まだまだ寒い日がつづきます。

3/10　


営業マンと対面

前回も好評だった・「マイホームを買う前に読む本」

最近熱心な方からお問い合わせや質問が多いので・

再度シリーズで、紹介しています。

アナタやアナタの知人の方が

失敗しないでマイホームを購入される際に参考になればと願っています。

さあっ・・

今日も元気イッパイやります。


好評！！

「不動産を売る前に・・・」シリーズ


ステップ③　営業マンと初対面

ここまでで良さそうな不動産業者がある程度絞れたら、

いよいよ営業マンとの初対面です。

しかし、

またまだ販売を任せてはいけません。

担当するのがどんな営業マンなのかを見極めなければなりません。

どんな立派な会社であっても、

担当者によって対応は様々だからです。

例え大手会社でも当然・ノルマが有りますからね

　まず、営業マンとの初対面で見極めなければならないのは

「媒介契約」についての説明をするかどうか？です。

前にもお話しましたように

「媒介契約」とは「売りたい人」が不動産業者に

「おたくに任せます」と依頼する契約です。


この媒介契約は書面にして

「売りたい人」に渡さなければならない、

と法律で定められているのですが、

この書面を作らない不動産業者もいます。

これではお話になりませんが、


媒介契約の種類、内容についての大まかな説明は初めての面談から必要なはずです。

（媒介契約は大きく分けて２種類。期間は３ヶ月以内等など）

　そもそも、媒介契約について詳しくご存知のお客様はめったにおられません。

だからこそ

不動産業者は媒介契約についてお客様に説明する義務があるのです。

　この媒介契約に関する話は全くしないで、

いきなり「いくらで売りたいんですか？」と

たずねてくる営業マンには注意が必要です。

今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　

＊なお、初めてのお客様の電話受付は、午前９時から正午までにお願いしております。

午後からは既存のお客様への対応を優先しておりますので予めご了承ください。

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京都南部の不動産は京都エステートへご相談ください。

寒の戻り??

3/9　




天気はピーカンですが、

風が冷たい・冬に逆戻りみたいな天気です。

花粉症には全く無煙ですが、

周りに花粉症で憂鬱な方をよく見受けます．

これからの時期大変そうです。

聞くところによると・

ボカボカ陽気で皆が浮かれている時が

一番うっとうしいとのこと、

大変ですね。



業者選び
前回も好評だった・「マイホームを買う前に読む本」。
最近熱心な方からお問い合わせや質問が多いので・
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アナタやアナタの知人の方が
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「不動産を売る前に・・・」シリーズ
始まり・ハジマリィ・・


