セキスイハイム

　母が朝、「セキスイハイムの５００万円で家売ります」ってチラシを持ってきた。
　いままでモデルハウスだった家を５００万円で売るらしい。抽選１件。
　その外に県内２０件の太陽光発電ハウスをモデルハウス販売するらしい。

　まあ、５００万円の抽選はいいとして。
　その２０件のモデルハウスが気になった。

　実は、実家の隣家のリフォーム代が６６０万円と見積もりが出てきた。
　しかしこれは、壁に断熱材を入れない試算であり、入れたら多分これに２００万円くらい加算されるので、そうすると８６０万円になる。

　こうなってくると、「８８０万円の家（パパマル）」とそう変わらなくなってくる。
　こんだけお金かけてボロボロの中古をリフォームする価値があるんだろうか。

　旦那と色々相談してみた。

　もし、全くと言っていいほど金をかけずに、家賃を３万円まで落としたらどうなのか。
　旦那いわく、「生活保護世帯なら可能かも。しかし、最低でもトイレをつけて、畳替えをすると１００万近くのリフォーム代はかかる」
私「それで３年くらいいてもらって、そこから立て替えて家賃を上げるのはどうか」
旦那「そうであれば、借りる期間を限定しなければならない。しかし、一旦入居してしまえば、入居者の権利が強いので簡単に出ていってもらえるかは疑問」とのこと。

　ならばいっそ、しばらく駐車場にしておくのはどうか。
　どのくらいその整備に金がかかり、そして、金額はどうなものなのか。
　消雪設備とかどんくらいかかるのか。
旦那「消雪ななくてもやれる。砂利敷きでもＯＫ。整備費は１００万弱。４～５台置けて、月の駐車代は１件４０００～５０００円」
　そうすると、月２万円くらい。
　まあでも、入居・退去のごたごたはまあ駐車場ならおおむね回避可能と思われる。

旦那「パパマルとか、近くの安い家とか、調べてみるよ」
私「じゃあこちらは、セキスイいってくる」

　そんな訳で、セキスイにいってきた。
　以下備忘録として箇条書き。
・立地としては、近く小学校が近くに越してくるので条件良し。
・中古に８００万円投入しても、水まわりや土台がおそらくあと１０～２０年で作り直しになる。それよりなら安く買える家を８００万～１２００万円くらいで買ってしまったほうが、後まで保つし、人も入りやすいと思われる。
・セキスイの家は、「自宅で長持ち」させるコンセプトなので、２０件の割安価格でも、２０００万円くらいからになってしまう。
・セキスイの５００万ハウスは、多分１０００～２０００件の応募があると思う。

　そんな感じだった。

　母に電話をかけた。
　まあ、場合によっては駐車場にしてしまって、様子をみるという可能性もあること、とりあえずセキスイに応募したので、１１月８日まで様子見であることなどを伝えた。


　そして、旦那の報告。
　パパマルは、８８０万円はあくまで本体価格税抜きであり、工事費などは別であるとのこと。そのへん計算すると９６０万円くらいにはなるらしい。
　もうひとつの店は、２階建てなら８００万円台だが、平屋だと６６０万円くらいで建てられるものがある。これなら家賃５．５万円くらいで貸せそう。これがよいのでは。

　なんか、最後のプランに惹かれる。

　そうすると、あれだ。

①　セキスイの結果を一応１１月８日まで待つ。
②　だめだったら、６６０万円の平屋を打診する。

　こんなところか。
　あとはまあ、解体する費用とかの見積もりし直しを見ることかな。
　実際動いてみると、色々あるもんだ。
　二転三転だよ。

裏も考えよう

　なぜ「お金を増やす」系統の雑誌に「不動産投資」のことが書いてあるものが少ないのか、考えてみたことがあるだろうか？

　それは、雑誌にとってスポンサーである「証券会社」の利益がないからだ。
　株など証券会社で取り扱っている商品をあれこれ宣伝すれば、手数料収入で証券会社がうるおう。だから雑誌に広告代を払う。広告代がもらえるので雑誌を発刊できる。そういうしくみになっているのだろうと思われる。

　不動産会社で、証券会社のような組織力と資金力のある、全国規模の会社はそんなに多くないのではなかろうか。だから不動産投資の雑誌が少ないのではないかと考える。

　こんな感じで、「どうしてこのＣＭがされるんだろう？」と、常に裏を考えてみると、今まで以上に自分の判断力が養えると思う。少なくとも眉にどのくらいつばをつけたらよいか、考える判断材料にはなるだろう。

人事課の回答

　前日の深夜までのパソコンで寝坊。朝食ぬきで通勤のバスに飛び乗る。
　心の中は不安でいっぱい。
　こんな時はどうしたらいいんだろう。今日の昼に手付金を預かりに旦那＠不動産屋が来ることになっている。そして夕方は忘年会なので、旅館のバスが来る。
　できれば午前中にいいのかダメなのか知りたい。
　あせりつつ、仕事でお世話になっている老練税理士に電話をかけた。
　二度目の電話でつながった。

「それはキミ、ざっくばらんに人事課に相談したほうがいいですよ。いずれバレることなんだから」
　税理士はもと税務職員だった。国家公務員はマイホームがあっても転勤で住めない場合も多く、空いているあいだだけ貸家にするケースも珍しくなく、問題もないそうだ。
　ただ、国家公務員法と地方公務員法は別の法律だし、自治体によって裁量のゆるやかなところ、厳しいところがあるだろうから、まずはざっくばらんに人事課に相談してみなさい。それでダメならまた考えよう、という答えだった。

