こりゃあ、まずいなー
^o^
参勤こうたいの、モニュメント。
ただひたすら歩く。
昔の人は強い。
^o^
参勤こうたいの、モニュメント。
ただひたすら歩く。
昔の人は強い。
さあ、お客様から、新築不動産投資を考えているとの、テンション上がるお話が。
さあ、何から、始めましょうか。
まずは、マーケティングから行きます。
ここだと思う場所の、人口、物件棟数、公共施設、誘致企業に対する需要度、そこでの場所での勝ち組オーナー
の考え方、また負け組オーナーの物件に対する考え方などを客観的に、判断しようと思っています。
土地有効神話、崩壊と言われてますが、本当にそうなんでしょうか？
地域格差は、広がるばかりと言われてますが、本当にそうなんでしょうか。
私は、そう思いません。
それは、分母と分子で考えるからです。
例えば、東京の人口が100とします。
それに対して需要が、80とします。
すると80➗100=0.8
つまり、80の需要
では、地方の人口で、50とします。
それに対して需要が、40だとします。
すると、やはり、40\50で、0.8
つまり、80の需要。
地方でも、ミクロの視点で、需要と供給を計算すると、都会なみの数字をあげることは、できます。
都会は、新築が建てづらい、しかし地方は、建てやすい、さらに情報伝達がオーナー側に浸透していないので、トレンドを追いかけた、物件をたてれば、特化はできます。さらに、車社会なので、考え方もそれぞれです。さらに、農地だって借りれるし、買い物だっていまや、ネット、家賃が安くて、車も乗れる、自給自足でも出来る上、物価も安い。
って営業っぽいですね。^o^
さあ、マーケティングいきまーす
さあ、何から、始めましょうか。
まずは、マーケティングから行きます。
ここだと思う場所の、人口、物件棟数、公共施設、誘致企業に対する需要度、そこでの場所での勝ち組オーナー
の考え方、また負け組オーナーの物件に対する考え方などを客観的に、判断しようと思っています。
土地有効神話、崩壊と言われてますが、本当にそうなんでしょうか？
地域格差は、広がるばかりと言われてますが、本当にそうなんでしょうか。
私は、そう思いません。
それは、分母と分子で考えるからです。
例えば、東京の人口が100とします。
それに対して需要が、80とします。
すると80➗100=0.8
つまり、80の需要
では、地方の人口で、50とします。
それに対して需要が、40だとします。
すると、やはり、40\50で、0.8
つまり、80の需要。
地方でも、ミクロの視点で、需要と供給を計算すると、都会なみの数字をあげることは、できます。
都会は、新築が建てづらい、しかし地方は、建てやすい、さらに情報伝達がオーナー側に浸透していないので、トレンドを追いかけた、物件をたてれば、特化はできます。さらに、車社会なので、考え方もそれぞれです。さらに、農地だって借りれるし、買い物だっていまや、ネット、家賃が安くて、車も乗れる、自給自足でも出来る上、物価も安い。
って営業っぽいですね。^o^
さあ、マーケティングいきまーす
ドラえもんは、ロボットとして扱われる事がほとんどなく、通常の人間関係を築いている[1]。本作において欠かすことのできない要素であり、作品の魅力の一つとなっているのが、不思議な効力を持った数々のアイテム「ひみつ道具」である。舞台となる時代は基本的に現代の日本であるが、ドラえもんの道具を使って外国や宇宙、過去や未来へも行き来する。これがライフプランのおはなしだと言うのは、前回 瀬脇さんがおっしゃっていました。
さらに、ドラえもん的存在でひみつ道具を次次と出す立場である私たち FP
困った時に助けてくれる強い味方である、我々FP
そこで、ドラえもんの名言集で印象に 残る言葉が3つありました。
1.いっぺんでいいから本気で悩んでみろ！
2.自信を持て、僕は世界1だと！
3. にがてなら、なおさらぶつかっていかなくっちゃ。
１つめの言葉は、自分というものをしっかりみつめろ。悩んで悩んで悩んで悩みぬくのだ。
そうすれば‥、そこに新しい道がひらけるだろう
これは、なぜ、この職業についたのか？ それは、悩みぬいた答えは、誰の答えでもなく自分の答えであって正解も不正解もない、そこには、思いがけない強い思いがある。
2つめの言葉は、自分優先の考えかもしれませんが
