持ち家が得か、賃貸が得か？

「持ち家が得か、賃貸が得か？」

不動産の話になると、必ず出てくる話ですね。
いつかは持ち家をもって資産形成しましょう、家賃分でローンの支払いもできますよ等、不動産販売のセールストークも色々あります。片や、重い負債を背負い、身動き取れないようになるなら賃貸でいいという人もいます。

私の答えは、「不動産を買えるなら買うほうがよいが、それでも物件と価格次第だよ。」と答えています。なぜか。

持ち家派は、
・家賃を払ったら何も残らない
・家賃を払うよりローン支払いが安い
(同じ物件の場合)
・住むところがあると老後も安心
といったところでしょうか。
逆に、賃貸派は、
・生活環境に応じて住むところを変える方がよい
・ローンの負担が重い
・価格下落や災害によるリスクが高い
・一生そこに住む訳ではない
と言う意見が多いと思います。

個々人のライフスタイルの違いと言えばそれまでですが、それではどちらが得かということには答えていないと思います。



まず、不動産を持ってはいけない人はどんな人か？買えるならと言っても、下記に当てはまるなら、買わない方がよい。
1. お金のない人
当たり前のことだが、不動産は余裕資金があってやるべきもの。家を買って生活でできなくなったり、借入して金利が上がったら差し押さえされてしまうのは、本末転倒である。販売員は売るのが仕事であり、リスクは聞かれない限り話すことはない。不動産を所有することでかかる税金など、所有して初めて判るコストがある。維持にもコストがかかる。将来より、いまお金がなければ明日も生きていけないから。
フルローンで購入するから問題ないとの考えもあるだろうが、無理して買った家は今度は売りづらい。不動産価値は上がるかもしれないが、株と一緒でその時には売れない、もっと上がるの思うから。売りたくなった時に売る、もしくは安くしてでも賃貸に出せるようでないと、借金だけが残ることになる。
2. 判断できない人
ファクトをもとに自分なりのロジックを組み立てられ、自己責任がわかっている人でない場合、他人の意見に左右されてしまうでしょうし、後で少しでも不満がでたら、他人の所為にしてしまう。自分の判断で大きなお金を動かし判断することができない人は、不動産を買うべきではない。旦那が金払うからと、感覚と感情だけで購入すると、どこかで当てが外れたとなるので、買う判断は自己責任と理解し、損得を含めて飲み込めないと、ローンの金利だけを払って、売る羽目になります。
3. 55歳以上で充分な自己資金がない人
銀行は80歳で完済する設定をします。つまり、55歳なら、25年ローンしか組めない。60歳の定年や延長して63歳まで働いたとして、老後の資金をどう工面するのか。25年ローンの場合、最初の7年で全体で支払う金利の半分を銀行は受け取るようになる。銀行はこの期間に儲けるのであり、同じ期間に老後資金を貯めるのは困難になる。
老後が不安だから、賃貸ではなく永住先を持とうということでしょうが、老後資金に不安がでます。退職金である程度の繰り上げ返済するからといっても、金利分の削減効果はすでに少ないので、退職金は手元に残してせ、借りておくほうがよくなります。
55歳までに不動産を持っていないなら、慌てて買うより、定年の時に手元に資金と相談して考えるのが良いでしょう。老後資金として安心して暮らせるには3000万円必要と言われています。不動産は投資であり、その効果が出るまでには時間がかかります。55歳まで不動産を取得していないのであれば、購入(投資)のタイムリミットですので、環境変化も踏まえて待つべきでしょう。


