前回、久々のお仕事の話だったので、もう少し続きを書き込みます。
“用途変更”という聞きなれない言葉ですが
意外な落とし穴があるかもしれないので解説します。
結構、長文なので、興味がある方は参照ください。
一般的に建物やテナントで用途変更がされていない場合というのは
今まで、同業種やその他の業態で、営業を行っていたりして
建物やテナントの諸条件を確認する際に抜けていた場合や
不動産屋さんが説明不足で問題になってケースもあるそうです。
商売について営業許可を取得している場合でも
建物やテナントが、異業種で使用する場合は
“用途変更”になると思っておいた方が良いと思います。
どこに、確認すればいいのかと言うと
やはり、仲介してもらった不動産さんに確認するか
直接、担当役所の建築指導課に相談しても良いと思います。
建物が、建築基準法上のどの用途で申請れているか確認が重要です。
また、建築基準法の規定に適合させるとともに
確認申請の手続きが必要となる場合があるので
法的なチェックや手続きを専門家に委任していただくことをお勧めします。
現在、使用中の建物で営業中だった場合は、結構厄介なことになることもあります。
行政からの指摘され“用途変更”の申請を行うように指導された場合
だいたいは、所定の申請図書（申請料も含む）を提出し検査を受け
問題がなければ、検査済書が発行され、手続き完了です。
基本的に現地調査を行い、現行法規に適合した建物でないといけません。
もし、行政からの指摘されたのにかかわらず
所定の手続きを行わない場合や
建物自体に問題があり、違法建築と発覚した場合は
最悪、建物使用停止や取り壊し命令が出る場合があります。
また、業種や規模などで違う法令や
規制を受ける場合もあるので注意が必要です。
現在は、建築物におけるバリアフリーについての規制の
バリアフリー法（旧ハートビル法）は各地域や役所などで異なりますので
そんなところも、意外な落とし穴になる場合もあります。
手すり程度の設置ならば安価で、問題はないと思いますが
スロープや、大きな出入口、身障者トイレなどを設置することになれば
オーナーの負担や、営業にも影響が出てくるので
キチンと行政に確認することが重要です。
ここで、建物の“用途”を簡単に説明しますと、
建築基準法上、全ての建物に使用用途ごとに分類されていて
ほとんどの建物は特殊建築物になります。
そこで、建物をテナントとして物件を借りる際に、
その物件の用途を変更する場合、面積が100㎡（約30坪）を超える場合
もともとが特殊建築物で、変更後の特殊建築物の用途が違う場合に
建築基準法第６条の２第１項の確認申請の用途変更の手続きが必要になります。
特殊建築物とは、そもそもどんなものかと言うと
・不特定または多数の者が使用、もしくは利用する。
・火災発生の危険性が高い、もしくは火災が発生した際に
重大な被害をもたらすおそれがある。
・非常時に人命や周辺環境、財産に及ぼす影響が大きい。
・周囲に与える公害など、影響力が大きい。
・業態によっても種別されているなど・・・。
そこで、具体的に、どのような用途に変更した場合“用途変更”になるのか
事務所→物販店 事務所→福祉関係
事務所→飲食店 事務所→美容院
物販店→飲食店 物販店→美容院
物販店→託児所などなど・・・。
また、“面積で100㎡を超える”という数字だけ見ると結構大きく感じるかもしれないが
10m×10m、13m×8mで100㎡を超える。
（大体都心のコンビニが100㎡前後である。）
まぁ～少し大きいテナントだと大体100㎡（約30坪）を超えていると思います。
最近、首都圏で規模の小さいディサービスセンターや
認定を取っていない託児所などが“用途変更”の申請を行っていない
建物を使用していて問題になっているケースもあるそうです。
以上のことも含め、建物の購入または、テナントとして借りる場合は
建物の用途をご確認することをお勧めします。
“用途変更”という聞きなれない言葉ですが
意外な落とし穴があるかもしれないのでご注意ください。
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