どうやら・今夜は「鍋」らしい？？

　11/16

めっきり涼しくなりましたなぁ～

立冬も過ぎコレで平年並みらしい。

今夜は？？・・

ヤッパリ 「鍋」でしょう。

朝出掛ける時に何だか「その気配」・・

女房が土鍋を洗ってましたから。・・今季初の

恐らくそうでしょう。なぁ～


つづきです
永遠の疑問ごくごく一般的な質問について検証してみましょう・・

「持ち家と賃貸住宅は、一体どちらが得なのか？」

⑩

逆に賃貸を選択するのに適した人は、

金融投資で頭金を増やす思考がある人、

借金をするのが嫌な人、

転勤や転職の可能性が高い人、

好きなタイミングで好きな場所に移り住むという

自由度に魅力を感じる人などが挙げられるでしょう。
　
その場合、

前述のとおり老後の貯蓄を踏まえた、

他の資産への分散投資を検討していただきたい。

賃貸に住み続けるメリットを十二分に発揮する為には、

持ち家と比較した際の「若年時の資金的余力分」をいかに、

有効に活用するかという点が大きい。

最近またまた増加傾向にあるというサラリーマン大家さん。

自らは賃貸に住みながら、

マンションを購入し、他人に貸す。

このモデルもまた節税効果といった副次的な効果もさることながら、

賃貸を選択するという優位性を活用した1つのモデルケースと言えるでしょうね。

　さて、皆さんは持ち家と賃貸、どちらを選択しますか。

これまた永遠の課題と言うか

本人の価値観で選択して下さいってとこですかねぇ～。

結局は損得勘定では、五角のようです。

今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　
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まだまだ続く、賃貸か？マイホームか？？

