徳島の競売不動産

かつて経験したことの無いような集中豪雨で全国各地に大きな被害が出ています。
山間部や河川沿いの低地では、いざという時の避難場所の確認とか非常食など準備が
必要です。

　
今回は、一般的な不動産物件の価格についての、ワンポイント知識です。
　現在、徳島地裁では、今日は２０件の期間入札物件が出ています。種目の内訳は、
戸建９件、マンション１件、土地３件、農地７件です。９８１、jp 若しくは当社のホ
ームページからアクセスして、売却基準価格、所在地、残り日数等をご覧ください。
また、ご興味のある物件は、当社にお問い合わせのお電話を頂くか、お近くならお立
ち寄りください。また、事前に三点セットで確認してから、お問合わせを頂いても結
構です。但し、入札日までの日数が８日とか、少ない物件は検討期間が短くなりま
すので、注意が必要です。

　不動産の価格といっても、次の様ないろいろな価格があることをまず知っておくこ
とが必要です。

（市場にあらわれた価格）
　　売主の売却希望価格
　　買主の買受希望価格
　　仲介業者の査定価格
　　契約が成立した価格
（取引の指標となる公的価格）
　　地価公示価格
　　都道府県の標準価格
（別体系による価格）
　　固定資産課税台帳登録価格
　　相続税等の路線価
（市場を代行した価格）
　　鑑定評価額

【価格の査定】
（１）土地の価格
　　(1)路線化式方法
　　(2)鑑定評価の考え方を基礎に置く方法
　　(3)売買実例による方法
（２）建物の価格
　　(1)再建築費と築年に基づく方法
　　(2)類似の建物との比較による方法
（３）土地及び建物一体としての価格
　　一体としての価格？＝土地価格＋建物価格
　　しかし、取り壊し費用、法令の制限とか、不動産についての価格査定は、
　　不動産の特性から一般の商品には見られないようなことがあって、その
　　ことの考慮が必要です。
　
　【競売不動産の評価書】では、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格
が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足
し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。
収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、
滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。　

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性について
は、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な
場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
競売不動産コンセルジュは、日頃から多くの類似物件を見ている宅建業者であり、合
わせて競売物件の知識を持った貴重なアドバイザーと成るでしょう。
不動産取得という大きな事業を成すには、ローマは一日にして成らずですので、まず
コンセルジュをお訪ね頂いて、ざっくばらんに安心感と信頼感を持って、ご相談頂き、
市場知識を持った上で、お取組みを頂ければと考えます。

　ご覧の方の中には、不動産投資が初めての方、競売入札が初めての方も多い
のではないでしょうか。いろいろな疑問、不安がお有りだと思います。
そんな時は、競売コンセルジュにサポートをお任せ下さい。
９８１．ｊｐサイトから、お申込みいただけます。
　
　当社は、無料セミナーは現在は開催しておりませんが、事前にご連絡と来店予約を
頂ければ、ご質問内容に合った資料を若干ご用意し、ご相談時間をお取りできます。
是非、お電話をお待ちします。
　なお、９８１．ｊｐ　ではお気に入り物件検索したり、バーチャル入札などもでき
ます。

　　

　アセットコンサルタント不動産
　　電話：０８８－６７９－６００１
http://consul.jp/

不審火は有りませんか？

火の気のないウッドデッキの上で、紙の焼跡を発見しました。
些細なことでも、犯罪予防のつもりで、警察に相談しました。
刑事さん達と、ご担当巡査がお見えになりました。
徳島県警は記録に残して、巡回するとのことです。
警察を信頼して、お願いすることにしました。
　東京オリンピックも可能性が高まり、2020年には東京開催が決まりそうですし、
全国津々浦々で悪戯や犯罪の無い、安全で安心できる心の通う、
世界に誇れる日本社会にしたいですね。

