たまには和牛を食したいもの、ゼロが一つ多いので、豪州、米国産に手が伸びてしまいます！

はじめのことば

いい加減な誉めかたをするのは、かわいそうなことだ

　　　　　　　　　　　　　植草甚一「ぼくたちにはミンガスが必要なんだ」

ニュースその１

和牛の需要回復遅く　肩ロース卸値4%安：日本経済新聞 https://www.nikkei.com/article/DGKKZO69027150W3A300C2QM8000/

ニュースその２

東京都区部物価、前年比3.3%上昇

総務省が3日発表した2月の東京都区部の消費者物価指数は、値動きの大きい生鮮食品をのぞく総合指数が103.7%で、前年同月より3.3%上がった。電気代なとを補助する政府の物価高対策を受け、上昇率は前月の4.3%から13カ月ぶりに縮小した。上昇は18カ月連続。都区部の物価指数は全国の物価指数の先行指標とされ、24日に公表される全国分も同水準の上昇率になる可能性が高い。

エネルギー関連の伸びは前月の26.0%から5.3%に鈍化した。電気代は1.7%下がり、1年7カ月ぶりに下落転じた。政府は高騰するエネルギー価格対策として、電気代を約2割、都市ガス代を約1割下げる負担軽減策を1月使用分から始めた。2月請求分から適用され、総務省の試算では全体の上昇率を0.94%引き下げたという。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　朝日新聞夕刊NSWSダイジェスト2022年3月3日

なつかしい思い出

確定申告の時期がきました。思い出すのは、今からウン十年前のこと、実家にいったときのことです。父が確定申告の書類を作成中、帳面とにらめっこそろばんをはじいていました。いくたびに同じ場面に遭遇しました。月ごとにまめに入出金をチェックしていたのでしょう。

父の仕事は日本鋼管勤務、当時”職工”と言われてました。幼心に「おとうさんすごいね。役職についてんだ。大したもんだ」と信じていましたが現実は違いました。夜勤があり交代制で勤務、熔鉱炉の前で毎日大きな汗をかいていたようです。要するに平社員でした。

職工の父が亡くなるまで、母と二人三脚で爪に火を点すような質素な生活で、アパート６軒のオーナーになりました。そのころ、日本は高度成長期、黄金時代の幕開けでした。定期昇給、ボーナス満額の好条件、借金しても節約しながら返済すれば小さいながらも”社長”になれたよき時代、『ジャパニーズ・ドリーム』を体現した両親でした。

確定申告の話しに戻します。

毎年、税務署による確定申告注意説明会が開催されていました。父は皆勤賞、その通りに作成したつもりが受理されなかった、そのことにえらく腹を立てていました。そのとき、わたしが言いました。

　「餅屋は餅屋。専門家にまかせたほうがいいんじゃないか？」

それ以来、会計事務所に確定申告を依頼するようになりました。苦手な数字を計算しなくなり、”草むしり”をはじめとする管理に専念していました。

この時期になると、いつも懐かしく思い出しています。

　　　　

フラット35④

不動産は負動産になる。

　魅力的に聞こえる「不労所得」、すぐに思い浮かぶのは、株、不動産、金、FXそれに仮想通貨です。一番身近なのが不動産投資です。物件を購入、賃貸収入、通帳に残高が記帳され、汗水流さず貯蓄できる、手軽にできるのが不動産投資です。しかし、多額の投資金が必要になりますのでうまくいかないときは首が回らなくなり、最悪自己破産まで追い込まれます。一握りの成功者とその他の脱落者、どの分野においてもあてはまる法則です。「楽して儲けるスタイル」は遠い過去の物語で、今は、シビアな時代でそんなに甘く稼ぐことができません。でも、ささやかれると気持ちが傾いてしまいまうのが人間の弱い所、はなから不動産については首をつっこまないと決意することが傷をおわなくて済む方法です。少子高齢化、空家の増加、新築アパート、マンションの建設、儲かる要素が見つかりません。不動産を所有しているとマイナスの財産になる可能性が大です。