　うーん、人事課かあ。なんだか胸の動悸が高くなった。いちばん核心の部署じゃん。緊張する…。
　えーいでも、しょうがないか。行ってみよう！
　しかし、人事課に行ってみたところ、係長級以上の人がごっそりいない。どうもさっき、うちのほうの組合幹部と打ち合わせしてたから、人事のミーティングをしてるのかもしれない。
　平職員なんて「やめておけ」とか無難なことしか言えないだろうから、裁量権のある係長級以上を探してたのに。会議、午前中で終わるかなあ……。

　会議は終わったらしく、上の立場の職員が１１時頃戻ってきた。（それまで私は何回も階段の踊り場あたりからチラチラと人事課をのぞいていた。挙動不振人物そのもの（笑））
　どうせ聞くなら、前に顔見知りになった人に聞こう。以前他の課で同じ係の係長だった人（現在は課長代理）がいる。あの人いい人だった。あの人に聞いてみよう。

　課長代理は、事例問答集のような本の索引をめくった。
「できれば旦那さん名義がいいだろうけど、名義が誰であるかはともかく、あなたが不動産運営の直接の仕事、つまり雨漏りの修繕依頼をしたり家賃を取りたてたりなどの業務にかかわらず、そういった管理業務一切を不動産屋にまかせた、という状態にするのなら、問題はないと思いますよ。そうであれば、個人の資産運用に口をはさむことはできないですから」と言ってくれた。
「財産は夫婦共有だから、あなたがお金を出したとしても、共有名義にもできるかもしれない。しかし、ぶしつけなようだが、将来別れるという可能性もない訳ではない。その時あなたの財産が半分になってしまう。むしろそういうことのほうが心配だ」とまで言っていただきました。
　課長代理、ヤサシー。ありがたいね、こういう人は。

　という事で疑問解決！すっきりした！！ただ、念のために後で旦那の会社に「管理委託契約書」を書いてもらうことにした。

　迎えにきた旦那に話したら、最近そういう契約書を使うこともあるので、後で書いてくれるとのこと。これで人事課の人が来年異動でそのへんがうるさい人に替わっても「管理はまかせてます！私は何も仕事してません」って証拠になるし。

貸家経営は「兼業禁止」に触れる！？

　いよいよ私も経営者！フンフンフーン♪と上機嫌でいた私だが、ふと何かが頭をよぎった。
「あれ、待てよ。公務員って、兼業、禁止だったよねえ。賃貸経営って…兼業にあたっちゃうのかなあ………」
　にわかに不安になってきた。
　インターネットで色々見る。「大丈夫」というサイトあり、「処分が待ってます」というサイトあり、「隠すならこうやって」というサイトありで、不安は解消されるどころか拡大していった。
　家賃収入なんて、たかだか月数万円だよ。
　それも、半分近くは修繕費や税金でもっていかれちゃうものだ。そんなもので停職処分や退職勧告なんかされたらたまったものじゃない。
　どうしよう、どうしよう…。
　夫と共有にしたらいいのかな、私が持って、家賃を受け取るのを旦那名義にしたら、でも経費が落ちないし…ううううん。
　頭がぐるぐるする。不安だ。
　もしダメならなんとか隠すかやめるか。
　あさっての契約をしなければお金はまだぜんぜんかからない。（文具はともかく）
　…結局ネット検索は深夜まで及んだが、明確な解答はなく、疲れて寝た。

では税務署へ

　２時間有休を取って、税務署に行った。
　聞きたいことは、いろいろあった。
　まずは、米国ゼロクーポン債のこと。
　これを解約しないと資金が調達できない。
　しかし、今年解約したほうがいいのか、それとも来年のほうがいいのか。更に、自己申告しなければいけないのか証券会社の差引ですべて終了するのか。そのへんがわからない。

　税務署職員は、米国ゼロクーポン債のしくみがなかなか分からなかった。これの説明だけで２０分以上かかった。ようやくうすうす理解してもらってから聞いた言葉が、「金利として増えた部分は証券会社が差引してくれると思うが、為替差益が差引なのか雑所得になるのかが、参考書を見てもハッキリわからない。なお調べて連絡する。逆に証券会社のほうでも慣れているから知っているのでは」とのこと。なんか頼りないねえー。
　今年おろしても、来年おろしても、別に損得はないとのことだった。

　次は、家賃経営と申告について。
　平たく言うと、お金の流れが明確に分かるようならそれでよい、ということだった。レシートや領収書はちゃんととっておいて、現金が動いた部分については、金銭出納長をその日のうちにつけておくこと。あと、商工会で帳簿類は売っているので、聞いてみるとよいとのことだった。
　気になったのが、土地建物の価格がはっきりしないことだったが、これはケースバイケースであり、不動産の仲介手数料から逆算することもあるし、土地いくら、建物いくらと書いてくる人もいるので、春ころ再度相談しましょうとのことだった。その時は、証券会社の支払い明細なども持ってきてもらうと、資金の出どころが明確になってよいとのこと。あと振込み申請書（土地売買の時などの）もとっておいてほしいそうだ。
　いろいろと勉強になった。