不動産市況と地価の動向と資産価値の見方

【徳島の競売不動産と全国の地価動向と個人資産価値について】

　今、日本経済はアベノミクスで、息をふきかえしたかのように見える。円安と株高

で企業や個人は久々に活気づいている。２０２０年の東京オリンピック開催が決まり

、中長期的に景気の押し上げが期待されている。但し、集中豪雨の浸水、土砂崩れ、

竜巻などの災害への脆弱性、少子高齢化や危機的財政、東日本被災地の復興、地球環

境とエネルギーと原発の問題、電力不足や価格の上昇など課題が多く残っている。中

韓との摩擦や、新興国経済が勢いを失っていることも気がかりだ。


（徳島の競売不動産）

　現在、徳島地裁では、２７日現在では２７件の期間入札物件が出ています。種目の

内訳は、戸建８件、土地５件、農地１４件、マンション0件です。戸建住宅をお探しの

方は物色してみる価値が有るかもしれませんね。
この中で、土地は宅地は３件、山林又は雑種地が２件です。農地は、農業委員会から
証明書の取れる方でないと取得できません。９８１、jp 若しくは当社のホームページか

らアクセスして、売却基準価格、所在地、残り日数等をご覧ください。

不動産の価格は、競売にしろ売買取引でも、取得する当事者にとって最大の関心事で

す。

（不動産市況DIとは）

　DIとは、現況や先行きの見通し等についての定性的な判断を指標として集計加工し

た指数で、経済指標に広く活用されたいます。数値がゼロを超えていれば、回答者は

市況に対して前向きな考えを持っているということになります。
徳島県内の鑑定士会の調査では、平成２５年上半期の地価動向に関する実感値は
△４２と低い水準、下半期予測値は△４９で、更に悪化との厳しい市場予測です。
マンションの販売動向は堅調ですが、仲介件数動向はマイナスの値に転じています。


（全国基準地価の動き）

　一方、平成２５年都道府県基準地価は、３大都市圏で上昇傾向に転換、地方圏では

下落率の縮小傾向が鮮明となった。
アベノミクスによってもたらされた株価の回復による資産増効果、金融緩和による貸

出競争の激化とインフレ期待・円安による輸出関連企業の業績の回復、外国人観光客

の増加がある。消費税増税に伴う駆け込み需要の発生、相続税対策、地価の底値感の

浸透もある。これから、全般的に不動産に対する需要が喚起された。特に、高額の住

宅地。マンションに対する需要が急回復し、収益用不動産への投資意欲と高機能オフ

ィスへの賃貸需要が積極化した。


（個人の資産価値の見方）

資産価値を見抜く眼は、個人も大切です。

・不動産の資産価値の根拠は。
　自分で住むか使う（自己利益を得る）
　他人に売る　　　　（キャピタルゲインを得る）
　他人に貸す　　　　（インカムゲインを得る）

・不動産はライフプランに役立つ
　・当該物件に住んだ時使った時に得をする　　（限定価格といいます）
　・当該物件を売却した時に得をする　　　　　　　（比準価格といいます）
　・当該物件を化した時に得をする　　　　　　　　（収益価格・収益還元法といい

ます）
　・当該物件を貸した後売却した時も得をする　（収益価格・DCF法といいます）

　同一需要圏で、最有効利用が収益還元で不動産の価格を決めます。最有効の状態と

は「最も経済的効果を生む状態が達成された不動産の状態」です。

　同一需要圏とは、地理的な特徴が同一、通勤、地場産業が同一、教育、医療、生活

利便性が同一、歴史、生活習慣が同一、自然条件、気象、地質などが同一な環境圏で

す。

　最有効利用とは、同一需要圏で最も高額な賃料で貸せる収益性、最も高額で売れる

換金性、等が実現した建物や土地の状態です。

　収益還元法では、キャップレート（還元利回り又は期待収益率という）から、収益

価格を求めます。収益不動産を購入するときだけでなく、競売で不動産物件を入手し

ょうとするときにも、考慮しておくべきことの一つです。


【競売不動産の評価書の価格】

評価書には、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足

し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。
収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます

。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、

滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。　

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、収益性について

は上述の資産価値の見方で述べたようなこと、また市場性については、現状の不動産

流通市場の情報分析が必要です。評価書の評価額である売却基準価格では、極めて特

殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。

　競売不動産コンセルジュ・アセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者をご活用下さい。

不動産をお求めの貴方様、具体的なこと詳細なご相談は、きっとお役に立てると思います。

『そして日本経済が世界の希望になる』

【そして日本経済が世界の希望になる】ポール・クルーグマン著　PHP新書
サブタイトル　ノーベル賞経済学者　世界最高の知性が2年後を見通す！

バブル崩壊以降、なすすべなく「失われた20年」を過ごしてきた日本。

「異次元の金融緩和」で劇的に変化しはじめた日本経済にいま、熱い「期待」を寄せている。

なぜ長きにわたってわが国はデフレから脱却できなかったのか。どうして人々はインフレを過剰に恐れるのか。かつてと様変わりした中央銀行の役割とは。そして日本・世界経済はこの先、いったいどのような未来を描くのか・・・。

