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日本にあるマンションの95％が建て替え不可能
オフィスビルというのは、古くなったら建て替えればいい。
これは実に簡単な話である。ところが、分譲マンションはそう簡単に建て替えられない。
理由は、オーナーが何人もいるからである。オフィスビルや賃貸マンションというのは、基本的にワンオーナーである。持ち主が一人、あるいは一社なのだ。複数の場合でも、せいぜい数人か数社。
そのオーナーが「建て替える」という意志を持てば、あとは資金だけの問題となる。仮に、そのオフィスビルや賃貸マンションの立地が、都心や近郊の不動産的評価として一等地であった場合、銀行が喜んで建て替えの資金を貸してくれる。
もちろん土地を担保に差し出さなければならないが、それでもマンションに比べれば建て替えは容易である。
それが、マンションの場合はそんなに簡単ではない。簡単でないどころか、かなり難しい。
そして、日本中の95％以上のマンションは、現行法上では実質的に建て替えは不可能なのだ。こう書くと、多くの人は不思議に思われるだろう。
104万戸あるマンションのうち建て替えられたのは300件
東京の都心を歩けば、新しく建て替えられているマンションがいくつもあるではないか、と考える人がいそうだ。しかし実際のところは、2020年の4月時点において、全国で建て替えられたマンションは、準備中も含めて300件に満たないのだ。
これは国土交通省が把握している全国の旧耐震基準（1981年以前の建築確認基準）のマンションの総数である約104万戸に比べると、ほんのわずかでしかない。
東京の街角で見かける建て替えられたマンションは、非常に幸運な300事例未満の中の一つなのだ。では、なぜマンションが老朽化しても建て替えられないのか。
簡単に説明しよう。
日本は私有財産をかなり強力に守る国である。これは日本国憲法第29条で明記されている。よほどの公益的な理由がない限り、この国では国民の持つ私有財産権を制限することはできない。
マンションの区分所有権も立派な私有財産権に当たる。高いお金を払って購入した（区分所有権を得た）マンションの住戸は、私有財産として制度的にしっかりと守られている。
ところが、マンションは鉄筋コンクリートで作られた頑丈な建物ながら、必ず老朽化する。建物ができて何十年も経過すると、日常の生活に支障をきたすほどに老朽化する場合もある。
そうなると、区分所有者の多くは「建て替えたい」と考えるようになるはずだ。マンションを建て替える場合、最も大きな問題はお金である。要するに、建て替える資金を誰が出すか、という問題だ。
東京の高級住宅街であれば建て替えは可能
東京の真ん中にあるマンションなら、この問題を易々やすやすと解決できたりする。
その仕組みを説明すると、以下のようになる。まず、建て替えがうまくいくのは、容積率が余っている場合がほとんどだ。容積率とは、その土地に建てられる建物の床面積が土地面積と比べてどれくらいになるか、という比率のことだ。
これは基本的に市区町村などの行政が定めている。例えば面積が1000平方メートルの土地の容積率が400％だったとすると、その土地には床面積の総計が4000平方メートルまでの建物が建てられることになる。
仮に港区高輪にある容積率400％の地域に、敷地面積1000平方メートルで築50年超のマンションがあって、たまたま容積率が半分ほど余っていたとする。
つまり、その土地では延べ床面積が4000平方メートルの建物までが建築可能だけれども、その老朽マンションの現況床面積は2000平方メートルだったという場合だ。
この場合、新しく床面積が4000平方メートルのマンションに建て替えても、元の住民に前と同じ面積の住戸を配分したうえで、残り2000平方メートル分の住戸を誰かに販売することができる。
港区高輪あたりだと、新しく建築した2000平方メートル分のマンション住戸がけっこうな値段で販売できるので、残り2000平方メートル分の建築費までそこから出すことができる。元の住民は1円も払わずに、ピカピカの新しいマンションを手に入れられることになる。