次に物件と価格次第だよと言っても、もう少し説明が必要でしょう。
まず前提として、不動産も使用すると価値が下がることと、不動産は世の中の需要と供給によって価値が変動(市場変動)することを理解しておくことです。市場変動を固定した場合、購入時から価値が下がるため、割高な物件に手を出してはいけません。不動産の現在価値は、売却価格から諸経費を差し引いたものになります。新築は買った直後に2割は価値が下がると言われますし、中古でもすぐ同じ価格で売るにしても諸経費分は最低下がります。さらにローンを組んだ場合、ローンの返済が進むと残債より不動産価値が上がれば良いですが、いつまでもローンの方が高いと売ることすらできません。不動産に価値以上を支払うことはありえないということになります。
不動産は貸せばよいからという考え方にも問題があります。価値が下がれば、家賃も下がります。また修繕費などは、古くなると上がります。今は良くても、貸そうと思った時にローンの支払いもカバーできない状態になったら、何のために保有したのかわからなくなります。不動産会社は、売るのが仕事であり、購入者がギリギリ回らなくなる手前を提案してきます。現金一括でも、その運用を取り崩してしまうマイナスも考えるべきですし、いつでも貸せるという状況は、大幅に家賃を下げても良いと言えて初めて成立します。そのため、購入時にいつ頃いくらで売れるか、または貸せるかも含めたシミュレーションをしっかりとしておくべきです。
物件と価格の両面がでるのが、無駄に大きい家でしょう。いわゆる、身の丈にあった物件ではないものです。将来の家族構成を考えてなど、理由はあるでしょうが、必要以上に大きい家は金食い虫です。維持費は多くかかり、さらに人を呼ぶなどしてコスト高になります。物件という視点だけから言うと、場所や状態などのファクトを押さえているかということです。
物件そのものたけでなく、近隣を含む内外の基礎情報がしっかりあれば、物件的にも価格的にもダメな物件を購入するという判断はしなくなるでしょう。
以上から不動産を購入する判断をしない場合、それは資産形成を不動産以外でするという判断をしたことになります。下流老人にならないためにも、不動産以外での資産形成をどうするか、考える必要がでます。

<補足>
新興国など、物価上昇・インフレ率が高い国にいる場合は、現金をモノに替えて貨幣価値の下落に対する防衛が必要です。不動産はインフレ連動が高いため、株式と並んで資産防衛に有効です。ただし、不動産価格の先高感から、高値で掴む可能性も高くなるので、

NHK問題、こりゃダメだ

昨晩、仕事が終わってマンションに帰ると、マンションの1階入口に若い男性がいました。インターホンから少し離れたところの、共同玄関みたいなところです。
私に気がつくとインターホン前から離れたので、共同玄関の鍵を回し、ガラス張りの自動電動スライドドアを入ろうとしたところ、「失礼します、NHKの者です。少しアンケートにご協力下さい！」と。「何かご用ですか？」と返事をすると、「こちらにお住まいですか？どちらのお部屋でしょう？」。自宅は別にあり、会社近くで夜遅くなった時に泊まるための部屋であるので、「自宅ではなく遅くなったから泊まりに来ただけですよ」と言ったところ、「どちらの部屋ですか、こちらにお住まいなんですよね。お名前は」と。これは話しが通じない人なんだなと共同玄関を入り、失礼します、と歩き始めたら、そのまま一緒に入ってきた。
「そのドアか、こちらはプライベートエリアです。出て行って下さい」と伝えても、「私は貴方と話ししてますので問題ありません。ちゃんと答えて下さい」と。「問題あります。出て行って下さい」と再度行っても、「私が貴方に話しかけていますので、入ってもいいのです」と。「私は貴方と話しもしていないし、プライベートエリアに勝手に入ることは禁止です」と言うと、「ここは貴方のものじゃないですか。さらに貴方に話しかけていれば、私には権利があります」と。
さすがにこれはいかんと考え「出て行って下さい、出て行かないなら警察呼びます」と宣言しても、「私は何も悪いことしていないし、困ることはないです。それより私の聞いたことに何故答えない」というのでそのまま警察に連絡。状況と場所を伝えたところ、警官を向かわせますので中に入れるようにして下さいとのこと。警官がくるまで30分かかりましたよ。
到着を待っている間にも、相手からは「なんで私の質問に答えないんですか」「名前と部屋番号を言いなさいよ」「貴方は法律を知らない人ですね(きっと法律一般については格段に詳しいと思うけど)」「貴方は犯罪者なんですよ(何故、初対面の人に犯罪者呼ばわりされんといかんのだ)」「貴方が警察なんか呼ぶからいけないんです、呼ばなければ早めに帰ったのに」、帰ればと言うと「帰ったら、私が負けて貴方を怖がったみたいじゃないですか」と。後は部屋名前と自分がここにいることの正当性主張の無限ループ、完全に無視ですね。NHKと言っているけど、社員は現場に出ないし、下請会社のアルバイト契約社員なんだろうなと。
セキュリティドアの方を向いていたら、警察が二人来たのが見えたのでドアに向かうと自動ドアが開き警官も中に。「スミマセン、連絡させていただいたものです。NHKを名乗る方が敷地内に入ってきたので、出て行って下さいと伝えても出て行かないので」と伝えると、「君、ちょっとこちらに来てくれるかな。さっきいた場所に勝手に入ったらいかんだろ」とNHKの人を連れて屋外まで。もう一人の警官が「最近、NHKと新聞勧誘でトラブルが多いんですよね。申し訳ないけど、身分証明書ありますか。連絡先も。どちらの部屋にいらっしゃいますか？」と言うことで免許証を見せ、携帯番号と部屋番号を伝える。「何かあれば連絡します。部屋にもう行っておいたほうがいいでしょう」と言われで部屋に入りました。その後、連絡もないし、玄関での待ち伏せも見かけません。


