『いつも心に太陽を』持ちたいけれど、今年の夏はかつて経験したことの無いような猛暑が続きました。８月３０日からは、『特別警報』が運用開始します。『避難場所事前に確認』が必要です。いざという時の避難場所の確認とか非常食など準備が必要です。
今回メルマガは、不動産物件の動向についての、ワンポイント知識です。
現在、徳島地裁では、３０日時点では３６件の期間入札物件が出ています。種目の内訳は、
戸建１４件、マンション１件、土地１０件、農地１１件です。
９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、所在地、残り日数等をご覧ください。
また、ご興味のある物件は、当社にお問い合わせのお電話を頂くか、お近くならお立
ち寄りください。また、事前に三点セットで確認してから、お問合わせを頂いても結
構です。但し、入札日までの日数が１３日とか、少ない物件は検討期間が短くなりま
すので、注意が必要です。
総務省が８月２８日発表した人口動態調査によると、日本人の総人口は１億２６３９万人余りとなり、４年連続で減少しています。死亡数が出生数を上回り自然減が過去最大になりました。生産年齢人口は８０００万人割れして、全体の６２％程度です。高齢化が進み、６５歳以上の老年人口は３０８３万余りで割合は２４％程度です。今後この傾向は、益々顕著になるでしょう。不動産市場に与える影響は大きなものがあります。
不動産の動向は、バブル崩壊（平成3年頃）、リーマン危機（平成18年）を経て、今では大きく変わっています。
（バブル迄）
土地神話の信奉（右肩上がりの地価）
地価抑制政策
郊外居住中心
広さや質は我慢の短命住宅
買換え志向でマンション購入
（バブル後）
土地神話の崩壊（上下・横ばいする地価）
土地活用政策
都心居住中心
広さ、質を重視した長命住宅
永住志向でマンション購入
不動産投資的に見た、今後の『良い土地』、『悪い土地』の見分け方
（良い土地）
市場性のある土地
（悪い土地）
市場性の無い土地
見分ける物差しは
（住居系の土地）
利便性と快適性
（商業系の土地）
利便性と収益性
不動産購入の動機を確認しましょう。
購入者、家族等の現状
（購入者）
年齢、健康状態、職業、所得、資産構成
（家族）
夫婦、親子の関係
（関係者）
信頼できる不動産業者、担当者、相談できる人がいるか。
【今後の動向】
(1)老朽マンションの建て替え問題が、今後焦点に成りそうです。
政府の規制改革会議は、１００項目以上の検討項目の中から１２項目の重点フォローアップ項目の１つにに『老朽化マンションの建替え等の促進』を選びました。国土交通省と法務省は、建替え促進に向けた何らかの方策を年度内に示す方針という。決議要件緩和、容積率の割り増し、区分所有の解消など検討されるようです。
(2)『空室を高齢者向け住宅に』が国の政策として動いています。
賃貸住宅の空室は年々拡大している。入居者確保へ向けた取り組みは見られるが、高齢入居者を敬遠する風潮は依然として残っている。厚生労働省は『高齢者ハウス（仮称）』を供給するための検討を始めたそうです。一人暮らしの高齢者が増えると、サ高住や特別養護老人ホームなどに入居できない低所得高齢者の住宅問題が深刻化する。オーナーや、管理する不動産会社の不安解消策としては、入居する高齢者の見守りをしたり、生活相談などに応じる生活支援員（仮称）を巡回させることを検討する。
(3)国土交通省では、補助事業として民間住宅を活用した住宅セーフティネット整備推進事業を進めています。高齢者世帯や子育て世帯など『住宅確保要配慮者』の入居を前提としています。
【競売不動産の評価書】では、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格
が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足
し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。
収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、
滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。
不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性について
は、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な
場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
競売不動産コンセルジュは、日頃から多くの類似物件を見ている宅建業者であり、合
わせて競売物件の知識を持った貴重なアドバイザーと成るでしょう。
不動産取得という大きな事業を成すには、ローマは一日にして成らずですので、まず
コンセルジュをお訪ね頂いて、ざっくばらんに安心感と信頼感を持って、ご相談頂き、
市場知識を持った上で、お取組みを頂ければと考えます。
中には、不動産投資が初めての方、競売入札が初めての方も多い
のではないでしょうか。いろいろな疑問、不安がお有りだと思います。
そんな時は、競売コンセルジュにサポートをお任せ下さい。
９８１．ｊｐサイトから、お申込みいただけます。
当社は、無料セミナーは現在は開催しておりませんが、事前にご連絡と来店予約を
頂ければ、ご質問内容に合った資料を若干ご用意し、ご相談時間をお取りできます。
是非、お電話をお待ちします。
なお、９８１．ｊｐ ではお気に入り物件検索したり、バーチャル入札などもでき
