサービス」として、同機構の会員会社も提供できるようにした。なお、会員社数は約10万社。

　リニュアル仲介は宅建業者と建築業者が連携し、中古住宅購入とそれに関連するサービスをワンストップで提供する仕組み。現在の加盟会社は宅建業者が約530社、建築業者が約70社で合計約600社。物件探し・購入と引き渡し後のリフォームを軸として、耐震診断や瑕疵保険・フラット35の適合インスペクション、各種証明書の発行、長期優良住宅化リフォーム推進事業の調査を1回の現場検査で済ませる。このほか昨年から、設備修理とシロアリ被害の保証もオプションとしてメニューに加えた。

　この基本スキームのうち、ハトマーク機構向けのサポートサービスは、インスペクションや各種証明書の発行、補助事業の調査をパッケージ化。耐震改修設計やインスペクションによる是正個所の指摘、工事見積もりの提案も含めて10万円で提供する。設備修理とシロアリ保証も、オプションとして選択可能。

　耐震基準適合証明書については、14年度の税制改正で住宅ローン減税などの適用を受ける際の間口が拡大。これまでは住宅の引き渡し前に発行する必要があったが、引き渡し後に買主が耐震改修し発行した場合も対象となった。これを踏まえてリニュアル仲介の西生建代表は、今後「宅建業者に耐震基準適合証明書の発行を依頼する買主が増える」として、この手続きを含むサポートサービスの意義を強調。また、設備補修やシロアリ保証も利用できることから、同様の保証サービスを展開している流通大手などと「同じレベルのサービスが提供できる」と話した。

設備補修、検査なしで

　また、昨年メニュー化した設備修理については、業務委託先を既存住宅保証センター(東京都新宿区)に変更。対応エリアを全国に広げて築年数要件を撤廃したほか、売主の告知書により保証の可否を審査する方式に切り替えた。

　検査が不要のため検査料はなく、物件が成約した場合のみ費用(1万～3万円、税別)が発生する。1作業当たりの修理上限額は機器によって異なり、3万～10万円。提供期間は1年。

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ワンストップで、リニュアル仲介が物件探し・購入と引き渡し後のリフォームを軸として、耐震診断や瑕疵保険・フラット35の適合インスペクション、各種証明書の発行、長期優良住宅化リフォーム推進事業の調査を1回の現場検査で済ませる。
ハトマーク機構向けのサポートサービスは、インスペクションや各種証明書の発行、補助事業の調査をパッケージ化。耐震改修設計やインスペクションによる是正個所の指摘、工事見積もりの提案も含めて10万円で提供する。設備修理とシロアリ保証も、オプションとして選択可能。
これがポイントですね。

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空き家管理ビジネスは成立するか？

【空き家管理ビジネスは成立するか？】
（住宅新報の記事から）

空き家管理　ビジネスの可能性は―所有者への「啓発」も重要
賃貸・管理
[住宅新報 2014年3月18日号]
この記事を読むのに必要な時間：約8分



「空き家管理」をどのようにビジネスへとつなげていくか、業界内での模索が本格化している（写真はイメージ）
「空き家管理」をどのようにビジネスへとつなげていくか、業界内での模索が本格化している（写真はイメージ）
　住宅・土地統計調査(総務省)によると、空き家の数が、この20年で倍増している。国土交通省は昨年度から、その対策を本格化。空き家の放置を解消する選択肢に「活用」と「管理」を位置付け、所有者が賃貸物件として貸し出しやすい環境の整備や、空き家管理業の育成に向けた土壌づくりを進めている。一方で空き家増加の要因は、少子高齢化や人口減少も深く関わる。住宅・不動産分野にとどまらない多様な関係主体を巻き込みつつ、長期的目標のもとに推進されるべき課題と言える。
採択団体、国交省に報告書

　「高齢者施設への入居に伴い、自宅に誰も住まなくなる。持ち家があるため、遠方の実家を相続したが空いた状態にせざるを得ない」(国交省住宅局住宅総合整備課)。住宅が空き家化する、典型的事例だ。

　住宅・土地統計調査によると、全国の空き家の総数は約750万戸(08年)。人が出入りせず放置された住宅は、災害や犯罪、周辺環境の悪化などの温床になりかねない。こうした問題意識に基づき、国交省はまず状況改善の選択肢を「除却」「活用(賃貸・売買)」「管理」に整理。このうち活用と管理に焦点を当て、それらを促す指針づくりや補助事業を実施している。