この政策実験がうまくいけば、まさに日本は世界各国のロールモデルになることができる。アベノミクスによって本当にデフレから脱却できるなら。それは将来同じ状況に陥った国に対しても、大きな示唆になるからだ。　　（本文より）

デフレだから金利を下げても金融緩和の効果が出なくなる「流動性の罠」が問題と言われます。そこでインフレターゲットで、名目金利が上がってもインフレで実質金利が下がり、金融の流動性が出てくることになるか。

一方で成長戦略では、規制や既得権益で古くなった仕組みは、改革しないとだめじゃないの。

血液は良く流れても、骨太で筋肉質な体にならないと、体力がなくて病気がちになるでしょう。

まずは、経済不振の悩みに応える１００の言葉より、まず１つの実行でしょうか。

日本の金融・経済・不動産はこれからどうなるのでしょうか。

そして、プライベートファイナンスでは、貴方に適したアセットプランはどうなのでしょう。



メゾンドコスモス　２ＤＫ

北島町の高環境住宅

よろしければご相談下さい。

アセットコンサルタント不動産

電話：０８８－６７９－６００１

徳島の不動産情報

『東京に五輪』２０２０年のオリンピック・パラリンピック開催地に東京が選ばれました。アベノミクスの第３の矢の成長戦略が今後どれだけ期待できるのか不透明な中で、日本経済活性化の観点から、大きな意味を持つ出来事になりました。住宅・不動産業界からは建設費上昇や建設従事者の人手不足を懸念する見方も有ります。しかし、ここは将来性のある若者や子ども達の夢を育み、色んなデメリットを越える明るさと景気好転を期待したいと思います。


　私は９８１．ｊｐ競売コンセルジュ　アセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者です。


（徳島の競売不動産）

　現在、徳島地裁では、２６日時点では３１件の期間入札物件が出ています。種目の内訳は、戸建１２件、マンション１件、土地５件、農地１３件です。この中で、土地は上物が有るケースのようですね。農地は、農業委員会から証明書の取れる方でないと取得できません。戸建住宅をお探しの方は物色してみる価値が有るかもしれませんね。


９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、所在地、残り日数等をご覧ください。

また、ご興味のある物件は、当社にお問い合わせのお電話を頂くか、お近くならお立ち寄りください。また、事前に三点セットで確認してから、お問合わせを頂いても結構です。但し、入札日までの日数が１４日とか、少ない物件は検討期間が短くなりますので、注意が必要です。


　今回は、不動産物件の価格についての、ワンポイント知識です。

不動産の価格は、競売にしろ売買取引でも、取得する当事者にとって最大の関心事です。



（不動産の政策と価格）


　国土交通省などの各省庁は、１４年度概算要求と税制改正要望を財務省に提出しました。国土交通省の住宅・不動産関連の概算要求は、防災・減災や老朽化対策等による国土強靭化の推進で経済成長や安全安心を確保するのが主な項目です。

　また、老朽化マンションの建替え問題に焦点が当たっています。国土交通省の資料によると、約５９０万マンション総数のうち、旧耐震基準に基づいて建設されたものは約１０６万戸に上る。一方マンション建替え実績は、累計で１８３件・約１万４千戸、老朽化マンションは年々増えていきます。国として真剣に打開策を考えないといけない時期です。国土交通省は、財務省に提出した１４年度税制改正要望の中で、老朽化マンションについて新たな権利調整ルールを創設し、建替え等を支援する税制特例の創設を盛り込みました。区分所有権を売り渡す転出者への税負担軽減、施行者に係る税優遇などで支援する内容。決議要件の緩和も検討するとのこと。現行では、建物の取り壊し後の敷地売却は全員合意だが、要件を緩和する方向で調整するという。都会のマンション派には、今後も大いに関心が高まることでしょう。この様な国の政策は、中長期的に、私達が取得して、保有する住宅・不動産の価格にも大きな影響を与えることになります。



（不動産価格の一般的な特徴）

　　