相対的に元の住民が所有している敷地の持ち分は半分になってしまうが、それでも新しいマンションがタダで手に入るわけだから、計画に反対する人はほとんどいない、というわけだ。
容積率が低く高齢者の多いマンションは建て替えられない
ところが、築50年超のマンションが港区高輪ではなく、東京都下の郊外某市にあったとする。仮に私鉄の最寄り駅から徒歩12分、容積率を調べてみると、まったく余っていなかったら……。
この場合、このマンションを建て替えようとすると、費用はすべて現在の区分所有者の負担となる。
今の建築費相場観から推計すると、マンションを新たに建て替えるには取り壊し費用も含めて、1戸当たり約2500万円が必要となる。他に、建て替え期間中の仮住まい費用まで発生する。
「そんなお金はないから、建て替えなくてもいい」建物が老朽化しているということは、そこに住む区分所有者も少なからず高齢化している。特に郊外型の分譲マンションは、区分所有者の入れ替わりが少ない。
新築時から暮らしていて高齢化した方の中には、建て替え費用を負担できる人もいれば、年金でギリギリに暮らしている人もいる。
こうして区分所有者同士で建て替えについての意見が賛成と反対に分かれた場合は、どうなるのか。
現実的には、ほとんど建て替えは不可能となるのだ。
現行の区分所有法をはじめとした諸法規では、全区分所有者の5分の4が賛成すれば、建て替えを決定することが可能である。最後まで反対する人の住戸は、強制的に買い上げることができるという規定もある。しかし、そこまでして建て替えているケースは稀まれである。
ほとんどのマンションは自己負担で建て替えるしかない
だいたいからして、各自が約2500万円以上を負担する建て替え決議案に、全区分所有者の5分の4が賛成するケースは少ない。
というより、私は今までにそのような「全額負担」で建て替えたケースを知らない。
建て替えたら、負担した約2500万円よりもはるかに資産価値評価が高い住戸を得られるようなケースなら、5分の4まで賛成者を増やせるかもしれないが、先に上げたように「東京都郊外の○○市、駅徒歩12分」の場合、約2500万円以上の資産価値評価になるケースは少ない。
今後はさらに、こういった条件が厳しくなりそうだ。
このように現行法の規定では、マンションの建て替えはかなり困難である。それでも、マンションの老朽化は日々進んでいく。
では、どうすればいいのか。私も日々この問題を考えているが、うまい解決策はない。ある程度私有財産権を制限するような法規を新たに設けるか、現行法の運用規定を変えていくしかないだろう。
そうした法規制の緩和で、よりスムーズに建て替えが進むようにするのだ。私有財産権を一部制限するなどの法規制緩和が実現したとしても、費用の問題は残る。
マンションはあくまでも私有財産であり、そこに公的な資金は注ぎ込めない。建て替えるにしても、費用負担は各自の自己責任で賄まかなうしかないのだ。
タワマンの建て替えは非常にやっかい
そんな未来を考えると、区分所有のマンションというのは何とも不安定な住形態である。
これは東京だけではなく、日本全体を悩ます問題になりそうだ。そして東京には、さらに厄介やっかいなタワーマンションという、区分所有のモンスターのような建物が何百棟もある。
実のところ、タワマンは普通の板状マンションに比べて、さらに深刻な老朽化問題を抱えそうなのである。2050年頃の東京を考える時、都市を形作っている様々なハードの中で、最も問題が深刻化していそうなのがタワマンではないかと考える。
タワマンも、基本的には普通のマンションと同じく区分所有法が適用される。そこに何も違いはない。だから建て替えの時には、全区分所有者の5分の4が賛成しなければならない。
もちろん、費用の問題も普通のマンションと同じだ。まだ例がないので何とも言えないが、タワマンの場合は建物の取り壊し費用が通常型の2倍程度になるのではないか。
取り壊しただけで、おおよそ1住戸当たり1000万円見当である。これだけでも相当に厄介だ。お気づきだとは思うが、タワマンで「容積率が余っている」という事象はほぼありえない。
それどころか、規制緩和の特例をいくつも重ねて建設されているのがタワマンである。2050年時点でそうした規制緩和がなくなっていた場合、多くのタワマンが既存不適格にさえなってしまう可能性がある。
