おいちゃん不動産 ①有効活用&賃貸事業

《不動産コンサルティング  》

 

・持っていて金食い虫の不動産ですが、綿密な検討に基づいた証券化や様々な方法で有効活用することにより、それが生み出す価値を大きく変えることも出来ます。

 

(不動産の有効活用)

 

1️⃣主な活用→

 

・遺産相続が円滑に分割できるような所有に変えておく。

 

・建物をその地に建て人に貸す。

 

・売却により現金化する。

 

・土地を人に貸す。

 

・所有者本人が自己のために使う。

 

・相続時の物納、売却時の資金対策として所有しておく。

 

◇

 

2️⃣賃貸事業のメリット:

 

・相続時において土地や建物の評価額が軽減され、相続税額の負担が軽減される。

 

・インカムゲイン=賃貸収入を得ることができる

 

・固定資産税や都市計画税が軽減される他に、事業の経費等に出来る。

 

・減価償却→これは支出を伴わない費用なので、この削減で不動産所得がマイナスになった場合、損益通算により総所得が減少し所得税や住民税が軽減されて、手元資金が多く残る。

 

◇

 

(賃貸事業の基本ステップ) 

 

・・・不動産の投資・事業計画・・・

 

1️⃣事業で採算がとれるのか意思決定を行うための事前調査

 

2️⃣資金面から事業収支を見積もる

 

3️⃣初期投資による資金の把握とマネー調達方法

 

4️⃣立地条件等に合わせて具体的に検討

 

5️⃣賃料の決定、募集方法を計画する。

 

6️⃣維持・管理をどのように進めるかの計画

 

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(事業収入計画書の作成)

 

◇収支計算で利用されるが、損益通算では利用されない計画:

 

・借入金返済元金部分

 

・償却資産の購入費(購入時点で支払われた金額の支出)

 

・保証金等で返金する時に受け入れ時には収入、返還時には支出となる部分

 

□ 損益通算で、利用されるが、収支計算では利用されない項目:

 

・償却時点で費用となる減価償却費

 

・償却される時点では収益となる保証金等の償却部分

 

＊大手デベロッパーは「損益通算」を重要視して、個人や小規模事業では、キャッシュフローをベースにした「収支計算」で資金繰りに重点を置いて進める。

 

・・・

 

 

 

◇ご愛顧頂いた不動産シリーズですが、もうそろそろ数回で終了となります。

勝手にセミナー・臨時別冊 「国民年金のみ」

国民年金しかしていない・・・・

 

 

中には老後は国民年金のみ、しかしていない人は20％から30％おられるのではないでしょうか。

 

どうしたらいいんだろうねぇ・・・いろいろ騒いでるし~

 

 

1️⃣付加年金を付けます。

 

これは400円を国民年金に上乗せして老後対策として月々何百円でも多く受け取ろうと行うのです。

 

支払った分は直ぐに元が取れる様になっている救済色の濃い施策です。

 

これを使わない手はありません。

 

下もセットで1年払い、2年間の一括前払いで、割引もあります。

 

入る時は報酬が多く入るような仕事はチャンスです。

 

筆者も若い頃、7口位支払い年金納めその後、プレッシャーがなくなり楽でした。

 

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2️⃣自営ではなく、会社が社会保障費用は、天引きしない様にするから、それは自分で対処してくれ・と云う所も田舎では良くあります。

 

その場合は、国民年金は自分で納め、5,000円からでも原則全国民が出来るようになりました「個人型確定拠出年金」又は、「つみたてNISA」をネットでしたら100円からでも始められますので、自分の年間総報酬月額の24％未満の数値で拠出して下さい。

 

3️⃣あとは、国民年金基金に・と云うのが、ありますが、これは如何でしょう・・。NG

 

イデコやNISAがない時は、意味がありましたが、ポータビリティできるのなら移換するかまだでしたら、その選択肢はどうかと思います。

 

縛りがきついですね。

 

4️⃣厚生年金を福利厚生で用意している企業は、今厳しいので、増えています。

 

天引き分と会社出しで折半ですから、引かれたほうがお得と言えばお得なのです。

 

自営業者は15,000円で良い所を30,000円毎月収め続けなければ行けません。

 

相当きついです。

 

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この額は低い方で、5万円から8万円引かれている人も普通におります。

 

でも、厚生年金の保険内容は太いです。

 

障害厚生年金、遺族厚生年金その他素晴らしいサービスが満載です。

 

それに上乗せしてNISAやイデコを乗せるのが主流になりつつあります。

 

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5️⃣三段階で拠出できれば原則として老後対策1,000万超えは堅いでしょう。

 

みなさんキツイなか頑張って拠出しています。

 