活用と管理の両輪

　「活用」は、賃貸住宅としての需要を喚起する方向性を主に模索。13年秋に「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」を設置し、賃貸借ガイドラインを含めた報告書を3月中旬に公開予定だ。そして、空き家をひとまずそのままの状態にしておきたい、というニーズに対応する「管理」については、13年度からの3カ年計画として「空き家管理等基盤強化推進事業」を実施。相談体制の整備と、「空き家管理に関するビジネス」の育成を柱とする。

　空き家に特化した管理サービスは広がりつつあるが、建築・不動産業のほか造園業や警備業など事業主体が多岐にわたり、料金体系やサービス内容もまちまち。また、業務を規定する法律も存在しない。そこで国交省は同事業を通じて、事業者が守るべきルールの整理と、新規参入を促すための環境整備を行う考えだ。

　「空き家管理ビジネス」では、民間事業者などで構成される団体を採択し、「消費者保護」や「業界コンプライアンスの増進」といった複数の取り組みの実施を求める。13年度は「九州・住宅流通促進協議会(九住協議会)」「空き家ビジネス推進協議会(空き家ビジネス協)」「全国不動産コンサルティング協会(全コ協)」の3団体が採択され、このほど報告書が出そろった。

ガイドライン作成へ

　九住協議会には、不動産業者や建設業者、不動産鑑定士などが参画。福岡県内で空き家管理サービスを提供している7社を対象に、ヒアリングや現地調査を実施した。その結果、従前の見立てとは異なる知見も得られたという。

　当初はトラブル事例集の作成を予定していたが、実際には「トラブルがほとんどなかった。各社で業務がきちんと行われていた」(三好琢事務局長代理)。そのため事例集ではなく、起き得るトラブルとその対策を整理し、今回の報告書でまとめている。また、1種類のみの制作を考えていたサービス内容に関するガイドラインは、2種類に変更。各社のサービスを精査したところ、依頼目的に応じて「近隣への迷惑防止」と「住宅機能の維持」に分類されることが分かったためだ。それぞれに即したガイドラインを用意する必要がある、と判断した。

　ALSOK、ダスキンなどで構成する「空き家ビジネス協」は、今期を調査フェーズと位置付け、空き家管理の実態調査などを行った。今回の事業参加のきっかけは、12年10月から開始した「HOMEALSOKるすたくサービス」。セキュリティーサービスのインフラを活用し、空き家管理として全国で展開中だ。

　事務局を務めるALSOKの内城大輔氏は、空き家ビジネスの問題点を「認知度の低さ」とする。

　「空き家の所有者も、どこまで何をする必要があるかを知らない。今後、空き家管理について、消費者に情報を発信する啓発活動と共に、空き家管理に関する契約内容のガイドラインなどを作成していきたい」と語る。

資格創設の動きも

　昨年末に事業実施団体として採択された全コ協は、空き家管理・活用の実務家、研究者へのヒアリングを進め、「空き家管理・利活用マニュアル」「空き家管理契約約款」のひな型を国交省に提出した。13年度は基本的な調査業務で終了したが、14年度も再びエントリーし、実際に見回りサービスなどを手掛ける方針だ。そこで得たノウハウを、今回提出したマニュアルや契約約款にフィードバックし、完成度を更に引き上げる狙いがある。

　そのほか、同協会では「空き家対策士」の創設に向けた動きも本格化させる。空き家管理をリードする資格としての位置付けで、事業に参入しようとする事業者に対して、コンサルできるだけの経験と知識を積んでもらう予定だ。

「適正管理」の自覚を

　全コ協では、「空き家管理は簡単にビジネス化できないと思う。ただ、特に地方エリアは、通常の不動産業務だけでは収益が上がらないケースが多くなっている。最終的な〝空き家の利活用〟に向け、その入り口となる管理ビジネスを何とか形になるものにしたい」と話している。

　「空き家管理」の基本的業務は、「通風・換気の実施」「蛇口の通水確認」「簡易な清掃」「庭木の確認」など。物件所有者に代わって行うものだが、そもそも戸建て所有者には、「お金を払ってまで管理を任せる」という意識が乏しい。

　みはる不動産(神戸市)の山城敦人氏もそれを痛感している一人だ。「事業を立ち上げてから1年経過したが、問い合わせがほとんどない」と言う。

活性化のためには

　「『所有者には空き家を適正に管理する義務がある』という認識が広がれば、(ビジネス)活性化の突破口が開ける可能性がある」。九住協議会の委員も務める、エステートプロモーション北九州(福岡県北九州市)の北島達夫代表が言う。