それがタワマンというものなのだ。つまり、タワマンには未来における「幸運な建て替え」はありえないと言っていい。
タワマンの寿命は45年で尽きる
次に、タワマンにはやたらと維持費がかかる。管理費や修繕積立金は通常タイプのマンションに比べると、だいたい倍だと思っていい。
そして当然ながら、タワマンも大規模修繕が必要である。必要という以上に、プレハブのパネルを張り合わせるようにして外壁が作られているタワマンは、その隙間から雨漏りがしやすいという弱点がある。
だから15年に一度くらいの割合で、必ず外壁の修繕補修工事をすべきだろう。これにはかなりの費用がかかる。それでも、これをやらないと雨漏りだらけのマンションになりかねない。
タワマンがやたらと増え出したのは、2000年前後からである。その理由は、1997年に建築基準法の大きな改正があって、タワマンが作りやすくなったことだ。
その頃から猛烈な勢いで東京にタワマンが増え出した。私はかねがね「タワマン45年寿命説」というものを唱えている。前述のように、タワマンは15年程度の年数ごとに、外壁の補修をともなった大規模修繕工事が必要である。
1回目の築15年頃の工事では、せいぜい外壁とその他劣化部分の修繕補修でいいはずだ。2回目の築30年頃の工事では、上下水道の配管を取り替えたほうがいいだろう。縦管はもちろん、各住戸の給湯管も取り替えるべきだ。これにも多額の費用がかかる。
3回目の大規模修繕工事は、スケジュール通りだと築45年あたりになる。2000年頃から竣工ラッシュを迎えた東京のタワマンにとって、その時期は2050年頃になるのではないか。
特注のエレベーターに多額の費用がかかる
2回目、もしくは3回目の工事では、エレベーターの交換があるはずだ。30年から45年も経過すると、エレベーターもさすがに交換時期である。
何といってもエレベーターは人の命を預かって運ぶ装置だ。安全性には特に配慮すべきである。タワマンのエレベーターは、すべてが特注である。
数十階を行き来するようなタワマンのエレベーターは、既製品化できないからだ。交換の際にも特注でメーカーに作ってもらうしかない。これにも当然、多額の費用が発生する。
多くのタワマンの管理組合は、これらの費用負担に見合った額の修繕積立金を徴収していない。だから、ほとんどのタワマンが築30年前後にくる2回目の大規模修繕工事の時には、すでに資金不足に陥っているはずだ。
そこを銀行融資などで乗り切っても、築45年前後の3回目の大規模修繕工事が実施できるだろうか。そう考えると、2050年頃には3回目の大規模修繕工事が実施できないタワマンが、東京の街で目立ってくるのではないかと予測する。
考えたくはないが、タワマンが廃墟化すると、東京の街にとってはかなり厄介なお荷物になる。それにしてもタワマンという住形態は、建造物としても区分所有のコミュニティとしても、未完成で未知な部分が多すぎる。我々はタワマンという異形の住形態の、壮大な耐久実験をしているようなものなのだ。
2050年には大量のタワマンが廃墟化する
そして、どうやらこれは厄介なことになりそうだ、という未来も見えてきた。最悪の場合、タワマンは廃墟となる。少なくとも現行法規では救いようがない。
そうなれば、もちろん資産価値もなくなる。廃墟化の危機を迎えたタワマンが立ち並ぶ2050年の東京。今からでも何か対策は立てられないものかと考えるが、良い考えは出てこない。
榊淳司『ようこそ、2050年の東京へ 生き残る不動産 廃墟になる不動産』（イースト新書）
できることがあるとすれば、これ以上はタワマンを作らないことだ。また、現に所有しているのなら早めに手放したほうがよい。
そもそもタワマンとは、限られた敷地に多くの住戸を作るために作られた必要悪のような存在である。であるにもかかわらず、所かまわずに建てられたのは、デベロッパー側に「儲もうかる」という強烈な理由があったからだ。
だから、敷地が余っている湾岸の埋立地にまで建ててしまった。考えてみれば相当に無責任なことである。2050年にそういったタワマンが廃墟化の危機を迎えているのであれば、それは製造者責任として開発分譲したデベロッパーに、それなりの負担を課すべきではないのか。
