レオパレス問題。
最近あまりテレビは見ないので、ワイドショー的な情報には疎い。唯一読む日経新聞が情報源だ。
あと、ネット上の情報。これを扱うブログ動画がかなりある。
レオパレスは上場企業で、もう何十年もこのビジネスモデルでやっているので、この問題は結構根深く、幅広い。
私が現在把握しているレオパレスの鬼のようなビジネスモデルをまとめると。
1. 相続で困っている老人を発見。
2. 口先がうまい営業マン・ウーマンが甘言で接触（諫言する人がいれば平和な生活に還元されただろうに。換言するすれば、子供達は何してたの？）
3. この老人（以下、オーナーと呼ぶ）に家賃３０年を保証し、かつ様々な相続上のメリットを吹き込みサブリース契約を結ばせる。
4. オーナーは銀行から多額の借金をする。土地と、新築アパートが担保となるので、銀行は喜んで貸す。おそらく銀行が逡巡しないような土地をそもそもレオパレスが選択しているのだろう。そのあたりのノウハウはすごいと思う。
5. アパートはオーナーが勿論、自分の責任で建てる。ただ建築工事契約はレオパレスが結ぶ。このとき、実態に較べて高額の工事金額に合意させ、既にこの時点でレオパレスはかなりの利益を確定する。
6. 実際の工事は勿論、各地の工事業者が行う。
7. 工事は手抜きして更に利益を出す。この時工事業者が抵抗しなかったのか、ちょっと不思議。それとも鼻薬をかがせたのかな。今、一番話題となっている隔壁なしの、防火、防音上問題となっている屋根裏は、その結果。
8. サブリース契約には、家賃は保証するが、近隣物件の家賃が競合するときは見直す、という鬼条項が入る。オーナーは契約や法務に疎い高齢者なので、誰もこれが問題だとは思わない。レオパレスの営業マン：「うっしっし」
この時点で確認すると、銀行借入は「オーナーの責任」で行い、工事契約も、工事の元請業者であるレオパレスと「オーナーの責任」で行う。つまり書面上は全て「オーナーの責任」となる。
9. その近隣に更にレオパレス物件を建てる。そういう土地には似たような高齢者が棲息しているものだ。
10. そうこうしているうちに、東証１部に上場。信用度がますます上がる。オーナー、社員、銀行、皆ハッピー。
11. 近隣物件のせいで、家賃相場が下がる。家賃見直しの鬼条項発動。３０年どころか、１０年を待たず、家賃が下がりだし、おまけに近隣物件のせいで空室も増える。
12. ストレスが溜まったオーナー側から契約解除のありがたい申し出があり、一件落着。対象物件と未来営業手が切れ、利益も確定。
こんなところか。
勿論レオパレスもやばいが、一番の原因は「楽して家賃が入り、相続税も節税できる」と思い込んだ人のいいオーナーさんだろう。
うちは、母親も私も、おまけに姉までもが、徹底的にこの手のビジネスや売り込みに対する猜疑心がつよいので、まずひっかからない。
相続税で困るような財産もないし。たとえあったとしても、危ない橋を渡って「節税」（往々にして「脱税」）するという発想がない。ちゃんと国に納税して世のために活用して欲しいと思う。ただし、パヨク連の政党に金が流れるのは我慢ならないが。
さて、この問題。
誰がどのように責められるだろうか？
これも思いつきでリスト化してみた。
A. 会社としてもレオパレス。これは法的にも道義的にも責められよう。
B. レオパレスの経営陣。取締役とか。この人達は、道義的には責められるが、株主訴訟が発生すれば法的にも責められる。ま、自業自得か。
C. レオパレスの株主。この人達は道義的にはあまり責められないだろう。しかし株価暴落という形で法的権利が毀損される。これも「責め」の一形態だ。
D. 工事業者。レオパレスの工事を定常的にしている業者のリストなどが流出すれば、かなりダメージを受けるだろうね。法的にも建築基準法の違反などが認定される可能性はあるだろう。たとえ発注元（多分、これもレオパレスではなくオーナーになっているのでは）から具体的な仕様があったとしても、その仕様内容が明らかに法律に違反していれば、盲目的に追従するのは法的にも道義的にも問題では。
