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住宅価格、世界で頭打ち 経済の下押し要因に
2019/2/24 1:31
各国で住宅の価格が頭打ちになっている。中央銀行の利上げで金利が上がり、低金利下でマネーが流れ込み高騰した不動産の魅力が薄れたためだ。一部の国では値下がりに転じ、先進国全体でも3年ぶりの低い伸びにとどまる。ここにきて利上げペースは鈍りそうだが、不動産投資は過熱を冷ます段階にある。住宅の下落が消費を冷やす動きが各国で連鎖すれば、世界経済の下押し要因となる。
オーストラリアの最大都市、シドニーの不動産エージェントであるアンドリュー・アナスタシウ氏は住宅市況の変調を深刻に受け止めている。「（中古住宅を売る）オークションへの参加者は減った。消費者は様子見だ」
豪州では昨年7～9月の住宅価格指数が前年に比べて1.9%下がった。移民による人口増と海外からの資金流入で1～3月まで6年近く上昇してきたが、豪政府は17年に住宅ローンの審査を厳しくするよう銀行に要請。中国政府が資本の流出を規制したため投資マネーも減った。
15年12月に利上げを再開した米国では、住宅ローン金利が昨年11月に7年8カ月ぶりの高い水準まで上がった。金利が上がると、高騰した住宅には手を出しにくい。代表的な指標であるS&Pコアロジック・ケース・シラー住宅価格指数は昨年11月まで8カ月続けて伸び率が鈍った。
米ダラス連銀が1月に公表した指標によると、主要23カ国の住宅価格は昨年9月末で前年比3.9%の上昇と約3年ぶりの低水準だ。豪州とカナダ、イスラエル、スウェーデンは下落に転じた。4カ国以上が下落となったのも3年ぶりだ。
豪州とカナダ、スウェーデンは1年前には10%前後の値上がりだった。カナダは中銀が18年に3回利上げし、政府が住宅の購入規制を強めた結果、市況が冷えた。ノルウェー、アイルランドなどはプラス幅が急速に縮小している。
過熱した住宅価格が落ち着くだけなら、消費者にとっては恩恵と言える。問題は世界の中銀が足並みをそろえた金融緩和が高騰を招いただけに、ある国で起きる住宅の値下がりが連鎖しかねないことにある。
国際通貨基金（IMF）は昨年4月にまとめた報告書で、40カ国と44の主要都市における住宅価格の連動性が高まっていると分析した。低金利下でも利回りを確保し、分散投資をする投資家が国境をまたいで不動産に投資しているためだ。IMFは「各国の政策担当者は、他国の住宅価格の異変が国内市場に影響する可能性を無視すべきではない」と警鐘を鳴らした。
投資家の資金は不動産から遠ざかっている。米調査会社EPFRによると、オフィスを中心とした18年の世界の不動産への投資は106億2600万ドルの流出超だった。不動産サービス大手のJLLの調査では、東京やニューヨークなどで優良なオフィスビルに投資した場合の利回りは18年12月時点で年2～3%台だ。過去最低の水準で、JLLの谷口学氏は「さらに低い利回りを許容できる投資家は少ない」と指摘する。
一方で米連邦準備理事会（FRB）は1月30日、利上げを一時停止する方針を示した。住宅ローン金利はやや下がり、不動産仲介を手掛ける米モダン・レジデンシャルのコビ・ラハブ氏によるとオープンハウスの訪問者は増えている。だが、「このトレンドが続くかは分からない」（ラハブ氏）。利上げが止まる背景にある世界経済の減速懸念は、不動産投資にも逆風だ。
日米欧の中銀は金融政策の目標として前年比2%の物価上昇を掲げている。だが2%に届かない国は多く、金融緩和に傾きやすい。三菱UFJ銀行の栗原浩史氏は「インフレ目標を早期に導入した国ほど、住宅価格の振れ幅が大きい」とリスクを語る。
住宅が値下がりすると、借金をする家計の負担感が増す。資産価格の下落は個人消費を抑えるため、景気に与える影響が大きい。
活況は日本でも終わろうとしている。不動産経済研究所（東京・新宿）によると、18年の首都圏の分譲マンションの平均価格は5871万円と前年より0.6%下がり、2年ぶりの下落となった。野村不動産ホールディングスの木村博行取締役は「マンション価格はそろそろピークという認識が広がっている」と話す。
ダラス連銀がまとめる住宅価格の前年比伸び率は、15年初めから世界経済の成長率を上回ってきた。足元では成長率に近づく。リーマン・ショックの前も、住宅価格の下落は成長率の低下に先駆けて起きていた。
（シドニー=松本史、ロサンゼルス=平野麻理子、後藤達也）
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