空き家管理サービス・相続空き家の譲渡所得の特別控除・相続税は取得費加算で経費・徳島の競売不動産

【地域のエリアマネジメントからの空き家管理サービス】
　
「地域のエリアマネジメントの視点から空き家管理サービス事業を考える」、大阪府
不動産コンサルティング協会は、空き家管理マニュアルを作成した。マニュアルで対
象にしたのは、売却・除却といった出口戦略を念頭においたものではなく、コミュニ
ティビジネスによる空き家管理で、地域のエリアマネジメントの視点を持ちながら、
管理サービスのみで採算が取れ、安価な管理料金で適正な管理を消費者に提供するこ
とを目的としている。


日本の空き家問題は、５年平均でおよそ供給が８６万戸、除却２５万戸、差引６０万
戸の空き家が増加しています。大都市への一極集中、インバウンド需要も多くて２０
万戸程度、差引４０万戸が毎年増えるのか、新築を抑制するか、建物除却するか、出
来ないなら空き家が増える環境は整ってしまう。適正に管理されないで放置された
空き家が、地域の環境悪化や外部不経済を起こすケースが増えてしまう。

地域で取り組む空き家管理の考え方を提唱しています。低廉な管理料金設定で空き家
管理事業を成立させないと普及しないだろうと前提で、空き家管理ビジネスを、単独
で小規模の管理戸数でも事業が成立するように方策を検討した。個の空き家対策では
なくて、地域の空き家対策としての管理の考え方を軸にしている。既存の地域清掃会
社、高齢者在宅福祉サービス、自治体の空き家バンクの物件管理を組み込みする。

空き家管理は、奥が深い。流通するように手を加え、商品にすることが重要で、その
ための資金調達、改修方法、空き家対策の広域での連携、全国ネットワークが必要不
可欠です。


競売物件は、落札しても実需が有ればそれは良し、賃貸が目的ならば、空き家になら
ない工夫、戦略、リスク対策が必要です。それらも含めて、競売サポートで、プロの
サポートを受けて、物件を検討して、入札に取り組むことがリスク軽減のために大切
です。


【相続した空き家等を譲渡した場合の３０００万円特別控除】

相続人が、相続した空き家およびその敷地を譲渡した場合、次の要件を満たせば、譲
渡益から３０００万円、満たない場合はその金額が特別控除として認められます。
①対象空き家は、昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く
）であること
②相続の日から、３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの譲渡であること
③譲渡対価の額が、１億円以下
④相続時から譲渡時まで、事業用・貸付け用、居住用に供されていないこと
⑤建物を除却しないで、譲渡する場合には、新耐震基準に適合すること

相続税の取得費加算の特例とはいずれかが選択適用となりますが、特定の居住用財産
の買換え特例とは、重複適用ができます。

相続税の申告期限から３年以内に相続した資産を譲渡した場合で、支払うべき相続税
がある場合は、被相続人が死亡した日から３年１０ヶ月以内に、相続した資産を売却
することが必要になります。相続税の納税は完納していても、適用条件を満たせば、
この特例は受けられます。


競売不動産の取得にも、相続に関する税務知識は必要です。
　　　　　　　　　　

【徳島の競売情報】

　　平成２８年８月２９日現在、　徳島県は、徳島地裁で、１６件の期間入札物件が
あります。
　徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建８件、土地２件、農地４件、マンション２件で
す。戸建てには居宅、事務所、倉庫、作業所、工場が出ています。

　売却基準価額は低価格の物件が多いです。
　詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお
調べします。

【ご依頼のお電話をお待ちしております】

　ご相談は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取
扱主任者　水主（みずし）にご相談下さい。お互いの信頼を最も大切に考えます。
先ずはお電話で！
　一般の土地建物の賃貸売買の仲介、新規物件のネット募集もお手伝いします。
　電話：０８８-６７９-６００１

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不動産の相談はアセットコンサルタント不動産

 

 

宅建業法の一部改正・マイナス金利の影響と対策・徳島の競売不動産情報

【宅建業法の一部改正】
　
既存住宅の流通の促進を図るための市場環境を整備するとともに、宅地建物取引業の
業務に従事する者の資質の向上や、消費者利益の保護の徹底を図るための宅建業法の
一部を改正する法律が５月２７日に、参議院本会議で成立しました。

