とんとご無沙汰でしたFP情報です。
以前、現金などの金融資産を賃貸不動産に変えることで相続税評価が下がり、相続税を節税できることはお話いたしました。
最近は、「タワーマンションを購入」することで更に相続税の節税が図れるとの情報がありますが、なぜなのか質問を受けました。
確かに不動産を購入することで、評価減を受けることができるのはわかりますが、タワーマンションだとなぜ更に評価を下げることができるのでしょうか?
答えは意外なところにあります。
実際の売買価格と不動産の相続評価の差によるからです。
これは、以前にもお話したことですが、
売買価格≠公示価格≠固定資産税評価額≠相続税評価額 であるからです。
相続税評価額=公示価格×80%
固定資産評価額=公示価格×70%
売買価格=公示価格を基準に需要と供給のバランスで決定
となっています。
ここでポイントなのが、
公示価格、固定資産税路線価、相続税路線価の決定に
タワーマンション等の眺望などは加味されていないということです。
実際にタワーマンションの価格を見てみると
高層階にいくほど売買価格が高くなります。
つまり
売買価格は、高層階>低層階となるわけですね。
にもかかわらず
固定資産税評価額や相続税評価額は、土地の持分で判断するため
評価額は、高層階=低層階とされています。
たとえば、同様の間取り面積の20階建てのタワーマンションの場合に
①最上階を購入すると5,000万円
②低層階部分の価格が4,000万円 であるとします。
購入価格には、1,000万円の差があるにも関わらず、
相続税評価額は、全体の面積割合による持分割合となるため
①と②は同額の相続税評価額3,200万円となります。
ということは、①②ともに5,000万円の金融資産がある場合、
①は、5,000万円の金融資産 → 5,000万円の不動産 → 3,200万円の相続税評価
となり 1,800万円の評価減となります。
これに対して
②は、5,000万円の金融資産 → 4,000万円の不動産 + 1,000万円
→ 3,200万円の相続税評価+1,000万円の金融資産 → 4,200万円の相続評価
となり、800万円の評価減となります。
結果、①と②では同じ5,000万円という資産が①3,200万円、②4,200万円となり1,000万円もの評価さとなります。
相続税の税率が40%の方なら400万円も相続税額が変わってくるんですね(+o+)
みなさんいろんなことを考えものですね。頭いい人もいるもんだ(#^.^#)
しかし、
このスキームがどんどん出てきちゃったので、またまた改正が行われそうです。
イタチゴッコというやつですかねえ。。。
以前、現金などの金融資産を賃貸不動産に変えることで相続税評価が下がり、相続税を節税できることはお話いたしました。
最近は、「タワーマンションを購入」することで更に相続税の節税が図れるとの情報がありますが、なぜなのか質問を受けました。
確かに不動産を購入することで、評価減を受けることができるのはわかりますが、タワーマンションだとなぜ更に評価を下げることができるのでしょうか?
答えは意外なところにあります。
実際の売買価格と不動産の相続評価の差によるからです。
これは、以前にもお話したことですが、
売買価格≠公示価格≠固定資産税評価額≠相続税評価額 であるからです。
相続税評価額=公示価格×80%
固定資産評価額=公示価格×70%
売買価格=公示価格を基準に需要と供給のバランスで決定
となっています。
ここでポイントなのが、
公示価格、固定資産税路線価、相続税路線価の決定に
タワーマンション等の眺望などは加味されていないということです。
実際にタワーマンションの価格を見てみると
高層階にいくほど売買価格が高くなります。
つまり
売買価格は、高層階>低層階となるわけですね。
にもかかわらず
固定資産税評価額や相続税評価額は、土地の持分で判断するため
評価額は、高層階=低層階とされています。
たとえば、同様の間取り面積の20階建てのタワーマンションの場合に
①最上階を購入すると5,000万円
②低層階部分の価格が4,000万円 であるとします。
購入価格には、1,000万円の差があるにも関わらず、
相続税評価額は、全体の面積割合による持分割合となるため
①と②は同額の相続税評価額3,200万円となります。
ということは、①②ともに5,000万円の金融資産がある場合、
①は、5,000万円の金融資産 → 5,000万円の不動産 → 3,200万円の相続税評価
となり 1,800万円の評価減となります。
これに対して
②は、5,000万円の金融資産 → 4,000万円の不動産 + 1,000万円
→ 3,200万円の相続税評価+1,000万円の金融資産 → 4,200万円の相続評価
となり、800万円の評価減となります。
結果、①と②では同じ5,000万円という資産が①3,200万円、②4,200万円となり1,000万円もの評価さとなります。
相続税の税率が40%の方なら400万円も相続税額が変わってくるんですね(+o+)
みなさんいろんなことを考えものですね。頭いい人もいるもんだ(#^.^#)
しかし、
このスキームがどんどん出てきちゃったので、またまた改正が行われそうです。
イタチゴッコというやつですかねえ。。。
先日ご結婚された部下のお祝い会でした。
披露宴に出席させていただいたのですが、すんごい立派な披露宴だったためゆっくりお話しすることもできませんでした。
そんな中、
なんかお祝いしたいというes会(仲の良い異業種交流会です。)メンバーから声があがりました。
「よっしゃ、ひと肌脱ぎましょう!!」と感じをかってでました。
とわ言うものの、
みんな舌が肥えてるしわがまま聞いてもらえるところ探さなきゃなりません。
お祝いだし、プレゼントも用意しなくちゃ!!
スケジュールの余裕は、1か月!!
仕方ないので、お店はメンバーさんから紹介されて何度も伺ったことのある
「ワイン食堂 トレトレ」です。(店長さん、ワガママばっかりごめんなさい・・・)
プレゼントは「es会」らしいものを探さねば!!
ネットで調べまくってたら、なんと「es」と冠された赤ワインを発見!!
即購入です。
しかも、2本!!
1本はプレゼントですが、もう1本はその場でみんなで飲む用です。
う~ん、店長さんワイン1本持ち込みさせて頂きます・・・
これだけでは、少し寂しいのでみんなで寄せ書きです。
ちょっと趣向を凝らして、白紙のジグソーパズルを購入。
みんなに書いてもらうことにしました。
みんなが揃うのは、当日しかない。
開始30分前に伺わなければ。。。
またまた店長さんごめんなさい・・・
なんとかワインも届き色紙も準備万端。
さて、当日です。かなり早めに到着してしまいました。
「ワイン食堂 トレトレ」さん。

