おいちゃん不動産 ①不動産賃貸にかかる税金

管理人のいる時間極駐車場からの所得は不動産所得にはならない

(不動産賃貸の税金)

1️⃣ 不動産所得→ 土地や建物などの不動産や地上権・土地の賃借権など不動産に係る権利などの貸付による所得

2️⃣ 総収入金額→ 賃料(地代、家賃)・権利金・礼金など・返還するつもりのない敷金や保証金

必要経費→ 減価償却費・固定資産税、事業税などの租税公課・修繕費・管理費・専従者給与など・借入金の利子

必要経費に認められないもの→ 専従者給与を除く生計を一にする親族への地代、給与・不動産所得・譲渡費用はその名目の経費であり不動産の必要経費にならない。

例:不動産仲介料・業務使用 開始前の借入金の利子など、立退料等(譲渡費用に)

不動産所得=総収入金額−必要経費

◇

3️⃣ 次は不動産所得にならない:

・社員に社宅を供する賃料(事業所得)

・時価での土地価格で1/2を超える権利金(譲渡所得)

・食事を提供する下宿(事業所得か雑所得)

・個人の不動産業者が販売用不動産を譲渡した時(事業所得)

・管理人のいる時間極駐車場(事業所得か雑所得)

＊権利金→ 賃借権の設定の対価として支払われるもの

＊礼金→ 賃貸借契約の際、謝礼的意味合いで借主が貸主へ支払うもの、これは還ってこない・・。

＊敷金や保証金→ 原則として人質のようなもの、賃貸借終了時に還されるべきものであるが、現実はあまりにも室内に瑕疵が溢れているケースや汚れが酷い時は80%以上還ってこないので、延滞家賃の代わりにはならない。

＊所得税の金額は経費にならない。

◇

4️⃣ 事業的規模のメリット:

＊マンションで10室、戸建てとして5棟以上の貸付で事業的規模となる。

・青色申告としての特典を得るには、当不動産が「事業的規模」に該当することにより「青色事業者専従者給与」と認められたり「青色申告特別控除」で65万円の控除が青色申告者であれば受けられる。

・賃貸用マンション等による所得は不動産所得となり「事業的規模」との判定でも事業所得にはなりません。