11/15

つづきです。

もう少しで最終章です。お付合い下さいませ。

永遠の疑問・？？

ごくごく一般的な質問について検証してみましょう・・

「持ち家と賃貸住宅は、一体どちらが得なのか？」

⑨
よって、

住宅ローン以外の金融投資にあまりなじめない、

興味がない人、

または転勤や転職の可能性が低い人、

何よりも子育てを重視したい人、

1つの家で落ち着きたい人などは、

持ち家の購入をお奨めします。

その際は、

できるだけ割安の住宅を購入するに越したことはないのですが。

その意味で、

不動産価格全般の下落と共に

特に住宅価格は下落傾向にあり、

ローン金利が低く、

政府の住宅購入支援策も充実している現在は、

「いつかは持ち家も持ちたい」と決断している人にとっては、

購入するには絶好のタイミングと言えそうです。

　その際に、

できるだけ頭金を多く支払い（ 金利スプレッドを少なくする ）、

キャップレート7％以上の物件を獲得できれば、

理論上でも持ち家の方がお得と言える。

持ち家を購入する場合においても、

単に「今の月額の賃料支払いよりローン支払いが安いから」

という理由だけで購入するのではなく、

このような視点を設けた上で検討されることをお奨めしたいですねぇ。

今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　

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ＡＰＥＣで菅総理は？？・・

11/14

　Ｇ２０首脳会議・ＡＰＥＣ アジア太平洋経済協力会議

何だか自信無さそな菅総理に映るのは俺だけだろうか？？

いつもニコニコ・ニヤニヤで・

何故もう少し強く出れないものなのかねぇ～

ガ・ツ・ンと・・

一国の総理なんだからさぁ・

あっ、いけない

お客様相手の商売をしている者は・・

　「政治」と「宗教」の話は、ご法度でした。・・


つづきです。

永遠の疑問ごくごく一般的な質問について検証してみましょう・・

「　持ち家と賃貸住宅は、一体どちらが得なのか？」

⑧
また意外に見落としがちなのが、

株式投資をはじめとする他の投資と比べて圧倒的に違う点、

つまり、住宅購入には「奥様の意思」が強く働くという点である。

子どもが誕生し家族が増え、

周りの友人が住宅を購入し始めると、

前述のような理論的根拠とは関係なく、

「落ち着きたい」「落ち着いた場所で子ども育てたい」という希望を持ち始める。

好きなタイミングで好きな場所に移動できるという

賃貸のメリットとは逆説的な　持ち家のメリットです。

この「安心感」は、

農耕民族の私たち日本人にとって思いのほか大きいのようですねえ。

今回はここまで・・ 　　

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短い・秋・

11/13

記録的な猛暑の後

ほんの短い秋があり

昨日今日は、もう初冬のの様相です。

本当に心地よい気候は続かないものですねぇ・

本来寒いほうが好きなほうですが、

マスク姿の人をポチポチ見かけます。

急激な気候の移り変わりに体調管理に気をつけておくれやす。


つづきです。

永遠の疑問ごくごく一般的な質問について検証してみましょう・・

「持ち家と賃貸住宅は、一体どちらが得なのか？」

⑦
数字の理論を超越する「奥様の声」 !! が反映される住宅購入

　さて、ここまでは主に、

経済学的、ファイナンス的観点から持ち家と賃貸の比較を行ってきましたが。

条件設定の仕方によるとは言え、

数字上は若干、

賃貸に軍配があがるのではないかというのが結論が出ました。

しかし住宅購入・

賃貸の選択は単に数字上の定量的評価で決まるものではなく。

　現実には、我が国はまだまだ持ち家志向の強い社会です、

しかし、

上記のような理論的な説明を理解した人でさえ、

それでも持ち家を希望する人が多い。

そこには持ち家独特の安心感や社会的信用（世間体）といったものが存在する。

賃貸派の人も老後の事を考えれば、

持ち家の安心感についてはとても・魅力的なようです。

今回はここまで・・ 　　

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京都タワー

11/12

休日の午後

今話題の京都駅前ヨドバシカメラに行った。

平日の昼過ぎでしたが、

お客様はたくさん入ってましたよ。

なにせ・売り場は広い・明るい・

商品は多い・おまけに・安い!!!

広い売り場をウロウロ歩き疲れて・・

食事を取りにと

隣の京都タワーに登ってきました。

カレコレ40年ぶりです。

京都に居ながら、地元の人はあまり行かないところです。

昼過ぎでしたが、修学旅行生がたくさん訪れていて。

東北弁から博多弁までまるで全国巡りしている有様です。

うんっ・

隣ではどうやら東アジアの国の人たちの団体さんのようです。

案内板にも、日本語・英語・中国語・ハングル語・と

賑やかな限りです。

ご存知京都は3方を山に囲まれて、

景色に変化は見られませんが、東山辺りは少し色付いています。

開かれた南部方面は、

京滋バイパスが出来たり、

京都高速8号線が出来たり

京セラの本社ビルや

日本電産の本社ビル等

高層建築がひときわ目立っています。

良いか悪いかは別として、

旧市内は景観条例で高層建築は規制されていますからねぇ～

今回はここまで・・

それじゃ・また・・　
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京都駅前「ヨドバシカメラ」??