 

それに近ずくよう努力しましょう。

 

年取ったらこれで、良かったと誰しも思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

投資教育 「アセット・アロケーションの実際」 ⑥

(分散投資の考え方とその効果)

 

なぜ、アセット(資産)を分散しなくてはならないのか

 

 

それは一つに一本買いでは、世界情勢が運用に対しリスクをもたらす方向へ変わり始めた時、現在に合わす方向にしか進めないからです。

 

2019年6月の時点で、米中貿易戦争、イラン近郊ホルムズ海峡で日本タンカーが魚雷等で攻撃を受けました。

 

この様な除去不可能なシスマティックリスクを受けた時に対応のしようがありません。

 

インデックス運用、ETFもベンチマークと同じ動きでしかリターンを取れないので、何もない平穏時は安定感を出しますが、この様な時は、原油相場は上昇し、ファーウェイ機器使用禁止となれば、その報復でアップル製品も下落が危惧される。

 

投資は現実にそのことが、起っていなくとも悪影響を、先読みして動きだしますので、指標は悪くなって来ます。

 

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そんな時に前もって、世相と逆の動きをする債券や世界情勢に影響を受けない国のインフラファンドを配分して入れておくと互いにリスクを食い合い、相殺してリスク軽減に効果を出すのです。

 

バランスファンドも色々なバラエティに富んだ商品を多く入れてあるので、リターンはあまり良くありませんが、今回の2つの事でも、それほど大きなボラティリティはないでしょう。

 

日本株一本買いでなければカントリーリスクも関係してきます。

 

イラン通貨やファンドを、また原油の影響を受けるコモディティなどの、ファンドを購入していた方は悪影響を受けるでしょう。

 

米国投資は良い時期は良いのですが、戦争を常に経験する国です。

 

紛争が起こると不安定化し怖い商品とも言えます。

 

この様に一本買いするのではなく、パーセンテージで、この商品をもう少し研究し、どういう動きをするファンドか有事に強いのかを知った上で、資産運用を心がける事です。

 

◇

 

銘柄選択よりも株式、不動産、債券といった資産への配分をどの程度にして投資するかで、資産全体の収益率が大きく異なって来ます。

 

ですから「知る」ことは大切なのです。

 

 

放ったらかしでは、みすみす運用資金を捨てる様なものです。

田中眞紀子氏に 立って頂きたい

今 日本は何もかにも大変なことになっています。

水道民営化が始まり、水さえも持って行かれようとしている。

一部の市町村で、値上げが始まり、もうそれは始まっています。

こればかりではない

これだけキツイ中での消費増税

20年以上続くデフレーション

医療の不可解な問題

児童相談所の度重なる無責任体質

司法・警察も一部おかしいことになっている

インフラ整備に全く投資しない方策

挙げればきりがありません。

彼女の父は信頼しています。

スキャンダルを捏造されたり

病院へ入り手を加えられたり

あぁ なってしまいましたが、田中総理こそが本物の総理大臣です。

彼がいなければこの様に新幹線は発展しなかったでしょう。

道路網もこれほどまでには発展しなかった。

田中総理は世界で唯一

社会保証制度と経済発展を両立させた方です。

当時70歳以上は負担なしでした。

彼が生きていれば・もっと生き良い世の中になっていたはずです。

犯罪者に仕立て上げられてしまいましたが、CIAが裏で動いている事は分かっています。

当時の中国に近寄る姿勢が気に食わなかったのでしょう。

ターゲットにされてしまい、

あぁ なったのです。

田中総理ほどの人は、もう現れないのか

いや彼のDNAを引き継いでいる

田中眞紀子氏がおられます。

彼女が当時の小泉氏に付き、応援したことで俄然指示が集まり小泉氏が当選したのです。

当選は田中眞紀子氏の力が大きい

それが、小泉氏はトカゲの尻尾を切るが如く、簡単に恩人を切ってしまいました。

◇

出来ることならば、「れいわ 新撰組」と一緒の統一会派を組むか、「新撰組」から出て欲しい。

現在、寄付がどんどん集まり与野党からも雪崩現象がおきつつあります。

二十人以上いや50人位「れいわ新撰組」立候補が出馬するでしょう。

それに近づくか一緒に応援して欲しい。

そうなればきっとまた、日本はデフレから抜け出し世界に冠たる位置に戻れるでしょう。

貴方の強い援助がありましたら、勝つためのノウハウを、凄い力を得て素人集団も本物の政治家に変わって日本を引っ張って行くでしょう。

田中眞紀子氏はその一助になれるパワーを持っている方です。

「新撰組」について大臣に戻って欲しいのです。

その為には政策をすり合わせることです。