おいちゃん不動産 ②有効活用&賃貸事業

資金計画の作成

(コンサル~続き)

1️⃣ 借入をする場合→ 金利、返済期間等により事業計画は大きく左右されるので、借入先の選定は重要項目

2️⃣ 所要資金の主なもの→ コンサルタント料、設計・管理費、土地購入費、建設費、税金、テナント入居前の借入金利息など

3️⃣ 資金調達に主なもの→ 保証金、自己資金、借入金、敷金など

・「資金繰り」はキャッシュフローで見る。

4️⃣ 収支=収入−支出

・「収入」は手元に入る現金

・「支出」は手元から出て行く現金で、益金=儲けや税金などを算出するための「収益」「費用」とは考え方が異なり、手元の現金の流れを指す。

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(賃貸物件の管理)

1️⃣ 事業型:

a.自己管理方式→ 所有者が直接入居者に賃貸する方法で、自ら管理を行う。

専門性が必要な設備維持管理業については、業者に委託することが多い。

b.管理委託方式→ 管理会社や不動産会社等の外部機関に、管理業務の全てを委託する方法。

2️⃣ 一括賃貸型:高齢な資産家や財産を受けた相続人たちが、ほぼ一切を一括して貸しビル業者等に賃貸し、それを転貸して管理業務が、委託される形。

・・・・・・・・・・メリット・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・デメリット

事業型・自己管理方式→コストがもっとも安い → 空室リスクが発生

管理委託方式→ 所有者の事務管理の軽減→ 管理コストと空室リスクが発生

・・・・・・・・・一括賃貸型→ 空室リスクはない→ 賃料収入が事業型に比べ安い

・・・・・・・・・・事業リスクを軽減できる

＊賃貸物件の管理業務:

共用部分の清掃や、住民のゴミの管理を行う清掃管理業務、建物と設備維持のための修繕を行う、維持修繕業務、各種設備について保守点検等を行う設備維持管理業務

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《  不動産の有効活用の手法  》

(有効活用の形態)

1️⃣ アパート・マンション経営:

利便性、静粛性などの立地条件に大きく左右される。

メリット→ 経営に高い専門性は無くとも長期的な安定収入が見込める。

デメリット→ 入居者の入れ替えサイクルが比較的短いため、管理コストがかかる。

業務用賃貸事業と比較し収益性は劣る。

＊家賃保証制度→ 委託先への手数料分で、家賃等は減額されるが、入居者の有無に関わらず家賃保証会社が一定の額を依頼者に保証するシステム