不動産投資の成功のキーワード

　投資する場合、所有するアパート、マンション、一戸建て、どのようなコンセプトで運営するのがよいのか検討することです。高齢者、生活保護、外国人等、特化することにより方針にブレがなくなります。業者のセールストークを鵜呑みにしないことです。自分で構想を練り、かつ、不動産の基礎知識を学ぶことが大切です。表面利回りと実質利回りの違いも理解せず、飛び込む投資家も中にはいそうです。自分ももう一棟購入したいと希望に燃えていますので勉強中です。将来に向けて無駄な努力にはならないと信じていきます。成功のキーワード、「顧客の絞り込み」です。

　フラット３５の記事、これでおしまいです。次の記事探しています。また、朝日新聞からになりそうです。

つけ込む業者審査に限界　割高マンション売りつけ　客紹介料350万円

本来は持ち家を取得するための低金利の住宅ローン「フラット35」が、目的外のマンション投資に使われれ不正が相次ぐ。ローンを提供する住宅支援機構は不正利用しないよう呼びかけるが、様々な業者やブローカ－が暗躍し、投資による利益に期待する人を巧みに勧誘していた。融資の拡大に傾きがちな金融機関もあり、不正には歯どめがかかりにくいのが実情だ。

東京・東銀座のマンションの一室2016年当時、フラット35でマンション投資をする不正を主導した不動産業者A社の事務所だった。

客を集めるブローカ－だった男性(30)は当時、事務所を訪ねた。応接室では客が契約した「報酬」の350万円前後を受け取った。

大学卒業後、ワンルームマンション投資の客集めをした。「アベノミクス」で日本銀行の大規模な金融緩和が始まった13年以降は競争が激化し、15年ごろ知ったA社に
住宅ローンで投資物件を買わせる手法を教わった。

異業種交流会などで「自己資金ゼロで資産がつくれる」などと誘い、客とA社を引き合わせる。A社は価値が低いマンションを客に高く売りつけ、ローンを組ませた。

1件で最大1千万円程度が、A社の「利益」となり、うち350万円前後がブローカ－に渡された。男性は客を連れてきた仲間に150万円、客には当座の借金返済などのためとして数十万円を渡し、残りを自分の取り分にした。

2年弱で20人超を契約に持ち込んだという。だが、「20年間は賃料を払う」と約束したA社は17年秋に連絡がつかなくなり、賃料も払わなくなった。男性に勧誘された客は返済できず、自己破産する人も出た。「こんなことになるとは思わなかった。今となっては消したい過去ですよ」

その、A社の代表だった男性(39)は今、姓を変えて別の不動産会社を営む。

朝日新聞の取材に応じた男性は不正を認めたが、「積極的に勧めたわけではなく、借金などに悩むお客さんから頼まれた」と釈明。賃料を払わなくなったのは「不動産取引の失敗などで経営が傾いた。ヤミ金に手をつけて追われる身になった。僕の無駄遣いもあった。自分の責任です」などと説明した

借金の取り立てから逃げるため、知人との養子縁組で姓を変えた
「お客さんには申し訳ない。できるだけのことはしたいと思っている」

だが今の会社で何をやっているのか、詳しくは明かさなかった。

　
融資額相場の2倍超も

一連の不正について、機構は昨秋の情報提供で浮上した融資113件について調査中だ。これらはフラット35のうち、国の補助金で金利が下がる優良住宅向けのローンで、試算では今年3月までに900万円の補助金が支出された。機構はフラット35全体についても不正のあぶり出しを進める。

投資を勧誘された人らに朝日新聞が取材したところ、不正を主導した業者グループは少なくとも四つ確認された。家賃収入を約束して若い会社員を誘い、中古マンションを販売。フラット35で多額の融資を引き出す手口は共通する。SNS上での誘いや営業電話などに加え、恋人に投資させられた「デート商法」と見られる例もあった。

販売された中古マンションの多くは実勢価格より割高だった。朝日新聞は不正業者の顧客名簿などから、14年以降にフラット35で不動産投資した50件超を特定して実態を調べた。不動産情報サイトに登録された同じマンションの同じ広さの販売価格または成約価格を「相場価格」と仮定し、機構の融資額と比較した。

