入居者さんからエアコンの取り付けの依頼を受け炎天下にエアコンを設置してきました。
2日後に室内機から水漏れの連絡が有りました。
お酒が入っていたので翌朝早速手直しに向かいました。
先ず室外機のドレインホースから水が流れているか点検しましたが水気無しでした。
室内機の設置は水準器で水平に設置してあり水勾配が偏る事はありません。
先ず室外機に冷媒ガスを回収して配管を外し作業の準備をしました。
室内機を外してみると室内機裏側の配管の保温加工が不十分で結露の水が水漏れの原因でした。
お部屋は２階で室外機は１階で配管のやりとりが炎天下で厳しかったです。
室内機の配管に更に保温材を巻き付け結露防止の手当をしました。
配管や電線そしてドレインホースを繋ぎ合わせ化粧テープで整えました。
配管類を繋げ配管内を真空にする作業を経て水漏れ修理が終了しました。
今回はエアコン室内機の水漏れ修理を書いてみました。
我が家の洗濯機は8キロと５.５キロの2層式を2台併用で使っています。
理由は
・洗濯物の汚れが目で確かめながら洗える
・全自動より良く落ちる気がする
・洗濯時間が全自動よりも大幅に短縮出来る
・洗濯物によっては水面にずっと浮いた状態で洗えていない事を防止出来る
・洗濯槽の掃除が簡単・・・。
アロママッサージの全盛期は全自動の穴なしステンレス層を使っていましたが
どうしてもアロマオイルが表と裏にべっとりと付いてしまいました。
3回ほど洗濯槽を外して洗浄した記憶が有ります。
その後に2層式に変えたところ洗濯槽は固定のバケツ状なのでアロマオイルの悩みは
パルセーターと水位調整の所だけになりとても手入れが楽になりました。
近年はアロママッサージではなく母の介護で洗濯物は一気に
粘度の有るアロマオイルの汚れから主に排泄物の汚れに質が変わり増えました。
ほぼ毎日洗濯をしている状態で汚れの度合いや大きさ・量等で使い分けています。
シーツはほぼ毎日で毛布も1週間に1回は洗っている状態です。
毛布は大きく又大量に洗う時は8キロを使い５.５キロで濯ぎをしたり
8キロで何回も洗い専用に使う事で水量節約をしてみたり2台有るととても便利ですね。
ちなみに要介護世帯は横浜市の水道料金が安くなります！
肝心な洗濯時間ですが
洗い10分前後＋溜め濯ぎ3分＋流水濯ぎ２～3分です。
全自動なら小一時間かかるのでしょうか？
本題は2層式洗濯機の洗浄なのです。
先ず回転するパルセーターの中心に有る＋のネジを外します。
ネジの先は2番か3番の太くて大きい＋ドライバーで緩めます。
この作業は握力が無いと女子にはかなりの難関になるので
電動ドライバーやパートナーの方に手伝ってもらうと良いかもしれません。
ネジを緩めたらパルセーターを真上に取り上げるのですが指で摘まめなかったり手が滑ったりするので
パルセーターの小さい穴にクリップ等の細い針金を挿入引っ掛けて取り出すと良いと思います。
水位調整の部品を外しその後はひたすら1年ぶりの洗浄のみです。
私は浴室のカビ取り液が大量に有るのでそれを今回は使いました。
スポンジと歯ブラシで2台を一気に洗浄してみました。
洗濯槽が綺麗だと面倒な家事仕事や介護等が頑張ろうと言う気持ちになりました！
今回も梅雨入り前に洗浄しましたが来年は正月明けに行うように心がけています。
今回は2層式洗濯機の洗濯槽の洗浄について書いてみました。
経年劣化によるのかかなり重たい洗濯物？を掛けていたのか分かりませんが
空き部屋の物干し竿掛けのグラつきを修理してみました。
このマンションはコンクリートではなくてALC板の建物です。
物干し竿掛けを壁に取り付ける為のアンカーを入れるため
ドリルで穴を空けたところで壁の厚みは50㎜でした。
茶色のダブルXアンカーも長さ50ｍｍで丁度良い寸法でした。
購入後に分かったのですがこのダブルXアンカーは内装用でした。
が、迷わず使ってみました。
同じ壁面に過去にも修理したボルトの位置が履歴として２か所程ありました。