早川勝さんとの本「死ぬ気で働いた後の世界を君はみたくないのか？」にも書かれてました
そこには、空気はよまない、相手の遠慮さえもいらない。それこそが思いやり
これは
相手のペースに合わせて 約束のアポイントを取ることで、受身の姿勢になり、我慢している。まず、自分は他人から必要とされているに違いないという圧倒的な思いがあれば何を遠慮する必要があるのだろうか。どんどん自分勝手に予定を決めていこう。
よって、自信をもって、我々は世界1必要な存在だと。
3つめの言葉は、にがてなら、なおさらぶつかっていかなくっちゃ。
私のことなんですが、コンテストに差しかかる前に、辞めちゃおうと考えたことが、何回もありました。 その度に、貴契約者の方が脳裏に浮かび、ためらう日々が続きました。
そんな考えでしたので、何かしらしているけど、どことなく ダラダラして
仕事をしていました。
このままではいけないと、本を読んだり、ネットでいい言葉を探したりするんですけど、そこでは自分の都合のいいような言葉しか拾わなくなっていました。
そして月日が流れ、自己啓発本も嫌気がさし、色々先輩方にも相談させていただきました。
そこで、出た答えは、コンテストという区切りを置いて ぶつかっていく ということでした。
ぶつかっていく分岐点と、にげて差し掛かる分岐点 どちらが、今後の人生に役立つかと思うと、前者の道を選びました。
みなさん全て、頑張っていない方は絶対にいないと思います。
日々、考えていたり、悩んだり なにかしら常に頑張っていると思います。
お互いに人生がんばりましょうね！
さらに、ドラえもん的存在でひみつ道具を次次と出す立場である私たち FP
困った時に助けてくれる強い味方である、我々FP
そこで、ドラえもんの名言集で印象に 残る言葉が3つありました。
1.いっぺんでいいから本気で悩んでみろ！
2.自信を持て、僕は世界1だと！
3. にがてなら、なおさらぶつかっていかなくっちゃ。
１つめの言葉は、自分というものをしっかりみつめろ。悩んで悩んで悩んで悩みぬくのだ。
そうすれば‥、そこに新しい道がひらけるだろう
これは、なぜ、この職業についたのか？ それは、悩みぬいた答えは、誰の答えでもなく自分の答えであって正解も不正解もない、そこには、思いがけない強い思いがある。
2つめの言葉は、自分優先の考えかもしれませんが
早川勝さんとの本「死ぬ気で働いた後の世界を君はみたくないのか？」にも書かれてました
そこには、空気はよまない、相手の遠慮さえもいらない。それこそが思いやり
これは
相手のペースに合わせて 約束のアポイントを取ることで、受身の姿勢になり、我慢している。まず、自分は他人から必要とされているに違いないという圧倒的な思いがあれば何を遠慮する必要があるのだろうか。どんどん自分勝手に予定を決めていこう。
よって、自信をもって、我々は世界1必要な存在だと。
3つめの言葉は、にがてなら、なおさらぶつかっていかなくっちゃ。
私のことなんですが、コンテストに差しかかる前に、辞めちゃおうと考えたことが、何回もありました。 その度に、貴契約者の方が脳裏に浮かび、ためらう日々が続きました。
そんな考えでしたので、何かしらしているけど、どことなく ダラダラして
仕事をしていました。
このままではいけないと、本を読んだり、ネットでいい言葉を探したりするんですけど、そこでは自分の都合のいいような言葉しか拾わなくなっていました。
そして月日が流れ、自己啓発本も嫌気がさし、色々先輩方にも相談させていただきました。
そこで、出た答えは、コンテストという区切りを置いて ぶつかっていく ということでした。
ぶつかっていく分岐点と、にげて差し掛かる分岐点 どちらが、今後の人生に役立つかと思うと、前者の道を選びました。
みなさん全て、頑張っていない方は絶対にいないと思います。
日々、考えていたり、悩んだり なにかしら常に頑張っていると思います。
お互いに人生がんばりましょうね！
不動産投資は、小口投資で利回り重視は、危険。
『私は、不動産投資をしている。』
『利回りが、いい物件で退去がない物件がいいな、そのかわり、200万ぐらいで、家賃も安くていいから、入る貸家だな』
『頭金は、無しで金利なんか気にしない、貸してくれさえすれば、あまりかんけいない！』