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秋篠宮さまが会見で「認める」と発言されたことで、眞子さまと小室圭さんの結婚は確定的となった。 質素な家に住んでいた秋篠宮ご夫妻眞子さまは11月に発表された「お気持ち」のなかで《結婚に向けて，私たちそれぞれが自身の家族とも相談をしながら進んでまいりたいと思っております》と綴られていた。すでに、小室さんとの新婚生活を思い描いていらっしゃるかもしれない。とくに気になるのはお二人の新居だろう。 「眞子さまは皇籍離脱に伴い、約1億4千万円の一時金を受け取られる見込みです。セキュリティーのしっかりした高級マンションを選ばれるでしょう」（宮内庁関係者） 上皇ご夫妻の長女・清子さんと黒田慶樹さん夫妻は結婚直後、約1億円で都内の新築マンションを購入している。清子さんが3分の2をキャッシュで支払い、慶樹さんがローンを組んで残りの3分の1を負担している。支払いには一時金が充てられたとみられる。 だが、秋篠宮ご夫妻は眞子さまの「億ション」購入には反対される可能性が高いという。 「秋篠宮さまは皇室の方々の中でもとくに『自ら律すべき』とのお考えを徹底されている方。一時金も、原資は税金です。その使いみちについて、眞子さまに厳しく指導されるのではないでしょうか」（前出・宮内庁関係者） 実は、秋篠宮さまと紀子さまの新婚生活は、赤坂御用地にあった築60年ほどの木造家屋でスタートしているのだ。秋篠宮さまは結婚25周年に際してのご感想のなかで、その経緯を以下のように綴られている。 《当初、宮内庁は新婚の我々のために、仮住まいではあるけれど同じ場所に新たな家を建てることを考えていました。しかし、いずれ何処かに居を構えるのに、仮住まいのために立て直すその計画は無駄が多いように思い、現存している建物を一部改築して使いたい旨伝えました。たしかに大勢の人とそこで会うのには適当ではありませんでしたが、こぢんまりとしていたぶん、非常に落ち着く場所でもありました》 昭和6年に建てられた家屋をリフォームしたかつての秋篠宮邸を紀子さまも気に入っていたそうで、《子どもたちの元気な声が響き、ギターやピアノの音もよく聞こえる、温もりの感じられる家でした》と振り返られている。 「新婚時代は紀子さまも節約に努められていました。秋篠宮邸を訪れていた方の話では、メモは使用済みの紙の裏側を用いていて、人がいない部屋や廊下の電灯は必ず消されていたといいます。さらには、週末は紀子さまが電話番をされることで職員の人件費を削減していたこともあったそうです。眞子さまも子供ながらに、ご両親の涙ぐましい努力は覚えていらっしゃることでしょう」（前出・宮内庁関係者） “清貧の思想”を貫かれている秋篠宮ご夫妻だが、小室さんも負けてはいない。3年前の婚約内定会見直前には、『月たった2万円のふたりごはん』という”激安レシピ本”を購入する姿が目撃されていた。 さらに留学先のニューヨークでも「料理は基本自炊」「自作の野菜カレーを冷凍保存し試験期間中に食べ続ける」「洗濯物はたまってからコインランドリーへ」といった節約法を実践しているという。 婚約内定会見で「小室さんと共に、温かく、居心地が良く、笑顔あふれる家庭をつくることができれば、うれしく思います」と話されていた眞子さま。新たな家庭を築かれるのは、いったいどんなお住まいだろうか――。
https://news.yahoo.co.jp/articles/bcd3d170c07d52578a7e2e4833dba119bd16e12d
「精神年齢いまだ20代」秋篠宮さまが語っていた「反省と後悔」
「結婚することを認めるということです」 誕生日会見でそう明言され、眞子さまと小室圭さんの結婚を容認された秋篠宮さま。 【写真あり】号泣する1歳10カ月の眞子さま一方で結婚延期の原因となった金銭トラブルを念頭に「決して多くの人が納得し喜んでくれている状況ではない」との認識を示され、「今までの経緯とかそういうことも含めてきちんと話すということは、私は大事なことだと思っています」と、お二人に十分な説明を求められた。 「秋篠宮ご夫妻の結婚は、秋篠宮さま24歳、紀子さま23歳のとき。婚約内定は昭和天皇の崩御から8カ月後で、兄の天皇陛下より先に結婚されたこともあり、一部には批判の声もあったのです。