ステップ②　不動産業者を選別するには？

良心的な不動産業者かどうかは、

電話で問い合わせしてみるとスグに見分けることが出来ます。

「買いたい人」のふりをして

「おたくのチラシに出ている○○町の物件の場所はどこですか？」

これだけです。とっても簡単でしょう。

この質問をして、こころよく物件の場所を教えてくれたらOKです。

その後の対応も良いと思われます。

　逆に、

物件の場所はなかなか教えずにしつこく名前を聞いてくる営業マンが必ずいます。

名前や住所をしつこく聞くのは、

どの物件でもいいから売込んで自分の成績を上げるためです。

だいたい、

販売を任された物件を早く売らなければならないのに、

名前を言わなければ場所を教えない
、
というのはおかしな話です。



こういった不動産業者は

「あなたの」不動産を売ることよりも

「何でもいいから」売付けて

自分の成績を上げることを優先しますから得にはなりません。

今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　

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いい加減な業者を見分ける方法？？？

3/８


前回も好評だった・「マイホームを買う前に読む本」

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いいかげんな業者を見分ける５つのステップ


　不動産を納得のいくように売る為に大切なことは

１にも２にも「不動産業者選び」です。

このスタート地点に全てがかかっている、

と言っても過言では有りません。

しかし、

多くの売主さんがここで間違ってしまうのです。



初対面の不動産業者に対し、

いきなり「ウチの家はいくらで売れますかねぇ？」と

値段の話から始めてはいけないのです。



大事なことですのでもう一度言います。

よくわからない不動産業者に、

いきなり「値段の話」から持ちかけてはいけません。

先ずは業者選びが先決です。

値段の話は後からでも遅くはありません。



それでは、順序だててご説明いたします。


ステップ①　業者選び開始

「私は悪い業者です」

と名乗る不動産業者はなかなかいませんから、

まずは目安としてのチェックポイントをあげておきます。


チラシや広告で、

不動産業者の名前のところをよ～く見てみると

「京都府知事（●）○○○○」とか

「国土交通大臣（●）○○○○」という番号が載っています。

これは、不動産業者の

、いわゆる免許番号です。

この免許は５年に一回ずつ更新されていくのですが、

免許を更新する毎に（　）の中の数字が一つづつ増えていきます。

例えば京都府知事（５）１２３４号であれば、

４回更新をしていて最低21年間はこの仕事をしていることになります。


しかし、

中には更新だけしていて

実際には不動産の業務をほとんどしていない場合も有りますので、

あくまでも最初の段階の目安としてください。


今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　

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一か八かの業者選び

３／７

前回も好評だった・「マイホームを買う前に読む本」

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始まり・ハジマリィ・・


第４章 不動産を売る時に失敗しないために

この本を書き始めようと思い立ち、

いろんな住宅雑誌や、不動産関連の本を読み返してみました。

不動産関連の雑誌には、いいことばかりが書いてあります。

また、不動産業者のチラシやホームページ等を見ると、

相変わらず「家を買いたい人」に対する物件広告だけが所狭しと並んでいます。

「売りたい人」に関するメッセージはほとんど載っていない。


私はこういった住宅関連の雑誌を読んだり、

チラシを見れば見るほど歯切れの悪さを感じます。

まず、

雑誌には不動産業者にとって都合の悪いことがひとつも書いていない。

どの業者のどんなところが良いのか？

（裏を返せばどこが悪いの？）といったことは、

どこを見ても書いていない。

結局、お茶を濁したようなことしか書いてないのです。

これはある意味しょうがない話です。

そもそも出版社自体が、不動産業者じゃないわけです。

雑誌や広告誌を作るのは出版社や広告屋さんです。

ましてや、

こうした雑誌や広告誌には、

大手不動産会社から街の不動産屋さんまでが広告を出しています。

本当の事を書いたら、

スポンサーである不動産業者から怒られちゃうんじゃないでしょうか。

雑誌や広告誌は、広告料で成り立っているわけですから。

結局、

「これから大切な不動産を売ろうか？」といったお客様は

イチかバチかで不動産業者選びをすることになってしまいます。

今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　
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この物件は・お奨めできません・!!

3/6　

この物件は・おすすめできません。

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「不動産を売る前に・・・」シリーズ

始まり・ハジマリィ・・


最初の目的は、

お客様にとって大切なことを説明し忘れたりしない為だったのですが、

このレポートはお客様に大変喜ばれました。

　また、

このことでお客様は不動産に対し、

様々な不安を抱えておられる事を更に知ることが出来ました。

　そんな地道な努力が実を結んだのか、

少しづつお客様が増えていきました。

お客様がお友達を紹介してくださるようになってきたのです。

　そしてある時、お客様から

「このレポートは絶対に役に立つから、

本にして沢山の人に読んでもらった方がいいよ！」

とアドバイスされ、

それまで書き続けていた何ページにもわたるレポートの一部を

まとめて一冊の本にすることを決心したのです。


私は自信を持って言えます。

今、求められているのは

「何が何でも売らせる」

「何が何でも買わせる」営業マンではなく、

お客様と一緒になって汗をかいてくれる営業マンではないでしょうか。


「自分だったらどうか？」と言う視点に立って

「こうした方がいい」

「この物件はオススメできません」と、

お客様に怒られてもいいから

プロとして正直なアドバイスが出来る営業マンではないでしょうか。

少しでも多くの人に、安心して不動産売買をしていただきたい。

その願いを込めてこの本を書きました。

こうした私の思いを理解いただいた上で、

次章からの５つのステップをお読みいただきたいと思うのです。


今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　


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「はやぶさ」 デビュー

3/6

東北新幹線に「はやぶさ」・デビュー

東北地方に一足早く春がやって来ました。

グランクラスに乗って・「ねぶたまつり」を見に行くぞ


しかし、一つ心配事が??