ます。
アセットコンサルタント不動産
電話：０８８－６７９－６００１
URL：http://consul.jp/
今回メルマガは、不動産物件の動向についての、ワンポイント知識です。
現在、徳島地裁では、３０日時点では３６件の期間入札物件が出ています。種目の内訳は、
戸建１４件、マンション１件、土地１０件、農地１１件です。
９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、所在地、残り日数等をご覧ください。
また、ご興味のある物件は、当社にお問い合わせのお電話を頂くか、お近くならお立
ち寄りください。また、事前に三点セットで確認してから、お問合わせを頂いても結
構です。但し、入札日までの日数が１３日とか、少ない物件は検討期間が短くなりま
すので、注意が必要です。
総務省が８月２８日発表した人口動態調査によると、日本人の総人口は１億２６３９万人余りとなり、４年連続で減少しています。死亡数が出生数を上回り自然減が過去最大になりました。生産年齢人口は８０００万人割れして、全体の６２％程度です。高齢化が進み、６５歳以上の老年人口は３０８３万余りで割合は２４％程度です。今後この傾向は、益々顕著になるでしょう。不動産市場に与える影響は大きなものがあります。
不動産の動向は、バブル崩壊（平成3年頃）、リーマン危機（平成18年）を経て、今では大きく変わっています。
（バブル迄）
土地神話の信奉（右肩上がりの地価）
地価抑制政策
郊外居住中心
広さや質は我慢の短命住宅
買換え志向でマンション購入
（バブル後）
土地神話の崩壊（上下・横ばいする地価）
土地活用政策
都心居住中心
広さ、質を重視した長命住宅
永住志向でマンション購入
不動産投資的に見た、今後の『良い土地』、『悪い土地』の見分け方
（良い土地）
市場性のある土地
（悪い土地）
市場性の無い土地
見分ける物差しは
（住居系の土地）
利便性と快適性
（商業系の土地）
利便性と収益性
不動産購入の動機を確認しましょう。
購入者、家族等の現状
（購入者）
年齢、健康状態、職業、所得、資産構成
（家族）
夫婦、親子の関係
（関係者）
信頼できる不動産業者、担当者、相談できる人がいるか。
【今後の動向】
(1)老朽マンションの建て替え問題が、今後焦点に成りそうです。
政府の規制改革会議は、１００項目以上の検討項目の中から１２項目の重点フォローアップ項目の１つにに『老朽化マンションの建替え等の促進』を選びました。国土交通省と法務省は、建替え促進に向けた何らかの方策を年度内に示す方針という。決議要件緩和、容積率の割り増し、区分所有の解消など検討されるようです。
(2)『空室を高齢者向け住宅に』が国の政策として動いています。
賃貸住宅の空室は年々拡大している。入居者確保へ向けた取り組みは見られるが、高齢入居者を敬遠する風潮は依然として残っている。厚生労働省は『高齢者ハウス（仮称）』を供給するための検討を始めたそうです。一人暮らしの高齢者が増えると、サ高住や特別養護老人ホームなどに入居できない低所得高齢者の住宅問題が深刻化する。オーナーや、管理する不動産会社の不安解消策としては、入居する高齢者の見守りをしたり、生活相談などに応じる生活支援員（仮称）を巡回させることを検討する。
(3)国土交通省では、補助事業として民間住宅を活用した住宅セーフティネット整備推進事業を進めています。高齢者世帯や子育て世帯など『住宅確保要配慮者』の入居を前提としています。
【競売不動産の評価書】では、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格
が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足
し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。
収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、
滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。
不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性について
は、不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な
場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
競売不動産コンセルジュは、日頃から多くの類似物件を見ている宅建業者であり、合
わせて競売物件の知識を持った貴重なアドバイザーと成るでしょう。
不動産取得という大きな事業を成すには、ローマは一日にして成らずですので、まず
コンセルジュをお訪ね頂いて、ざっくばらんに安心感と信頼感を持って、ご相談頂き、
市場知識を持った上で、お取組みを頂ければと考えます。
中には、不動産投資が初めての方、競売入札が初めての方も多い
のではないでしょうか。いろいろな疑問、不安がお有りだと思います。
そんな時は、競売コンセルジュにサポートをお任せ下さい。
９８１．ｊｐサイトから、お申込みいただけます。
当社は、無料セミナーは現在は開催しておりませんが、事前にご連絡と来店予約を
頂ければ、ご質問内容に合った資料を若干ご用意し、ご相談時間をお取りできます。
是非、お電話をお待ちします。
なお、９８１．ｊｐ ではお気に入り物件検索したり、バーチャル入札などもでき
ます。
アセットコンサルタント不動産
電話：０８８－６７９－６００１
URL：http://consul.jp/
