相殺について（宅建士試験）

井真井様
お世話になっております。確認の意図も込め、以下の問題の詳細解説をお願いできますでしょうか。よろしくお願い致します。
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田中様
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お世話になっております。
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＞No1957
ＡＢ共に相手に対する100万円の金銭債権を有している場合、Ｃ がＡの債権を差し押さえた後、ＢがＡに対する債権を取得したときは、Ｂは、Ａに対して相殺をすることができるが、それをもってＣ に対抗することはできない。
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【井真井】
「ＡＢ共に相手に対する100万円の金銭債権を有している。」
この状態が生じた経緯が続いて書かれています。
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「ＣがＡの債権を差し押さえた後、ＢがＡに対する債権を取得した」
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この文書から、事の経緯がわかります。以下の順番になります。
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1・AがBに対する100万円の債権を取得
2・Cが「AのBに対する100万円の債権」を差押え
3・BがAに対して100万円の反対債権を取得
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AB間は互いに相手に同額の債権を有していますので、相殺適状になれば、相殺が可能です。しかし、Bが相殺を申し出てしまいますと、Bは「Cの差し押さえの権利」を奪う形になってしまいます。
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相殺するということは100万円の現金通貨の移動が無くなりますので、Cは100万円を掴めなくなってしまうからです。
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Cによる差押えが事前にあっても、Ｂの相殺前にAが債権者であるCに債務弁済を済ませているなら、ＢはＡに対して相殺が可能です。債務弁済が終えていないならば、Ｂは相殺ができる状態であっても、Ｃの権利を奪う形での相殺はできません。
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例えば、ＣのＡに対する債権が60万円だったとしましょうか。
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この場合、相殺適状になれば、ＢはＡに対して100万円のうちの40万円については相殺できますが、差押えられているので60万円については、裁判所からの差し押さえ命令書に基づき、裁判所に60万円を預託することが必要になります。
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→「Ｂは、Ａに対して相殺をすることができるが、それをもってＣに対抗することはできない。」
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敷金の返還義務について（宅建士試験）

井真井様
お世話になっております。確認の意図も込め、以下の問題の詳細解説をお願いできますでしょうか。よろしくお願い致します。
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田中様
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お世話になっております。
＞No1914
Ａは、自己所有の甲建物（居住用）をＢに賃貸し、引渡しも終わり、敷金50万円を受領した。Ａが甲建物をＣ に譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Ｂの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はＡからＣ に承継される。
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【井真井】
設問文を具体名に置き換えれば・・・
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田中様が賃貸アパートのオーナーで、そのアパートの1室を佐藤さんに貸すことになり、借家人になる佐藤さんから賃貸借契約時に敷金として50万円を受け取ったわけです。
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敷金というのは、賃借料の不払いや、部屋の状態が通常使用では到底、生じ得ない瑕疵（キズ）等を入居者が生じさせた場合の修繕費などに充当できるものです。
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何もなければ退去時に入居者だった者に返還しなければならない保証金や預託金のような金銭です。
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田中様の金銭ではありませんので、田中様が自由に使って良い金銭ではありません。
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さて、半年後、田中様は自己所有しているアパート1棟を、都合により井真井に売却しました。
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これで、そのアパートの新しいオーナーは井真井になりました。この時、佐藤さんから預かっている敷金50万円も井真井に引き渡さなければダメです！！当たり前の話です。
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その時、逐一、入居者の承諾など得る必要はありません。当然にして、新オーナーに引き渡すのが義務です。佐藤さんが途中で賃料を滞納しており、その滞納家賃に敷金の一部を充当したなら、残りの額を井真井に引き渡すことになります。設問文の「敷金が存在する限度において、」とは、そういう意味です。
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そして、佐藤さんが賃貸借契約を途中で解除したり、契約期間満期により退去する場合には、新オーナーの井真井が、敷金返金債務を負うことになります。
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つまり、敷金返還債務は田中様から井真井に承継されるわけです。
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No1914
Ａは、自己所有の甲建物（居住用）をＢに賃貸し、引渡しも終わり、敷金50万円を受領した。Ａが甲建物をＣ に譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Ｂの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はＡからＣ に承継される。
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宅建士試験は独自解釈は危険。法令に素直になるのが合格への一番の近道。

斉藤様（仮名）

No238
使用貸借契約の期間満了時後、貸主の返還請求に正当事由がない場合であっても、借主は従前と同一の条件でさらに無償で借り受けることができない。


＞使用貸借は諾成契約であり、貸主に返還事由がないのであれば契約満了後においても　（合意事項として再契約をして）返還することなく借り受け（継続）できるという解釈はできないのですか？

【井真井】
以下の民法条文をご参照ください。

（期間満了等による使用貸借の終了）
第597条　当事者が使用貸借の期間を定めたときは、使用貸借は、その期間が満了することによって終了する。
２　当事者が使用貸借の期間を定めなかった場合において、使用及び収益の目的を定めたときは、使用貸借は、
　　借主がその目的に従い使用及び収益を終えることによって終了する。
３　使用貸借は、借主の死亡によって終了する。