11/11
典型的な冬型天気です。

風は冷たいですが、日差しはぽかぽか小春日和です。

ここ京都南部は昔から気候が温暖なとても住みやすい処です。

大きな天災や災害も無く、空襲にも遭わず・・

それで・1200年もの間　都が在ったのでしょうなぁ～


つづきです。

永遠の疑問

ごくごく一般的な質問について検証してみましょう・・

「　持ち家と　賃貸住宅は、一体どちらが得なのか？」


⑥一般的に、

持ち家の場合、

住宅ローンを支払っている期間は
、
賃貸より負担が重くなるが、

ローン完済後の負担は軽くなる。

　賃貸の場合は、

50年間一定の支払いを継続し続けるということが前提となるため、

老後に向けた貯蓄という観点からみれば、

持ち家の人に比べ、

あらかじめ早い段階から準備をしておかなければならない。　

　前述の「住宅購入は不動産投資」という理論と併せて考えると、

持ち家は

キャッシュで購入できる人を除いて、

他の投資機会を放棄して

「住宅」という資産に集中投資をする決断をした事に他ならないのに対し、
賃貸は、

他の投資機会にチャレンジするチャンスを

まだ保有していると状態にあると理解できる。

即ち、

賃貸を選択した場合、

より効率的な投資機会を捉え、

チャレンジすることでその優位性を活用すべきと言えるようです。

換言すれば、

賃貸を選択して、

浮いたキャッシュ（例えば頭金）を別の投資機会に投資しないということは、

持ち家と比較した際の　賃貸の優位性の1つを無視しているといえる。

何だか、

ＦＸ投資のセールストークみたいになりましたなぁ・・・

今回はここまで・・ 　　

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秋の夜長は焼酎片手に読書なのだ

11/10

今日は水曜日・

そうです事務所は休みですが、

午前中は事務所で残務整理です。

そこで、

昨夜読んだ雑誌に面白い記事が載っていましたので、

ご紹介します。

それは??
宇宙が誕生して約140億年といわれていまが、

今後も延々と存在し続けると考えている人が殆んどだと思いますが、

“時間”そのものがあと50億年で終わるとする

新たな研究成果が発表されました。

それは偶然にも、

太陽が最期を迎える時期と重なっている。

公式を当てはめると、

誕生から137億年の宇宙はあと50億年ほどで終わりを迎えるという。

　誕生から45億7000万年ほど経過した太陽も、

約50億年後に寿命を迎えると考えられている。

その頃には太陽は中心核の燃料を失い、

外層のガスを放出し始める。

膨張した太陽は赤色巨星と化し、

最終的に惑星状星雲となって一生を終えるのだという。

　このときに地球がどうなるのかは今は不明だが、

太陽の死後も地球上に生命が存在できると考える科学者はほとんどいないそうです。

　論文は、Webサイト「arXiv.org」で公開されている。

興味の有る人は・・Web で

忙しい毎日ですが、

偶にはこんな壮大な事を考えてみるのも一向ですなぁ～

今回はここまで・・ 　　

やっぱり気になる・・賃貸か??それとも・・

11/9

つづきです。

永遠の疑問

ごくごく一般的な質問について検証してみましょう・・

「持ち家と賃貸住宅は、一体どちらが得なのか？」

⑤　
そこで、購入する住宅を賃貸すると仮定した場合、

自ら払える賃料を仮に設定し、

そこから各種コスト（管理費、修繕積立金、ローン、税金等）を全て差し引いた

NOI　 Net Operating Income ） を求めてみるとどうでしょうか。？

NOIを購入価格で割る事で求められる利回り、

即ち、

キャップレートが最低でも7％以上はなければ、

理論的には株式や他の資産に投資した方が合理的と

いう判断ができると思われます。

　実質利回り7％というと、

3000万円の住宅の場合、

NOIが210万円。

月額にして17万5000円です。

様々な費用を全て差し引いて

手元に残る月次のキャッシュが17万5000円の賃貸物件といえば、

相当物件ポテンシャルの高いものでしょうね。