１．固定的で硬直的な不動産

現在の不動産の有り方は、自然物の土地とは違って、人間が様々な働きかけを行った結果です。工場などで大量に生産される製品と違って、不動産は大変に個性の強い財産です。土地は、位置の固定、不動性、永続性、個別性などを持ち、固定的で硬直的です。また、用途の多様性、可変性が有り、１つ１つの土地や建物を見ても、立地条件や広さなど違っており、個性が強く経済社会の変化に応じて変動します。





２．個別に形成される価格

価格は個別的に形成されます。特に土地については、１つに土地に対して様々な用途が考えられるので、一般には最も合理的な使い方をする人が最も高い価格を提示して、その土地を取得することができます。例えば繁華街の中の１００坪の売地に、３人の買い手が現れ、甲さんは繁華街に相応しい商売、乙さんは自分の住宅、丙さんは畑として農業をしようと思っているとしますと、この土地を手に入れることができるのは、誰でしょうか。ここでは、最も合理的な使い方をする甲さんがこの土地を取得することでしょう。



３．不完全な不動産市場

不動産の市場は一般の商品と異なり、地域的にも限定され、相対取引等のように、市場は不完全です。一般の商品は、需要が増加して価格が上昇すると、生産が増加して供給も増え価格の上昇は頭打ちに成るか下落します。しかし、土地の場合は、需要の増加はかえって供給の減少をもとらすこともあります。つまり、価格の上昇でさらなる上昇の期待から、保有するようになり、価格上昇の見込みからさらに需要も増加します。そして価格上昇はいっそう加速されます。



４．権利、利益ごとに価格が成立

同一の不動遺産でも、権利と利益が２つ以上併存する場合があります。ある土地が賃貸借され、オフィスビルが建築されている場合だと、土地を借りて使用する権利の借地権、借地権が付着している土地を底地といいます。それぞれに別個に取引され、価格が成立します。不動産は、権利、利益ごとに価格が成立するのです。

　競売不動産では、一般的な単純に土地だけの場合や、今回の出ている物件のように地上に上物の建築物がある土地のことも有ります。落札して、所有者に成るということは、新所有者として権利と義務が、上物の所有者の対しても、発生するということに成ります。


【競売不動産の評価書】



評価書には、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格

が載っています。

例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。

収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます。

そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。　

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性については、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。



　競売不動産コンセルジュは、日頃から多くの類似物件を見ている宅建業者であり、合わせて競売物件の知識を持った貴重なアドバイザーと成るでしょう。

　不動産取得という大きな事業を成すには、ローマは一日にして成らずですので、まずコンセルジュをお訪ね頂いて、ざっくばらんに安心感と信頼感を持って、ご相談頂き市場知識を持った上で、お取組みを頂ければと考えます。


　当社は、無料セミナーは現在は開催しておりませんが、事前にご連絡と来店予約を頂ければ、ご質問内容に合った資料を若干ご用意し、ご相談時間をお取りできます。

是非、お電話をお待ちします。

　なお、９８１．ｊｐ　ではお気に入り物件検索したり、バーチャル入札などもできます。

不動産の動向

『いつも心に太陽を』持ちたいけれど、今年の夏はかつて経験したことの無いような猛暑が続きました。８月３０日からは、『特別警報』が運用開始します。『避難場所事前に確認』が必要です。いざという時の避難場所の確認とか非常食など準備が必要です。


今回メルマガは、不動産物件の動向についての、ワンポイント知識です。
　現在、徳島地裁では、３０日時点では３６件の期間入札物件が出ています。種目の内訳は、
戸建１４件、マンション１件、土地１０件、農地１１件です。
９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、所在地、残り日数等をご覧ください。
また、ご興味のある物件は、当社にお問い合わせのお電話を頂くか、お近くならお立
ち寄りください。また、事前に三点セットで確認してから、お問合わせを頂いても結
構です。但し、入札日までの日数が１３日とか、少ない物件は検討期間が短くなりま
すので、注意が必要です。

総務省が８月２８日発表した人口動態調査によると、日本人の総人口は１億２６３９万人余りとなり、４年連続で減少しています。死亡数が出生数を上回り自然減が過去最大になりました。生産年齢人口は８０００万人割れして、全体の６２％程度です。高齢化が進み、６５歳以上の老年人口は３０８３万余りで割合は２４％程度です。今後この傾向は、益々顕著になるでしょう。不動産市場に与える影響は大きなものがあります。


不動産の動向は、バブル崩壊（平成3年頃）、リーマン危機（平成18年）を経て、今では大きく変わっています。

（バブル迄）
　　土地神話の信奉（右肩上がりの地価）
　　地価抑制政策
　　郊外居住中心
　　広さや質は我慢の短命住宅
　　買換え志向でマンション購入
　　
（バブル後）
　　土地神話の崩壊（上下・横ばいする地価）
　　土地活用政策
　　都心居住中心
　　広さ、質を重視した長命住宅
　　永住志向でマンション購入