　所有者の意識が希薄である一因として、九住協議会の三好事務局長代理は「災害や犯罪、環境毀損といった問題で実際に迷惑を受けるのは、空き家の周辺住民やその地域全体」と指摘。肝心の所有者自身は遠方に居を構えて状況が分からないため、放置につながると指摘する。同協議会ではこうした所有者に対して、各自治体が送付する固定資産税納付書に、管理を促す書類の同封を提案。そこから相談や事業者斡旋といったニーズが発生すれば、協議会が受け皿として機能する流れだ。今後、各自治体と協議していく予定だという。

「片手間では難しい」

　空き家管理ビジネスの最大の課題は、「採算性」だ。現在、1物件当たりの管理料を月額数千円前後でとしているケースが多いが」、それだと費用対効果の面で難が出てくる。空き家問題に詳しい富士通総研の米山秀隆上席主任研究員は、「将来的な売却依頼を目標に、管理戸数の分母を広げるしか方法はない」と語る。

　金沢市のあおぞらプランニングは、現在5戸の空き家を管理している。事業を始めて数年経つが、「それほど積極的に営業していないため、増えも減りもしない」と代表の柴野道雄氏。最終的に売却(仲介)へと結び付いた案件もあり、できる範囲で事業を手掛ける方針だ。

　現在約30戸を管理する、前出のエステートプロモーション北九州。北島代表は「採算はもちろん合わない。人件費すら出ていない」と言い切る。

　管理が売買の斡旋につながった実例はないが、近く売却に進みそうな案件はいくつかある。「今後契約件数が増えれば、大きな収入に発展するかもしれない」(北島代表)。ただし、同社にとってその仲介手数料は〝臨時収入〟。あくまで、空き家管理業単体で収支を合わせるのが目標だ。一方、管理後の仲介業務の受託を見込んだ参入に対しては、「1つの考え方」と前置きしたうえで「将来的に厳しいのではないか」と話す。

　空き家管理サービスの費用は各社でばらつきがあるが、北島代表は「更地にした場合の固定資産税額以下」を目安として挙げる。それを超えると、管理を任せるより更地にした方が安くつく、と所有者が考えるからだ。現状はともかく、北島代表は「新規参入が増えれば価格競争になる」として、この目安がいずれ妥当性を持つとみる。そうなった時、外注ではコスト引き下げが難しい。つまりサービスを内製化する必要があるが、「空き家管理は仲介の片手間でできる仕事ではない」(北島代表)。仲介目的で空き家管理業を営む場合の、リスクの一端を指摘する。

事業者に聞く　エステートプロモーション北九州　「夏場の草刈り好評」

　北九州市で1年前から空き家管理ビジネスに取り組む、エステートプロモーション北九州の北島達夫代表に話を聞いた。

　――サービス開始のきっかけは。

　「以前から、売却受託物件に対して清掃や草刈りを行っており、これで収益を生み出す仕組みができないか模索していた。地域における購入需要が減退し始め、主力の売買仲介が難しくなってきたこともあり、将来性が見込めると判断した」

　――サービス内容と料金は。

　「月1回の建物外部からの状況確認、維持管理の提案、門扉の施錠などが基本サービス。月額3000円。室内の状況確認や清掃、除草などもオプションで対応している。1棟当たりの平均収入は毎月約6000円だ」

　――業務上の過失について、何か対策は取っている?

　「特にないが、受託時に家財の管理責任は持たない旨を契約書に記載する。重過失の場合、建物本体に関する賠償責任はあるが、原状回復費用満額までは賠償しないスタンスを取っている」

　――利用者の属性、傾向について。

　「空き家所有者の子どもが大半。県外が9割を占め、特に関東居住者が多い。親が亡くなったり施設に入居したりした直後に依頼されるケースが目立つ。『一周忌が過ぎていない』『仏壇がある』といった理由で売却が難しいが、かといって『放っておくと、親戚に対して気まずい』などの事情を抱える人が多いようだ」

　――利用者の感想は。

　「報告書に対する評判は良い。また、夏場の草刈りが非常に感謝されているように思う」

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私見ですが、中古不動産流通と、税制の問題点が有るのでしょう。
空き家ビジネスの民間の動きについて、これが現代の少子高齢社会の住宅問題を解決するキーとなるでしょうか？