既存建物取引時に、購入者は、住宅の質に対する不安を抱えています。一方で、既存
建物は個人間で売買されることが多く、一般消費者である売主に広く情報提供や瑕疵
担保の責任を負わせることは困難です。
不動産取引のプロである宅建業者が、専門家による建物状況調査の活用を促すことで
売主・買主が安心して取引が出来る市場環境を整備していきます。

建物状況調査はインスペクションと言われ、建物の基礎、外壁などに生じているひび割れ
雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を目視、計測等により調査するものです。
既存住宅化し保険は、既存住宅に瑕疵があった場合に補修費用等を保証する保険です。

成果目標は、既存住宅の市場規模４兆円（平成２５年）を８兆円（平成３７年）に、
インスペクションを受けた既存住宅の売買瑕疵保険の加入割合は、５％（平成２６年）を
２０％（平成３７年）としています。

改正では不動産取引により損害を被った消費者の確実な救済のために、営業保証金・弁済業務
保証金の弁済対象者から宅建業者を除外します。

そして、宅建業者の団体による体系的な研修を実施するように義務付けます。

今後は既存住宅を買おうとするユーザーの市場にも、インスペクションと、既存住宅瑕疵
保険の認知度が高まり、普及率が高まることでしょう。

競売物件には、インスペクションや瑕疵担保責任は存在しません。三点セットをよく読みとく、
内見が出来ないために自己責任が大きいですが、プロのサポートを受けて、入札に取り組む
ことがリスクを軽減するために大切です。

【マイナス金利導入の影響と対策】

日本でマイナス金利が導入された背景には、日本銀行が２％の物価目標を達成できず、
量的・質的金融緩和に閉塞感が出てきたことがあります。
従来は、名目金利は０％が限界であり、政策金利も０％以下には引き下げられないという
「ゼロ金利制約」が常識でした。
預金の表面金利がゼロを下回ることはないでしょうが、大口預金者から手数料を徴収する
ことは増えるかもしれません。借入れ金利はさらに低下する可能性があります。企業も設備
投資のコストが低くなれば積極的に投資に踏み切ることが増えるかもしれません。住宅価格
高騰や少子化は根本的な問題で、政策を総動員で解決されることが期待されます。
金融機関は、資金を国債などの有価証券で運用しているために、国債の運用利回りが低下
すると収益が圧迫されます。収益が縮小すると、銀行の貸し出しが慎重化する可能性が
あります。それで、日銀の思惑に反して、マーケットの株安、円高が進むことになったのです。

マイナス金利は五輪終了まで継続し、マイナス幅が拡大する可能性はあります。２％の物価
安定目標を実現してはじめてマイナス金利を解除するのかもしれません。
考えられるのは、政治的な出口、総理大臣の交代で、日銀の政策を修正することはあります。
安倍総理は、総裁任期の延長で、五輪終了の２０年９月まで継続すると、マイナス金利は続く
ことも考えられます。欧州中央銀行は。３月にマイナス０．４％まで広げています。

アメリカの金融政策の動向が大きな影響をおよぼします。ネット預金、優良な銘柄の株式に
投資するにも、世界経済や市場の動向を見極めることが不可欠です。
アメリカの金融政策動向、雇用統計やGDP統計、失業率の動向、大統領選挙、途上国の資源
の動向、そしてEUの離脱問題の収束、中国の経済動向からも目が離せません。

私達の予見できるリスクは乗り越えられるべきです。

高齢化社会で、金融資産運用は、事業承継、相続対策と、後がない、失敗の許されない、
深刻な状況ですが、手持ちの駒で、攻めで行くか、守りで行くか、不動産や生命保険を活用
しながら、安心安全な資産形成、子孫への円滑なバトンタッチが求められます。
　　　　　　　　　　

【徳島の競売情報】

　　平成２８年７月２３日現在、　徳島県は、徳島地裁で、７件の特別売却、２２件の期間入札物件があります。計２９件です。
　徳島地裁の物件種目の内訳は、特別戸建て３件、戸建１６件、特別マンション１件、特別土地
３件、土地３件、農地３件です。戸建てには店舗、居宅、事務所、倉庫が出ています。
売却基準価額は低価格の物件が多いです。
　詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。