不動産投資的に見た、今後の『良い土地』、『悪い土地』の見分け方

（良い土地）
　　市場性のある土地
　　
（悪い土地）
　　市場性の無い土地

見分ける物差しは

（住居系の土地）
　　利便性と快適性

（商業系の土地）
　　利便性と収益性

不動産購入の動機を確認しましょう。
　　購入者、家族等の現状

（購入者）
　　年齢、健康状態、職業、所得、資産構成
（家族）
　　夫婦、親子の関係
（関係者）
　　信頼できる不動産業者、担当者、相談できる人がいるか。


【今後の動向】

(1)老朽マンションの建て替え問題が、今後焦点に成りそうです。
政府の規制改革会議は、１００項目以上の検討項目の中から１２項目の重点フォローアップ項目の１つにに『老朽化マンションの建替え等の促進』を選びました。国土交通省と法務省は、建替え促進に向けた何らかの方策を年度内に示す方針という。決議要件緩和、容積率の割り増し、区分所有の解消など検討されるようです。

(2)『空室を高齢者向け住宅に』が国の政策として動いています。
賃貸住宅の空室は年々拡大している。入居者確保へ向けた取り組みは見られるが、高齢入居者を敬遠する風潮は依然として残っている。厚生労働省は『高齢者ハウス（仮称）』を供給するための検討を始めたそうです。一人暮らしの高齢者が増えると、サ高住や特別養護老人ホームなどに入居できない低所得高齢者の住宅問題が深刻化する。オーナーや、管理する不動産会社の不安解消策としては、入居する高齢者の見守りをしたり、生活相談などに応じる生活支援員（仮称）を巡回させることを検討する。

(3)国土交通省では、補助事業として民間住宅を活用した住宅セーフティネット整備推進事業を進めています。高齢者世帯や子育て世帯など『住宅確保要配慮者』の入居を前提としています。

【競売不動産の評価書】では、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格
が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足
し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。
収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、
滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。　

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性について
は、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な
場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。

競売不動産コンセルジュは、日頃から多くの類似物件を見ている宅建業者であり、合
わせて競売物件の知識を持った貴重なアドバイザーと成るでしょう。
不動産取得という大きな事業を成すには、ローマは一日にして成らずですので、まず
コンセルジュをお訪ね頂いて、ざっくばらんに安心感と信頼感を持って、ご相談頂き、
市場知識を持った上で、お取組みを頂ければと考えます。

　中には、不動産投資が初めての方、競売入札が初めての方も多い
のではないでしょうか。いろいろな疑問、不安がお有りだと思います。
そんな時は、競売コンセルジュにサポートをお任せ下さい。
９８１．ｊｐサイトから、お申込みいただけます。
　
　当社は、無料セミナーは現在は開催しておりませんが、事前にご連絡と来店予約を
頂ければ、ご質問内容に合った資料を若干ご用意し、ご相談時間をお取りできます。
是非、お電話をお待ちします。
　なお、９８１．ｊｐ　ではお気に入り物件検索したり、バーチャル入札などもでき
ます。



アセットコンサルタント不動産
電話：０８８－６７９－６００１
URL：http://consul.jp/

阿波おどり最高潮

阿波踊りの真っ最中です。
鳴門市は8月9日～11日、そして徳島市内は8月12日～15日
地元の夏祭りの要素と、もっと芸術的要素、徳島観光のイベントにもなっています。
ご覧になりましたか。

市役所噴水前ステージ、南内町演舞場など桟敷は大賑わいのようです。
TVで市内の阿波踊りの生放送もやっています。（CUEキューテレビ午後）

北島町創生ホール　（きたじまひょうたん阿波踊りは、北島町商工会主催、鳴門法人会協賛、後援　北島町　北島町教育委員会　徳島新聞社　四国放送　NHK徳島放送局　）

北島町創生ホール（8月14日）では、
阿波おどりの出演者は、無双連（むそうれん）、娯茶平（ごちゃへいれん）、四国大学連、よしこの連、豆狸連（まめだれん）、さゝ連（さされん）の踊りがありました。


以上



アセットコンサルタント不動産
　電話：０８８－６７９－６００１
　URL：http://consul.jp/

北柏ライフタウンの賃貸マンション　４ＳＬＤＫ　（ご相談可能）募集中

http://www.mast-net.jp/detail/show/9990110000006557000800?banner_id=criteobukken

お問い合わせは、アセットコンサルタント不動産、又はハウジング大興　（北柏駅近）