その結果、比較可能な31件の融資額は相場より平均3割高い。実際に取引された成約価格がわかる7件では4割超高かった。融資額が相場の2倍超だった物件も3件あり相場を下回るのは5件だった。

審査時に相場を調べれば、価格が大幅に高い場合は気づけた可能性がある。機構は「貸し倒れリスクが高まるので問題だと認識している」という。

また、朝日新聞が調べた範囲では、今年3月に融資が実行された不正事例もあった。機構は昨年12月、取り次ぎ金融機関に対し
不審な融資申請に注意するよう通達をだしたが、その後も一部では不正が続いていたことになる。

客のウソを見破れず
フラット35の融資件数で「業界1位」をPRする住宅ローン専門会社のアルヒ(東京都港区)。機構が調査中の113 件中約50件は同社の融資案件だった。

アルヒの支店の多くは同社と代理店契約を結ぶ別会社で、保険などとともにフラット35を売る。新規融資額の1%程度が手数料で入り社員のボーナスにも反映される。融資を伸ばせば店も社員も儲かる仕組みだ。

昨秋以降に不正が相次ぎ判明したことを受け、機構は不審な融資申し込みは慎重に審査するよう通達を出し、アルヒも代理店に注意喚起した。しかし、不動産業者にそそのかされ、「自分で住む」と話す客のウソを見破るのは簡単でない。

関係者によると、アルヒでは、ある支店が不審に感じて取引をやめた客が、別の支店で融資が通ったというケ－スもあったという。代理店の間では「審査がゆるい支店ほどもうかるのは不公平だ」(幹部)と不満も出ている。アルヒは、不正利用の疑いがある融資申し込みをAI(人工知能)で検知するシステムの運用を年内に始めるという
アルヒは「調査中の案件についてはコメントを控えたい」としている。

機構は居住用に買った物件をローン返済中に賃貸に回すことには寛容だ。転勤や家族構成の変化で引っ越したり、返済が苦しくなって人に貸したりするケ－スもあり得るためだ。

ただ、たとえば物件購入1ｶ月後に転勤となって賃貸に回した客と、
当初から投資目的の不正利用客とでは、物件の利用実態は一見、あまり変わらない。当初の目的がどうだったか、後から検証すりのも難しい。不正対策の限界を抱えたまま、フラット35の融資は続いている。

　　　　朝日新聞朝刊　2019.8.30

フラット35③

不動産投資の甘いワナ

　不動産サイト、健美家、楽待、どちらのサイトにも売りアパートが、毎日、数多く掲載され、入れ替わりが激しく、見ていてあきません。魅力ある物件はすぐに消えます。不労所得の夢、あの手、この手を使い、不動産業者はセミナー等を開いて勧誘しています。年金代わりになる不動産収入は魅力的です。

落とし穴に気がついた！

　投資用にもう1棟購入を検討していました。しかし、所有しているアパートの火災・地震保険10年物、固定資産税、一番の頭痛のタネは、修繕費です。ある日突然、管理会社から不具合の連絡があり対応に迫るられました。8月に一部屋、引き戸の修理と給湯器と便器の交換、今月に入り、別の部屋の流し台とそれに付随する排水ホ－スと配管等、水回りの修繕、今年は、年間家賃収入の半分は修繕費にあてなければなりません。築31年だとあらゆるところの不具合が生じてきます。ローンは完済しているのがせめてもの救いです。これが築古物件の落とし穴です。フルローンなんてもってのほかだと、改めて肝に命じました。

不動産購入検討時の心構え

「捕らぬ狸の皮算用」で、収入の方を優先的に考え、支出のことは片隅において、通帳に印字され、残高が増えるイメージを描くのが、不動産投資の初心者です。私も同じでした。修繕費の支払いで通帳の残高の減り具合が普通ではないので、内心焦っています。2棟目、購入時は、収入と支出の計算をきちんとして、少しでも残高が増える作戦をとるつもりです。

