賃貸物件の「更新料」は、消費者契約法に違反で無効ですか。

賃貸住宅「更新料」訴訟、家主側が逆転敗訴
8月27日15時19分配信 読売新聞

賃貸マンションの契約を更新する際、家主が「更新料」を支払わせる契約条項は、
消費者の利益を一方的に侵害し、消費者契約法に違反するとして、京都市の会社員
男性（５４）が、５０万円の返還を家主に求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪
高裁であった。

成田喜達(きたる)裁判長（亀田広美裁判長代読）は「同法に違反しており、更新料
の契約条項は無効」と述べ、男性の請求を棄却した昨年１月の１審・京都地裁判決
を変更、家主に約４５万円の返還を命じた。

賃貸住宅の更新料を巡っては今年７月、今回とは別の訴訟で京都地裁判決が「入居
者の利益を一方的に害する契約条項で無効」と初判断。この日は、同種訴訟で初の
高裁判決だった。

判決によると、原告の男性は２０００年８月、京都市内の賃貸マンションに入居す
る際、月４万５０００円の賃料と１年ごとに１０万円の更新料を支払う契約を家主
と結び、０５年８月までに５回、更新料を支払った。


１審判決は更新料を前払い賃料の一部などと定義し、「月々の賃料などに照らすと
過大ではない」として契約条項は有効と判断した。

家主側の弁護団によると、更新料に関する条項は、首都圏や京都府など全国１００
万戸以上の賃貸借契約に盛り込まれているという。 最終更新:8月27日15時19分


・・・

「更新料」って、問題ありですよね。

私の街でも当たり前のように更新料という名目で
更新時に入居者から金銭を取っています。

取っていないところは・・・
大東建託の物件か、長く不動産賃貸をされている家主さんで
自分で張り紙なんかして入居者を募集しているところくらいです。

元々、私の街には更新料なんてものはありませんでした。
不動産屋が家主に入れ知恵をして、だんだんと更新料を取るように
なった街です。

まぁ、相場は１万円＋消費税程度ですけど。

・・・

確かに京都は凄かったです。
１年契約で更新料は賃料の２か月分という物件が結構ありました。
「更新料」という名目で借主からお金をとっている地域では、京都が
一番高い街ではないでしょうか。

１年契約。これも京都、とくに駅周辺部に多い契約条件です。
そして・・・
１２ヶ月目には前家賃１か月分＋更新料２か月分の計３か月分を
払わないといけないというのは、かなり懐にキツイ出費ですよね。


だいたい「更新料」の名目で借主から支払われたお金が、丸々家主へ渡って
いないことだって多々あります。

マンション・アパートの管理料として「更新料で支払われたうちの１か月分は
不動産屋が取っている」ことも多々あります。

・・・

そうそう、亡き彼女が京都駅から徒歩１５分くらいのところに
住んでいたことがあるのですが、そのときの条件と今回の訴訟とは
ほぼ同じ条件でした。

月々賃料４５，０００円　１Ｋタイプのマンション
契約は１年契約。更新料は２か月分。
さらに、入居時には、礼金でも敷金でもなく、「保証金」
という名目で１０万円を支払い、退去時にはたとえ綺麗に使っていても
返還なしという条件でした。
傷めすぎていたら、１０万円で補修できない分は、追加で請求される
内容でした。

礼金とも呼ばず、また敷金とも呼ばないやり口・・・
そこが汚いですよね。

その頃、すでに私は不動産屋で宅建主任をしていましたが、
「まぁ、地域性があるからなぁ」
と彼女の契約書を見たとき「それが入居の条件なら仕方がないなぁ」
と思いました。

だって、保証金や更新料を無くせと言って交渉し、免除してくれればいいですけど
大体はよほど長く空室だった部屋だとかで無い限り、「不動産屋＝家主は長い付き
合い」で「入居者とは、そのとき（媒介のとき）限りか、管理物件への入居なら
退去までの付き合い」ですから、家主と入居者のどちらを取るかと言えば、
家主さんとの末永いお付き合いの方を取りますからね。

また、その地域では「コレ（返さないお金を予め決めて取る・多額の更新料を取る）
が当たり前の慣習」となっているものであれば、なかなか覆すことは出来ませんし。。。

・・・

でも・・・このような判例が出たのであれば・・・

そうそう、法律の原点に戻って考えましたら、
建物賃貸借契約書に書かれているから、有効なんてことはありません。
違法なことを書いてある場合、それはいくら契約するときに「こういう条件
ですからね」「分かりましたか？」と念押しされたのちに、記名押印した
からといって、「無効」になります。
駄目なものは駄目。違法は違法ですから。