普通に考えて3000万円では購入できそうもない。

つまり住宅投資において7％～8％の期待利回りの実現は、

そう簡単な話ではないようです。

　次に、キャッシュフローの観点から考えてみたい。

前述のとおり50年間のグロスで見れば、

同じと仮定された持ち家と賃貸の総コストであるが、・・

支出のタイミングについては大きな違いがある。

今回はここまで・・ 　　

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賃貸か?持ち家か??・・・

11/8　

前回のつづきです。

永遠の疑問

ごくごく一般的な質問について検証してみましょう・・

「持ち家と賃貸住宅は、一体どちらが得なのか？」

④　数字の上では理論的には「賃貸」が若干お得？

　住宅購入者のバランスシート分析をすると、

全額キャッシュで購入した人を除けば、

（あまりありませんが・先日のお客様がそうでした。）

多額の負債を負って資産を膨らませた状態にあるといえる。

また、

頭金として、

預金を取り崩す形で一定の支出をおこなっているケースが多く、

その場合、

自己資本も少ない状態にあると見ることができる。

しかも資産の部は、

その大半を「その住宅」が占める事になり、

バランスシート上は、

非常に危うい状態にあるといえる。

　更に、

言うまでもなく住宅は固定資産である。

一般的な企業財務分析においても固定資産は曲者だが、

その固定資産が大半をしめる資産のポートフォリオは、

リスクの変動に対応しきれないばかりか、

時価会計の原則に則るならば、

毎年その資産価値を目減りさせなければならない。

そうすると、

目減りの進み具合によっては、

負債が資産を上回る、

いわゆる債務超過に陥る可能性が非常に高いという分析結果が出ます。

　また住宅購入を1つの投資という観点で捉え、

他の株式や債券等と比較した場合はどうだろう。

自宅として購入する場合、

投資という観点はなかなか難いかもしれないが、

入れ替わる事のない入居者（ご自身）が確定している賃貸不動産と捉えると

話が見えやすいようです。

　ちなみにＧＤＰの統計においても、

持ち家が生み出す付加価値として「帰属家賃」というものを設定し、

仮の賃料が計算されている。

現在の株式投資全体のリスクプレミアムはだいたい5％程度だと思われます。

リスクフリーレート（ 国債の利回り ）1％程度を加算して、

株式投資の期待利回りはおおよそ6％とすると。

東証TOPIXのボラティリティが±20～30％、

流動性については問題がないとすると、

不動産の場合、

結論から言えばもう少し高い利回りを期待したいところですね。

　不動産価格全体のボラティリティは、

正確なものは存在しないが、

株式と同等、もしくは若干低いとしても、

流動性 （ 換金性 ） は株式に比べ極めて低い。

個別的特性が非常に強いため代替性が低く、

一般的には買い手が付くタイミングは計りにくい。

また仲介手数料を始めとする換金の為のコストも低くはないため、・・・

今回はここまで・・ 　　

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柳生の里の「 カワセミくん」

11/7　
先日に続き、柳生の里へ

いつも前の打滝川にいる、

カワセミ君です。


早慶戦が視聴率でも日本シリーズを圧倒した。

「 東京六大学野球・優勝決定戦　

「 ５０年ぶりの早稲田－慶応 」 が１２・１％を記録。

一方、

「 日本シリーズ第４戦　ロッテ－中日 」 は９・７％だったそうです。
　
早慶による優勝決定戦は５０年ぶりで

早大・斎藤 ( 元・ハンカチ王子今はハンカチを使わず・ワイルド王子 ) が

８回１死までノーヒットノーランの快投、

大学野球の中継としては異例の２ケタの高視聴率をマークしたそうです。

プロ野球中継の視聴率低下が顕著になっている中、

改めて斎藤への注目度の高さが示されたようですねぇ。


まっ・ロッテも中日も人気の無い地味なローカルチームですからなぁ～


ここで