中洲のど真ん中にあります。
時間には早いですが、我慢できません。
泡の出る小麦色の液体をお冷代わりに頂きます。
ぞくぞくとみんな集合してきて、色紙に記入です。
ボクはさっさと書いてるので手持無沙汰です・・・
しかしながら、主役は仕事の都合で遅れ気味のようなので先にスタートです。
「かんぱーい」
何品か食べながら、主役待ちです。

スタートから30分、やっと主役登場。
「パン、パン、、、」音だけクラッカー&「おめでとうございます」
しばし、歓談中・・・
おもむろにプレゼント登場!!
ワインと色紙。
色紙は、ばらばらにしていたのでその場でピースを組んでもらいます。
(主役ちょっとうるうる(;_:))
さらにワイングラスをお願いして1本飲んじゃいます。

そのあともお料理が出てまいります。

ピザについてきたタバスコでかい!!

美味しくお腹いっぱいになりました。
今日は店長さんに大変ご迷惑をおかけしてしまいました。
ありがとうございました。
披露宴に出席させていただいたのですが、すんごい立派な披露宴だったためゆっくりお話しすることもできませんでした。
そんな中、
なんかお祝いしたいというes会(仲の良い異業種交流会です。)メンバーから声があがりました。
「よっしゃ、ひと肌脱ぎましょう!!」と感じをかってでました。
とわ言うものの、
みんな舌が肥えてるしわがまま聞いてもらえるところ探さなきゃなりません。
お祝いだし、プレゼントも用意しなくちゃ!!
スケジュールの余裕は、1か月!!
仕方ないので、お店はメンバーさんから紹介されて何度も伺ったことのある
「ワイン食堂 トレトレ」です。(店長さん、ワガママばっかりごめんなさい・・・)
プレゼントは「es会」らしいものを探さねば!!
ネットで調べまくってたら、なんと「es」と冠された赤ワインを発見!!
即購入です。
しかも、2本!!
1本はプレゼントですが、もう1本はその場でみんなで飲む用です。
う~ん、店長さんワイン1本持ち込みさせて頂きます・・・
これだけでは、少し寂しいのでみんなで寄せ書きです。
ちょっと趣向を凝らして、白紙のジグソーパズルを購入。
みんなに書いてもらうことにしました。
みんなが揃うのは、当日しかない。
開始30分前に伺わなければ。。。
またまた店長さんごめんなさい・・・
なんとかワインも届き色紙も準備万端。
さて、当日です。かなり早めに到着してしまいました。
「ワイン食堂 トレトレ」さん。

中洲のど真ん中にあります。
時間には早いですが、我慢できません。
泡の出る小麦色の液体をお冷代わりに頂きます。
ぞくぞくとみんな集合してきて、色紙に記入です。
ボクはさっさと書いてるので手持無沙汰です・・・
しかしながら、主役は仕事の都合で遅れ気味のようなので先にスタートです。
「かんぱーい」
何品か食べながら、主役待ちです。




スタートから30分、やっと主役登場。
「パン、パン、、、」音だけクラッカー&「おめでとうございます」
しばし、歓談中・・・
おもむろにプレゼント登場!!
ワインと色紙。
色紙は、ばらばらにしていたのでその場でピースを組んでもらいます。
(主役ちょっとうるうる(;_:))
さらにワイングラスをお願いして1本飲んじゃいます。

そのあともお料理が出てまいります。





ピザについてきたタバスコでかい!!

