【国・自治体の空き家対策】
先月のメルマガで、空家率が過去最高とのことをお伝えしました。(住宅新報７月２９日の記事）
国土交通省は８月２９日、１５年度税制改正要望を財務省と総務省に提出した。重要ポイントは、贈与税非課税措置の拡充、買取再販業者に不動産取得税の非課税措置、空き家を除却推進するため、固定資産税特例の見直しの３つです。小規模住宅用地では、２００平米超は３分の一、２００平米以下は６分の１に課税標準が減額されています。一定の老朽化した空き家などの場合は、この特例を適用しないで、壊さない節税をさせない目的です。
老朽空き家、動き出す自治体が現れています。全国の空き家は８２０万戸で、老朽化で放置されている「その他の住宅」は３１８万戸、そのまま放置すれば自然倒壊の危険、犯罪の場に使われる可能性、自治体でも空き家の適正管理を促す条例などで対策を講じる動きがあるが、更に進んで独自の取り組みで、正面から取り組む自治体も現れています。
京都市の空き家危険対策条例、富山市の住宅地の固定資産税の特例解除、足立区の耐震改修や解体工事費の多額の助成の提案があります。（住宅新報９月１６日の記事）
空き家対策で、国や自治体の動きは、住宅市場や社会生活にどのような影響を与えるでしょうか。引き続き注視が必要です。
【登記済み権利証を紛失した場合の対応】
登記済み権利証（登記識別情報通知）を紛失し、第３者にそれを入手された場合、即勝手に所有権移転登記をされる可能性は低いと思われます。それを使うには、印鑑証明書と実印が必要となるためです。
しかし、偽造して勝手に不正な登記を完了する登記犯罪も存在し、可能性がないわけではありません。
今までの「登記済権利証」には、その登記済み権利証を失効させる手続きはありませんでしたが、「登記識別情報通知」には、失効させる手続きが定められています。失効させても、「事前通知」「本人確認情報の提供」等で、別途の書類・手数料等が必要ですが、登記手続きを行うことは可能です。
盗難などの際には、「警察に被害届」を出して、「司法書士等の専門家に相談」して、万全の措置を取りましょう。（参考資料：司法書士 相馬計一）
【共有物分割訴訟で、権利の濫用に当たると請求棄却の紹介】
全面的価格賠償による共有物分割訴訟で、権利の濫用に当たるとの請求棄却の判決がでたケースの紹介が有ります。（参考資料：弁護士 高津公子）
遺産相続で、マンションの持分を取得したが、教育費が欲しいのでマンション売却を希望する者と、ここを一生住家として使いたい者が対立し、現物分割は困難ですから、裁判では競売になると困惑する者がいます。
共有物については、共有者はいつでも分割の請求が出来ます。分割協議が全員一致で成立しないと裁判で分割となります。現物分割が原則ですが、分割不能または分割で価格を著しく減少させる場合は裁判所が競売を命じます。相続の場合の遺産分割では、任意売却や代償分割が認められています。
共有分割でも、価格賠償の採否が論争されたケースです。共有物を特定の者に取得させえるのが相当であり、価格が適正に評価され、」取得者に支払い能力があり、共有者間の実質的な公平を害さない特段の事情があるときは全面的価格賠償による分割も許される。（最高裁）但し、分割請求権があっても「権利の行使が権利の濫用になる場合は行使を許さない」（民法）があります。
遺産分割協議で、マンションに住み続けたい前提が有った場合は、競売はこの前提を合理的理由なく覆すもので権利の濫用になります。（東京高裁）
共有のマンション等を取得したり、売却したり、あるいは保有している場合は、不動産コンサルティングマスター、競売不動産取扱主任者などの不動産の専門家に相談されるのが良いでしょう。
【競売不動産の価格】
不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性については、
不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、
入札してもほとんど落札が困難と考えます。
最近は、価格競争が過熱して売却基準価格の１．５倍や２倍にも落札価格になる物件が有るようです。
あくまでも、高い安いの判断は人によって異なります。高くても、安くて取得できなくても、後悔は先に立たず。
取得する本人の特殊な事情や将来設計を十分考えて入札の価格設定することがふさわしい取得価格として考えられます。
【競売不動産の情報】
平成２６年９月２６日現在では、 徳島県は、徳島地裁で、３４件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建１９件、マンション２件、土地５件、農地８件です。
徳島で戸建住宅やマンションや土地をお探しの方は検討してみる価値が有るかもしれませんね。
農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。
９８１、jp 若しくは当社のホームページからリンクにアクセスして、売却基準価格、所在地、残り日数等をご覧ください。
【ご依頼のお電話をお待ちしております】
ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者をご活用下さい。
投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的なご相談を頂きますと、不動産をお求めの貴方様のニーズに応じて、お役に立てると思います。
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