E. レオパレスの社員。意図的に脱法行為をしていた社員は法的に問われるだろう。そうでない社員も、ま、道義的に責められるでしょうね。子供達も学校でいろいろ言われそう。これは可哀想だ。
F. オーナー。この人達が一番の被害者のような気もするが、上述のように「考えが甘い！」と特に若者から非難される可能性はある。老人に対する若者の目は基本的に厳しいからね。
G. 銀行。これはちょっと微妙。もしオーナーが返済不能となれば、銀行は被害者とも言える。しかし、スルガ銀行のような例もある。それとはやや条件が異なるかもしれないが、一般の人から見れば十把一絡げで、いい加減なビジネスモデルに乗っかって利潤追求をした、と非難されるだろう。アメリカではこのような状況での銀行の責任は "lender's liability" と呼ばれ、一つの研究対象にすらなっている。
H. 広告代理店。レオパレスのコマーシャルや広告は、それこそかっての英会話学校NOVAや、もう少し遡れば、可愛い女の子達のダンスで有名になった武富士並にテレビその他で氾濫していた。これに携わった広告代理店は制作会社は随分といい思いをしたのでは。それだけでなく、このような広告・宣伝がレオパレスの信用を高め、更なるオーナーの開拓につながったのは否定できない。そもそもそのような効果がないのなら広告・宣伝する価値はないし。法的責任は流石に問えない。しかし道義的責任を問う人はいるだろうし、多くの人は眉をしかめるだろう。
I. 広告塔になったタレント達。Wikipedia で調べたら結構錚々たる人がレオパレスの広告・宣伝に加わっている。大御所だと：
八千草薫
役所広司
藤原紀香
北島康介
松平健
勿論法的責任は問えない。道義的責任も、どうだろう。タレント達にそこまで求めたら、誰もコマーシャルなどしなくなりそう。ま、しかし、こういう方達がコマーシャルに出たことは記憶しておこう。
J. 東京証券取引所。上場を認めたのはここだ。上場がレオパレスの信用を高めたのは間違いない。そもそもそれが目的で皆さん目指すのだから。上場審査の段階で、このようは「違法」すれすれのビジネスをしていたのか、そしてしていたとして、審査部門がそれに気づかなかったのか。このあたりは誰か追求するのかな？
K. 役所。役所広司じゃなくて、建築許可を出す役所のことだ。もしレオパレスが申請書類を捏造していて、通常の審査手続の中で役所としてそれを見抜く余地がなかった、というのなら、あまり責められない。しかしレオパレスが「何か変」ということは、私ですらもう十年近く前から知っていたのだから、通常審査のレベルを上げて、現地立ち入り検査くらいすべきだったのでは。それをしなかったとすれば、道義的責任は勿論、法的責任すら問えるかもね。
*****
さて今日は１１月末に依頼を受けてずっと procrastinate していた案件を必ず片付けるぞ？
この案件を最後にして、このクライアントの仕事は返上することにした。このクライアントが悪いということではなく、このクライアントから依頼される案件が、その性質上断ることができず、今の私のワークライフバランスを乱すというのが一番の理由だ。
依頼があってもこちらの都合で遠慮なく断れる案件に絞りたい。それが今のポリシーだ。
これは、後、何年働くかにもつながる問題なのだが。
*****
で、その案件に着手する前に、庭に水をやらねば。今日は天気もいいので、ベランダの水洗いもしようかな。
*****
夜は面倒なので、レトルトカレーだ。それもタイカレー。
*****
オートホールドとヒル・クライム・アシストの関係にまだ興味がある。
今日もいくつか試してみた。
まず、ヒル・クライム・アシストは平地や下り坂では働かないことを確認した。当然のことだが、念のために。
次にオートホールドとヒル・クライム・アシストで、必要なアクセル踏み込みに違いがあるかどうか。
これも試したが、明確な違いは感じられなかった。
他に何か試すべき事はないかな？
*****
今気づいたが、「ヒル・クライム・アシスト」は間違いで、正式には「ヒル・ローンチ・アシスト」という。
メーカーによっては「ヒル・スタート・アシスト」というようだ。
一応、念のために記す。