【ご依頼のお電話をお待ちしております】

　ご相談は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取
扱主任者　水主（みずし）にご相談下さい。お互いの信頼を最も大切に考えます。
先ずはお電話で！
　一般の土地建物の賃貸売買の仲介、新規物件のネット募集もお手伝いします。
　電話：０８８-６７９-６００１

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既存住宅ストックの有効活用・公示地価にみる二極化・徳島の競売不動産入札サポート

【新住生活基本計画の住宅ストックの有効活用】
　
２０１６年～２０２５年の住宅政策の基本指針となる新たな住生活基本計画が、１６
年の３月に閣議決定されている。新築重視の住宅政策を改め、住宅ストックの有効活
用に転換して、質の向上に目標を据えた。これは各自治体の住宅政策のたたき台とな
り、実現のために官民が一体で取り組むことになる。住宅関連ビジネスや、ライフス
タイルの多様化するユーザーの住いへのニーズにも影響を及ぼすことになるでしょう
。

住生活基本計画の審議会では今後１０年の課題と、解決の３つの視点から８つの目標
を掲げて、新たな成果指標を示した。
現在の課題は①高齢化問題、②空き家問題③居住環境の質④少子化問題⑤リフォーム・既
存住宅流通市場への転換の遅れ⑥マンション問題解決の視点は、①居住者から②住宅ス
トックから③産業・地域からです。

具体的な数値目標は、
①若年世帯の誘導居住面積達成率５０％
②高齢者向け住宅の高齢者人口比４％
③住宅確保要配慮者の住宅確保はURの１５０団地
④既存住宅売買の瑕疵保険加入住宅割合２０％
⑤安全で質の高いリフォーム市場１２兆円
⑥賃貸売却用以外のその他空き家数４００万戸以下
⑦既存住宅流通市場規模８兆円
⑧公的賃貸住宅団地における支援施設併設率を９割

今後の住宅ビジネスは勿論ですが、これから新築住宅を検討したり、既存住宅を買お
うとするユーザーの市場にも、住宅ストック重視政策は大きな影響を与えることでし
ょう。
競売物件市場にもより国民的な理解と関心が高まるかもしれません。

【公示地価に見る地価の二極化】

平成２８年１月１日時点の公示地価が国土交通省により、３月２２日に公表されてい
ます。公示地価は土地は更地の状態とみなして、土地の効用が最高度に発揮できる使
用方法（最有効利用）を前提として評価されます。地方中枢都市が上昇の主役です。
住宅地では全国平均でも下落が持続しているものの下落幅が縮小しています。
マクロの観点から日本全体の地価のトレンドは、GDPを中心としたマクロ経済動向に
依存します。企業収益の高水準と雇用環境の改善が続く一方、新興国経済の減速や、
金融市場の不安定化が企業や消費者のマインド回復を妨げ、自立的な好循環の道のり
を遅らせます。予見されるリスクとして、３つあげます。
①社会保障の将来不安から中高年層の消費マインドの悪化、②外的な要因として、米国
経済の先行き、新興国の信用収縮、英国国民投票６月２３日でのEU離脱選択による金
融市場の不安定化、③中国経済の急失速があります。

私達の予見できるリスクは乗り越えられるべきです。次の４点あげます。

①地域の発展なくして全国の発展はないですから、地域資源の最大限の活用が必要で
す。
全国津々浦々の地域で、自然資源、社会資本、地場産業、文化資源を最大限に活用す
ること。

②多様な人々による共同生活は、開かれた地域社会を創ります。外部人材のオープン
な受入多様な参画、連携する仕組みは徳島県の神山町等でも始まっています。

③包括的な問題解決として、地域ビジョンの共有と、まち、しごと、ひとが相互に有
機的に連携して、包括的に問題を解決していくこと。皆で自らの提案を持たない、計
画反対有りきのマイナス思考、嫉妬心や既成観念にとらわれたアイデアキラーを無く
することです。

④人材と資金の投入できるリソースは有限ですから、総花的にせず、選択と集中をす
ることです。

地方創生は天から降ってこないので、国の財政出動や公的援助に頼らずに、地域社会
の全員が自ら考えて実行することがポイントです。じゃませずに共同することが大切
なことでしょう。　　