皆様は、こんなご経験がお有りでしょうか？

アセットコンサルタント不動産
http://consul.jp/

競売不動産の紹介

　西日本は梅雨の真っただ中で、しとしと雨の後は、夏日の強い日差しを繰り返す日々が続きます。

　
　一昨日２６日は通常国会の最終日で、安倍総理への問責決議案が参議院で可決されて、衆参

両院で審議中の重要法案が廃案になりました。電気事業法改正案が先送りになり、電

力改革の２０１５年始動が微妙となりました。日経の社説では、「こんなていたらく

の参議院はいらない」と主張しています。野党は自民の国会運営を批判し、首相はね

じれを解消しなければならないと力説します。



　自民、公明両党は６月２６日、２０１４年４月の消費増税時に導入する住宅購入者

向けの給付制度の内容で合意したと発表しました。住宅ローンの利用者なら年収制限

を設けたうえで、最大３０万円の現金を支給する。現金で住宅を買う場合も５０歳以

上などの条件付きで給付する。年収が低いほど支援を手厚くし、消費増税後の住宅市

場の落ち込みを防ぐという。住宅ローン減税の利用者と現金購入者への支援をあわせ

た必要経費は３０００億円を上回る見とおしという。被災地は給付を手厚く、所得制

限も設けずというが、これは納得のいくことです。


　しかし、新築住宅のローンを支援したり、現金給付までするというのは、一時的な

景気対策か住宅産業支援か、税金の関連業界へのばらまきに他ならないでしょう。支

援を受けた購入者個人は、飴玉をもらった後は、３０年、３５年という長い住宅ロー

ンの負担を背負い込むことになります。



　不動産経済研究所の調査によると、首都圏の２０１３年１月~５月までに供給された

新築マンションの平均価格は４７１２万円、２０１２年同期間の４５２５万円と比べ

て約２００万円上昇、更にここ３カ月は前年同月を上回っているそうです。地価上昇

、人手不足、円安原材料上昇が考えられるが、総括して上昇基調にあるそうです。住

宅ローンの低水準は十年以上も続きているが、今後の住宅価格の上昇、住宅金利の上

昇が予想され、成長戦略で収入増しという効果を出せなければ、新築住宅購入自体を

断念する人が増えていくでしょう。



　ところで、中古住宅流通活性化をテーマにした意識調査結果が有りました。アット

ホームが「ホームインスペクション」、「瑕疵担保責任保険」、「住宅履歴」等の情

報付き中古住宅物件特集を実施し、中古住宅の売り希望者、買い希望者、会員不動産

会社の方に、意識調査を行ったのです。買い希望ユーザーは、５４％がこの３つ全て

必要、売り希望ユーザーは６４％が３つ全てが有効、会員不動産会社の方々は４４％

が３つ全てが流通活性化につながる、との回答だったそうです。



　競売建物はほとんどすべてが中古物件となりますが、以上の諸条件がそろった物件

は極めて少ないはずです。まして、一般的に内覧ができないに加えて、売り主の瑕疵

担保責任は有りません。しかし、有る程度の物件の持つ瑕疵やリスクは覚悟して、市

場価格より低価格で取得できるという醍醐味があります。自己資金＋ローン金額を少

なく出来ますし、オール自己資金はなお良しです。　

　現在、徳島地裁では、現在３０件の期間入札物件が出ています。種目の内訳は、戸

建１３件、マンション２件、土地８件、農地７件です。戸建は、売却基準価格が２５

８万円~２８８１万円、マンションは４４７万円~５４０万円、土地は７５万円~１３１

８万円ですね。一般的に売却基準価格前後で取得できることは少なく、強い落札希望

の物件は競売コンセルジュにご相談頂き、まず市場価格を知って、採算の取れるぎり

ぎりの妥当な金額で入札することをお薦めします。



　詳しくは、http://９８１.jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却

基準価格、所在地、残り日数等をご確認ください。また、個別にご興味のある物件は

、当社にお問い合わせのお電話を頂くか、お近くならお立ち寄りください。また、事