さて、NHKの契約勧誘員ですが、よくある「放送法という法律で決まっているので支払って下さい」と言う決まり文句。そもそも放送法とはなんで、なにが決まっているのか。

・放送法　第３２条　（受信契約及び受信料）
１、協会の放送を受信することのできる受信設備を設置した者は、協会とその放送の受信についての契約をしなければならない。ただし、放送の受信を目的としない受信設備又はラジオ放送（音声その他の音響を送る放送であって、テレビジョン放送及び多重放送に該当しないものを言う。）若しくは多重放送に限り受信することのできる受信設備のみを設置した者については、この限りでない。
２、協会は、あらかじめ総務大臣の認可を受けた基準によるのでなければ、前項本文の規定により契約を締結したものから徴収する受信料を免除してはならない。
３、協会は、第1項の契約の条項については、あらかじめ総務大臣の認可を受けなければならない。これを変更しようとするときも同様とする。

ＮＨＫの言う法的根拠とは、この放送法32条1項の『協会の放送を受信することのできる受信設備を設置したものは、協会とその放送の受信についての契約をしなければならない』という部分ですが、この条文から集金人の「法律で決まっていて、受信料をいただくことになっている」という言い分は、正確には「受信機（テレビ）を設置していれば、協会（ＮＨＫ）と受信契約を結んでいただくことになっている」というものです。
ここで重要なのは、義務付けられているのは「契約を結ぶ」ことであり、「受信料を支払う」ことではありません。NHK関係者は当たり前のことであるかのように受信料を請求してきますが、契約がまだ締結されていない以上、この時点では受信料を払う法的義務などないのです。
また、「テレビがあれば」といいますが、32条但し書きによると、『放送の受信を目的としない受信設備はこの限りではない』とあります。ここでいう「放送」とは、放送法が制定された、1950年当時、放送局はＮＨＫ一局しかなかったことから考えても、協会、つまりＮＨＫの放送をさすと考えるのが自然ではないでしょうか。つまり、ＮＨＫの放送の受信を目的とした受信機（テレビ）でなければ、契約を結ぶ義務はないと考えます。

「受信機を設置すれば協会と受信契約をしなければならない」とは書かれていますが、実はこの放送法、罰則がありません。
つまり強制力がないのです。罰則のない規定は、一般に努力目標といわれるもので、実質契約を結ぶかどうかは「任意」であるといえます。また契約である以上、結ばなければ受信料を支払う義務が生じません。つまり本来ＮＨＫの集金人にできるのは（未契約者に対しては）受信料の支払請求ではなく、受信契約の「お願い」なのです。

さらに細かいことになりますが、32条2項には放送法55条により、第2項に違反した場合はＮＨＫの「役員を100万円以下の罰金に処する」との罰則がありますが、放送法32条1項には罰則がありません。それは、この放送法32条1項が憲法19条（思想及び良心の自由）および憲法29条（財産権）に対して違憲の疑いがあり、憲法論議に発展することを恐れたからだといわれています。

憲法第19条（思想及び良心の自由）
思想及び良心の自由は、これを侵してはならない。
憲法第29条（財産権）
①財産権はこれを侵してはならない。
②財産権の内容は、公共の福祉に適合するように、法律でこれを定める。
③私有財産は正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる。
憲法第98条
この憲法は、国の最高法規であって、その上記に反する法律、命令、詔勅及び国務に関するその他の行為の全部または一部は、その効力を有しない。