早速ドリルで下穴を空けて茶色の内装用アンカーを打ち込んでいきます。
ALCは壁内が気泡が混じる作りでアンカーやボルト類がコンクリートと比べ柔いのが難点です。
重量物のエアコン室外機や風にあおられる看板など施工不良だと事故につながります。
なのでアンカー選びに苦労します。
ネジをアンカーにねじ込み目止めコーキングをして物干し竿掛けをナットで固定しました。
内装用ALCアンカーを打ち込んで今回は終了しましたが
これから入居者が使って何年固定が維持できるか今後の検証が楽しみです。
目止めコーキングは塗料が乗る様に変成シリコンコークを使いました。
ちなみに右側の古くガタついていたアンカーもALC用ですが50ｍｍの壁内で空回りしていました。
ガタついていたアンカーです。このまま放置しておくと隙間から雨水が入り込み雨漏りの原因や洗濯物が落下したりして大家さんの賠償責任にも繋がります。
左奥のアンカーはコンクリート用の物でALC用ではありません。
真ん中の白い縦長のボカシは初期の物干し竿掛けの設置の後の目隠しです。
手前が今回の修理箇所です。
昨日はアパートの空室の写真を撮ってきました。
自己所有物件では無くて不動産屋さんからの依頼でした。
２ｋの古い物件でしたが南向きで太陽光が良く入る部屋でした。
アットホームに近日中にアップロードして入居募集する予定です。
因みに私の物件は満室御礼です。
昨年暮れに空いた部屋の修繕が8月25日にやっと終了してホッとしています。
今年の冬は白馬でスキーばかりしていたので4月から修繕を始めました。
(木)(金)(土)は宅建士として勤務して響hibikiの仕事と母の介護とアパマン大家等の仕事で劇忙でした。
時間のやり繰りで週に2日程しか101号室修繕に時間が割けませんでした。
30年程入居してくれていた方の部屋はそれなりに汚れています。
パーチクルボードの床材は抜け落ちて辛うじて畳で支えている状態でした。
しかし入居者さんは敷居や根太の部分は丁寧に歩いていてくれた感じで抜けたり傷んでいませんでした。
敷居は経年変色が有りますが襖の溝が綺麗に残っていました。
根太も折れていなく上手に室内を移動していた感じが伺えました。
部屋の間取りは2kで29.5㎡です。
根太を増して床板を2重にして畳からクッションフロアーに敷替えました。
天井・壁・押し入れ・トイレ浴室等はパステル調でローラーで仕上げました。
襖はアイロン襖で仕上げサッシ建具類は水洗いしてヤニを落としました。
ここまでは毎回の修繕と同じなのですが今回はお風呂を新しくしました。
既存のポリバスは浴室ドア開口より大きくコンクリートの開口部をサンダーで切り広げて出しました。
BF式風呂釜も撤去してW1000のポリバスと浴室ドアを新調しました。
同時に露出配管で給水給湯管と水栓金具類を新調してみました。
気分転換で7月初めに梅雨明けの沖縄でオリオンビールをたらふく飲んで来ました！
後半は排水芯200㎜の安い便器を新調しましたが床下の排水位置の調整が難を極めました。
あと15cmほど後ろへずらしたいので100パイのVU管を仕方なくバーナーで炙り加工をしました。
キッチン周りも給水給湯管とガス管を露出で繋ぎました。
7月は作業に支障が出る程暑くなかったのですが8月に入り急に熱くなりました。
勤めている不動産屋経由で安く仕入れたエアコンを繋いで涼しい室内で残作業が捗りました。
給湯器の設置とガス管と給水給湯管の接続そしてガスや水漏れの検査をして1番風呂で一汗流しました。
結果として約5ケ月40日程の日数を要しました。
空き部屋が出ると毎回この様に自分で手直しをしていますが水回りが一番厄介ですね。
今回は三角タンク式のトイレから安いタンク一体型に変更をしたので微妙な排水芯の合わせが難でした。
入居者様募集中です！
入居者から蛇口の水が止まらないので直してほしいと連絡がありました。
ホームセンターで三栄製のコマ3ヶ入りを購入して入居者宅へ向かいました。