『複数投資物件を買えば、自動的にお金も増えるし、保有し続ければ、金持ちだ！』
リフォームなんか、したくないし面倒くさい、不動産業者のいいなりになりたくない、などなど
ズバズバ言われました。
確かに、利回りだけ考えれば、おっしゃる通りです。
さらに、ご自分で調べて納得いくまで調査できれば、しめたもんです。
ただ、私が不動産業者だったら、あまり管理したくないなーと思っちゃいます。
一番怖いのが、いずれ退去は必ずでてくるし、物件は古びてくる。
小口投資を重ねることによって、物件は増えますが、古い物件のリフォームをしないことで、容易に売れるのか。
また、維持費、担保価値、管理維持費、保有し続ける事で、地域分析による吸収率、遠方だと、難しい。
色んな考え方が、あるけどローンに対するリスクは、とってるんだろうか？
小口投資物件の貸し出し期間が、短い理由は、担保価値がないからなんです。
利回りは、表面上なので、ローン返済分を引いたキャッシュフローがいくらなんて、考えていない。
結局、家賃から維持費や、空室損、運営費、さらに、返済額を引いた手残り分で、評価しないといけないのに、利回りに踊らされすぎだ。
最後の結末は、沢山物件は、あるのにローン返済額が、多い。
例にすると
Aの家主
物件価格 5000万
返済金利 1.9%
返済期間15年
家賃収入年 600万
固定資産税 40万
管理費 30万
年間返済額 380万
そうすると、年間150万のキャッシュ。
5年後には、750万のキャッシュと約5000万の物件が残る。
Bの家主
物件価格 トータル 一年に、一棟として5物件
1000万
返済金利 2.5%
返済期間 10年
家賃収入年 180万
固定資産税 25万
管理費 9万
年間返済額 120万
そうすると、180-25-9-120＝26万
5年後には130万と、場所が、バラバラの貸家1000万
Aが、かなり有利になる。
5年後には、自ずと結果が分かってくる。
しかも、銀行側が、どちらの家主に、また貸したいと思うだろうか？
ここでは、安くて、仕入れるなら売る手法に変えた方が、いい。
まずは、信用を付け、投機価格をあげる。
今なら間に合う。
しかも、安けりゃいいってもんじゃない。
借金では無く、投資額。
コツは、
借り入れ期間は長く、
金利は、低く。
リフォームは、時代に合わせて、不動産業者を味方につける。『理由は、入居者も付きやすくなるし、売るときもいい、案内時には、多分案内しやすい物件になる。
よく考えると、不動産の広告に載る物件って、何かしら特徴が、ないだろうか？
本当に、利回りで、入居者がつきやすい物件なのか、退去者がいない物件になるのか。
本当に、必要なのは、『オーナー自らそこに、住めるのか。』
不動産は、生きており、そこに入居者さんも住んでいる。そこにはドラマもあり、家賃も給料から払っている。
保持し続けるのなら、いい管理業者を見つけ、良好な管理物件でいるべき。
あまりにも、数字に固執している。
これからは、紹介を頂く時代に突入。大量広告、ネット販売、値段比較では価値は下がる一方。
不動産商品に思いを込め、売り手、買い手、入居者さん、不動産業者さんから、色んなご紹介を頂くことが、これからの鍵。
固執した考えで、不動産を持ち続けるのは、大変危険だ。
その結果が、勝ち負けで、もはや出ている。
専門用語で、言うと。
キャッシュオンキャッシュがいくらか？
ローン定数は、いくらか？
正味現在価値は、いくらか？
この3つを計算することで、長々と書いた理由が分かります。
ヒントは、レバレッジが効いたかどうかです。
では！
『私は、不動産投資をしている。』
『利回りが、いい物件で退去がない物件がいいな、そのかわり、200万ぐらいで、家賃も安くていいから、入る貸家だな』
『頭金は、無しで金利なんか気にしない、貸してくれさえすれば、あまりかんけいない！』
『複数投資物件を買えば、自動的にお金も増えるし、保有し続ければ、金持ちだ！』
リフォームなんか、したくないし面倒くさい、不動産業者のいいなりになりたくない、などなど
ズバズバ言われました。
確かに、利回りだけ考えれば、おっしゃる通りです。
さらに、ご自分で調べて納得いくまで調査できれば、しめたもんです。
ただ、私が不動産業者だったら、あまり管理したくないなーと思っちゃいます。
一番怖いのが、いずれ退去は必ずでてくるし、物件は古びてくる。