知ってるようで知らない・消費税

マイホームを買えば消費税はかかるのですか？？

よく有る質問です。

マイホームは高額なお買物です。

ズバリ・

建物部分にはかかりますが、土地は非課税です。

当然ですが、

住宅はその建物が建っている土地がありますよねぇ

住宅が建っている土地については、消費税は非課税です。

というのは、

土地は売ったり買ったりは出来ても使っているうちに無くなったり、

使用価値が下がったりするものでは有りません。

ですから「消費」とは言えないからなんです。

チョット難しい専門用語で言うと、

「土地の売買は単なる資本の移転」とみなされるわけです。

したがって、

土地付の戸建て住宅やマンションを買った場合には、

建物部分の価格にだけ５％の消費税がかかってくる事になります。

一括して一戸建てやマンションを購入した場合など、

土地と建物にその価格を分けることになるわけですが、

いろいろと難しい点がありますので、

その点は専門家に相談するのが良いと思います。

答えになりましたかぁ～

宇治市の「マイホーム欲しーいの」さん

今回はここまで・・ 　　

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中国漁船衝突事件のビデオ

11/6

皆さん・観ました？？？

例の中国漁船衝突事件のネット動画

リアルですねぇ

良し悪しは別として、

ネット社会の怖さみたいなものを垣間見た感じです。



つづきです。

永遠の疑問

ごくごく一般的な質問について検証してみましょう・・

「持ち家と賃貸住宅は、一体どちらが得なのか？」
　
③「持ち家」も「賃貸」も

総コストはちゅい大きく変わらない・との結論が出ました。

まず、
最初に気になる持ち家と賃貸の総コストの比較について。

結論から言うと、

「総額に大きな差はない」ということです。

持ち家（分譲マンションを想定）の場合、

総コストの内訳は、物件価格に加え、

購入の為の諸費用、ローン金利の負担（銀行の儲け部分）、

毎月の管理費・修繕積立金、

毎年の固定資産税・都市計画税、

そして専有部のリフォーム費用等々。

ざっとこのようなものが考えられる。

一方、賃貸の場合は、

毎月の家賃に加え、2年毎の更新料、

仮に定期的に引越しをするとすれば、

その度の引越し費用に加え、

敷金、礼金、仲介手数料等がかかる。

これらを仮に50年間のスパンでコストを計算すると、

持ち家も賃貸もほぼ同額のようです。

もちろん、
物件価格及び賃料の水準によって、

この値は大きく変動します。

しかし、同じスペックの物件を借りるか、

持ち家として購入するかという比較論で扱うとすれば、

賃料の水準と売買単価の水準は、

当然に正の相関があるという点や、

賃料も売買単価も景気のファンダメンタルズに対して、

同じように

一定のボラティリティ（価格の変動幅）が存在するという条件を考慮すると、

その時々の相場による得失はあるにせよ、

基本的には大きな損得はないと見るのが論理的であるといえるようですね。

では、

それを理解したうえで、どちらを選択すべきなのか。???

永遠の課題ですねぇ

今回はここまで・・ 　　

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久々の「柳生の里」でヤマセミ君と

11/5

秋の陽気に誘われて、

久々に柳生の里に行ってきました。

紅葉にはまだ早い時期で、

里は秋の気配でしたが人出もほとんど無く
、
ゆっくりのんびり出来ました。

久々に命の洗濯をした気分です。

いつものお友達、「ヤマセミくん」にも会うことが出来ました。


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許波多神社の「秋祭り」子ども神輿

11/4
http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/0a/ae/e63b22a9b1837efdc11d63de97f8e35f.jpg宇治市木幡の許波多神社の秋祭り

