一喝

空き家対策




広っ



でかっ



そんな物件 多々増えつつあります。

都城市には、広大地特例がないので、規制は比較的1000平米を超えない範囲なら 販売は出来やすい感じです。


景観や市の条例に気をつけつつ、販売しないといけません、

しかし、維持管理費による固定資産税や建物老朽化によるメンテナンス 高齢化に伴うリタイアメントプランの必要性
が加速しているようです。

老朽化にも伴う 解体費用 や売却時の後見人委任制度を活用し 資産を流動的にかつ大胆に 時代の背景に沿った
家の建て方も必要です、

ローンの考え方を資産の貸し借りと一部捉え、
持たないで借りるという手法も新築として 世の中に出てきていますが、 何となく理解出来そうです。



とにかく現場。


ユニクロの社長も言っていました。


現場に行かずして、物をいうな！

一喝されそうです。



では、現場行ってきます

身が引き締まる

地鎮祭


身が引き締まる思いです。





では

こらー

[


まこっ！


まこち！

てげなもんじゃ


だいよ、

都城弁です。



そんな言葉が聞こえてきます

今のうちに対応しなければ、やばい事に

高齢化社会に突入すると、不動産の処分に困る場合があります。

それは、判断基準の欠如が売主側に判断されると 財産の処分や資産の管理がしにくいとのことです。



そうなる前に、万が一の事を考えて 対策が出来ます。


それは任意後見制度です。












任意後見契約とは

　平成１２年４月，高齢者痴呆，知的障害，精神障害などにより判断能力が不十分となった成年者の保護のため，財産管理や身上監護を図る成年後見制度が発足しました。
　
　この制度には法律による「法定後見」（申立により家庭裁判所が後見人を選任する）と委任契約による「任意後見」（委任する人と受任する人との民法上の契約による）があります。

法定後見人制度を活用するより、簡単です、


　任意後見契約とは，まだ精神能力が欠けていない段階で，将来能力が不十分となった場合にそなえて，あらかじめ財産管理などを受任者に委任しておく契約です。

　この契約は当事者の意思を明確にしておく必要がある（特に委任する財産管理行為の範囲の点）ため，公正証書によることが要件とされています。


　また，任意後見契約公正証書が作成されると，公証人の嘱託により法務局に登記されることになっています。

契約

　標準的な将来型任意後見契約の文例 （WORD）


　すでに軽度の痴呆，知的精神的障害が生じてはいるが，なお契約を締結する能力は失われていない場合，任意後見契約を締結するとともに，委任者本人または受任者が家庭裁判所に任意後見監督人の選任を申し立てることもできます（即効型契約）。

　さらに，まだ完全な意思能力がある普通の状態のときから，受任者に財産管理などの事務を委任し，能力が衰えたときに任意後見監督人の選任を受けて従前の委任事務を継続してもらうという形態の契約も可能です（移行型契約




　任意後見人に対する報酬については，通常は身内のかたが受任者となるケースが多く，その場合は無報酬とされるのが普通です。
　司法書士や弁護士などの専門家に委任する場合は，本人が有する財産や管理事務の内容程度に応じて相当な報酬を毎月定額で支払う約束をすることになります。

　家庭裁判所は弁護士や司法書士を任意後見監督人に選任することにしているようですが，その場合の任意後見監督人に対する報酬も上記のように具体的なケースごとに定められることになると考えられます（制度が発足して間がないため，事例の蓄積に基づく全国的な基準の策定には至っていないようです）。

　いずれの契約においても，任意後見の受任者が十分な適格性を有することが大事です。

　ただ財産を食い物にするための目的で任意後見契約を締結させたり，本人が亡くなったあとの遺産分割を共同相続人の一人である自分に有利に進めようとして任意後見契約を締結させたりするケースもないとはいえません。
　このようなことがあらかじめ予想できるときには，公証人は本人に注意をうながして契約の締結を思いとどまるよう説得することもあります。
　また，家庭裁判所は任意後見監督人の選任をしないことで，このような不適切な委任契約の発効を阻止するシステムになっています。

　本人はいったん締結した任意後見契約を解除することもできます。
　この場合も本人の意思が真正なものであることを明確にするため公正証書を作成しなければなりません。
　また，一定の事由がある場合には家庭裁判所が任意後見人を解任することができるようになっています。

公正証書の作成に必要な書類など
１　本人，受任者の各印鑑証明書（発行後３か月以内のもの），実印，住民票
２　本人の戸籍謄本
　

公正証書作成手数料

　将来型契約，即効型契約の場合の手数料は一律１万１０００円です。

　移行型契約の場合，契約は通常の委任契約と任意後見契約の２本とみて，前者につき受任者に対する報酬の１０年分の金額に応じた手数料（たとえば月額３万円とすると１０年分は３６０万円なので手数料は１万１０００円），後者につき１万１０００円です。

　このほかに正本・謄本の作成手数料（１枚につき２５０円）がかかります。

　また，契約の締結と代理権目録などを東京法務局に登記するための登記印紙代として，４０００円（受任者が２名の場合は倍額），公証役場がおこなう登記嘱託の手数料として，１４００円（受任者が２名の場合は倍額）などが必要です。

　公証役場に出向くのが困難な場合は公証人が自宅や病院に出張します。
　この場合の手数料は５０％が加算され，日当（１万円。ただし４時間をこえるときは２万円）及び交通費の実費が必要です。

善意の第3者は守れるのか

民法第94条第2項（虚偽表示）の条文
第94条（虚偽表示）
1 相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
2 前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
民法第94条第2項（虚偽表示）解説

本項は、虚偽表示があった場合の第三者の保護について規定しています。
前項（第94条第1項参照）の規定による意思表示（＝通謀虚偽表示）の無効は、その意思表示が虚偽表示だという事情を知らない第三者に対して、主張することができません。
つまり、善意の第三者との関係では、例え虚偽の意思表示であったとしても、有効となります。


（参照 ウィキペディア）

本人確認の重要性が問われます。

今後高齢化社会に向けて色々な問題が発生します。

勉強せねば