急速浮上！

世界最速！「中国の新幹線」が示す未来　

先進国の技術を“国産化”する「中国的イノベーション」

　日本が世界に誇る高速鉄道である新幹線。

世界的に鉄道インフラの需要が急増する今、

その速度や安定性、

過密ダイヤでも定時運行できる信頼性の高さが、

技術を輸出する上で大きな強みになると言われている。

　その一方で、

日本や欧州の技術を導入した「中国の新幹線」が、

既に世界最速を記録。

それを中国政府やメーカーは

「独自技術」として海外に売り込もうとしている。

　日経ビジネスの特集「急速浮上！中国エコカンパニー」では、

独自技術を積み重ねてきた研究開発型の企業を中心に紹介した。

今回の連載では、

それとは対照的とも言える

「中国的イノベーション」の吸引力と破壊力に迫る。

　北京と天津を結ぶ高速鉄道「京津城際鉄路」は滑るように加速し、

あっという間に時速330キロメートルに到達した。

　この高速鉄道が結ぶ北京と天津の距離は約115キロメートル。

東京からであれば、

三島や宇都宮との距離に相当する。

この距離を約30分で結ぶスピードは、

日本の新幹線が営業運転で出す最高時速300キロメートルを上回る。

　中国は日本より高速鉄道インフラが新しく作られ、

土地が広大で平坦なので、

速度を出すには有利な点が多い。


速さの一方で、

安全性と信頼性がどこまで保たれているのか、

素人目には分からない点もある。

それでも、

日本の新幹線より高速で営業運転していることは、

紛れもない事実だ。

　「中国の新幹線」は、

日本や欧州の高速鉄道技術がベースになっている。


日本からは、

川崎重工業が東北新幹線「はやて」の車両技術を供与し、

現在は中国メーカーが現地生産している。

このため、

中国を走る高速鉄道車両の多くは、

「はやて」に似ている。

「中国版新幹線」が時速487.3キロメートルの世界最高速を記録

　ほかにも中国の高速鉄道は、

ドイツの高速鉄道「ICE」の車両を製造する独シーメンスや、

フランス「TGV」の仏アルストム、

カナダのボンバルディア子会社などから技術を導入している。

さながら、

高速鉄道の国際博覧会といった様相だ。

　だが、

いずれも少しずつ手が加えられている。

（ここらがいかにも中国らしい？）


日本の新幹線からはとうの昔に消えた食堂車が連結されているほか、

一部の外観や走行性能などが微妙に異なっている。



主力モデルの「CRH2C」型は、

はやてをベースにして、

ライトなどの外装を変更し、

最高速度が引き上げられた。

上海と南京を結ぶ路線を走る「CRH2C」型の高速鉄道。

中国語のアナウンスと「和諧号」の表示がなければ、

走り去る姿は日本の新幹線そっくりだそうだ

　そして今後さらに速度が引き上げられ、

鉄道網は中国全土に広がっていく見通し。

既に昨年12月には、はやて車両をベースとした

最新モデル「CRH380A」型が、

試験走行で時速486.1キロを記録。

今年1月には

独シーメンスの技術をベースにした「CRH380BL」型が、

鉄道として世界最速の時速487.3キロメートルを達成。

鉄道の最高速を、

中国製車両がたたき出す時代になったようです。

マネが上手いだけではない

成長著しい強かな中国の一面を垣間見るようです。



今回はここまで・・ 　　


続きは次回に・・　


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独立にこぎつけ・・

３／５

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「不動産を売る前に・・・」シリーズ

始まり・ハジマリィ・・


　二つ目の会社に入って１２年ほど経った頃、

私はあれこれ悩み抜いたあげく、

会社を辞めて独立をする決心をしました。

妻は健康を取り戻していましたし、

やはり自分の考えを追及してみたい、

という気持ちは抑えきれないほど大きくなっていたのです。

独立について妻は賛成してくれましたが、

親戚一同は猛反対。

「やっと奥さんの体調が良くなったと思えば、

今度は会社を辞めるなんて！」

全く不安定な世界に飛び出すわけですから

無理もありません。


しかし、

自分に正直に、

心の底からナットクできる姿勢でお客様に接したい、