最近あまりテレビは見ないので、ワイドショー的な情報には疎い。唯一読む日経新聞が情報源だ。
あと、ネット上の情報。これを扱うブログ動画がかなりある。
レオパレスは上場企業で、もう何十年もこのビジネスモデルでやっているので、この問題は結構根深く、幅広い。
私が現在把握しているレオパレスの鬼のようなビジネスモデルをまとめると。
1. 相続で困っている老人を発見。
2. 口先がうまい営業マン・ウーマンが甘言で接触（諫言する人がいれば平和な生活に還元されただろうに。換言するすれば、子供達は何してたの？）
3. この老人（以下、オーナーと呼ぶ）に家賃３０年を保証し、かつ様々な相続上のメリットを吹き込みサブリース契約を結ばせる。
4. オーナーは銀行から多額の借金をする。土地と、新築アパートが担保となるので、銀行は喜んで貸す。おそらく銀行が逡巡しないような土地をそもそもレオパレスが選択しているのだろう。そのあたりのノウハウはすごいと思う。
5. アパートはオーナーが勿論、自分の責任で建てる。ただ建築工事契約はレオパレスが結ぶ。このとき、実態に較べて高額の工事金額に合意させ、既にこの時点でレオパレスはかなりの利益を確定する。
6. 実際の工事は勿論、各地の工事業者が行う。
7. 工事は手抜きして更に利益を出す。この時工事業者が抵抗しなかったのか、ちょっと不思議。それとも鼻薬をかがせたのかな。今、一番話題となっている隔壁なしの、防火、防音上問題となっている屋根裏は、その結果。
8. サブリース契約には、家賃は保証するが、近隣物件の家賃が競合するときは見直す、という鬼条項が入る。オーナーは契約や法務に疎い高齢者なので、誰もこれが問題だとは思わない。レオパレスの営業マン：「うっしっし」
この時点で確認すると、銀行借入は「オーナーの責任」で行い、工事契約も、工事の元請業者であるレオパレスと「オーナーの責任」で行う。つまり書面上は全て「オーナーの責任」となる。
9. その近隣に更にレオパレス物件を建てる。そういう土地には似たような高齢者が棲息しているものだ。
10. そうこうしているうちに、東証１部に上場。信用度がますます上がる。オーナー、社員、銀行、皆ハッピー。
11. 近隣物件のせいで、家賃相場が下がる。家賃見直しの鬼条項発動。３０年どころか、１０年を待たず、家賃が下がりだし、おまけに近隣物件のせいで空室も増える。
12. ストレスが溜まったオーナー側から契約解除のありがたい申し出があり、一件落着。対象物件と未来営業手が切れ、利益も確定。
こんなところか。
勿論レオパレスもやばいが、一番の原因は「楽して家賃が入り、相続税も節税できる」と思い込んだ人のいいオーナーさんだろう。
うちは、母親も私も、おまけに姉までもが、徹底的にこの手のビジネスや売り込みに対する猜疑心がつよいので、まずひっかからない。
相続税で困るような財産もないし。たとえあったとしても、危ない橋を渡って「節税」（往々にして「脱税」）するという発想がない。ちゃんと国に納税して世のために活用して欲しいと思う。ただし、パヨク連の政党に金が流れるのは我慢ならないが。
さて、この問題。
誰がどのように責められるだろうか？
これも思いつきでリスト化してみた。
A. 会社としてもレオパレス。これは法的にも道義的にも責められよう。
B. レオパレスの経営陣。取締役とか。この人達は、道義的には責められるが、株主訴訟が発生すれば法的にも責められる。ま、自業自得か。
C. レオパレスの株主。この人達は道義的にはあまり責められないだろう。しかし株価暴落という形で法的権利が毀損される。これも「責め」の一形態だ。
D. 工事業者。レオパレスの工事を定常的にしている業者のリストなどが流出すれば、かなりダメージを受けるだろうね。法的にも建築基準法の違反などが認定される可能性はあるだろう。たとえ発注元（多分、これもレオパレスではなくオーナーになっているのでは）から具体的な仕様があったとしても、その仕様内容が明らかに法律に違反していれば、盲目的に追従するのは法的にも道義的にも問題では。