経済発展や豊かさを追い求めてきた日本社会は、人口集積の効果と弊害、核家族化の形をもう一度見つめて、より良き方向に軌道を修正する時が来ているのでしょうか。

税制面での、建付地より更地が税金の評価が高いということ、市場価格は無論そういうことですが、税金面では評価の見直しが必要でしょう。

貴方は、如何お考えですか？

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家族と住まいが国の形を変えるか？

社説　家族と住まい　住み方が国の姿を変える
政策
社説「住宅新報社の提言」
[住宅新報 2014年2月4日号]
この記事を読むのに必要な時間：約2分

この記事は連載「社説「住宅新報社の提言」」の記事です。この連載のトップページ→
　わが国では、子供は成人したら、親から自立して別居するのが、あたかも一般的であるかのようなスタイルが、長く続いている。なかには大学に入学した二十歳未満の時から単身生活をしている人も少なくない。親の方も、高齢になったからといって、子供の世話になるのは避けようという気概の方々もいる。もちろん通学や通勤が困難であるという場合はやむを得ない。そういうケースのことを言っているのではない。

別居は自立ではない

　もともと欧米とは異なり、わが国では二世帯、三世代で同居するのは、少し前まで普通の生活形態であった。別居して生計を別にしていることを捉えて、自立していると思える人は少ないだろう。にもかかわらず別居イコール自立といった勘違いがまかり通っている。

　少し俯瞰して考えると二世帯、三世代住宅が、いいことずくめなのはすぐ分かる。東京都知事選挙で各候補が公約の一つに掲げるまでもなく高齢化問題は、国が直面している難題である。人口構成は変えられないが、家族が二世帯住宅などで近居することで高齢世帯の独居が減り、孤独死といった悲惨な最期も避けられよう。

　子世帯は孫の面倒を親や祖父母が見ることができ、待機児童問題から少子化問題を解決する糸口も見えてくる。高齢者は家族による介護を受けることができ、膨らむ福祉予算を抑制することもできる。

近居・同居を奨励

　更には、すでに800万戸と言われている空き家は、このまま放っておけばさらに増加することが予想されており、近居・同居はこの発生を抑えることに貢献できるだろう。これらの課題は家族のアトム化が進んだことによるツケが回ってきた結果であるから、この機会に修正する必要がある。

　今年1月1日以後の相続または遺贈から、二世帯住宅で小規模宅地等の特例の要件が緩和された。詳細は省くが、従来は家の内部で行き来ができない場合は別居扱いとされ、小規模宅地の適用は受けられなかった。税制改正で今年からは、そういう構造であっても同居扱いとなったのである。同じ屋根の下なら、中で行き来ができなくても、特例を認めようという配慮である。

　一歩前進だとは思うが、もっと積極的に2世帯、3世帯居住を促進させる優遇税制を期待したい。二世帯住宅で行き来ができるのであれば、税金に配慮するというのは小手先であり、この際に発想を変え、二世帯住宅を積極的に奨励するべきであろう。固定資産税の減税や相続税の免除をしても、プラス効果は大きいはずだ。

　「直系血族及び同居の親族は、互いに扶け合わなければならない」。民法は730条で、こう定めている。この精神をもう一度、個々人も照らしてみたい。　（以上は引用）

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私見ですが、日本の住宅事情を熟知した新聞社の社説と捉えて下さいね。

近居・同居の薦めについて、これが現代の社会問題を解決するキーとなるでしょうか？

経済発展や豊かさを追い求めてきた、日本社会の形をもう一度見つめて、より良き方向に軌道を修正する時が来ているのでしょうか。

貴方は、如何お考えですか？

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北島町の賃貸住宅　メゾンドコスモス　２ＤＫ

賃貸不動産の青色申告制度と不動産物件情報

【賃貸不動産の青色申告制度】
　
　　確定申告の時期になりました。賃貸不動産を取得されたかたは、家賃収入を
税務申告するに当たり、青色申告制度を利用される方がおられます。
　青色申告は、個人では不動産所得、事業所得、山林所得の有る人が制度の対象となります。
　新たに青色申告者になるには、原則として、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を
税務署に提出することが必要です。ただし、その年の1月16日以後に新たに事業を開始した場合は
その開始した日から2カ月以内に申請書を提出しればよいことになっています。
　青色申告の記帳は、その年分の貸借対照表と損益計算書を作成できるような簿記によって
行うことが原則です。
　税務署には、帳簿の作成方法等に関する説明資料が用意されており、初めて不動産賃貸事業を
始める人にも役立ちますので、それらを入手して準備するのもよいでしょう。
　青色申告制度を利用すると、さまざまな特典を受けることができます。主な特典として、
「青色申告特別控除」、「青色事業専従者給与」、「貸倒引当金の計上」、「純損失の繰り越しと繰り戻し」
などが有ります。
　青色申告特別控除は、複式簿記等により記帳し、その記帳に基づいて作成した貸借対照表を
損益計算書とともに確定申告書に添付して確定申告期限内に提出している場合には、最高65万円を、
またそれ以外については最高10万円を、不動産所得から控除することができます。
　青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件のもと最高65万円が控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。