そう周囲を説得し

、なんとか独立開業にこぎつけたのです。

ところが案の定、周りの心配どおり現実は甘くありませんでした。

営業を開始したまでは良かったのですが、

大手不動産会社の看板が無くなってしまった途端、

目の前からお客様が全く居なくなってしまいました。

昔からの友人に同情されたこともあります。


これはさすかがにショックでした。

　でも、

うなだれて下を向いて家に帰っても、

子供の寝顔を見るだけで、

「よし！明日こそは！」と

不思議とファイトが湧いてくるものです。

この気持ち、貴方にも解りますよね。

　毎日毎日

「自分がお客様の相談相手として出来ることは何なのか？」

そのことだけを一生懸命考えました。

そして、

お客様が不動産売買で失敗しないように簡単なレポートをまとめて、

お会いしたお客様に読んでいただくことを思いついたのです。


今回はここまで・・ 　　

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ダウンシフター・？・・

３／５

経済が縮小するなか“発想の転換”から生まれた

「ダウンシフター」　？

★　[競わない生き方]　のススメ


ダウンシフター　というのは、

現実逃避でもない、

ベンチャー起業とも違う。

余裕があってセミリタイアする人々とも違う。

これまでの生き方とは別の、新しい流れのようです。


　日本は今、経済も低成長がつづき、

少子高齢化が進む成熟社会の末期にあります。

なおかつ、リーマンショック後の厳しい経済状況下、

大企業のリストラも盛んで、

終身雇用も年功序列も崩壊してきている。

20世紀型の幸せや豊かさの価値観から本能的に逃れようとする動きがあります。


　経済がどんどん縮小していく現在、

大きなシステムの中で生きていくには、

そのシステムや他者に自分を合わせていかなければならない。

そして、他者と競争して勝ち続けていかなければなりません。


　そんななかで、

「儲け過ぎない」・

「消費しすぎない」・

「競争しすぎない」・

「働きすぎない」 という、

これまでとは別の価値観を持ったダウンシフターたちが出てきました。


彼らの多くは、

収入は減っても、余暇や自分のやりたい仕事を優先します。

そして、出世や社会的地位などというものにはまったく関心を持っていません。

　収入ではなく、

自由な時間 や人間関係、精神の充実 といった別の面で

「リッチ」な生活を送っているのです。

これは、

これまでの経済成長期にはあまり見られなかった価値観でした。


　今の学生のほとんどは、

マスコミ報道やサークルの先輩から厳しい就職戦線の情報が入ってくるので、

卒業後の進路選択は大企業志向で、

どうしても保守的にならざるをえない側面があります。

しかし、

現実にはその学生たちの３～４割が、

正社員ではなく派遣社員やフリーターなどにならざるをえない状況が続いています。


大企業に勤めて1000万円以上の年収を得る

というのもなかなか難しい時代になってきました。

人間にとって、収入というのは重要な要素ではなくて、

むしろ年収300万円前後でも

他人と競うことなく幸せに生きていける方法があるんだ、

ということをダウンシフターたちは教えてくれています。


　もちろん、その選択はハイリスクではあります。

それでもなぜ、

安定した職業を捨ててまで

彼らがダウンシフトしていくのかということが注目されています。


　今後、システムから続々と自発的に降りだしたダウンシフターたちが、

新しい社会をつくっていくかもしれない。

21世紀型の幸せへの“発想転換”という意味で、

ひとつの実践なんだと思うんですがね。

我われが経験した、

モーレツ社員・会社人間・ｍｏｒ＆ｍｏｒなんて言葉は死語になったのか？？MMMMM


今回はここまで・・ 　　

続きは次回に・・　

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コレ・だったんです。・・

３／４

季節はずれの雪がうっすらと積もっています。。

あの猛暑が愛おしいように思う今日この頃でありんす。




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やつとの思いで古いながらも階段のない家に巡り会った頃には、