フラット35の記事を読み、「ふらっと」私の不動産投資事情をつづってみました。

フラット35不正拡大
機構調査外30件超判明

住宅金融支援機構が提供する長期固定の住宅ローン「フラット35」がマンション投資に不正に使われ、その件数はすでに判明した113件に加え、別に30件超あることが朝日新聞の取材でわかった。
不動産業者が「自己資金なしで投資できる」と勧誘して中古マンションを割高な価格で販売し、多額の融資を引き出していた。

朝日新聞は、フラット35をマンション投資に不正に使った複数の業者の顧客名簿や賃貸管理表を入手。2014年以降に不正にフラット35で投資された50件超の実態を調べたところ、30件超が機構の調査の対象外だった。機構がすでに把握した113件以外にも不正があったことになる。

埼玉県内でこの春、約1800万円で中古マンションが売り出された。
築20年で広さ約60平方メートル駅まで徒歩十数分。不動産業者が競売で取得した。

3年前、この物件は倍近い3300万円で取引された。東海地方の20代の会社員男性がフラット35で借り
投資目的で買った。

フラット35は持ち家購入促進制度のため、住宅支援機構が民間金融機関と提携し提供する。投資目的なのに居住用と偽って借りる手口は「なんちゃって」と呼ばれ、融資契約違反だ。発覚すれば一括返済を迫られる。

男性は不動産業者A社を通じてマンションを買った。自己資金ゼロの投資で家賃収入も保証されると聞き、「オイシイと思った」。物件は自宅から新幹線などで3時間以上。融資審査ではA社の担当者が同席し「(男性は)自分で住む」「転勤する」と答え、男性はうなずくだけだった。

男性は埼玉の別のマンションも3000万円台で購入。別の民間銀行の住宅ローンで居住用と偽って借りた。審査を欺くため、住民票は自宅と埼玉を行ったり来たりさせた。

年収は400万円台だが、別のリフォームローンど合わせ借入金額は計7000万円超に達した。返済額は月30.万円超。それを上回る賃料収入で利益がでるはずだったがA社からの賃料は1年ほどで払われなくなった。

A社は本来の価値の倍近い価格で男性にマンションを売り、多額のローンを組ませて代金を受け取り
利益を得ていた。賃貸収入が約束されたはずのマンションは、実際には貸し出されていなかった。

男性はローンを払えなくなり、マンションは競売手続きなどが進むA社は登記住所にはもう存在しない。

日本銀行の大規模な金融緩和で住宅ローンは歴史的な低金利だ。金融機関が低金利をPRして融資するなか、それを逆手に取って不正なマンション投資に手を出すケ－スが後を絶たない。(藤田知也)

　　　 2019.8.30

フラット35②

「カネだ！金だ！かねだ！」

　「自分だけが儲かればなんでもやります。」人をだますのが当たり前のご時世、手当たり次第に、利用できるものは、反則すれすれでも使います。持ち家制度のための住宅ローン「フラット３５」を偽りの申請をし、不動産投資用に利用する手口です。

借入時に金利の差は歴然です。２０１９年９月現在返済期間３５年は年１．８７０%で投資用ローンより１％ぐらい低金利で借りることができます。「老後の年金代わりになりますよ」常套の殺し文句です。私の解説より、プロが書かれた記事を読んでいただけたら生きた教訓になります。自分のふところは傷めずに、投資家を誘導して借入を起こさせ、通常より高い設定をし、その利ザヤで儲けようとする不届きもの、犠牲になるのは無知で、お人よしの人です。そのブラックホールはいつも近くにあります。

危機一発セーフ！「かぼちゃの馬車」と私

　昨年、「かぼちゃの馬車」がマスコミで取り上げられていました。その後、だまされたオーナーさんたちはいまだに大変な苦労をされていることでしょう。高額商品ですから、返品ができません。実は、私も、「かぼちゃの馬車」と契約直前までいきました。所有している土地が狭くて、４部屋分しかつくることができないので採算が合わないので断念しました。セールスポイントが次のとおりです。①女性専用シェアハウス