民法は私人間の共通ルールを定めたものですが、その中でも強行規定は存在します。

民法の強行規定とは、契約当事者の合意よりも「法律規定」が優先されることです。強行規定は、契約内容や
権利義務に関する法律の基準や制限を示します。その該当条文には、「～は無効とする」、「～してはならない」、
「～しなければならない」 といった文言が使われることが多いのが特徴です。


597条は強行規定ではありませんので、当事者間に合意があるなら、使用貸借契約状態を継続しても良いと
思いますが、それは見かけ上は継続でも、法律上は継続ではありません。「再契約」になり、まったく新たな別の
契約の開始となります。



No238
使用貸借契約の期間満了時後、貸主の返還請求に正当事由がない場合であっても、借主は従前と同一の条件でさらに無償で借り受けることができない。


この問題に対して、斉藤様が「設問のとおり」ではなく、「誤っている」と判定した時、どのように読み替えましたか？「誤っている」と、
判定すると、以下のような読み替えになります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓↓↓
設問は誤り。

「使用貸借契約の期間満了時に、貸主が、返還してください、と請求してきたけど、その返還請求に正当な事由がなければ、借主は返還などせずに、
従前と同一の条件で、再び前回と同じ期間、無償で借りることができる権利がある。」



使用貸借の返還請求には、正当事由が絶対条件となり、それが無ければ、永遠に返還されない可能性もあるということになりますが、
それで正しいとお思いですか？


斉藤様が大事にしているゲームソフトを2週間限定で借りた私が、返還時に斉藤様に

「どうして、返して欲しいの？」と聞き、

「約束の期限が来たから。」と斉藤様が答えたとき、

「それだけ？それは、返還に対する正当な事由とは言えないね。君が持っていても僕が持っていても同じ状態じゃん」

といえば、使用貸借契約は自動更新できるのか？

・・・と、聞かれたら、そんなバカな話はないと思いませんか。

使用貸借契約の返還請求に正当事由の有無など必要ありません。使用貸借契約は期間満了とともに終了します。
そう覚えておかなければ、試験で1点を失うことになります。余計な解釈はしないほうが無難だと思います。

＃宅建士　＃宅建試験　＃宅建権利関係　＃使用貸借契約　＃民法

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即時取得とは？

＜ご質問＞
問題の即時取得について、教えてください。



木村様（仮名）

お世話になっております。

即時取得は、民法第192条に規定されています。

（即時取得)
第192条
取引行為によって、平穏に、かつ、公然と動産の占有を始めた者は、善意であり、かつ、過失がないときは、即時にその動産について行使する権利を取得する。

つまり、即時取得とは、「動産」を占有している無権利者を真の権利者と過失なく誤信して取引をした者に、その動産について完全な所有権または質権を取得させる制度です。善意による取得です。原始取得の一種とも言われています。

原始取得というのは、所有権を有している根拠を、前所有者からの権利移転による取得とするのではなく、「動産」を今、この瞬間、「持っている」からこそ、その持っている人に所有権（権利）がある・・・・・とみなすことです。

「即時取得」は、民法条文にも記載されているとおり、その対象は「動産」に限定されています。

例えば、私が道端で拾った腕時計を交番にも届けず、持っていたとします。

木村様と会った時に、

「最近、使っていた時計が壊れちゃってさ・・・金欠で新しいのも買えず、困ったよ。」

と木村様が言ったので、すかさず、私が

「良かったら、これ使ってくださいよ。俺、使わないから。」

と言って、拾った時計とは言わずに、木村様に渡しました。

「ええ、良いの？ありがとう！！」

と、木村様がその腕時計を自分の手に握った瞬間、その腕時計の所有権（権利）は木村様にあると判断されます。

木村様がその腕時計を腕に巻いたら、周囲の人達は、その腕時計の所有権は木村様にあると
当然、思いますよね。これが、「即時取得」です。

私が盗んだ時計でも同じです。盗んだ事実を知らずに、私からもらった時計を木村様が腕に巻いていたら、当然、腕時計の所有者は木村様だと周囲の人達は思うはずです。

動産のほとんどが、大量製品であり、また複製が可能なので、所有者が特定できないものばかりです。ブランド品のロットNoが記載されていても、そのロットNoとその所有権者を一致させ、特定するのは困難です。

絵画でさえ、模写を本物と思って購入してしまう美術館があるくらいなのですから。



一方、下記の問題の対象は「不動産（土地や建物）」ですので、即時取得は成立しません。

No1609
所有権登記済みの甲土地について賃貸人Ａと売買契約を締結した賃借人Ｂが、平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失であれば、甲土地がＡの土地ではなく第三者の土地であったとしても、Ｂは即時に所有権を取得することができる。


例えば、誰でも、気になる土地があれば、法務局に行き、その土地の登記簿を取得することができます。誰がその土地の所有権者なのか確認できるのです。是非、機会があれば、やってみてください。

＜商業登記法＞
（登記事項証明書の交付等）
第10条　何人も、手数料を納付して、登記簿に記録されている事項を証明した書面（以下「登記事項証明書」という。）の交付を請求することができる。

