宅建試験頻出の手付金と保全措置

No873
宅地建物取引業者Ａが自ら売主としてマンション（価格4,000万円）の売買契約を宅地建物取引業者でない買主Ｂと締結した場合の特約に関し、手付は500万円としたが、Ｂが残金3,500万円は一括して払えないというので、1,750万円ずつ2回に分けて支払うこととした。これは，宅地建物取引業法の規定に違反しないとはいえない。
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質問→価格4,000万に対して手付き金は20％なので、800万までなら保全措置は不要。そして、500万としているので、残金が3,500万円。それを分割するということなので違反しないと理解しましたが、間違っているようで・・・・。
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もうひとつ解説が分からないです。
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そもそもですが、手付金が20％を超えるときは、手付金保全措置をしないといけない。未完成5％、完成10％かつ1,000万円以下と理解していますがあっていますでしょうか？
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【井真井】
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お世話になっております。ご指摘のすべてにおいて、あっていません。正しい認識ではありません。
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「違反しないとはいえない」という設問文末の言葉は、否定×否定＝肯定。すなわち「違反している」と述べています。敢えて、紛らわしい日本語を使い、受験者の国語力を試しているのです。
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4,000万円の価格の物件について500万円の手付金を受領し、残りの3,500万円の支払いを1,750万円ずつの2分割で受領することは、違反だ！違反している！！・・・と設問は述べています。
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違反のはずありません。
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手付金は代金の20％（2割）まで受領できますので、4,000万円の物件なら800万円までは受領可能です。500万円はその範囲内ですので違反ではありません。
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また、ほとんどの人が何十年にもわたって、住宅ローンを組み代金を分割で支払っているのですから、たった2分割で支払うというのは、むしろ、すごい支払い額です。違反であるはずありません。
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よって、全く宅建業法に違反する行為ではありません！！
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しかし、設問は「違反しない」とは、「言えない」＝「違反している」と述べていますので、「誤り」となります。
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文末の日本語の意味がご理解できていないだけではないでしょうか。「違反しない」が正解です。「違反しないとは言えない」＝「違反する」としていますので、当該設問は誤っているといえます。
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また、手付金としての受領可能上限額は、代金の2割です。すなわち「MAX 20％」までです。「20％を超えるときは～」と書かれていますが、20％を超えて受領するのは、違法です。20％を超える金額は絶対に受領してはいけないのです。2割を超えることを前提にはできません。
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保全措置は銀行等に受領した金銭を宅建業者が預託し、万が一、契約締結した宅地建物取引業者などが債務不履行や途中で倒産などに陥った場合でも、買主に確実に返金できるようにする措置です。宅建業者の会計とは別会計で保管することを「保全措置」と言います。
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手付金に限らず、中間金も対象です。中間金は契約締結時にあらかじめ、どの時期に中間金としていくらを支払うのか、37条書面で通知されていますので、当初より明らかになっています。保全措置の必要有無の基準は、「未完成物件」と「完成物件」により異なります。
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売買契約締結後、所有権移転登記を受けていない場合において、
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①　未完成物件（注文住宅等）に対する手付金や中間金の支払合計額が
→代金の5％を超えるとき、または1,000万円を超えるときは保全措置が必要。
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②　完成物件（建売住宅等）に対する手付金や中間金の支払い合計額が、
→代金の10％を超えるとき、または1,000万円を超えるときは保全措置が必要。
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「5％または10％」、「1,000万円」・・・・のどちらか1つでも超えた時点で保全措置が必要。
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＞手付金保全措置をしないといけない。
　未完成5％、完成10％かつ1,000万円以下と理解していますが
　あっていますでしょうか？
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【井真井】
上記のように、5％以下、10％以下「かつ」1,000万円以下、というのは、
保全措置が不要な場合のパターンです。
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「保全措置をしないといけない」ではなく、保全措置をしなくても良いパターンです。
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手付金の受領可能上限割合や保全措置に関しては、宅建業法における基礎知識です。これを知らなければ、合格はできません。過去の試験でも頻出しているテーマです。この機会にしっかり、ご理解いただければ幸いです。
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