E. レオパレスの社員。意図的に脱法行為をしていた社員は法的に問われるだろう。そうでない社員も、ま、道義的に責められるでしょうね。子供達も学校でいろいろ言われそう。これは可哀想だ。
F. オーナー。この人達が一番の被害者のような気もするが、上述のように「考えが甘い！」と特に若者から非難される可能性はある。老人に対する若者の目は基本的に厳しいからね。
G. 銀行。これはちょっと微妙。もしオーナーが返済不能となれば、銀行は被害者とも言える。しかし、スルガ銀行のような例もある。それとはやや条件が異なるかもしれないが、一般の人から見れば十把一絡げで、いい加減なビジネスモデルに乗っかって利潤追求をした、と非難されるだろう。アメリカではこのような状況での銀行の責任は "lender's liability" と呼ばれ、一つの研究対象にすらなっている。
H. 広告代理店。レオパレスのコマーシャルや広告は、それこそかっての英会話学校NOVAや、もう少し遡れば、可愛い女の子達のダンスで有名になった武富士並にテレビその他で氾濫していた。これに携わった広告代理店は制作会社は随分といい思いをしたのでは。それだけでなく、このような広告・宣伝がレオパレスの信用を高め、更なるオーナーの開拓につながったのは否定できない。そもそもそのような効果がないのなら広告・宣伝する価値はないし。法的責任は流石に問えない。しかし道義的責任を問う人はいるだろうし、多くの人は眉をしかめるだろう。
I. 広告塔になったタレント達。Wikipedia で調べたら結構錚々たる人がレオパレスの広告・宣伝に加わっている。大御所だと：
八千草薫
役所広司
藤原紀香
北島康介
松平健
勿論法的責任は問えない。道義的責任も、どうだろう。タレント達にそこまで求めたら、誰もコマーシャルなどしなくなりそう。ま、しかし、こういう方達がコマーシャルに出たことは記憶しておこう。
J. 東京証券取引所。上場を認めたのはここだ。上場がレオパレスの信用を高めたのは間違いない。そもそもそれが目的で皆さん目指すのだから。上場審査の段階で、このようは「違法」すれすれのビジネスをしていたのか、そしてしていたとして、審査部門がそれに気づかなかったのか。このあたりは誰か追求するのかな？
K. 役所。役所広司じゃなくて、建築許可を出す役所のことだ。もしレオパレスが申請書類を捏造していて、通常の審査手続の中で役所としてそれを見抜く余地がなかった、というのなら、あまり責められない。しかしレオパレスが「何か変」ということは、私ですらもう十年近く前から知っていたのだから、通常審査のレベルを上げて、現地立ち入り検査くらいすべきだったのでは。それをしなかったとすれば、道義的責任は勿論、法的責任すら問えるかもね。
*****
さて今日は１１月末に依頼を受けてずっと procrastinate していた案件を必ず片付けるぞ？
この案件を最後にして、このクライアントの仕事は返上することにした。このクライアントが悪いということではなく、このクライアントから依頼される案件が、その性質上断ることができず、今の私のワークライフバランスを乱すというのが一番の理由だ。
依頼があってもこちらの都合で遠慮なく断れる案件に絞りたい。それが今のポリシーだ。
これは、後、何年働くかにもつながる問題なのだが。
*****
で、その案件に着手する前に、庭に水をやらねば。今日は天気もいいので、ベランダの水洗いもしようかな。
*****
夜は面倒なので、レトルトカレーだ。それもタイカレー。
*****
オートホールドとヒル・クライム・アシストの関係にまだ興味がある。
今日もいくつか試してみた。
まず、ヒル・クライム・アシストは平地や下り坂では働かないことを確認した。当然のことだが、念のために。
次にオートホールドとヒル・クライム・アシストで、必要なアクセル踏み込みに違いがあるかどうか。
これも試したが、明確な違いは感じられなかった。
他に何か試すべき事はないかな？
*****
今気づいたが、「ヒル・クライム・アシスト」は間違いで、正式には「ヒル・ローンチ・アシスト」という。
メーカーによっては「ヒル・スタート・アシスト」というようだ。
一応、念のために記す。