マンション対策 安全・快適・長持ちの住まいに

　築年数が長く、維持管理が困難になっているマンションが増えています。所有者の高齢化で管理組合の運営に支障が出るところも少なくありません。全国の分譲マンション居住者数は１５００万人超と推計され、１割強の国民が生活する場となっています。安全・快適で長持ちする住まいとしてマンションを維持・管理・改修していくことが課題となっています。

高経年と高齢化が課題
　国土交通省によればマンション総戸数は２０２２年末時点で約６９４・３万戸とされます。築４０年以上の高経年マンションは約１２５・７万戸で１０年前の約４倍となりました。２０年後には約４４５・０万戸に増加することが見込まれています。

　高経年マンションでは雨漏りや給排水管の老朽化など、暮らしや安全にかかわる問題が顕在化しています。居住者の高齢化も進み、７０歳代以上の比率は平均２２・２％であるのに対し、１９７９年以前建築のマンションでは７４・７％を占めています。

　高齢化すると管理組合の理事のなり手がなくなったり、総会への参加率が低下したりします。理事会や総会そのものが開催できなくなるケースも目立ちます。必要な修繕がされずに建物が管理不全に陥ると、居住者だけでなく周辺住民の住環境悪化につながります。

　一方、マンション管理士など専門家の力を借りて管理組合で議論を重ね、建て替えの合意形成が民主的に行われた例も多数あります。管理組合が機能を発揮し、居住者の声が反映できる支援の必要性を示しています。

　法相の諮問機関の法制審議会の部会は１６日、耐震基準などを満たしていないマンションについて、所有者の４分の３以上の合意があれば建て替えられるなどとする法改定の要綱案をまとめました。現在は所有者の５分の４以上の合意が必要です。エレベーターなど共有部分の変更については、安全性に問題がある場合などの同意要件も４分の３以上から３分の２以上にするなどともしています。

　費用負担に二の足を踏み修繕に同意できない居住者もいます。建て替えは１世帯で２０００万円近い負担になるとされます。修繕や建て替えによって住めなくなる事態は避けなくてはなりません。要綱案では賃貸人の都合で契約を一方的に終わらせる制度を導入しようとしています。賃借人の追い出しにつながりかねません。居住者間で対立が生まれ、コミュニティーが壊れるやり方でなく、安心して長く住み続けられるようにすることがなにより重要です。

長寿命化を図る施策こそ
　行政の支援強化は欠かせません。国交省が１９７自治体を対象にした調査（１７～１８年）では、適切な維持管理ができていないマンション数を把握していない自治体は９４・４％でした。２２年に始まった「マンション管理計画認定制度」では、管理組合の計画が一定水準を満たす場合、自治体が認定するなど役割を強めました。維持管理ができるよう管理組合に対する支援などに国や自治体が責任を果たすことが求められます。

　日本の住宅政策はスクラップ・アンド・ビルドが基本です。建て替え要件緩和はマンション分野でそれが加速しかねません。長寿命化を進める施策が不可欠です。