私は、放送法を含めゼロベースで見直すべきと思いますし、そもそもこれだけチャンネルがある状況で不公平な仕組みとなった契約集金方法自体やめるべきと考えます。
1950年は、NHKしか放送されておらず、テレビはNHKを見るためのものであり、これは一対一の関係が成り立つことや、さらには保有台数がかなり限定される環境からも法律制定についても理解できる。かたや2016年は、民放を始め多種多様なチャンネルがあり、受信機があっても使用目的がNHKをみるためと特定できず、さらにテレビの台数も一人一台以上の環境になった。
さらにNHKの受信料とは何か？NHKの放送による対価というのであれば、受益者負担の原則からその利益を享受したもののみが負担すべきである。ＮＨＫは、受信料を「特殊な負担金」であると位置づけているようであるが、その存在を契約の自由を制限してでも維持すべき公共の福祉と位置付け、受信料も「特殊な負担金」とするならば、テレビ設置の有無に関わらず料金を徴収すべきではないのだろうか。テレビを持っているから負担しろ、放送を受信できる携帯やカーナビのワンセグも対象とするというなら、それは放送への対価以外の何物でもない。またＮＨＫは「公平に負担していただく」といっているが、実際に今の方法ではテレビを持っているすべての人と受信契約を結ぶことは不可能でしょう。受信料を払っていなくても放送が受信できてしまう。ＮＨＫを見ている人の中でも、払っている人が損をして、払っていない人が得をするのが現状です。見たい人は受信料を払うことでＮＨＫを見ることが出来、特に見たくない人は受信料を払わなくていいがＮＨＫをみられない。受信料が放送への対価ならば、それが自然な形であり、技術的には有料放送の技術で対応できるそうです。NHKが支持され、コンテンツを見てもらえるようになるためには、いま現在の放送スタンスでは、有料となって課金されてまでみたいとは思わないだろう。
いや、NHKは公共放送であり、国民すべてに対しての福祉でもあるという意見も聞いたことがある。それなら、政府の税金で負担する仕組みにすればよい。その場合、問題はどれぐらいの金額を福祉として投入すべきかとなるのだから。
公平かつ公共の観点から、そして放送法ができた背景から、放送は政府から独立し、政府の暴走を止めるためにも、独自のチェック機能を持つべきで、政府の方針に沿った間違った宣伝の媒体になってはいけないとの意見も聞いた。もっともらしい意見であるが、それなら政府批判ばかりではなく、公平な立場からよいところと悪いところを客観的に根拠を持って提示し、その上で意見を出せばよい。特定の思想に偏ったような意見の垂れ流しでは、同じ特定思想の持ち主しか支援しないし、公平とか、政府のチェックと言っても信憑性は低い。ちなみに、アメリカには、特定の思想を流すためのチャンネルがあり、なにも放送局だから聖人君子であるべきとも思わない。建前と本音が違いすぎることが、何のための放送であるかを規定できず、信頼されなくなる原因だろう。
となると、NHKは根本的にそのスタンスを変えて公共放送としての公平性を徹底するか、その機能と役目を終えたということから、解散または身売りして民営化すればよいと考える。

なお、私はNHKと契約しています。朝の連続ドラマもたまに見ますし、年末に紅白も見ていますので。

シンガポール 美味しい

大好きなマンゴープリン


スノーアイス マンゴー味


ブルーベリーアイスと黒い餅米？


JUMBOのチリクラブ


北京ダック

シンガポール

シンガポールへ3年ぶりに行ってきました。

赤道直下でわずかに北半球に位置する常夏の国で、寒い日本を離れていくには申し分ない。
シンガポールについて、日本では良いイメージが強いはずだ。整備されたアジアの中の先進国で、
ゴミなどないきれいな島国。英語が通用し、マーライオンやマリーナ・ベイ・サンズ、セントーサ島、ナイトサファリ、F1などの観光資源にも力をいれて、多くの外国人が訪れ、夜に出歩いても安全な街であるなど。色々な書籍や観光ガイドもあり、ここでは独裁国家（明るい北朝鮮）であることと、日本と異なる優位な金融サービス事情について書き記してみる。

