田町周辺には「定期借家」の賃貸のお部屋が
1～2割はあります。
この定期借家については、
勘違いされている方が多いので、
ここで説明してみたいと思います。
1)そもそも定期借家とは？
定期借家(契約)とは、
契約期間に定めがある借家契約(賃貸借契約)のことです。
(反対の言葉は「普通借家」です。)
期限が決まっている理由は、
・取り壊しや立ち退きの予定が決まっている
・オーナーさん(大家さん)が地方転勤や海外転勤から戻ってくる
期限が決まっている
といったものです。
これらは基本的に再契約(延長)することができません。
(再契約不可の定期借家)
その代わり、退去期限が決まっているので、賃料等がお安くなることが
多いです。
この周辺では、だいたい1割くらいはお安くなる感じです。
(賃貸人気エリアであるこの周辺では1割程度ですが、
3割くらい安いという場所もあるそうです。)
期限は2年くらいが多いですが、3～5年ほどとなっているものも
見かけます。
再契約不可の5年定期借家の場合、
5年経ったら出なくてはならないのは確定ですが、
期間中に「更新料がかからない」ので、
その分他の物件より更にお得といえるかも知れません。
また、一時賃借用の、
6ヶ月期限といった定期借家も時折見かけます。
この「1割くらい安いくなっている定期借家」だけを狙って
来店される方がいらっしゃいますが、
だいたいお部屋探しがうまくいかないです。
再契約不可・定期借家のお部屋の数が少ない
(少ない定期借家の更に半分くらいなので、
この周辺の物件全体の5～10%くらい)ため、
お客様の選択の幅がぐっと狭くなり、
お部屋の仕様がお客様の希望に合わないことが多いからです。
そのため、「定期借家で1割くらい安い」お部屋だけを狙わないほうが
よろしいかと思います。
そのほうが選択の幅が広くなります。
一方、最近少し増えているのは
・再契約可能な定期借家契約
です。
これは、借りた方に何か問題(家賃の遅れが多いとか、
建物に傷をつけた、等)が発生した場合に、
再契約に合意しないことによって、建物から出ていただく
ことを目的としている場合が多いです。
したがって、お客様が問題を起こさない方であれば、
この形の定期借家契約を心配する必要はありません。
期限は2年とすることが多いです。
金銭的には、普通借家契約とほぼ変わりません。
(普通借家契約ですと更新料(通常は賃料1ヶ月分)がかかりますが、
このパターンの定期借家契約では、再契約料(通常は賃料1ヶ月分)が
かかりますので、同等です。)
オーナー様が、
・高齢になってきたのでいつまで賃貸業を続けられるか分からない、
といった理由で、再契約は都度相談とする
定期借家契約にするケースもあります。
この場合、お家賃は少しお安くなることが多いです。
定期借家(再契約可)で、
かつ1棟管理(全部屋が同じ賃貸管理会社による管理)の場合の、
居住者のメリットとして、
入居者のテイストがそろう、というのもあります。
(賃料を滞納したり、契約違反をしたりした賃借者とは再契約を
しないことにより、よい賃借者が残っていくことになります。)
ただ、オーナーがバラバラの分譲賃貸などで、
1戸だけ定期借家(再契約可)の場合は、
上記のメリットはありません。
では、よくある勘違い2つです。
2)定期借家の勘違い1：期限になるまで出られないのでは？
答えはNOです。
例えば2年の定期借家契約でも、
借主様側からの途中解約の申し出(例えば1年半で出る)はできます。
(ただ、定期借家・普通借家契約を問わず、
短期解約違約金が規定されていた場合は、
その金額を支払う必要があります。
「1年未満の退去時には、1ヶ月分の違約金」のように
定められた契約の物件です。
礼金ゼロやフリーレント有の物件に多いです。
また、いずれにしても
退去予告の期限(「1ヶ月前退去予告」など)は
守るようにしてください。)
3)定期借家の勘違い2：定期借家は全て再契約できない？
これも答えはNOで、全部が不可ではありません。
1)で書いたうち「再契約不可の定期借家」は基本的に
再契約不可なのですが、これでも、
「地方転勤していた大家さんの帰京が遅れて、
結果的に再契約ができた」という事例がありますので、
期限が迫ってきたら、ダメ元で、管理会社に聞いてみるのが
よいと思います。
(とはいえ、最初の契約で決めた以上、借主からの再契約の無理強いは
できません(無効です)のでご注意ください。)
1)で書いたうち、
「再契約可能な定期借家契約」は、お客様が
NGな行為(賃料の遅延など)をしていなければ、
再契約の通知が来るはずです。
その再契約をせずに退去することはもちろん可能です。
1)で書いたうち、
「再契約都度相談」の場合は、
期限が迫ってきたら、管理会社に相談してみてください。
以上が、大まかな定期借家の分類と、
勘違いしやすいポイント2つです。
athomeなどの物件サイトを見ても、
「定期借家」以外の情報はだいたい載っておらず、
1)のうちの分類は分からないことが多いです。
そんな時は、当店がお客様に代わって
問い合わせをしますので、お任せください。
(ただし田町周辺の物件に限ります。)
皆様のお部屋探しの参考になりましたら幸いです。
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当店は短縮営業中で、朝10時から18時まで開店しています。
