保証債務契約について

＜宅建講座受講者　佐藤（仮名）様より＞
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お世話になっております。基礎問題集 No171について、設問の状況がよくわかりません。実務において、宅建業者B（売り手）がA（買い手）を保証して銀行から借り入れを行い契約することなどあるのですか？直接の割賦販売との違いは一括で支払いを受けられるということでしょうか？
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No171
Ａは、宅地建物取引業者Ｂからマンションを購入し、そのときに、Ｂの保証を受けてＣ銀行から金銭を借り入れ、その支払いに充てた。Ｂの保証債務の対象には、ＡがＣ 銀行に支払うべき違約金及び損害賠償も含まれるが、Ｂは、自己の保証債務についてのみ違約金又は損害賠償の額を約定することはできない。
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【井真井】
実務においてあるのか？というご質問に対しては、「ある」ということを前提として問題は作成されていますので、固定観念や先入観は捨てて、「あった場合」で考えるしかありません。
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＞直接の割賦販売との違いは一括で支払いを受けられるということでしょうか？・・・というご質問は、比較対象が明確ではありませんので、ご質問自体がよくわかりません。申し訳ございません。
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例えば、佐藤宅建業者の社長である佐藤繁和氏は、従業員である井真井から佐藤宅建業者が所有しているマンションの1室を購入したいと、相談されました。
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新婚の井真井は新居としてそのマンションを買いたいのですが、佐藤宅建業者からの給与だけでは、住宅ローンの審査が通らず、銀行からは保証人をつけるよう指示されています。
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しかし、井真井には身寄りがいません。そこで、佐藤社長が「じゃあ、我が社が保証人になってやるよ。」と井真井に言いました。
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そうやって、佐藤宅建業者の保証を受けて、従業員である井真井は銀行から金銭を借り入れて、それを売主である佐藤宅建業者に一括で支払い、マンションを購入しました。
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通常、住宅ローンを組み、銀行から借り入れた金銭で不動産は一括で売主に支払って購入します。そして、買主は、借り入れた金銭の返済を銀行に対して行っていきます。
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銀行から借り入れた金銭を銀行にすぐに一括で返済するはずがありません。そんなことが可能なら、最初から借入など行いませんよね。手元に一括返済できる金銭があるなら・・・・。
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宝くじに当たったとか、親戚や知り合いから金銭を借りたとか、相続で莫大な財産がマンション購入後すぐに入ってきたとか、そういう特別な理由が無い限り、銀行への一括返済はありえないと思います。もちろん、後日、一括繰上げ返済は可能です。
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井真井はコツコツと毎月、銀行に返済を行っていくことになります。この返済が滞った場合は、保証人である佐藤宅建業者が肩代わりすることになります。
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保証すべき内容は元本だけではなく、違約金や債務の履行遅滞に対する損害賠償金なども対象です。
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そうやって、佐藤宅建業者は、井真井の債権者である銀行に対して、保証債務を履行する旨
の保証契約を銀行と締結することになりますが、それとは別に、井真井との間にも、別途、そのような場合が生じた際の違約金や損害賠償額を約定することが可能です。
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例えば、・・・・
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「井真井（乙）が銀行（丙）への債務弁済を滞らせた場合において、佐藤宅建業者（甲）が、乙の債務（違約金等を含む）を乙に変わり丙に弁済した場合には、その都度、当該債務（違約金等を含む）とは別に、1回あたり、甲は乙に対して5万円の損害賠償金の請求を行うことができ、乙はこの請求に従わなければならない。」
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・・・といったような契約を、佐藤宅建業者は井真井との間に締結しても良いのか？それは、可能なのか？と、設問は聞いているのです。
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設問は、そういう契約を井真井と別途、結ぶことはできないと述べていますが、それは「誤り」です。
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佐藤宅建業者は銀行と保証契約を締結するのとは別に、井真井との間に当該保証契約に関して、違約金、損害賠償金を別途定めた契約を締結することができます。
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