美味しくお腹いっぱいになりました。
今日は店長さんに大変ご迷惑をおかけしてしまいました。
ありがとうございました。
昨年から、新米が出たら食べましょうと呼びかけを行って
有志が集って「新米を味わう会」を開催しています。
ボクの仕事の関係で、
福岡市内で生産された米を入手することができました。
福岡市内で生産されているお米は、だいたい4種類あります。
・ヒノヒカリ
・夢つくし
・元気つくし
・にこまる
です。
今回は、まだにこまるの新米が出ていなかったので、
ヒノヒカリ、夢つくし、元気つくしの3種類を購入です。

実はこれなんと3時間前に精米したてです。
しかも7分ツキ♪
こだわりが感じられます。
今回はみんな持ち寄りでご飯の友です。
写真撮り忘れちゃいました(T_T)
洗米して吸水に時間がかかるので
「かんぱーい」

酒の肴は、持ち寄りのご飯のお供。
炊飯ボタンを押したところで
純米酒「景虎」です。

すっきりとしたお味です。
さあ、ご飯が炊けました。

がっつりご飯食べてお腹いっぱいです。
余談ですが、
新米の定義は、収穫してからその年の12月31日までなんですね。
つまり1月1日と同時に古米になっちゃいます(+o+)
有志が集って「新米を味わう会」を開催しています。
ボクの仕事の関係で、
福岡市内で生産された米を入手することができました。
福岡市内で生産されているお米は、だいたい4種類あります。
・ヒノヒカリ
・夢つくし
・元気つくし
・にこまる
です。
今回は、まだにこまるの新米が出ていなかったので、
ヒノヒカリ、夢つくし、元気つくしの3種類を購入です。

実はこれなんと3時間前に精米したてです。
しかも7分ツキ♪
こだわりが感じられます。
今回はみんな持ち寄りでご飯の友です。
写真撮り忘れちゃいました(T_T)
洗米して吸水に時間がかかるので
「かんぱーい」

酒の肴は、持ち寄りのご飯のお供。
炊飯ボタンを押したところで
純米酒「景虎」です。

すっきりとしたお味です。
さあ、ご飯が炊けました。

がっつりご飯食べてお腹いっぱいです。
余談ですが、
新米の定義は、収穫してからその年の12月31日までなんですね。
つまり1月1日と同時に古米になっちゃいます(+o+)
1月で二度目の来訪です。
「メルシー博多」

前回は、2軒目だったのであんまり食べませんでした。
今回はがっつり味わっちゃいます。
と思ってましたが、
まさかの仕事が終わらず遅刻です。
「先にはじめとって~!!」
「言われるまでもなく時間厳守で開始します!!」とお返事・・・
なんかさみしいと思いながら
「ラザニア旨いっすよ!!」
「OK」って感じ
そこから、ダッシュで終わらせて到着です。
とりあえず
「かんぱ~い」

すでにいっぱい食べられてるし(T_T)
さあ注文、ちゅうもん
「サザエのエスカルゴ風」

「キッシュ」

「牛肉ステーキ&フライドポテト」

「酒がなくなったのでワイン♪スタート」

「リゾット&ニョッキ」で〆!!
「メルシー博多」

前回は、2軒目だったのであんまり食べませんでした。
今回はがっつり味わっちゃいます。
と思ってましたが、
まさかの仕事が終わらず遅刻です。
「先にはじめとって~!!」
「言われるまでもなく時間厳守で開始します!!」とお返事・・・
なんかさみしいと思いながら
「ラザニア旨いっすよ!!」
「OK」って感じ
そこから、ダッシュで終わらせて到着です。
とりあえず
「かんぱ~い」

すでにいっぱい食べられてるし(T_T)
さあ注文、ちゅうもん
「サザエのエスカルゴ風」

「キッシュ」

「牛肉ステーキ&フライドポテト」


「酒がなくなったのでワイン♪スタート」

「リゾット&ニョッキ」で〆!!

