さくらの丘

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本当に大丈夫か その住宅ローン

2021年10月30日 | ライフプラン

本当に大丈夫か その住宅ローン

 コロナ禍にも関わらず住宅販売が好調だ。首都圏新規分譲マンション市場動向(8月)では、初月契約率73%となり、この間70%を越える月が続いている。価格も平均価格約7500万円、㎡単価約118万円(いずれも前年比約25%アップ)となり、在庫も少ないままである。例えば50㎡のマンションで5900万円となってしまう水準であり、ある程度自己資金を確保しているとしても、4000〜5000万円程度の住宅ローンを組まないと購入できないことになる。

 住宅ローン金利は依然として低いままであり、借入額5000万円を35年変動金利で組むと、月々10万程度、ボーナス時20万円程度といったことも可能ではある。

 しかし35年間このローンを支払い続けることは、本当にできるのだろうか。少し冷静になって考えることも大切だ。特に40歳代以降にこのローンを背負う場合は、返済完了が75歳以降になってしまうので、繰り上げ返済の実施などしっかり計画を立てていく必要がある。                         

 

金利タイプは、変動型が主流だが、それで良いの?

 新規に住宅ローンを利用する際、「変動型」と「固定期間選択型」、「全期間固定型」の3つを選択することができる。「住宅ローン利用者調査」(21年4月調査、住宅金融支援機構)によると、全体の63%が変動型を選択しており、固定期間選択型が21%、全期間固定型が11%となっている。

変動型は、市場の金利動向に関係なく、開始から5年間は返済額が固定され、比較的定額に抑えることができる。しかし、その間に金利が上昇すると、毎月の返済額に占める元本の割合で調整されるため、結果的にはローン完済時期が後ろにずれ込むことになる。つまり金利が上昇すると、返済完了時期が仮に75歳であるとして、結果的に77歳になるということも起こりうることになる。

この点、全期間固定型であれば、市場金利が上昇しても、予め契約した金利が完済まで適用されることになる。つまり金利が上昇した分の差額を金融機関がリスクとして負うことになるので、変動金利より高い金利設定となる。この2つをミックスしたのが、「固定期間選択型となり、2年、3年、5年などの期間を固定にする形式で、固定期間が短いほど金利が低くなる傾向となる。

ここでのポイントは借入期間が短い、借入額が比較的少ない、資金に余裕がある場合は、変動型に相対的なメリットがある。反対に借入期間が長い、借入額が大きい、資金に余裕がない場合は、変動型のリスクが大きくなる可能性がある、ということである。

現在、国際的には市場金利の上昇圧力が強くなっており、長く続いた世界的低金利状態がら上昇に転化することが懸念されている。日本でもインフレ圧力が徐々に強まっており、これまでのような金利水準が維持できるかは不透明だ。

 

実際住宅ローン残高は?

 「家計調査年報」(2020年、総務省)によると、2人以上の世帯の勤労者世帯のうち、持ち家世帯は全体の80%である(世帯主の平均年齢51歳)。この内、住宅ローンの返済をしている世帯(全体の41%、平均年齢46歳)の負債残高(住宅ローン以外も含む)は1763万円となっており、前年から39万円増加している。この負債現在額は、2015年以降増加傾向にある。また、この世帯の貯蓄現在高は1047万円となっている。一方住宅ローン返済のない世帯(全体の39%、平均年齢56歳)の貯蓄現在高は1947万円となっている。

 これを年代別に見ると(全世帯対象)、40歳未満は、貯蓄高678万円に対して、負債現在高2142万円と最も負債高が大きく、次いで40〜49歳が、貯蓄高952万円に対して、負債現在高が1850万円となる。

 つまり若い世代ほど住宅ローンを背負うと、貯蓄よりも負債が大きいという、企業で言えば「債務超過」の状態であり、40歳未満では貯蓄高の3倍以上の負債を負っていることになる。この場合、住宅ローンの返済が滞りなくおこなわれている場合は問題ないが、一旦支払いが滞ると、企業で言う「デフォルト」になってしまう。住宅ローンに関しては、現在こうしたケースに対応する策を用意されており、毎月の返済額を減らして、返済期間を延長するなどの策を講じているものの、長期的に支払い不能になると一括返済を求められることになってしまう。こうなると、手元に必要な資金がある場合を除いて、保有している不動産の売却処分が求められることもある。この際、売却価格がローン残高を下回ってしまうと、最悪自己破産もありうることが懸念される。

 

ライフプランと住宅ローン

 人生で最もお金を必要とするライフイベントとして、「教育」「住宅」「介護」がよく挙げられる。「住宅」に関しては、雇用が安定しており、物価や金利も安定して変化が少なく、人生設計の変化(離婚を含む)が少ない、もしくはないことを前提にして、多くの人が住宅ローンを利用している。しかしこの前提条件は、変わってしまうことは実際にありうる。良い方向に動けば問題ないが、悪い方向に動いてしまうことも考えられ、そうした場合でも対応できるチカラまたは、知恵を持っている事が大切だ。特に、「住宅」と「教育(特に私立学校か大学)」が重なる時が、一番しんどいので、しっかり考えて対応していこう。FPなど専門家の意見を聞くことも良いが、最終的には家族・個人で判断することだ。