前に三点セットで確認してから、お問合わせを頂いても結構です。但し、入札日まで

の日数が少ない物件は検討期間が短くなりますので、注意が必要です。



　ご相談と入札代行は、競売コンセルジュの競売不動産取扱主任者にサポートをお任せ下さい。

　　アセットコンサルタント不動産
　　　http://consul.jp/

団塊の世代

人口問題の当面の課題は、生産年齢人口の大幅な減少であり、これは、団塊の世代が一斉に生産年齢を過ぎることによるものである。したがって、解決にカギもここにある。

　この世代は、圧倒的な数にモノを言わせて、通り過ぎるところに常に新しい経済・社会の地平を切り開いてきた。ベビーブーム、すし詰め教室、受験地獄、全共闘時代、第２次ベビーブーム。
そして、その間の様々な消費ブームも含めて、団塊の世代は暴走する野牛の群れように、そのライフステージそのものが新たな社会現象であり続けてきたのである。

　高齢化する日本は、もう一度、この世代を日本のために引きずり出し、その潜在力を絞り切ることによって、その負の時代を活性化することが可能である。

　この世代が、こうして自分の時代を生き切り、そののち退場していく中で、日本の高齢化問題の解決策を置いていくことは期待できる。（勝木雅治氏）

『少子・高齢化』を、厄介な問題と悲観的にのみ捉えないことが、重要なポイントです。人口増加だけが経済成長を生みだすわけではなく、人口減少が直ちに国力の衰退をもたらし、脆弱な社会になるとは言えない。固定観念にとらわれず、先例の無い超高齢化社会の国家運営を計画し、進めることは可能です。もう一度、後世のために、団塊の世代には持ち前の創意工夫による最後の奮起と、ご奉公をお願いしたい。

　貴方は如何お考えですか。

　アセットコンサルタント不動産
　電話：０８８－６７９－６００１

過疎と人口集積

『人口減少』と題して、「定借レター」が送られてきました。それには、国土交通省が公表している、『国土の長期展望に向けた検討の方向性について』を、引用して、将来人口の減少への危惧、どうするかという困惑の念と危機意識が書かれていました。不動産の今にも大いに関係する事柄です。


『遅まきながら今から子供を増産するか、それとも移民に頼るのか。あるいは労働人口の不足をロボットで補う超未来社会の構築で行くか。いづれにしても、ここまで具体的に予測されてしまうと、福島の原発事故のような、想定外だったので対応できなかったとの言い訳はできない。』とコメントしています。

『国土の長期展望』よると、我が国の人口予測はこうだ。

２００５年を境に日本の人口は減少に転じた。

日本人の死亡者数が、出生者数を越えたということで、１０００年単位でみても類の無い人口減少のスタートです。

２０５０年までに、日本の総人口は約３３００万人減って９５００万人になる。現在より約２５％減少する。

その間、世界人口は約７０億人から、約９０億人へと一貫して増加する。

２０５０年の高齢化率は、約４０％である。老人ばかりの国になる。

２１００年には、総人口が４５００万人～３３００万人との予測、１００年前の明治時代の後半人口とほぼ同じだ。

平均減少率約２５％と言っても、人口は国土の２％に集中するから、それ以外の大半の市町村では、この平均をはるかに上回って減少する。

現象率が高い地域は、やはり現在過疎化が進んでいる地方圏であり、人口は今の半分になる。現在、我が国の５割が居住地であるが、それが４割に縮小する。その結果、里地、里山から人間がいなくなる。現在２５８ある有人離島のうち約１割が無人になる。さあ、どうするか。と、なる。


国土交通省の『国土の長期展望に向けた検討の方向性について』の資料にも、過疎と人口集積に対する、対応策は書かれていません。


私達は、現時点で楽することを好み、出来ない、難しい、大変だ、しょうがない、といつの間にか、やればできる、簡単だ、楽勝だ、諦めない、とチャレンジすることを忘れてしまいました。


貴方は、如何お考えですか。


アセットコンサルタント不動産

URL：http://consul.jp/