シンガポールが独裁国家というイメージや理解をしている人は少ないと思う。
この国は、500万人強の人口のうち、華僑が大部分の74％を占め、マレー人が13％、インド系9％となっているが、民族問題には大変敏感であり、民族対立を煽るような言論・表現は煽動法や宗教調和維持法などによって、厳しく取り締まられる。煽動法では、人種憎悪にとどまらず、シンガポール政府への不満表明も刑事規制対象とされ、5年以下の懲役または5000ドル以下の罰金、出版差し止めが科される。この国は、実質「人民行動党（PAP：People's Action Party）」の一党独裁で経済成長によって発展してきた歴史があり、独裁国家だからこそなしえた成長とも言える。シンガポールは1965年にマレーシアから民族暴動を機に、追い出されるように独立した経緯がある。建国の父、リー・クアンユーが初代首相を1990年まで務め、現在は長男のリー・シェンロンが3代目首相となっている。野党の存在は認められているが、言論は大きく制限され、国政への影響はほとんどない。野党候補を当選させた選挙区民は、徴税面や公団住宅の改装が後回しになされるなどの処置を受けることもある。政府による選挙干渉もあるが、普通選挙という形式で海外からの批判をかわしている。野党が得票を集めた選挙区は、政府が選挙区割りを変更し、野党の得票分散をさせたりする。与党の人民行動党が、多くの選挙区で無投票当選を決めるなど、独裁というに相応しい状況にある。独裁というと、国民から独裁者が搾取しているイメージがあるが、シンガポールには独裁のイメージがないのは、公職における腐敗の少なさが世界トップクラスであることと、国家主導による経済的な成功（2013年一人当たりGDP54,775ドルと世界で上位、富裕世帯の割合が最も高く6世帯に1世帯が金融資産100万ドル以上を保有、世帯平均月収も東京の平均を上回る）と、海外から見て開かれた環境がそう思わせるものと思う。ものすごい所得格差があるが、シンガポール人であれば安い公団住宅にはいることができ、いたる所にあるホッカーズと言われる大衆向け外食広場で食べていれば、外国人が住む高い家賃のコンドや観光・接待用のレストランと異なり、十分に暮らしていける。経済成長を含め、独裁国家だからこそできた施策がうまく機能しており、多様な主義主張を認めて何も決まらないより、何もないところから始まったため独断で決めて国をリードしてきたからこそ、なしえた国家統治の一つの形であると思う。首相とは別にほとんど権力のない大統領がおり、有名なオーチャード・ロードに面して広大な大統領邸まであり、厳しい罰金や投獄・死刑制度が存在するが、政府がこれまで計画経済であっても結果を出してきたから、信頼されて成り立っていると思う。

アメリカのダウ・ジョーンズなどが2014年に公表した国際金融センターランキングにおいて、シンガポールはニューヨーク、ロンドン、東京に次ぐ、世界4位と評価されている。また、シンガポールは政策的に低い税率と大胆なタックスインセンティブを打ち出していることで知られ、同国への外資企業への誘致に重要な役目を果たしている。このため、個人所得が1億円ある場合、日本では実質5千万円以上の税金となるが、シンガポールでは1500万円となる。さらに金融所得（株式の売却益や金利など）に対して税金がかからず、日本の株式を売買して利益をだしても、日本のように20%課税されないため、多くの富裕層の資産運用が集まり、富裕層向けのサービスが充実するという好循環が形成されている。今の日本で、3.0%の定期金利というのはありえないでしょうが、アジアではキャンペーン期間や金融商品として出てきます。では、シンガポールの銀行は日本と比べて安全なのかということになりますが、結論から言えばとても安全です。格付け会社のS&Pによる格付けを見ると、東京三菱UFJや三井住友と比べも、シンガポールの3大銀行（DBS、OCBC、UOB）のほうが格付けは上です。非居住者でも口座は開けますし秘匿性も高いです。プライベートバンクを含めて、シンガポールはお金持ちには住みやすく快適な環境が色々とそろっていますが、それを実現するスキルとして英語が必要です。昔、一世を風靡した村上ファンドの代表もシンガポールに拠点を移しております。スイスのプライベートバンクやタックスヘブンを考える前に、一度日本から近いシンガポールを考えてみるのも一つと思います。Relationship Manager（RM)という担当が付き、このRMに投資相談や色々な手配のお願いをする。投資のためのプロファイルを更新したり、投資したファンドの冊子が送られてきたりします。すべて英語ですので、辞書なしに会話できるレベルが求められます。日本人にとっての最大の難点は、英語でやり取りして、自己責任で運用をしていくことではないでしょうか。