おいちゃん不動産 ①有効活用&賃貸事業

《不動産コンサルティング  》

 

・持っていて金食い虫の不動産ですが、綿密な検討に基づいた証券化や様々な方法で有効活用することにより、それが生み出す価値を大きく変えることも出来ます。

 

(不動産の有効活用)

 

1️⃣主な活用→

 

・遺産相続が円滑に分割できるような所有に変えておく。

 

・建物をその地に建て人に貸す。

 

・売却により現金化する。

 

・土地を人に貸す。

 

・所有者本人が自己のために使う。

 

・相続時の物納、売却時の資金対策として所有しておく。

 

◇

 

2️⃣賃貸事業のメリット:

 

・相続時において土地や建物の評価額が軽減され、相続税額の負担が軽減される。

 

・インカムゲイン=賃貸収入を得ることができる

 

・固定資産税や都市計画税が軽減される他に、事業の経費等に出来る。

 

・減価償却→これは支出を伴わない費用なので、この削減で不動産所得がマイナスになった場合、損益通算により総所得が減少し所得税や住民税が軽減されて、手元資金が多く残る。

 

◇

 

(賃貸事業の基本ステップ) 

 

・・・不動産の投資・事業計画・・・

 

1️⃣事業で採算がとれるのか意思決定を行うための事前調査

 

2️⃣資金面から事業収支を見積もる

 

3️⃣初期投資による資金の把握とマネー調達方法

 

4️⃣立地条件等に合わせて具体的に検討

 

5️⃣賃料の決定、募集方法を計画する。

 

6️⃣維持・管理をどのように進めるかの計画

 

◇

 

(事業収入計画書の作成)

 

◇収支計算で利用されるが、損益通算では利用されない計画:

 

・借入金返済元金部分

 

・償却資産の購入費(購入時点で支払われた金額の支出)

 

・保証金等で返金する時に受け入れ時には収入、返還時には支出となる部分

 

□ 損益通算で、利用されるが、収支計算では利用されない項目:

 

・償却時点で費用となる減価償却費

 

・償却される時点では収益となる保証金等の償却部分

 

＊大手デベロッパーは「損益通算」を重要視して、個人や小規模事業では、キャッシュフローをベースにした「収支計算」で資金繰りに重点を置いて進める。

 

・・・

 

 

 

◇ご愛顧頂いた不動産シリーズですが、もうそろそろ数回で終了となります。