大田区中央町８丁目新築建売住宅
４２８０万円と近隣の物件からしてみればちょっといい値段の設定になってはいるものの、物件のよしあしを営業マンの立場から総括させていただきました。
ゴールデンウィーク中の５月３日４日５日と３日連続で現地販売会をさせていただいてわかったことですが、このあたり（大田区中央町）では、お客様をご案内してくる業者は３社に限られていました。
①リビングライフ一日に３組から４組のお客様を連れてきていましたし、同列企業の東横建設がつくったものをリビングライフが売るという形もあり、この周辺で数箇所現地売り出しもしていてこの地域のお客様をたくさん持っているという印象を受けました。ただ、営業マンの質でいうと、決めればＯＫという感じののりの軽い営業で、清潔感はあまりなく、ワイシャツ、ズボン、靴などをみても私が1経営者からみてもあまり高感度はもてませんでした。
②センチュリー21ハウジングプラザ 一日に1組から3組までのご案内をしていました。営業マンは、統一した制服である「ゴールデンジャケット」に身を包み、清潔感もなかなか。いい感じの営業の人でした。お腹がでている営業マンの人もいてその人は少し清潔感が乏しかったと感じました。
物件を見に来るお客様は、全体的に物件価格4280万円に対して、見に来ているお客様は予算が3000万円台のひとばっかり。
中央町8丁目の物件の近隣にある建売住宅をすべて見せてもらいに行ってきましたが、その中で、この物件が一番よかった。
設備も最高。風通しも最高。日当たりも最高。立地道路付けも最高。
その最高のところをもっとアピールして金額の予算が4000万円台中盤までの人を呼び込まないと決まらないと思った。（売主さんが３９８０万円に値下げしたら速攻決まってしまうと思いました。）
それに対して３９８０万円の７丁目の物件は、学校の前で商店街の中にあるため、明るいかどうかといったら、２階まではほぼ１面採光となってしまっているし（隣地との間の窓は数に入れていません）３階は隣地の屋根の上に窓があるためどの部屋も明るく視界も良好。文句なしです。天窓もあっていい感じ。収納も豊富ですし、設備も文句なし。セコムセキュリティーと食洗機付システムキッチン。8丁目の物件とは色違い。白のキッチン。いいです。
これらの物件のプラスポイントは幾つか挙げましたが、マイナスポイントもあえて書いておきます。（よしあしのポイントは個人差もあるためあくまでも私の私見です）
①トイレが１箇所しかない。②お風呂が狭い（男性は足を延ばして入れない）
③階段が少し急でふみ幅が狭い（若い人には問題ないが老人がいるともしくは老人になると避けたい階段）
8丁目のほうについては、玄関を開けてすぐにお風呂というのは使いつらい。ドアを開けると玄関に人がいたらスリッパごと跳ね飛ばしてしまうかも・・・
プロの目から見た私の感覚としてはこんな感じでした。
大田区中央町では、２０代後半から３０代半ばまでのお客様が４０００万円を切った予算で３階建ての新築戸建てを求めて土日めちゃくちゃ大勢のお客様が動いているという状況だと思います。
業者さん・・・こういう物件作ればすぐにうれますよ！！
お客様・・・営業マンとは、物件を売ってなんぼ・・買わないお客様や買えないお客様にはだんだん冷たくなってきます。最初の頃しつこくかかってきた電話もかからなくなってきます。
でも考えてみてください。
手数料って結構大きな金額です。
４０００万円の物件でしたら、仲介手数料は（４０００万円×３％＋６万円）×消費税１．０５＝１２６万円×１．０５＝１３２万円となります。
これが欲しくて営業マンは頑張るのです。
では近頃ちまたで少し見受ける手数料無って言う物件はどうしょう？
①物件の売主が直接販売している場合、手数料はゼロになります。
②販売代理の業者が販売を行っている場合、売主から６％でるため、購入者からは
手数料をいただかなくても大丈夫なんです。
③普通の仲介業者でも、本当は「両手」といって売主からと買主からと両方の手数料を欲しいけど、それだと大手にお客様が流れてしまうため、片方をあきらめて
買主からの手数料はいただかないで、その分数でこなそう・・・という仲介会社
④城南建設のように、仲介がメインではなく、建築がメインの会社で決まれば手数料半分でもＯＫという会社もあります。
今、お客様は、数多くある仲介会社を選べる時代です。
いまどきの不動産会社の営業マンは、仲介手数料は３％もらってあたりまえという人が多いです。
もちろんもらってだめなことはないんです。
要は、それだけのお金を払う仕事をしているかどうか・・・
それだけの腕があるかどうか・・・ということだと思います。
その中で、私も数多い営業会社の中で、選んでいただける営業をめざし、
喜んでいただけるサービスを考え、作って行きたいと思っております。
明日は日曜日多くのお客様のご来社をお待ちしております。
センチュリー２１三鷹ホームズ
平林 亮