②就職希望者には勤務先の紹介③管理業務ははなし④月の家賃収入は保証。要は、「オーナーは資金を全額負担し、運営を任してしさえすれば損はさせませんよ」というコンセプトの会社でした。設計のために預けた図面は請求したにもかかわらず戻ってはきませんでした。その後、家賃収入が入らず、返済もできずにいる人たちのニュースを視聴したとき、「運がよかった」と胸をなでおろしました。

フラット35不正・疑い162件

機構発表新たに49件把握

長期固定金利の住宅ロ－ン「フラット35」がマンション投資に不正利用された問題で、ローンを提供する住宅支援機構は30日、不正が疑われる例が新たに49件判明したと発表した。すでに不正があったローンは国の補助で金利が低く抑えられ、不正に使われた補助金は計2100万円にも上る。機構は補助金を国に返し、不正を指導した業者らの責任も追及する方針だ。

フラット35は持ち家促進のため、

機構が民間金融機関と連携して提供するローン。投資目的での利用は契約違反だが、居住用と偽って融資を引き出す不正が横行している。

機構によると、昨秋に疑惑が浮上した113件中105件では、利用者に面談するなどして投資目的や物件価格水増しなどの不正を確認した。8件は面談できていない。さらに、別に疑わしい案件49件浮上し、あわせて調査を続ける。

これらの162件のほとんどは、フラット35の中でも「優良促進住宅」などの名目で優遇金利が適用されるローンが使われた。金利の引き下げ分は国が補助し、不正利用(疑いを含む)されたローンへの補助金支出は、7月末時点で計2100万円。補助金が用途外に使われた形だ。

機構は不正が確認された利用者に借入金の一部返済を求める。自己破産の手続きを進める利用者も複数いるという。不正を促した業者には、刑事責任の追及も検討する不動産業界を監視する国土交通省や東京都などとも情報を共有する

機構の調査では、不正の8割が20~30代前半の若者。年収300万~400万円台の会社員が過半を占めた。約9割はフラット35の融資後、他の金融機関のリフォームローンなどで多額を借りていくこともわかった。

機構はフラット35全件を対象に利用実態の確認を継続的に行う。

リフォーム融資も悪用か

フラット35を中古マンション投資に使う不正では、投資した客の多くが不動産業者の指示を受け、リフォームローンを別に組んでいた

そこでは業者による工事費用の水増しや架空請求が横行。工事実態がなくても融資が引き出され、お金の多くが業者側に流れたとみられる。

朝日新聞の取材では、客の多くは

マンションを買った住宅ローンとは別に、ジャックスやアプラス、イオンプロダクトファイナンスなどで、400万~1000万円程度のリフォームローンを組んでいた。これらは住宅ローンを貸した金融機関には申告されていなかった。

これらのリフォームローンでは対象のマンションがリフォーム済みだったり、融資時に提出された見積書をもとに2社で500万円弱の融資を同時に借りた例もあり、一部は架空だった疑いは強い。

架空工事などで融資されたお金は、業者側のもうけになったり

客に約束した賃料に充てられたりしたとみられる。工事の実態がないと気付き、業者を問い詰め、「工事費の多くは家賃支払いなどの原資」と釈明された客もいた。

信販会社は調査で不正が判明すれば、信販会社の加盟店として融資を仲介した不動産業者側にも残債の返済を迫るとみられる。

朝日新聞記事から引用　藤田知也記

ふらつとめまいがするフラット35①

不労所得の甘いわな

　「カボチャの馬車」騒動も遠い過去の出来事になりましたが、「フラット35」命名された住宅ローンを悪用した不動産投資の事件も起きています。朝日新聞の記事に、詳しく掲載されていました。誰でもが陥りそうな、そして、騙されてしまう事例です。

資金ゼロには気をつけろ

　不動産投資で一番の注意点は「自己資金」です。物件を購入するときは、物件の3分の1のお金は準備しなければ、後々、行き詰まります。借入期間35年そして、返済、遠い道のりです。業者の口車に乗り、成功者になった自分の姿を想い浮かべ、その気になってしまいます。おいしい言葉「投資、自己資金ゼロからでもできます」だまされないようにしましょう。

