虚しいだけ・・・
「Everytime you go away」Paul Young
心を閉ざしたままでは 何も見えない
勇気を出して言おう
君なしでは生きて行けないんだ・・
「ニューヨーク・シティ・セレナーデ」クリストファー・クロス
恋に落ちたい
誰しも そう思っているのじゃないかな
ふとしたきっかけを 大切にする
それはいいことなんだ
つまらないことも 意味が あることなのかも知れない
恋は理屈じゃないんだよ・・・きっと
「若葉のころ」ビージーズ
キスをしょうとした時 君は待っていてくれ迎えてくれた
・・・・
「We are all alone」
逢えない時も 心はうつろ・・
僕らはやり直せるだろうか
心の中で 君を抱きしめても
あぁ ただ むなしいだけ
努力するよ きっと 忘れよう
これ以上 君への心をおいておけないよ
1980年から40年経ち、相続法が改正になります。
そんな訳で、臨時的に数回に渡り、どう変わったのかを お伝えします。
改正その1
〈 配偶者居住権の創設 〉 施行は2020年7月12日迄に
以前は、相続財産が、配偶者である相続人が住んでいる不動産と現預金1,000万円の場合
法定相続人が3名として
1️⃣ 最初は、まず話し合いから始まり、全員分割割合にとらわれる事なく合意出来ましたら、相続人はそのままで、残り現預金を不満の残らないように分け出来ます。
2️⃣ 最初の話し合いがまとまらず合意に至らない場合は、仲裁者等に、換価分割を勧められ不動産が、1,100万円の評価額としますと、全部で相続財産2,100万円、3等分しますと一名700万円で、配偶者は不足が出て400万円を、換価して現金か何らかの勧められる資産で残りの2人に支払う必要がありました。
それで揉めたのです。
◇
新改正案では、配偶者が、相続時に被相続人(故人)が所有していた建物に、住んでいた場合は、無償で終身又は、一定期間を住み続ける事が出来るように改正されます。
a. 詳細は配偶者が居住権50%を所有できる。その他、現預金の分与も受けられます。
b. 他の相続人は負担付所有権50%が与えられます。
注意:
この場合、法務局で登記をなさった方が無難です。
完全な所有権ではありませんので、売却、転貸(又貸し)は出来ません。
最初の話し合いで、全員の合意が取れれば、これらの話まで行きません。
その場合でも、遺産分割協議書は作成しておくべきです。
祖先がとても困ります。
採算がとれるかを分析し測る
《 不動産投資 》
(投資利回りによる判断)
・採算性が取れるかどうかの尺度を測る手法
1️⃣ 表面利回り:大まかな粗利を取れるかの 簡便法
年間収入合計
表面利回り利回り(%)=ーーーーーーー× 100
投資金額合計
2️⃣ 純利回り(NOI利回り)→ 不動産の収益性を測る指標
年間収入−年間諸経費
実質利回り(%)=ーーーーーーーーーーー× 100
投資金額合計
＊表面利回りより低くなる。
3️⃣ キヤッシュ・オン・キヤッシュ:
自己資本手取額利回り=現金手取額割÷自己資本=収入−支出÷自己資本=剰余金÷自己資本
◇
(投資判定のための分析手法)
1️⃣ NPV法: 将来キャッシュフロー*の現在価値から投資金額を引いて正味現在価値が、プラスであれば投資を行うと判断する意思決定方法。
＊将来キヤッシュフロー:(1−法人税率)＋減価償却費−運転資本の変化−投資
2️⃣ IRR法: 内部収益率*が期待収益率を上回る場合に、投資をする価値があると判断する。
＊内部収益率:予想収益と現時点の投資額が同じになるような割引率、内部収益率が大きいことは利回りが大きいこと
3️⃣ DSCR(借入金償還余裕率): 借入金返済の安全性を測る尺度として用いられる。
元利金返済前の年間純収益を借入金の年間元利金返済額で割った比率。
数値が高いほど返済に余裕があると判断される。
4️⃣ デューデリジェンス:
不動産投資について
物理的状況調査(土地など)
法律的状況調査(権利など)
経済的状況調査(経費、マーケット分析、収支予想ほか)
多目的に調査し、投資に関するリスクを洗い出すこと。
「当然な、正当な」が、この用語の意味
5️⃣ レバレッジ効果: 不動産投資を行い、借入金よりも投資の収益率が上回る場合に自己資金に対する収益率が、上昇することを、
レバレッジ効果(テコ)が出ている・と云う。
元本割れ対策 残りの3️⃣ と5️⃣
3️⃣ ドルコス平均法→ 簡単に述べると「継続的に一定額で購入する」です。
少額から始められ特に高度な投資知識を持たぬとも、安値の時は多く購入できて、高値の時は少なく購入する事になる。
一定額の決まりですから、知らぬうちに妙に銘柄が高くなった時に結果的に、少量しか買えず、それが幸いし効率よく購入できる。
ですから投資に不慣れな庶民にはとても重宝する投資手法なのです。
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5️⃣ アセット・アロケーション→ 簡単にまとめますと、株、債券、リート、ETF、バランスファンド、コモディティ*などの「資産の配分率」を決めて、それぞれ配分すること。
よくポートフォリオと混同します。
この配分のセンス、良し悪しでリスクを軽減できて「元本割れ」を長らく回避出来る可能性を秘めます。
専門的な投資知識なので、原稿15枚以上になり以前に取り上げておりますので、バックナンバーで閲覧する事で、全体像を掴めると思いますが、この短期シリーズ自体がシンプルにして、その復習の形を取っているのです。
＊コモディティ:原油、金、トウモロコシ、大豆といった商品先物です。
商品指数に償還価額が連動する債券などの投資信託が出てきたりと利用の選択肢が増えてきていますが、深入りすると怖いものです。
アマチュアはコモディティが組み込まれているファンドは敬遠すべきです。
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将来の価値の心配:
よく超老後に3,000万円貯め込んだとしても、40年後には貨幣価値で見ると、600万円程度の価値にしかならない・と述べる方がいますがそれは
貯蓄の場合であり
貯蓄と投資は違い、複利効果は非課税だからこそ、凄い効果を出すのであって課税式では、逆の効果として出ますので、必ず非課税のスタンスを取って長期投資を行えば問題ないでしょう。