無効ということは、はじめから無かったことということなので、
お金ですでに支払っていても、払う必要がなかったのに払っていた
わけですから、当然返してもらえます。

訴えてやるっ！と言うか言わないか・・・
それは各個人次第でしょうけど、「この金額で、裁判までしてたら面倒」
だからと泣き寝入りする場合が多いというのが現状なんでしょうね。

・・・

でも、売買ならともかく、賃貸専門の不動産屋はどうやって飯を食って
いるのか。と、思うでしょうけど、その辺りは、当然ながらカラクリがあります。

不動産屋に住まい（賃貸）を探しに言ったら、
凄くお勧めされた物件があったという経験はありませんか？

物件によって、というよりも家主によって、
入居者を決めてくれたら、家賃の○か月分を差し上げます！
という物件がけっこうあります。

賃貸の場合、
「仲介手数料」は法定で賃料の１か月分が上限と決まっています。
その「１か月分」も本来は、借主が半分の０．５か月分を払い、貸主も半分の
０．５ヶ月分を払うというのが基本です。
それが、「あなた（借主）は、これからこのアパートでお世話になるんだから」
と貸主負担は０円で、借主負担１００％がまかり通ってきました。
しかし・・・
こんな景気の悪いご時勢。
借主の負担を少しでも減らして、取り扱いの物件に入ってもらおうと
仲介手数料を半月分にしたり、なかには仲介手数料０円の物件だって
出てきました。

仲介手数料＝不動産屋の儲け

それが半分だったり０円で不動産屋はやっていけるのか、
ということになりますよね。

今までは・・・
借主＝入居前ということで取りやすいところ
だったのが、
借主がシビアになった分、貸主＝お金をもっているところ
へ「カネを取る」ターゲットを切り替えただけのことなので
１件の成約に対する実入りは変わらないようにしています。

いや、むしろ空室が長く続く危機感を家主に持たせて、家主から入居者が
決まった際には、賃料の２ヶ月分さらには４か月分を取ったりしています。

・・・

そこで「あれ？法定の仲介手数料って、借主貸主双方から貰っても上限は
１か月分じゃないの？」
と思われることと思います。

仲介手数料なんて言葉を使えば、それは違法です。
しかし、言葉なんてどうにでもなりますから。

「広告料」「管理料」など、いくらでも名目を作ればいいわけで、
実質、１件の仲介で家賃５万円の物件なら最低１０万円は稼いでいます。

防犯のためにと・・・鍵交換
掃除はしていますが、もっと綺麗に・・・コーティング加工
半強制の・・・指定された火災保険
保証人不要・・・その代わり保証会社への加入が条件
など、全て「利益（紹介料やバック有り）」です。

ということは、月賃料５万円の物件を１０件契約とれば１００万円以上の
儲けがあるわけです。パソコンと紙を使っての商売で。
私の田舎でも、２ＬＤＫで駐車場２台込みになると６万円以上の賃料に
なります。

もちろん、色々なインターネットの媒体を使ったり、新聞チラシを
入れたりする経費もありますけど、それにしても他の業種と違って、
手数料収入＝ほぼ丸々粗利ですから、美味しい商売ではありますね。

・・・

某「仲介手数料０円」を歌う上場企業（建設・不動産）などは、
入居者を仲介してくれた不動産屋に最大２か月分の紹介料を払っています。
最低１ヶ月＋重要事項の説明までやってあげたら、さらにもう１ヶ月という
仕組みです。

仲介をしている不動産屋にとっては、悪くない話ですよね。

でも、もっとオイシイのは、
やはり地元の家主さんで、入居者を決めたら２か月分以上の「お礼」が貰え、
さらに毎月管理させてもらって管理料まで貰える家主さんの物件に入居者を
決めることです。

毎月管理料として２,０００円入ってくる部屋を２００室管理してたら・・・
月４０万円もある程度安定した収入が入ってくるわけでして、
この管理戸数が増えた不動産屋は、自分では客付けをほとんどせずに、
さらに他の不動産屋に資料を渡して、入居者を決めたら○か月分お支払い
しますよと、不動産屋が不動産屋を使うようになるんです。
マンション１棟１０室なら２０棟管理すればいいわけですから、
出来ないことではないですよね。
トラブルなど何事も無ければ、何もせずにお金が入ってくる。
不具合があり、補修・修繕したらリフォームの収入だって入ってくる。
これはマンション管理＝オイシイ話です。

だから、「しつこくお勧めしてくる物件」「まずは、他の物件よりも優先
して押してくる物件」というのがあるんです

お客様のためというのは１％くらいじゃないでしょうか。
それよりも「この収益性の高い物件にハマる客が来た！」
「ココで落とすぞ」の気持ちのほうが９９％ですね。

・・・

更新料が完全に法律上取れなくなっても、色々な手を打ってくるでしょうね。