この部屋のコマは10年ほど前に交換した記憶が有りますがポタリポタリと垂れていました。
水道メーター元栓を閉めてからコマの交換に入りました。
水道メーター元栓を閉める作業をうっかり忘れると大変なことになります。
当然ですが給湯器の交換もガスメーターの元栓を閉めてから交換します。
僅か5分でポタポタが直り入居者さんも喜んでいました。
コマは1ケ100円位です。
その後アパート周りの清掃をついでにして終了としました。
水道屋さんに頼むと7000円位取られるので浮いたお金で美味しいお酒が飲めそうです。
梅雨の晴れ間を狙って草刈と排水升の清掃を行いました。
除草剤は使っていないので年に2〜３回程草刈をしています。
ミミズや蟻そしてゲジゲジや毛虫等が途中で現れて作業を邪魔します。
鎌はグラインダーで研磨して切れ味を向上させています。
70Lのゴミ袋を３袋使い仕上げました。
排水升は本管に直結して流れをスムーズにさせる為にも清掃や手入れが大切です。
人間も動脈硬化や便秘を起こすと大変ですね。
毎回ですが途中で得体の知れない虫や汚物が出てきたりして心臓発作を起こしそうになります。
配管を清水で洗い流してからひび割れ箇所はモルタルで補修します。
好きでないと出来ない仕事ですが入居者の生活の質を安定させる事が大切ですね。
変質入居者の退去に合わせて2Kの間取りを綺麗にしています。
大家業を長くやっていると折角の商品である部屋を汚く使う
変質入居者に出会う事もあります。
入居審査の時には素性が分からないので困った入居者です。
変質入居者は賃貸借契約違反により内容証明郵便を送り４ヶ月で退去させました。
路頭に迷わせることはしたくないのですが今回は堪忍袋が切れました。
部屋の汚濁が酷く敷金の返還は無しです。
それどころか近隣にも迷惑をかけ業務妨害で訴えたいくらいです。
工程は壁を塗り替え襖を張り替え床を張り替えてから水回りに入ります。
途中にサッシ類を水洗いしてクッションフロアーの浮きなどを微調整。
トイレと流し台は新品に交換と浴室の壁と床は塗り替えです。
BF型湯沸器と１か月前に交換したばかりの瞬間湯沸器は何とか無事でした。
ポリバスは残念ながら間口が合わなく搬出搬入が出来ないので交換できません。
経過はまた書きます。
アパートやマンションの大家の仕事をしているとトイレの交換も大切です。
入居者の入れ替わりについでに行うと入居率が上がります。
35年間使ったtoto制の3角タンクトイレは時代を感じさせますが
今でも後継機種が販売されています。
排水芯や給水圧や排水勾配等を考えると同じ物に交換した方がよろしいのです。
特に狭いトイレ空間に今流行りの物を入れてしまうとドアが邪魔したり
便座に座り辛かったり汚物が排水されなかったりします。
今回は２階に有るトイレを交換しました。
根太はシッカリしていますが経年で床が撓んでいるのでそのまま12ｍｍの合板を
増し張りの方法で上から被せました。
トイレへ入る室内生活動線上も１２ｍｍの合板で増し張りをしているので
段差は生じません。
既存の便器を解体して床を増し張りしてクッションフロアー仕上げの工程で
半日で完了します。
既存の便器を剥がすと排水用のフランジが現れてきます。
３５年前のフランジは鉄で出来ているのですが当時の職人さんの仕事が丁寧に
フランジを塩ビ管と接続してありました。
排水の塩ビ管がフランジから抜けない様にトーチランプで炙りフレア加工
の様に仕上げてありました。
クッションフロアーを敷いてからプラスチック製の新しいフランジと
塩ビ管とを糊付けします。
１２ｍｍの合板にフランジが納まる穴を空けて床に固定します。
先に3角タンクを仮合わせで設置してからフランジにパテを盛って
便器本体を床に固定させます。
結露が有ると陶器が収縮して割れるので3角タンクは本締めまで
固定してはいけません。少しばかりの壁面との隙間加減を要します。
排水パイプをモーターレンチ等で締め付けていきますが長さは
現場合わせなので耳栓をしてグラインダーで切断します。
