気になる尖閣諸島のお値段は

中国・台湾との領土問題が話題になる尖閣諸島ですが，
石原東京都知事の東京都都による買取発言でますます加熱してきました。

尖閣諸島の値段　3億から350億まで試算が乱れ飛ぶ
東京都の石原慎太郎知事が、沖縄・尖閣諸島の3島を購入する方針を打ち上げた。
尖閣3島の値段の「相場」はいくらなのか。
3億円程度との試算から、
「中国人から40億円」「外国資本から350億円」の提示があったという情報まである。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120420-00000003-jct-soci
J-CASTニュース2012/4/20 19:01

気になる
「尖閣諸島のお値段は」　
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そこで
不動産鑑定士の立場から尖閣諸島を評価(Appraiser)してみたいと思います。
ちなみに、この場所は当然のことながら公示価格等の基になるデータが
ありませんのでかなり難しい評価(Appraiser)

不動産の価格を求める手法としてはいくつかありますが、
この案件の場合
「取引事例比較法」(類似案件の取引事例)
は同じような無人島の取引事例が入手できないので適用できない。

したがいまして
「収益還元法」(その不動産より生じる収益)を適用します。
(「収益還元法」は取引事例比較法や原価法と比べ合理性が高い手法)

尖閣諸島は私有地(個人が所有)で、
年間地代は魚釣島（約3,820,000㎡）で21,120,000円(年間)で
国が借り(賃借権)ていてます。

これを収益とし、支出は固定資産税と考えますが、

国が賃借していることから、また公示価格もないので非課税と思われます。

よって支出は０と想定し、

次に還元利回りですが、賃借人が国であるという収益の安定性から

還元利回り通常の　5％　を適用。

そうすると、以下のとおり
魚釣島（約3,820,000㎡）で
21,120,000円（純収益）　÷　5％（還元利回り）≒　4億2,200万円　㎡単価110円
となります。

これはあくまでも1島(土地)単体での評価価格ですが

(たしかに地理的に台湾、中国に近い

外国、外資であれば

地政学的利益、海洋資源
(日本国民・企業の場合、日本国の鉱業法により
鉱業権は、鉱物採取のための権限として土地所有権から独立し、
その制約を受けないことなっているのでこのメリットも地政学的利益ない)

を考えれば情報の通り１０倍、１００倍の４０億、４００億を支払っても欲しいでしょう。

国家戦略なき日本と中国の覇権戦略。
2010-09-21 02:35:11

評価額の４億ぐらいだったら私が買ってもいいよ。
(外資とかに転売はしない売国奴になってしまいます)
ビジネスでしたら
会員制リゾート地とかにしたらいいかもしれません。(怪しい人たちが近隣諸国から
集まってきそうですが)
ゴルフコースは島が小さいのでショーツコースしか造れないけどね。
中国漁船めがけて打ったりして(苦笑

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尖閣諸島:「国、都と会談必要」…
現時点で都側から購入額の提示はなく、
今後、双方が不動産鑑定士に土地の評価を依頼する
という。
栗原氏は「金額や都議会の議決など、越えなければならないハードルはいくつもある。
契約にはまだまだ時間がかかる」との見通しを示した。

http://mainichi.jp/select/news/20120420k0000m040035000c2.html
毎日新聞　2012年04月19日　19時32分



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