　不動産の貸付が事業的規模に該当するかは実質的に判断しますが、建物の貸付については2つの基準のいずれかに当てはまれれば、原則として事業を行っているとして取り扱われます。
(1)アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
(2)独立家屋の貸付については、おおむね５棟以上であること。
　不動産収入となるものは、賃貸料、駐車・駐輪料、権利金、礼金、更新料がだいひょうてきです。敷金・保証金は預かり金のため、通常は収入になりません。ただし、賃貸契約書で償却が規定されている保証金などのように、契約当初あるいは一定期間の経過により、その一部・全部が貸主に帰属することが取りきめられているものについては収入になります。また、入居者から徴収する管理費・共益費も、一般的には不動産収入になると考えられます。
　必要経費となるものには、賃貸仲介手数料、賃借人募集に係る広告費、土地建物の固定資産税・都市計画税、共用部分の水道光熱費、建物の減価償却費、土地建物の取得に係る借入金の利息、火災保険等の保険料、建物の修繕費などがあります。
　工事費用については、修繕費に該当するものは必要経費となりますが、それ以外の工事については、その費用の全額をその年の必要経費とすることはできず、資産に計上して一定の年数で減価償却することになります。
　なお、退去時の室内クリーニング費用やシリンダー交換費用の様に、敷金から差し引くことで借主が負担する費用については、原則として貸主の必要経費とすることはできません。
　

　参考にされてください。なお、ご不明点や詳細は、税務署、税理士、ファイナンシャルプランナー等にご確認下さい。

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　私見ですが、賃貸不動産家賃収入を得る手段として、不動産競売物件や、中古物件市場に目を向けて検討してみるのも、経済的に合理的な手段だと考えられます。
　保有財産と取得した不動産物件を活用した賃料収入で円を創りだして生活資金と新たな資産をを獲得するのは、貴方のポートフォリオの組み換えと合わせて検討されれば如何でしょうか。


【保有財産のポートフォリオの組み換え】

　「相続税など自分には関係ない」と思い込んでいる人は、何の準備もなく相続を迎えて、
大変な事態を招くことがあります。
　税制改正によって、自分は関係ないとは言っておられなくなりました。
平成２７年１月１日以後の相続または遺贈は基礎控除と税率が違ってきます。
税制改正によって、ちょこっと預貯金が多いとか、少し広い土地があるというだけで、
思いがけずに相続税がかかるケースが増えてくるでしょう。相続人が配偶者と子供二人
という家庭の場合、財産総額が四千八百万円を超えると課税されますから、もし預貯金が
二千万あれば、土地や有価証券などを足すと、かなりの確率で控除額を超えてしまいます。
まずは自分の資産規模を把握して下さい。相続財産の総額が基礎控除額内に収まらないと、
申告が必要となってきます。でも、財産総額を試算して基礎控除額を超えたとしても、
すぐに課税されるとは考えないでください。相続税にさまざまな特例があり、その要件さえ
満たせば非課税にもっていくことが可能です。ただし、そうした特例は、相続税の申告を
していなければ認められません。
　そして、保有財産のうち、預貯金、不動産、その他の財産と、ポートフォリオを整理して、
相続させる財産と、自分が使う財産を区分して、これからの時間軸で管理することです。


【徳島の競売不動産の今の情報】

　現在、徳島地裁では、平成２６年２月２４日現在で、３２件の期間入札物件が出ています。
種目の内訳は、戸建１８件、土地４件、農地８件、マンション２件です。
戸建住宅やマンション、土地をお探しの方は検討してみる価値が有るかもしれませんね。

　５０代の投資物件として、または３０代からの実需として如何でしょうか。
２０１４年度税制改正や、財産のポートフォリオの見直しの一貫でご検討下さい。

　９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、
所在地、残り日数等をご覧ください。


【競売不動産の評価書の価格】

　評価書には、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足
し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。

　収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、
滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。　

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、収益性について
は上述の資産価値の見方で述べたようなこと、また市場性については、現状の不動産
流通市場の情報分析が必要です。評価書の評価額である売却基準価格では、極めて特
殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。

　

【ご相談とご依頼をお待ちします】

　
競売不動産コンセルジュ・アセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者
をご活用下さい。

　投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的で詳細なご相談は、不動産を
お求めの貴方様に、きっとお役に立てると思います。
　まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。


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　　　　http://consul.jp/ 　　 　電話：０８８－６７９－６００１



【徳島県北島町の賃貸住宅はメゾンドコスモス・メゾンドソレイユ】