最後に給水フレキ管を繋いで給水排水確認をして終了となります。
3角タンクの短所はタンク一体型と比べて排水管の接合部が3か所ある為に
水漏れしやすい事です。
しかし大家側としては入居者とのコミュニケーションを兼ねて安否や部屋の
中を確認出来ることです。
因みに此処の部屋はこの後すぐに女性の入居が決定し現在も入居中です。
湯沸器・エアコンの交換工事承ります。
アパートやマンションの大家の仕事をしていると
石膏ボードの壁に入居者が穴を空けてしまう事が有ります。
退去時に清算をするのですが穴の大きさが拳大位までで
大きくなければ私が直してしまう事が良く有ります。
保険を使ったり敷金の清算でやり取りするより自分で
直した方が早いからです。
今回も自分で直しました。
用意する物はカッターナイフ・養生のテープ・コンパネ等の木片・
石膏ボード・木ネジ・パテ・ペンキです。
仕上げにペンキを塗るので穴の開いた間口に合わせて
養生テープでマスキングを施します。
次にカッターナイフで四角く面取りをします。
そして面取りと同じ大きさに石膏ボードを切ります。
穴の開いた壁の内側にコンパネなどの木片を四隅に当てがい
木ネジで固定します。
これは面取りした石膏ボードを固定する下拵えとなります。
そして用意した面取りした石膏ボードを穴に当てがい木ネジで固定します。
仕上げはパテで隙間を埋めて同色でペイントすれば完成です。
アパートやマンションの細かい修繕やエアコン・給湯器などの交換をしています。
身寄りが居ない単身入居者の孤独死を防ぐには隣近所を含めて
マメなコミュニケーションがとても大切です。
特に投資目的で不動産を運用している大家さんは不動産会社に
丸投げでは無く入居者への気配りや配慮が大切ですね。
安否を確認する方法は電話が一番早いです。
しかし圏外になっていたり数日間連絡が取れない時には孤独死に
遭遇しているかもしれません。
これが事件事故だったら資産価値が大きく下がります。
身寄りが居ないご遺体は血縁関係者等の身寄りが引き取りに来るまで
警察で保管されています。
約3か月程待ってもご遺体は結局引き取り手が現れなかったために
無縁仏となり葬られました。
その3か月間のご遺体は冷蔵庫で安置されていました。
生活雑貨や寝具衣類そしてコレクションや思い出の品等を一つ一つ
慎重に確認しながら廃棄処分するか転売するか一時預かりにするかの
選別に入り燃やすごみはそのまま可燃ゴミとして廃棄処分しました。
箪笥やテーブル等の家具類は自分で解体し電化製品等や現金化出来る物は
買い取りへと回しました。
本来は保証人や血縁関係者が責任を持って引き取り処分をして欲しいですね。
亡くなられた方は保証人や血縁関係者が居ませんので全て大家の責任で進めます。
区役所で戸籍を取り血縁関係者へ連絡を何度か取りましたが亡骸も含めて
全て引き取り拒否されました。
唯一の救いは近くに先祖代々のお寺とお墓が有った事でした。
遺品や通信物の中に手掛かりとなる連絡先や手紙類が見つかったのです。
仏壇に有ったご先祖の位牌や写真類等は仏壇も含めそのお寺へ運び
処分してもらいました。
この時は住職さんにも事情を説明して快諾して引き取ってもらいました。
この時は故人の預かり物の処分が出来て肩の荷がやっと下りました。
最後にとても残念でしたが亡骸は引き取り手が居ない為に
先祖代々のお寺に有るお墓には入れなく無縁仏の共同墓へ葬られた事です。
日を改めて無縁仏の共同墓へ線香をあげに向かい故人へ結果の報告をしました。
合掌。
入居者さんが退去したので浴室のリニューアルです。
此処はポリバスにBF式湯沸器のコンクリート壁面の浴室です。
浴槽と湯沸器が移動が出来るので塗り替えの進捗により
移動して全壁面の塗り替えが楽です。
8年前にも同じ手順で私が塗った浴室です。
前入居者さんがキレイに使っていたので殆んどカビが生えていなない浴室でした。
念のためにガラスドアーを外してからの作業となります。