小口投資を重ねることによって、物件は増えますが、古い物件のリフォームをしないことで、容易に売れるのか。
また、維持費、担保価値、管理維持費、保有し続ける事で、地域分析による吸収率、遠方だと、難しい。
色んな考え方が、あるけどローンに対するリスクは、とってるんだろうか？
小口投資物件の貸し出し期間が、短い理由は、担保価値がないからなんです。
利回りは、表面上なので、ローン返済分を引いたキャッシュフローがいくらなんて、考えていない。
結局、家賃から維持費や、空室損、運営費、さらに、返済額を引いた手残り分で、評価しないといけないのに、利回りに踊らされすぎだ。
最後の結末は、沢山物件は、あるのにローン返済額が、多い。
例にすると
Aの家主
物件価格 5000万
返済金利 1.9%
返済期間15年
家賃収入年 600万
固定資産税 40万
管理費 30万
年間返済額 380万
そうすると、年間150万のキャッシュ。
5年後には、750万のキャッシュと約5000万の物件が残る。
Bの家主
物件価格 トータル 一年に、一棟として5物件
1000万
返済金利 2.5%
返済期間 10年
家賃収入年 180万
固定資産税 25万
管理費 9万
年間返済額 120万
そうすると、180-25-9-120＝26万
5年後には130万と、場所が、バラバラの貸家1000万
Aが、かなり有利になる。
5年後には、自ずと結果が分かってくる。
しかも、銀行側が、どちらの家主に、また貸したいと思うだろうか？
ここでは、安くて、仕入れるなら売る手法に変えた方が、いい。
まずは、信用を付け、投機価格をあげる。
今なら間に合う。
しかも、安けりゃいいってもんじゃない。
借金では無く、投資額。
コツは、
借り入れ期間は長く、
金利は、低く。
リフォームは、時代に合わせて、不動産業者を味方につける。『理由は、入居者も付きやすくなるし、売るときもいい、案内時には、多分案内しやすい物件になる。
よく考えると、不動産の広告に載る物件って、何かしら特徴が、ないだろうか？
本当に、利回りで、入居者がつきやすい物件なのか、退去者がいない物件になるのか。
本当に、必要なのは、『オーナー自らそこに、住めるのか。』
不動産は、生きており、そこに入居者さんも住んでいる。そこにはドラマもあり、家賃も給料から払っている。
保持し続けるのなら、いい管理業者を見つけ、良好な管理物件でいるべき。
あまりにも、数字に固執している。
これからは、紹介を頂く時代に突入。大量広告、ネット販売、値段比較では価値は下がる一方。
不動産商品に思いを込め、売り手、買い手、入居者さん、不動産業者さんから、色んなご紹介を頂くことが、これからの鍵。
固執した考えで、不動産を持ち続けるのは、大変危険だ。
その結果が、勝ち負けで、もはや出ている。
専門用語で、言うと。
キャッシュオンキャッシュがいくらか？
ローン定数は、いくらか？
正味現在価値は、いくらか？
この3つを計算することで、長々と書いた理由が分かります。
ヒントは、レバレッジが効いたかどうかです。
では！
私は、今金融業界で働いてます。
時折、社長さんから、いい言葉を頂きます。
それは、こんな感じです。
中国の故事に「唾面自乾(だめんじかん)」という言葉があります。 たとえ顔に唾をかけられても、自然に乾くまで拭かないという意味です。人生には、さまざまな屈辱を味わう場面があります。そんなとき、心を乱すことなく、ひたすら耐えることが問題解決を早めます。』
流石ツワモノです。
宮崎にも、凄い人がいるもんだ！
唾をふく事なく、屈辱を払拭させる、さらに、人目をはばからず、心を乱さない。
こんな人には、勝てないな。
社長！
それ、もらいました！
時折、社長さんから、いい言葉を頂きます。
それは、こんな感じです。
中国の故事に「唾面自乾(だめんじかん)」という言葉があります。 たとえ顔に唾をかけられても、自然に乾くまで拭かないという意味です。人生には、さまざまな屈辱を味わう場面があります。そんなとき、心を乱すことなく、ひたすら耐えることが問題解決を早めます。』
流石ツワモノです。
宮崎にも、凄い人がいるもんだ！
唾をふく事なく、屈辱を払拭させる、さらに、人目をはばからず、心を乱さない。
こんな人には、勝てないな。
社長！
それ、もらいました！