平成31年度(そして、たぶん令和元年度)第1回法定研修会

　本年度第1回目の法定研修会へ出席してまいりました。



　昨年より全日本不動産協会の法定研修会が一般公開されましたが
一般公開の最初は「北朝鮮による拉致問題について、蓮池薫さんの講話」がありまして
一般の方にも聞ける内容でしたが、不動産の法定研修会としては？な内容でした。
　今回は、全日本不動産協会のウエブアプリケーションの説明一辺倒で
一般公開した意味あるのかな？な内容でしたが、不動産法定研修という意味では正しかったような気もします。
協会もいろいろ迷っているようです。

平成30年度 第3回法定研修会

　
前回の第2回法定研修会で既に研修済証を頂いてしまったので
「もう研修会行かなくても良いのでは？」と悪魔の囁きが聞こえてきたのですが
コンプライアンス上そういう訳にもいかないので

平成30年度　第3回法定研修会へ出席してきました。


　いつもは3時間もの座学めんどくさいなぁと思うのみなのですが
今回も不動産関連だけでなく、消費税や人権、同和問題まで講話があり
運営側も３時間を埋めるために苦労しているんだな。と
少し協会側の人に同情できるようになってきました。

平成30年度 第2回法定研修会

　平成30年度の第2回法定研修会へ行って、
今年も無事に研修済証を頂いて参りました。


　宅地建物取引業法上の掲示義務はないのですが
なんとなく店内に掲示しています。


来年は額を買い足さないといけないようです。

平成30年度 第1回法定研修会

　平成30年度も全3回あるなかの第1回法定研修会が先日行われました。
今年も
『本研修会は、宅建業法第64条の6の規定に基づき実施するものです。
　受講実績により、指導・処分される場合もございますので、必ず受講されますようお願い申し上げます。』
というハガキが届き、毎回の脅迫じみた案内状に渋々受講してきました。



本年度は4月1日より宅建業法改正があったので
「インスペクションに係る業法改正とその留意点について」一色でした。

インスペクションなんて耳慣れない言葉ですが
簡単に言うと
中古住宅の検査をしますが実害があっても責任は取りません。
という制度。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額の一部改正

少子高齢化の進展等により喫緊の課題となっている「空き家問題」を解決し、空き家の流通促進を図るため
本年、平成30年1月1日より
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額が一部改正されております。

弊社の加入している全日本不動産協会の報酬額表でいいますと
「 第七 空家等の売買又は交換の媒介における特例 」
「 第八 空家等の売買又は交換の代理における特例 」 が新設されております。


テキストに起こしますと

第七 空家等の売買又は交換の媒介における特例
　低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅
地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に
差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が四百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空
家等」という。）の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するも
のについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者（空家等の売主又は交換を行う者で
ある依頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定におい
て同じ。）は、第二の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当す
る額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は十八万円の一・〇八倍に相当す
る金額を超えてはならない。

第八 空家等の売買又は交換の代理における特例
　空家等の売買又は交換の代理であって、通常の売買又は交換の代理と比較して現地調査等の費用を要するものにつ
いては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の代理に関して依頼者（空家等の売主又は交換を行う者である依
頼者に限る。）から受けることのできる報酬の額（当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）
は、第三の規定にかかわらず、第二の計算方法により算出した金額と第七の規定により算出した金額を合計した金額
以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の
額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第二の計算方法により算出した金額と第七の規定により算出した金
額を合計した金額を超えてはならない。
第九 第二から第八までの規定によらない報酬の受領の禁止
①　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介


要するに
これまでは低廉な不動産の取引は
「調査に登記費用や交通費、資料取得費を出して広告費をかけて手数料が数万円」となる事が多く
（ さらに、そういった物件は道路境界の立会、農業委員会への届出等の手間がかかることが多い）
売買業務や費用の負担が宅地建物取引業者の重荷となっており、仲介が避けられる傾向にあるため
400万円以下の建物または宅地の取引について18万円と消費税まで報酬を受け取れますよ。
ってこと！


って、要されてないね！

杉戸町と宮代町は埼玉県景観条例における圏央道沿線区域です。

　弊ブログにおいて杉戸県土整備事務所といえば堆肥の無料配布ですが
生業である宮代町の不動産屋にとっては市街化調整区域の建物建設可否を相談できる
稀有な窓口で、大変お世話になっています。

　河川担当窓口では、堆肥の無料配布のお世話になっています。
　道路施設公園担当窓口では、国道や県道の調査でお世話になっています。
　越谷建築安産センター杉戸駐在窓口では、市街化調整区域の調査でお世話になっています。

ところで、次の道路調査で県道が対象になった際には、道路施設公園担当の方に
「そーいえば、県道65号線の杉戸町部分はガードレールの色が茶色なの？」と質問したく思っているのですが