全面に軽くやすりがけを施してからの作業です。
換気のために扇風機と換気扇を回しながらベースにシーラーを塗ってから
水性塗料で2度塗りとしました。
床材はFRPパンなので汚れを落とし見切りは防カビ仕様の
コーキング仕上げとしました。
そろそろ湯沸器の交換が必要になりそうです。
大家業を長年していると単身入居者の孤独死に遭遇します。
残念ながら私は2回経験しています。
単身入居者を孤独死に遭わせない為には大家を始め隣近所の
方々とのコミュニケーションがとても大切です。
高齢になると外出が億劫になってきたりして外出の機会が減ってきます。
ご近所の方々との交際も途絶えがちになってきます。
大家としても孤独死だけは避けたいものです。
私の場合には面倒でも月に３〜4回程のコミュニケーションをとっています。
それでも孤独死にあってしまいます。
つい先日まで元気だった方が亡くなっていたと言う事になります。
同じアパートの入居者からの連絡で合鍵を使い安否を確認すると亡くなっていました。
この方は新聞が3日分溜まっていた為に私の所へ入居者から連絡が有りました。
と言う事は死後3日位だったことになります。
先ずは落ち着いて合掌してから警察と救急へ連絡を入れました。
ご遺体の搬送は事件性を含めて警察で引き取り身寄りの捜索になりますが
結果は警察では判明出来ませんでした。
残された遺品から血縁関係者を探し出したり役所へ願い戸籍などを取り
ご遺族を探すのが大家の仕事です。
残念ながらこの方は身寄りが居ないので保証人が居なく保証会社経由での入居者でした。
6年間程遅滞なく家賃を入金してくれていて大家としては良い入居者でしたが残念でした。
家財類の遺品整理を始める前にお仏壇にはご先祖の遺影も有り焼香と合掌をしました。
単身者でも生活雑貨や寝具衣類そしてコレクションや思い出の品等沢山あります。
それらを一つ一つ確認しながら廃棄や保存等選別していきます。
合掌。
先日は17年間使った都市ガス5号瞬間湯沸器を交換して来ました。
月に２回３回４回とコミュニケーションを取りながらアパートの
点検中に長期入居者からの湯沸器の不調を訴えられました。
良く見ると製造年月が2000年5月でした。
まだお湯が出ますが湯温の調節が壊れていた為に
安全を見て即時交換となりました。
今回はリンナイ製からノーリツ製に交換しました。
5号瞬間湯沸器の交換は10分程で完了します。
今回は強化ガスホースと水道管の交換はありません。
外注に頼むと出張工賃だけでも2万円程かかります。
浮いたお金で美味しいお酒を飲むも好し温泉に行くも好し。
所有者登録を郵送して一件落着でした。
神奈川県内：都市ガス5号瞬間湯沸器の交換承ります。
41,000円/（消費税・出張・本体・材料・工賃含む）
今日は3月の末日ですが大岡川の桜は蕾のままです。
アパートやマンションの大家をしていると孤独死に遭う事があります。
残念ながら私は孤独死を2件経験しました。
更に瀕死の状態で部屋の片隅でうずくまっている所で
一命を取り留めた入居者も1名いました。
一昨日まで雑談を兼ねてコミュニケーションを取っていた方の連絡が
ないのでドアを開けると残念ながら亡くなっていました。
なるべく外部と接触をしたくない入居者の事情や要望で大家としての
コミュニケーションを取らなかった為に亡くなっていた事もありました。
発見が遅くなるほど後始末が大変で更に資産価値が下がってしまいます。
人は必ず死を迎えますが独り寂しく亡くなる事は大家として避けたいものです。
それは大家と入居者は信頼関係で結ばれて家族同様と私は考えているからです。
亡くなってしまった入居者の為に義理を果たす為に墓前で線香をたく事もしました。
適度な距離感を保ちつつ陰では入居者の安心安全な生活を護る事が大家の仕事です。
今ブログを書いている時でも明朝に私が独りで死んでいるかもしれません。
人間の明日はどうなるか分かりませんね。
日頃なるべく入居者と目を合わせて会話をする回数を増やす事が大切です。