不動産、土地の購入判断や活用方法は地域経済に眼を向けた、取捨選択することが大
切です。　　　　　　　　　　　

【徳島の競売情報】

　　平成２８年６月２６日現在、　徳島県は、徳島地裁で、２件の特別売却、１９件
の期間入札物件があります。計２１件です。
　徳島地裁の物件種目の内訳は、特別戸建て２件、戸建８件、マンション２件、土地
５件、農地４件です。戸建てには店舗、物置、居宅が出ています。
売却基準価額は低価格の物件が多いです。
　詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお
調べします。

【ご依頼のお電話をお待ちしております】

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住宅・土地税制改正のポイント、民泊事業の今後の展開、徳島の競売情報

【住宅・土地税制改正のポイント】
　
特定の居住用財産の買換え特例の適用期限が２年延長（平成２９年１２月３１日まで
）されました。
居住用財産の譲渡損失の特例の適用期限が２年間延長（平成２９年１２月３１日まで
）されました。被相続人居住用財産の３０００万円特別控除の特例が創設されました
。
相続開始の日から同日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの間に決
められた譲渡をした場合は居住用財産を譲渡した場合とみなして、居住用財産の３０
００万円特別控除の特例の適用をいけることができるものとなります。
適用期間は、平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までの間の譲渡となり
、適用期間前の相続または遺贈により取得したものもその適用対象になっています。
被相続人居住用家族とは、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されてい
た、昭和５６年５月３１日以前に建築された、区分所有建物を除く、相続開始の直前
において被相続人以外に居住していた者がいなかった家屋となります。
当該特例が適用されるのは、被相続人居住用家屋の耐震改修後の譲渡およびともにす
る被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡、同家屋除却後の同敷地等の譲渡です。
他の用途に供されたことがない家屋及び土地、相続の時から譲渡の時まで事業の用、
貸付の用または居住の用に供されたことがないこと、空き家、空き地が対象となりま
す。
家屋の所在地の市町村長または特別区長の確認した旨を記載した書類を確定申告書に
添付する必要があります。
相続税の小規模宅地等の評価減の特定居住用宅地等の特例で適用可能な、老人ホーム
入所は適用されません。
取得した者が複数の場合には、各人が当該特例の適用を受けることができます。
敷地のみの場合は、家屋の取り壊し後１年以内に譲渡契約をすることが必要とされま
す。
当該特例のうち家屋除却後の敷地の譲渡については、家屋取り壊し後の敷地の譲渡期
限はありません。
なお、平成２６年度税制改正により、平成５年度税制改正の土地等の特例が廃止され
、その譲渡した土地などに対応する相続税相当額のみ取得費に加算されることになり
ました。
適用する場合は、詳細等を、税務署や税理士にご確認下さい。


【民泊事業の今後の展開】

政府の規制改革会議は１９日、８０項目の規制緩和策を盛り込んだ答申をまとめ、安
倍首相に提出した。一般住宅に旅行者らを有料で泊める民泊を全面解禁する方針を示
す一方、営業日数上限を１８０日以下とする条件を打ち出した。政府内で具体的な上
限値を詰めて２０１６年度中の法整備をめざします。
新法の骨子は、旅館でなくて住宅として位置づけ、近隣住民とのトラブル防止のため
に登録制度を義務付けることとします。管理責任を負える業者が対象で、賠償保険の
加入も義務付けます。１泊２日からの短期の宿泊も認める方針です。
これとは別に、厚労省は４月１日から旅館業法の簡易宿所と位置づけました。
先行する、国家戦略特区と旅館業法の民泊はとりあえず併存するようです。
　　　　　　　　　　　　　

【徳島の競売情報】

　　平成２８年５月２３日現在、　徳島県は、徳島地裁で、１６件の期間入札物件で
す。
　徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建１０件、マンション０件、土地１件、農地５件
です。戸立てには事務所、店舗、倉庫、居宅、作業所も出ています。
売却基準価額は低価格の物件が多いです。
　詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお
調べします。

【ご依頼のお電話をお待ちしております】

　ご相談は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取
扱主任者　水主（みずし）にご相談下さい。先ずはお電話で！
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　電話：０８８-６７９-６００１

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< 不動産競売流通協会正会員>
アセットコンサルタント不動産有限会社 <asset@consul.jp>
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tel:088-679-6001, fax:088-679-6002
徳島県北島町北村字新川屋42-5

