フラット35④

不動産は負動産になる。

　魅力的に聞こえる「不労所得」、すぐに思い浮かぶのは、株、不動産、金、FXそれに仮想通貨です。一番身近なのが不動産投資です。物件を購入、賃貸収入、通帳に残高が記帳され、汗水流さず貯蓄できる、手軽にできるのが不動産投資です。しかし、多額の投資金が必要になりますのでうまくいかないときは首が回らなくなり、最悪自己破産まで追い込まれます。一握りの成功者とその他の脱落者、どの分野においてもあてはまる法則です。「楽して儲けるスタイル」は遠い過去の物語で、今は、シビアな時代でそんなに甘く稼ぐことができません。でも、ささやかれると気持ちが傾いてしまいまうのが人間の弱い所、はなから不動産については首をつっこまないと決意することが傷をおわなくて済む方法です。少子高齢化、空家の増加、新築アパート、マンションの建設、儲かる要素が見つかりません。不動産を所有しているとマイナスの財産になる可能性が大です。

不動産投資の成功のキーワード

　投資する場合、所有するアパート、マンション、一戸建て、どのようなコンセプトで運営するのがよいのか検討することです。高齢者、生活保護、外国人等、特化することにより方針にブレがなくなります。業者のセールストークを鵜呑みにしないことです。自分で構想を練り、かつ、不動産の基礎知識を学ぶことが大切です。表面利回りと実質利回りの違いも理解せず、飛び込む投資家も中にはいそうです。自分ももう一棟購入したいと希望に燃えていますので勉強中です。将来に向けて無駄な努力にはならないと信じていきます。成功のキーワード、「顧客の絞り込み」です。

　フラット３５の記事、これでおしまいです。次の記事探しています。また、朝日新聞からになりそうです。

つけ込む業者審査に限界　割高マンション売りつけ　客紹介料350万円

本来は持ち家を取得するための低金利の住宅ローン「フラット35」が、目的外のマンション投資に使われれ不正が相次ぐ。ローンを提供する住宅支援機構は不正利用しないよう呼びかけるが、様々な業者やブローカ－が暗躍し、投資による利益に期待する人を巧みに勧誘していた。融資の拡大に傾きがちな金融機関もあり、不正には歯どめがかかりにくいのが実情だ。

東京・東銀座のマンションの一室2016年当時、フラット35でマンション投資をする不正を主導した不動産業者A社の事務所だった。

客を集めるブローカ－だった男性(30)は当時、事務所を訪ねた。応接室では客が契約した「報酬」の350万円前後を受け取った。

大学卒業後、ワンルームマンション投資の客集めをした。「アベノミクス」で日本銀行の大規模な金融緩和が始まった13年以降は競争が激化し、15年ごろ知ったA社に
住宅ローンで投資物件を買わせる手法を教わった。

異業種交流会などで「自己資金ゼロで資産がつくれる」などと誘い、客とA社を引き合わせる。A社は価値が低いマンションを客に高く売りつけ、ローンを組ませた。

1件で最大1千万円程度が、A社の「利益」となり、うち350万円前後がブローカ－に渡された。男性は客を連れてきた仲間に150万円、客には当座の借金返済などのためとして数十万円を渡し、残りを自分の取り分にした。

2年弱で20人超を契約に持ち込んだという。だが、「20年間は賃料を払う」と約束したA社は17年秋に連絡がつかなくなり、賃料も払わなくなった。男性に勧誘された客は返済できず、自己破産する人も出た。「こんなことになるとは思わなかった。今となっては消したい過去ですよ」

その、A社の代表だった男性(39)は今、姓を変えて別の不動産会社を営む。

朝日新聞の取材に応じた男性は不正を認めたが、「積極的に勧めたわけではなく、借金などに悩むお客さんから頼まれた」と釈明。賃料を払わなくなったのは「不動産取引の失敗などで経営が傾いた。ヤミ金に手をつけて追われる身になった。僕の無駄遣いもあった。自分の責任です」などと説明した

借金の取り立てから逃げるため、知人との養子縁組で姓を変えた
「お客さんには申し訳ない。できるだけのことはしたいと思っている」

だが今の会社で何をやっているのか、詳しくは明かさなかった。

　
融資額相場の2倍超も

一連の不正について、機構は昨秋の情報提供で浮上した融資113件について調査中だ。これらはフラット35のうち、国の補助金で金利が下がる優良住宅向けのローンで、試算では今年3月までに900万円の補助金が支出された。機構はフラット35全体についても不正のあぶり出しを進める。

投資を勧誘された人らに朝日新聞が取材したところ、不正を主導した業者グループは少なくとも四つ確認された。家賃収入を約束して若い会社員を誘い、中古マンションを販売。フラット35で多額の融資を引き出す手口は共通する。SNS上での誘いや営業電話などに加え、恋人に投資させられた「デート商法」と見られる例もあった。

販売された中古マンションの多くは実勢価格より割高だった。朝日新聞は不正業者の顧客名簿などから、14年以降にフラット35で不動産投資した50件超を特定して実態を調べた。不動産情報サイトに登録された同じマンションの同じ広さの販売価格または成約価格を「相場価格」と仮定し、機構の融資額と比較した。

その結果、比較可能な31件の融資額は相場より平均3割高い。実際に取引された成約価格がわかる7件では4割超高かった。融資額が相場の2倍超だった物件も3件あり相場を下回るのは5件だった。

審査時に相場を調べれば、価格が大幅に高い場合は気づけた可能性がある。機構は「貸し倒れリスクが高まるので問題だと認識している」という。

また、朝日新聞が調べた範囲では、今年3月に融資が実行された不正事例もあった。機構は昨年12月、取り次ぎ金融機関に対し
不審な融資申請に注意するよう通達をだしたが、その後も一部では不正が続いていたことになる。

客のウソを見破れず
フラット35の融資件数で「業界1位」をPRする住宅ローン専門会社のアルヒ(東京都港区)。機構が調査中の113 件中約50件は同社の融資案件だった。

アルヒの支店の多くは同社と代理店契約を結ぶ別会社で、保険などとともにフラット35を売る。新規融資額の1%程度が手数料で入り社員のボーナスにも反映される。融資を伸ばせば店も社員も儲かる仕組みだ。

昨秋以降に不正が相次ぎ判明したことを受け、機構は不審な融資申し込みは慎重に審査するよう通達を出し、アルヒも代理店に注意喚起した。しかし、不動産業者にそそのかされ、「自分で住む」と話す客のウソを見破るのは簡単でない。

関係者によると、アルヒでは、ある支店が不審に感じて取引をやめた客が、別の支店で融資が通ったというケ－スもあったという。代理店の間では「審査がゆるい支店ほどもうかるのは不公平だ」(幹部)と不満も出ている。アルヒは、不正利用の疑いがある融資申し込みをAI(人工知能)で検知するシステムの運用を年内に始めるという
アルヒは「調査中の案件についてはコメントを控えたい」としている。

機構は居住用に買った物件をローン返済中に賃貸に回すことには寛容だ。転勤や家族構成の変化で引っ越したり、返済が苦しくなって人に貸したりするケ－スもあり得るためだ。

ただ、たとえば物件購入1ｶ月後に転勤となって賃貸に回した客と、
当初から投資目的の不正利用客とでは、物件の利用実態は一見、あまり変わらない。当初の目的がどうだったか、後から検証すりのも難しい。不正対策の限界を抱えたまま、フラット35の融資は続いている。

　　　　朝日新聞朝刊　2019.8.30