昨日は事務所に出勤途中・子ども神輿のお通りです。

そうです今日は近くの許波多神社の秋祭りです。

こはた神社の社伝では、大化元年（645年）、

皇極天皇が夢で

「吾れ天神故に下土に神陵なし吾が霊を祭祀し給へ」とのお告げを受け、

中臣鎌足に命じ木幡荘に社殿を造営させたと伝えられる。

壬申の乱を前に大海人皇子が大津宮から吉野に向かう際、

社頭に柳の枝を挿して

「我に天位を践まば、この柳、芽を出すべし」と戦勝を祈願した。

大海人皇子が即位すると柳の枝が芽を出したことから、

天皇は霊験を賛えて「柳大明神」の名を贈り、社領を寄進したという。

明治41年（1908年）に旧河原村の田中神社を合祀したため、

同社の祭神であった天照大御神、天津日子根命も祭神としている。

境内には「狐塚」と呼ばれる宇治陵第36号墳墓があり、

藤原基経の墓と伝えられている。


もうひとつ許波多神社が隣村にもあります。

五ヶ庄の許波多神社は

天忍穂耳命のほか瓊々杵尊、神日本磐余彦尊（神武天皇）を祀る。

社伝では、

大化元年（645年）、蘇我倉山田石川麻呂の奏上により、

孝徳天皇が中臣鎌足に命じて

木幡荘に皇祖を祀る神殿を造営させたのに始まると伝えられる。

当時は柳山の地に社殿があったことから「柳大明神」と呼ばれるようになり、

江戸時代までは「柳神社」を正式の社名としていた。

明治時代、

陸軍宇治火薬製造所（現 陸上自衛隊宇治駐屯地）の建設のため

社地全体が官有地として召し上げられ、

当社は御旅所であった旧岡田村内の現在地に遷座し、

その際に社名を旧称の許波多神社に改称した。

平安時代後期の作とされる男女一対（馬頭天王・弁財天）の神像が伝わるが、

これは附属の寺で祀られていたものである。

本殿には、鎌倉時代の作とされる天忍穂耳命の神像が祀られている。

かつて、

社殿より続く東西2町の馬道で競馬（くらべうま）の神事が行われており、

「競馬発祥の神社」とされている。

当社に残る平安時代の鐙（あぶみ）は重要文化財に指定されている。

ほかにも、

馬頭天王の神像があることから、

「馬の神社」として競馬ファンや競馬関係者の信仰を集めている。

オヤジも重賞レースの時は願掛けにいっていたが？？

そういえばここ１０年ほどいっていないなぁ～・・

道理で・当らない訳だ・・

g)http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/67/d2/5e8268a4d2399a762bd555cac3e6b269.jpg

今日は「文化の日」

11/3

　永遠の疑問

ごくごく一般的な質問について検証してみましょう・・

「持ち家と賃貸住宅は、一体どちらが得なのか？」　


不動産コンサルタント的視点から改めて考えてみると。???

よく言われるように、家賃はオーナーの収入であり、

「お金を払い続けても自分のものにはらない」という論理は、

いまだに新築のセールストークなどで良く聞かれるセリフです。

また賃貸の場合、

家賃のみならず、契約更新時に更新料・更新事務手数料、

引っ越す場合には　

敷金、礼金、仲介手数料、及び引越し代など、

定期的にかかる費用も少なくないものです。　

さて、

リーマンショック後、

いまだに先行きの不透明さが拭えない経済状況にある現在、

持ち家と賃貸、

一体どちらが得なのか、？？？

今回はここまで・・ 　　

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アナタは・持ち家派？それとも・賃貸派？？？

11/2

Part 2　昨日の続きです。

　一方で、賃貸はどうであろう。

コラム

店頭にこられる賃貸の対象となる顧客層は

学生から単身社会人、

ファミリー、

老齢世帯と幅広いお客様が来られます。

　賃貸住宅を希望される理由は様々ですが、

主な理由を挙げてみると・・

①住宅ローンを抱えて経済的に縛られたくない　約 50％

②仕事の都合で転居する可能性があるから　　　約 45％

③固定資産税・管理費等持ち家は負担が大変だから 約 40％　等々、

中でも若い年代ほど

仕事の都合や家族構成の変化により住み替える可能性を理由に

賃貸住宅を選んでいる傾向が強いようです。

また、

若い世代は経済的にみても、

高額な住宅ローンを利用することが難しい故、

有る程度の年収に達するまでは、

または、自己資金がソコソコ貯まるまで、

賃貸住宅を選ばざるを得ないといった現実もあるようです。

　なお、「相続問題が煩わしいから」或は

「税金対策の為」といった理由で

賃貸住宅を希望される６０歳前後のお客様が増えています。

自宅を売却して、

駅近のマンションや

高齢者用の賃貸物件に又ケア付の高齢者用物件等も人気が有ります。

今回はここまで・・ 　　

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