“きちんと話すことは大事”と秋篠宮さまがおっしゃるのは、ご自身の経験を踏まえてのことかもしれません」（皇室担当記者） 結婚をお認めになった以上、今後は眞子さまと小室さんにアドバイスを送られることになるに違いない秋篠宮さま。ご自身たちの新婚時代についても反省の言葉を綴られていたことがあった。 紀子さまとの結婚25周年に際しては、ご夫妻での対談形式の文章というユニークなやり方で当時を振り返られている。 結婚準備の時期について秋篠宮さまは《私は1990年の1月から6月にかけては英国に滞在していたわけですが、その間、新たに住む家については、あなたに任せきりでした》と紀子さまに”謝罪”の言葉も。実は秋篠宮さまが帰国されたのは結婚式のわずか8日前で《新居での生活の準備は完全にあなたへ依存していた》という。 さらに、結婚当時と現在を比較して、次のような“反省と後悔”も述べられている。 《1990年というのは、ついこの間のことのように思えますが、やはり相応に時間がたっているということを感じることはあります。仕事や研究などでいろいろな事柄を解釈・判断するときに、若いころでは思い至らなかったことが多々あると感じます。そのことで、ずいぶんと周りに迷惑をかけたことがあるように思います。もちろん、いまだに不十分で、反省と後悔すること多々ありです。精神年齢が未だ20代から進化していないのでしょう》 「精神年齢が未だ20代」と自虐される秋篠宮さまを、紀子さまは《今でも、20代のときのような探究心や若々しい感性や創造性をおもちになっているのではないでしょうか》とナイスフォロー。 文書の最後には、25年の結婚生活についてお互いの自己評価も。秋篠宮さまは《限りなくボーダーラインに近い「可」》、紀子さまは《私も仲良く「可」にいたします》としている。 結婚生活に向けてまだまだ超えるべきハードルが多い眞子さまと小室圭さん。秋篠宮ご夫妻のように、末永く年を重ねる夫婦になれるのか――。
https://news.yahoo.co.jp/articles/2f14beffad1d4ff0e9ce3399822c46a6a4e06cb6
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高齢者の転倒
骨折リスク増大
2020年10月17日、日本スポーツ界のトップアスリートから絶大な信頼を得る順天堂大学スポーツ医学・再生医療講座齋田良知特任教授（いわきFCチームドクター）は、英科学誌BMJジャーナルで、新型コロナウイルス流行後にハードな運動を再開した際に、ビタミンD不足によるケガには十分気をつけるよう呼びかけた。
齋田医師は、アスリートのコンディショニング維持とパフォーマンスの向上を目的として、経年的にプロサッカー選手の血液データを解析している。今年は、例年と違った顕著な傾向が見られた。血中のビタミンD値が、大幅に低くなっていたのである。
日本では新型コロナウイルス流行に伴う2020年4月7日の緊急事態宣言により、行動制限や外出の自粛が求められた。アスリートであるプロサッカー選手も例外ではない。チームトレーニングの中止に伴い、屋外トレーニングが制限された。日照不足による血中ビタミンD濃度の低下が危惧された。
日本のプロサッカークラブに所属する男子選手（2018年23人、2020年24人）の血中ビタミンD（25-OHD）濃度を比較した結果、2018年シーズン開始の冬の平均29.7（ng/mL）が、春には36.0に増加していた。しかし、2020年シーズンは冬が23.8、緊急事態宣言後の2020年5月では21.8と減少していた。2018年と2020年、このクラブが活動している地域の日照時間には差はなかった。
2018年と20年では入れ替わっている選手も多いため、両シーズン共にチームに所属していた7選手のみに絞って解析をした。すると、2018年が26.8（冬）⇒34.8（春）、2020年が24.9（冬）⇒21.2（春）とやはり減少していた。緊急事態宣言の影響は明らかだ。外出やトレーニングが制限された2020年は、屋外で競技を行うスポーツ選手のビタミンD値が例年よりも低くなっている可能性が示唆された。