例えば、井真井が甲土地の登記簿謄本を請求したところ、所有権者は「加藤」という人物だとわかりました。実は甲土地は長い間、きちんとした管理がされておらず、長い間、草が生え放題の状態であることを井真井は以前から知っていました。

井真井は、勝手に甲土地に入ると、きれいに草を刈り、整備し、「加藤」に成り済まして、「土地を貸します」の情報をSNS上に公開しました。すると、木村様から申込が。

井真井は自分の土地と偽り、木村様に1箇月10万円で賃貸することにしました。しかし、木村様がその土地を売ってくれないかと言ってきたので、5,000万円なら、売っても良いですよと応えると、木村様は承諾しました。

井真井は、加藤に成り済まし、加藤名義で自作した名刺と登記簿謄本を木村様に見せました。

何の疑いも持たず、木村様は目の前の人物（井真井）を加藤だと信じ込み、5,000万円を後日、指定口座に振り込んできました。

井真井のような詐欺師のことを「地面師」と言います。数年前には業界最大手の積水ハウスさえも地面師に騙されて、世間を騒がせましたよね。ご存じありませんか？

積水ハウス地面師詐欺事件 - Wikipedia


こうやって、井真井は権利も有さない甲土地について、木村様に所有権者だと偽り、高額で売却したのです。

売買契約を締結し、実際に木村様が善意無過失で当該土地を占有し始めれば、即時に木村様は甲土地の所有権を取得できるのか？つまり、即時取得は成立するのか？

それは、無理です！！だって、今、木村様は単なる不法占有者なのですよ。

だから、真の所有権者である加藤さんが、不法占有している木村様を見つけたら、木村様は甲土地から追い出されます。

「私はこの土地を購入したのですよ！！」と叫んでも無理です。

仮に所有権移転登記が成功していたとしても、それは井真井の不法行為による所有権移転登記になりますので、認められません。

通常、所有権移転登記時の登記義務者の本人チェックの段階で、騙されたことに気づくケースがほとんどですが・・・・。

いずれにしましても、木村様は、どうやっても、真の所有権者である加藤さんには、甲土地を占有しただけでは、対抗できません。

以上から言える結論は・・・・・・・【不動産に即時取得は適用できない】ということです。

不動産はこの世に1つ。絶対に同じものは存在しません。緯度・経度上で測定しても「同一緯度、同一経度上」に「2つの同じ土地」という概念は絶対に生まれません。唯一無二ですので、即時取得は適用できないのです。

以上になります。

ご利用いただきまして、誠に有難うございました。引き続き、どうぞ、宜しくお願い致します。

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扇状地とは？

井真井様

平素よりいつもお世話になっております。
いつもご丁寧なご解説を賜りまして誠に有難うございます。

扇状地につきましては色々調べたのですが、いまいちよく分かりません。
ご解説の程、宜しくお願い致します。

NO.2945/

扇状地とは、山地から河川により運ばれてきた砂礫等が堆積し、平坦地になった地盤である。低地部の中でも、谷の出口などに扇状にひろがった微高地は、一般に洪水や地震に対する安全度が比較的高く、砂礫層を主に地盤も良好である。

Q:谷の出口から扇上に広がった微高地というのが重要なポイントなのかと思いましたが、いまいち分かりません。宜しくお願い致します。

【井真井】
お世話になっております。

普段、都会に住んでいますと、日本は平地が多いと勘違いしますが、実際は違います。

日本列島の地形は起伏に富み、火山地・丘陵を含む山地の面積がなんと国土の約75％も占めています。私たちは約25％の狭い平地で生活しているのが現実なのです。

二つの山に挟まれた「谷」には、雨が降れば、両脇の山から水が流れ込みます。谷に集まった水は低地に向かって流れだします。この水の流れる方向を「谷の出口」と言います。

水は谷から四方に向かって出口を求めて、流れるのです。その流れにより大地は、扇のような形になります。これが、「扇状地」です。

川辺にできる「三角州」とは違いますので混同しないでください。

（写真省略）

水が流れる時に、石や土、砂などは高地から低地へ向かって押し流されます。重い石は山に近いところに留まり、軽い石は低地のほうまで流れます。

コロコロした石は砂に比べて重たいため、遠くまで運ばれにくいです。勾配の大きな山間部から、勾配の小さい平野部に出てきたところに堆積していきます。

要は、扇状地はゴツゴツした岩やコロコロした礫によって形成された地形なのです。

コロコロした石を地理の専門用語では礫（れき）と呼びます。そのため、扇状地は礫が堆積して
形成された地形であると言えます。だから、水はけも良いし、地盤も石や岩なので固いのです。

（写真省略）


扇頂から扇端に向かって、水が四方八方に出口を求めて、流れ出すわけですが、土地の傾斜角度などによって、常にその表面が一律に平坦になるわけではありません。

大きな岩が大量に流された場所は、そうでない場所より少し盛り上がった土地になります。大きな岩でなくても、周囲より大量に礫が堆積した場所は、盛り上がります。

それを「谷の出口から扇状に広がった微高地」と言っているわけです。

（写真省略）

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