土日祝日は休まず、毎日営業です。
現在は特にご予約をお勧めします。
どうぞお気軽にご連絡ください。
1～2割はあります。
この定期借家については、
勘違いされている方が多いので、
ここで説明してみたいと思います。
1)そもそも定期借家とは？
定期借家(契約)とは、
契約期間に定めがある借家契約(賃貸借契約)のことです。
(反対の言葉は「普通借家」です。)
期限が決まっている理由は、
・取り壊しや立ち退きの予定が決まっている
・オーナーさん(大家さん)が地方転勤や海外転勤から戻ってくる
期限が決まっている
といったものです。
これらは基本的に再契約(延長)することができません。
(再契約不可の定期借家)
その代わり、退去期限が決まっているので、賃料等がお安くなることが
多いです。
この周辺では、だいたい1割くらいはお安くなる感じです。
(賃貸人気エリアであるこの周辺では1割程度ですが、
3割くらい安いという場所もあるそうです。)
期限は2年くらいが多いですが、3～5年ほどとなっているものも
見かけます。
再契約不可の5年定期借家の場合、
5年経ったら出なくてはならないのは確定ですが、
期間中に「更新料がかからない」ので、
その分他の物件より更にお得といえるかも知れません。
また、一時賃借用の、
6ヶ月期限といった定期借家も時折見かけます。
この「1割くらい安いくなっている定期借家」だけを狙って
来店される方がいらっしゃいますが、
だいたいお部屋探しがうまくいかないです。
再契約不可・定期借家のお部屋の数が少ない
(少ない定期借家の更に半分くらいなので、
この周辺の物件全体の5～10%くらい)ため、
お客様の選択の幅がぐっと狭くなり、
お部屋の仕様がお客様の希望に合わないことが多いからです。
そのため、「定期借家で1割くらい安い」お部屋だけを狙わないほうが
よろしいかと思います。
そのほうが選択の幅が広くなります。
一方、最近少し増えているのは
・再契約可能な定期借家契約
です。
これは、借りた方に何か問題(家賃の遅れが多いとか、
建物に傷をつけた、等)が発生した場合に、
再契約に合意しないことによって、建物から出ていただく
ことを目的としている場合が多いです。
したがって、お客様が問題を起こさない方であれば、
この形の定期借家契約を心配する必要はありません。
期限は2年とすることが多いです。
金銭的には、普通借家契約とほぼ変わりません。
(普通借家契約ですと更新料(通常は賃料1ヶ月分)がかかりますが、
このパターンの定期借家契約では、再契約料(通常は賃料1ヶ月分)が
かかりますので、同等です。)
オーナー様が、
・高齢になってきたのでいつまで賃貸業を続けられるか分からない、
といった理由で、再契約は都度相談とする
定期借家契約にするケースもあります。
この場合、お家賃は少しお安くなることが多いです。
定期借家(再契約可)で、
かつ1棟管理(全部屋が同じ賃貸管理会社による管理)の場合の、
居住者のメリットとして、
入居者のテイストがそろう、というのもあります。
(賃料を滞納したり、契約違反をしたりした賃借者とは再契約を
しないことにより、よい賃借者が残っていくことになります。)
ただ、オーナーがバラバラの分譲賃貸などで、
1戸だけ定期借家(再契約可)の場合は、
上記のメリットはありません。
では、よくある勘違い2つです。
2)定期借家の勘違い1：期限になるまで出られないのでは？
答えはNOです。
例えば2年の定期借家契約でも、
借主様側からの途中解約の申し出(例えば1年半で出る)はできます。
(ただ、定期借家・普通借家契約を問わず、
短期解約違約金が規定されていた場合は、
その金額を支払う必要があります。
「1年未満の退去時には、1ヶ月分の違約金」のように
定められた契約の物件です。
礼金ゼロやフリーレント有の物件に多いです。
また、いずれにしても
退去予告の期限(「1ヶ月前退去予告」など)は
守るようにしてください。)
3)定期借家の勘違い2：定期借家は全て再契約できない？
これも答えはNOで、全部が不可ではありません。
1)で書いたうち「再契約不可の定期借家」は基本的に
再契約不可なのですが、これでも、
「地方転勤していた大家さんの帰京が遅れて、
結果的に再契約ができた」という事例がありますので、
期限が迫ってきたら、ダメ元で、管理会社に聞いてみるのが
よいと思います。
(とはいえ、最初の契約で決めた以上、借主からの再契約の無理強いは
できません(無効です)のでご注意ください。)
1)で書いたうち、
「再契約可能な定期借家契約」は、お客様が
NGな行為(賃料の遅延など)をしていなければ、
再契約の通知が来るはずです。
その再契約をせずに退去することはもちろん可能です。
1)で書いたうち、
「再契約都度相談」の場合は、
期限が迫ってきたら、管理会社に相談してみてください。
以上が、大まかな定期借家の分類と、
勘違いしやすいポイント2つです。
athomeなどの物件サイトを見ても、
「定期借家」以外の情報はだいたい載っておらず、
1)のうちの分類は分からないことが多いです。
そんな時は、当店がお客様に代わって
問い合わせをしますので、お任せください。
(ただし田町周辺の物件に限ります。)
皆様のお部屋探しの参考になりましたら幸いです。
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