不動産が身近に、競売市場は転換期に、徳島の競売市場

【不動産が身近に、競売市場は転換期に、徳島の競売市場】

【不動産投資が身近になった】
　
　庶民には縁のないものと思われてきた不動産投資が、一般の個人にとっても身近なものになり始めました。住宅新報によると、小額から投資できる小口化商品が増え、クラウドファンディングのようなインターネット時代ならではの商品も登場しています。サラリーマンが株の市況を分析してタイミングよく売買するのは時間的に制約があります。資産形成には分散投資が必要ですが、日本の家計の金融資産残高は1700兆円近く、現金預金の割合が5割を超え、株式や投資信託は2割にも満たないし、保険と年金準備金より少ない。日銀のマイナス金利政策の導入を受けて、メガバンクの普通預金の金利は0.001％まで下がったので、預金は実質目減りして、タンス預金と変わらない。

　そこで実物不動産に投資するならば、修繕や入退居に伴う出費など、詳細なコストを理解していないと難しい。首都圏はオリンピック開催のあおりで、値上がりもあり、退職後の生活防衛のために物価が安い地方都市を視野にいれるのが選択肢でしょう。
投資で気になるのが人口減少です。15年国勢調査によると、5年間で人口が増えたのは首都圏の1都３県以外は、愛知、滋賀、福岡、沖縄の４県だけだという。福岡でさえも生産年令人口は１１年から減少しているとのこと。投資商品自体の換金性は余裕資金で運用する富裕層は別にして、普通の個人投資家には外せない要件となります。　
　実用物投資は、自ら管理・運営して不動産投資の醍醐味はあが、自主管理はサラリーマンが片手間にというわけにはいかない。そこで多くの個人投資家は、管理・運営は専門家に任せた商品を選択する。代表的なのが、Jリートや不動産特定共同事業法の商品です。それでも、修理や入退居に伴う出費がどの程度になるかなど、不動産投資の基本的な知識は身に付けておくべきで、不動産投資のリスクを最小限に抑えることなります。

　貯蓄から投資へが、マイナス金利導入で弾みがつくが、中期的な視野では不動産が有効です。人口減少時代への対応としては、エリアと商品特性によく留意することです。そして、不動産を良く知り、誠実で信頼できる不動産会社を見つけて正直に相談することです。

　首都圏の郊外、地方都市の不動産市況は、少子高齢化の中で選別されるトレンドになる。これは繰り返し、新築や中古を問わず言えることでしょう。　

　３月１９日（土）に、とくしま空き家フォーラムがあり、大桃美代子さんの基調講演をおききしました。親しい飯泉嘉門知事もパネリストで登場し、徳島移住者に歓迎の熱意を感じました。
　大桃さんは、地方移住のポイントは、そこの人が好きになることができることが、一番の条件だと話されていました。地方への移住も不動産投資も、そこが好きになるのがポイントのようです。

【競売市場の転換期は来る】

　競売市場の縮小が続いています。月刊不動産流通によると、バブル経済崩壊後の2000年をピークに、全国的に見て6割以上も収縮して、ピーク時の４割になったといいます。これは、企業の倒産が減少してきていること、低金利継続と、政府の倒産抑止政策による成果でしょう。
　物件数の減少と、過当競争で高水準の競落が続いていることで、競売市場への参加を控えめにしだす事業者もあるでしょう。１６年も引き続き少数対象物件に過熱する落札競争になるでしょう。
　しかし、１４年あたりで、税の滞納件数が底打ちしたと見るむきもあります。不動産公売が増加になれば、呼応して競売対象物件が増加することも考えられるでしょう。
１６年は、後半において競売市場の転換期が来る潮目になる可能性はあるかもしれません。
　競売市場が拡大の方向に向かえば、不動産価格は買い手優位の弱ふくみの不動産価格になるでしょう。
　
　地方創生は、地方の不動産物件を新たな投資対象として、登場させるかもしれません。
　　　　　　　　　　　　　

【徳島の競売情報】

　　平成２８年３月２１日現在、　徳島県は、徳島地裁で、２４件の期間入札物件です。
　徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建１０件、マンション２件、土地８件、農地４件、です。戸立てには事務所、店舗、倉庫、教習所、共同住宅のアパートも出ています。
売却基準価額は低価格の物件が多いです。
　詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。

【ご依頼のお電話をお待ちしております】

　ご相談は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の　競売不動産取扱主任者　水主（みずし）にご相談下さい。先ずはお電話で！
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