一般に、25-OHD値が30（ng/mL）より低値であると骨折や肉離れといったケガの発生リスクが高まるといわれている。コロナ長期化や第3波で、今後もビタミンD不足に拍車がかかる恐れがある。これはスポーツ関係者だけではなく、すべての人々に当てはまる。アスリートのトレーニング再開はもちろん、高齢者の転倒や骨折など、誰もがケガを防ぐために血中ビタミンDのレベルを維持することが肝心、と齋田医師は訴える。
2018年はシーズン開始時よりもシーズン中にビタミンD値が上昇。しかし2020年は逆に減少。同時期の日照時間は同等であった。
（注）25-OHD（25-ヒドロキシビタミンD）は体内のビタミンDステータスを最も正確に反映する指標。
3つのカンタン運動法
（適度な運動）
ビタミンDは、食事からの摂取や日光浴により合成される。アスリートだけでなく一般に日本人に不足しがちなビタミンだ。冬に入り日照時間が短くなる時期は、ビタミンD不足がさらに助長され、骨折や転倒によるケガが危惧される。私たち一般人にも、ビタミンDの摂取と可能な範囲での日中屋外での活動が推奨される。
適度な運動は健康長寿に欠かせない。足腰を鍛えたいなど、弱い部分、強化したい部分を意識し、そこを鍛えるための筋肉トレーニングを行う。筋トレは裏切らない。とくに腹筋は、日常生活で鍛えづらい筋肉のひとつ。加齢とともに衰えやすい。腹筋が衰えると骨盤の位置が変わり、腰痛や股関節が詰まる。すると、それをかばおうとして膝や足首に痛みが連鎖することもある。腹筋の強化は、健康的なカラダを作ることに直結する。
齋田医師は最新刊『最強の医師団が教える長生きできる方法』（アスコム）で、「週に3、4日、10分間だけでも実践して欲しい」と具体的な3つの運動法（適度な運動）と、2つの注意事項（適度なペース）を、以下の通り紹介している。
◎齋田式簡単腹筋エクササイズ【腹式呼吸】
1．おへその下あたりに空気をため込むイメージで、お腹をふくらませながら鼻から大きく息を吸う。
2．口からゆっくり息を吐きながら、お腹をへこませる。
◎齋田式簡単腹筋エクササイズ【おへそのぞきこみポーズ】
1．横になって両ひざを立て、お腹の上に両手をのせて、あお向けに寝る。
2．息を吐きながらおへそをのぞき込むように頭を上げ、ゆったり呼吸しながら3～5秒キープし、元の姿勢に戻る。勢いをつけないように。
◎負荷の少ない水泳もお勧め
水泳は、肩甲骨の動きを良好にし、つながっている首回りの筋肉をほぐす。首の痛み、肩こりは和らぎ、姿勢が良くなり、ストレスも軽減される。水中は関節に負荷をかけずにトレーニングできるので、特に、足、足首、ひざ、股関節に悪い人に向く。
2つのカンタン注意事項
（適度なペース）
さらに同著で齋田医師は、「過ぎたるは及ばざるが如し」と適度な運動のペースとして、以下の2つを推奨する。
◎最大1.3倍の法則を守る
スポーツ医療の世界では、「過去1カ月に自分にかけた負荷に対して、その週自分にかける負荷を1.3倍までに抑えると、体を痛めることなく、効果的なフィットネスにつなげられる」と言われている。「1カ月分の運動量を1週間に詰め込んでさらに3割増し」まではOKともとれるが、無理は禁物。運動を続け、「もっとペースを上げたい」という気持ちになったときに、決して無茶をしないように、ペーシング・コントロールをしたい。
◎週1、2日運動を休む
週6日以上運動すると、1日おきに運動している人に比べて死亡率が上昇するという大規模調査結果がある。トップアスリートでも週1日は必ずオフにしている。スポーツの強豪校も週1、2日の休みを取り入れている。疲労を回復できないと、免疫機能を落とし、寿命を縮めてしまう可能性がある。
以上、「適度な運動を適度なペースで」と5つの具体策を紹介した。
いろいろ勧められても、なかなか実行できないときにはどうすればよいのか。
「自分一人でストイックに努力するよりも、趣味のスポーツサークルや、スポーツジムに通い、仲間と一緒にやるのも一案。相性の良いパーソナルトレーナーに巡り合うと、運動が長続きする例もある」と齋田医師。
2020年というコロナや爆暑など未曽有の年周りを節目に、何か1つでも行動変容をして、2021年を迎えてはいかがだろうか。
（監修／順天堂大学スポーツ医学・再生医療講座 特任教授 齋田良知）