きちんと調べましょう

　自宅から、遠隔地の物件を購入する場合、現地に足を運ばずに資料だけで判断する人もいます。記事に取り上げられた人も、不動産業者の巧みなセールストークにつられて契約してしまいました。高額なお金のやり取りですから返品は不可能になります。地域の人口、最寄駅までの所要時間等、不動産投資家なら最低限の調査事項です。

身の程をわきまえろ

収入と支出の管理ができなければ、生活が成り立ちません。持ち出しが多くなるのが不動産経営です。物件のオーナーになり、家賃の収入で借入金を返済にあて、完済すれば自分の財産になると楽観的にとらえがちです。私もワンルームマンションを２戸購入ましたが売却、現在はアパート１棟だけになりました。何事も表裏を分析して、ダボハゼのように食いついてはいけないと自戒しています。なぜ、ワンルームマンションを手放したか、それは、空室になれば、家賃は入らず、返済できません。アパートの場合、１棟４部屋であれば、１部屋あいても、他の３部屋で何とか補填できます。また、ワンルームマンションには、管理費、修繕費も約２万円支払いがありました。７万円の家賃収入から２万円ひくと手取りが５万円にしかなりません。空室恐怖症に陥り処分し次第です。「金銭の管理はシビアに」肝に銘じていますが気持ち裏腹になることも多々あるのが正直なところです。では、記事をお読みくださいませ。

フラット35不正拡大

機構調査外30.件超判明

業者がマンション投資話

「オイシイ」住むと偽り多額ロ－ン、途絶えた賃料

住宅金融支援機構が提供する長期固定の住宅ロ－ン「フラット35」がマンション投資に不正に使われその件数はすでに判明した113件に加え、別に30件超えあることが朝日新聞の取材でわかった。不動産業者が「自己資金なしで投資できる」と勧誘して中古マンションを割高な価格で販売し、多額の融資を引き出していた。

朝日新聞は、フラット35をマンション投資に不正に使った複数の業者の顧客名簿や賃貸管理表などを入手。2014年以降に不正にフラット35で投資された50件超えの実態を調べたところ、30件超えが機構の調査の対象外だった。機構がすでに把握した113件以外にも不正があったことになる。

埼玉県内でこの春、約1800万円で中古マンションが売り出された。築20年超で広さ約60平方メートル駅まで徒歩十数分。不動産業者が競売で取得した。

3年前、この物件は倍近い3300万円で取引された。東海地方の20代会社員男性がフラット35で借り、投資目的で買った。

フラット35は持ち家購入促進のため、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携し提供する。投資目的なのに居住用と偽って借りる手口は「なんちゃって」とも呼ばれ、融資契約違反だ。発覚すれば一括返済を迫られる。

男性は不動産業者A社を通じてマンションを買った。自己資金ゼロの投資で家賃収入も保証されると聞き「オイシイと思った」。物件は自宅から新幹線などで3時間以上。融資審査ではA社の担当者が同席し「(男性は)自分で住む」「転勤する」と答え、男性はうなずくだけだった。

男性は埼玉の別の中古マンションも3000万円で購入。別の民間銀行の住宅ローンで居住用と偽って借りた。審査を欺くため、住民票は自宅と埼玉を行ったり来たりさせた。

年収は400万円台だが、別のリフォームローンと合わせ借入額は

計7000万円超に達した。返済額は月30万円超。それを上回る賃料収入で利益が出るはずだったが、A社からの賃料は1年ほどで払われなくなった。

A社は本来の価値の倍近い価格でマンションを売り、多額のローンを組ませて代金を受け取り、利益を得ていた。賃貸収入が約束されたはずのマンションは、実際に貸し出されてもいなかった。

男性はローンを払えなくなり、マンションは競売手続きなどが進むA社は登記住所にはもう存在しない。

日本銀行の大規模な金融緩和で住宅ローンは歴史的な低金利だ。金融機関が低金利わPRして融資するなか、それを逆手に取って不正なマンション投資な手を出すケ－スが後をたたない。