当初は長野県軽井沢町や栃木県那須市なみの景観条例が公布されたのか？と思ったのですが
他は普通の白のガードレールなんですよね。

　弊社のような個人向け住宅販売がメインの不動産屋だと国道や県道の調査は稀なので
真相が分かるのはいつになる事やら？って感じです。

大宮氷川神社の参道が日本一長い参道であるエビデンス

首都の偉い人が
・いつ誰かピンポイントで指し示すのは難しい。
・セクションに縦割りの連携不足がある。
・最も大きな要因はガバナンス・責任感の欠如
・ノーアンサーに近い！ノーレスポンスだ！

とか言っていたので、真似してみた。


　我々リアルエステート業界では、ユーザーからのアテンション獲得のため
ITすなわちインフォメーションテクノロジーを駆使してきた。
古くからは折込チラシや捨て看板、フリーペーパーであり、
最近ではインターネットが加わりました。
　アテンション獲得後はユーザーをオープンハウスへインバイトし、
ユーザーのリクエストを確認するのですが
リアルエステートでセールスを経験した人の多くが
ユーザーのニーズとリクエストとがミスマッチであるというファクトに出会います。
カスタマーマネージメントのファーストステップとして
ユーザーをアグリーメントまでロングディスタンスとショートとで
セクション分けするセールスが多くいますが
ロングセクションのユーザーが、翌週にはコンペティターで契約してたなんて良くある話です。
　そのため、ユーザーとインタラクティブなコミュニケーションをし
ユーザーとのエンゲージメントを深め潜在ニーズをつかみ
ベストなソリューションをプレゼンできるスキームが
リアルエステートでのセールスには必要なのです。

無理してみましたがダメでした。
ごめんなさい。表題にエビデンスって使ってみたかっただけなのです。


以前、弊ブログにて
「大宮氷川神社の参道は日本一長い参道です。」と書いた事があるのですが
「明治神宮の参道の方が長そう。」とか「出雲大社じゃないの？」という意見を頂いておりまして
どっかで見たんだけどな～...と思い続けていたのですが

ふと手にした「ぶらって大宮・氷川 参道」


あれっ？


はっけーん!!


4年前から抱えていたモヤモヤが遂に晴れました！！

28年度第2回法定研修会

　年3回あるうちの28年度第2回法定研修会へ出席してきました。


　今回は一般保証制度について説明がありました。
弊社は、保全が必要なほどの手付金や中間金を預かる事はありませんが
一応は登録をしておこうかな？と考えていると

以下のいずれかに当てはまる場合は、この一般保証制度を利用できません
保証協会の会員として
　1) 苦情未解決の会員
　2) 前年度会費未納の会員
　3) 弁済業務保証金分担金が差し押さえられている会員

まぁ、普通の会員なら大丈夫って事だね！と思っていたら
講師の方から
「 ちなみに、例年500～600件ほど弁済業務保証金分担金が差し押さえられています。 」と説明がっ！

不動産業界大丈夫かな？
これまでで一番危機感募る研修会でした。

安物買いの銭失い

弊社の不動産屋としての特徴を
　・インターネット不動産屋
　・新築戸建は仲介手数料無料の不動産屋
　・独り不動産屋
　・家族経営の不動産屋
などと言い表してきました。
現在は現地売出しは行っておりませんが、
スタンスの定まっていなかった創業当初は現地売出しも行っていました。


先日、倉庫内を整理していたら懐かしの売出しグッズが出て来ました。
その中にのぼり用のポールがありました。
購入した店はジョイフル〇田とカイ〇ズと違いはありますが
購入時期はほぼ一緒で、使用状況と保存状況とは全く同一なのに
変色や変形など劣化状況に大きな違いが出ていました。


のぼり用のポールの購入価格は￥298と￥398くらいの違いだったと記憶してますが

やはり、この差なのかな？

想像的不動産業

法定研修会へ出席してきました。

開会時に支部長さんが話す定番の1つに
「アメリカでは、医者、弁護士と不動産ブローカーは三大資格」があります。

でもね、オックスフォード大学マイケル・A・オズボーン准教授らの論文によると

不動産ブローカーも不動産仲介業も人工知能に代わられる主な仕事の一つに数えられています。




こんな「誠実に」とか「少し気を付ければ」とか曖昧な表現がまかり通る不動産仲介業が
ロボットにできる訳ないと思っていたら大間違いのようです。

どうやら、ＡＩ ( 人工知能 ) に取って代わられないように
コミュニケーション能力を高めて
人間関係を構築して
想像力を持って不動産業に邁進して行かなくてはならないようです。

う～ん？分かったような？分からないような？