もうヘトヘトでした。

勿論、

気が遠くなるような住宅ローンを組んだのは言うまでもありません。

正直言って疲れました。参りました。

「不動産って、本当に大変だ・・・。」


今まで何回と無く「仕事」としてこなしてきた「不動産取引」。

まさか自分で経験すると、

こんなに大変だったとは・・・。

この時、私は気付いたのです。


「あっ！あのモヤモヤの答えはコレだったんだ！」

必死に家のこと、

家族のことを考えていた私は

「誰か」のアドバイスが欲しかった。

一緒になって考えてくれるパートナーが欲しかったんです。


「お客様が不動産を売買する時の気持ちってこんな感じなのか・・・。」

私がそれまで気付かなかったモヤモヤの答えは、

「我々の仕事は、お客様と一緒になって考えることである」

コレだったんです！


売り上げ最優先の組織の中で仕事をし続けている間に

こんな簡単な事を忘れてしまっていた。

今までひたすら

「売らせるため」

「買わせるため」の説得方法だけを勉強し続けていた。

でもそうじゃない。

単純にお客様に喜んでいただけることを考えればよかったんだ・・・。


　しかし
、
そう気付いても

会社という組織の中でこういった自分の考えを押し通すことは難しいことです。

常に利益を追及せざるを得ない企業においては、

私の考えは単なる一営業マンのワガママに過ぎません。


今回はここまで・・ 　　


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ひな祭り・男雛と女雛の位置が京と東京で違うわけ・

男雛と女雛の位置が京と東京で違うわけ

３月３日はひな祭り
、
現在のようなひな祭りになったのは江戸時代に入ってからのようです。

これが女の子の祭りとして定着するに従い、

雛人形を飾って祝うことが中心になって来ました。

この雛人形が贈り物の対象となり、

女子の嫁入り道具の一つに、

また女児の初節句に嫁の親元から贈られるという習俗が

一般化されるにつれ益々華美になっていったといわれています。

そして江戸末期には、

ひな壇の最上段に内裏を置き、

その下に官女や五人囃子、随身を飾る段飾りが完成した。

段飾りの主役の内裏の男雛と女雛の位置が

京と東京では左右が逆と言うことはよく知られていますが。

京では男雛は向かって右、女雛は左に飾るが、

東京ではその逆になる。

最も近年では東京式が全国を席巻し、

京でもデパート等では東京式の雛人形が売られています。


実は変化の裏には次のような事情があったようです。

権力の視覚化を狙った時の明治政府は天皇の写真（御真影）を全国に配布する。

この手法で教育勅語が発令された

翌年には全国の学校において

勅語謄本や御真影を拝礼することが義務付けられたのです。

御真影は天皇、皇后が並んだ写真ですが、

外国の皇室を見習って天皇は向かって左でした。

それ以来違和感を持っていたが、

大正から昭和の初め頃から

三越や高島屋などの有名デパートがこれにならって

男雛と女雛を入れ替えたのに端を発して、

東京の業者間で左右入替が始まり、

瞬く間に全国に広がったようです。

その中でさすが、

かたくなに伝統を守り続けているのが京都のみであったというわけなのです。

他にも諸説があるようですが・・

もし、これに関するものがあれば・

是非ご一報下さい。

お待ちしています。

じゃっ・・ｂｙｅ2

実は・こんなことが？？

３／３

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実はこんなことが起こりました。？？

妻が体調を崩してしまい、

自分で寝起きすら出来なくなってしまったのです。

お医者さんが言うには

「日頃から重たい荷物を持って階段を昇り降りしていたことが原因の一つではないか」

とのことでした。

その頃私達が住んでいたのはエレベーターの無いアパートの３階。

そして妻は片手に１０キロを越す幼児を抱き、

もう片方には重い買物袋・・といった日々を送っていたのです。


「これではイカン！」

とにかく「階段のない家」に引っ越すまでは

妻と子供は実家においてもらうことになりました。

この時、

わたしは生まれて初めて本格的な「家探し」を経験しました。


でも、

実際やってみると、

これがげっそりするほど大変だったのんです。


　仕事も忙しく、なかなか時間すら取れません。

家計に余裕がある訳ではありませんので、

先ず賃貸住宅を探しました。


ところが

一戸建ての賃貸住宅は殆どが２階建てで、

なかなか自分の条件に合う物件がありません。

たまたま一階建てが有ってもすべて入居中。

　それでは賃貸マンションはどうか？とも考えましたが、


エレベーター付きで3 ＤＫ以上の賃貸マンションは、

到底予算内に収まりません。

「ならばいっそ思い切って中古を買おうか。」と思い立ったのですが、
最近の不景気に加え、
子供の将来のことを考えるとむやみに借金はしたくありません。

そもそも自分が買えそうな値段の一戸建てなんてめったに無いんです。

たまに見つけても駐車場が無かったり、

日常生活が不便だったり崖の近くに建っていたり。

「嫁さんの身体も心配だし、

子供にはノビノビ育って欲しいし、

でもお金に余裕は無いし・・。」


仕事が休みの日は、朝から晩まで「家探し」。

実家に子供の顔を見に行く時間もとれない日々が続きました。

「早く、何とかしなきゃ。

このままでは家族揃って暮らすことが出来ない・・。」


今回はここまで・・ 　　

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営業には当然ノルマが・・

3/2　

営業には当然ノルマが

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次に就職したのは大手の不動産会社でした。

　ここはそれまで勤めていた軍隊みたいな会社ではなく、

大手銀行系列の会社で、

いい同僚にも恵まれましたが、

やはり毎月厳しいノルマがあることには変わりは無く、

売上目標を追い続けなければなりませんでした。

また、
業績がそのまま給料に跳ね返ってくるシステムでしたので、

家族を養う為にも歯を食い縛って成績を上げる必要がありました。

今度はそれまでの住宅メーカーのように

「買う人」に営業するだけではなく

「家を売る人」も営業の相手となりました。


一生懸命に

「売らせる説得方法」や

「買わせる説得方法」

「買わせる為の集客方法」を猛勉強して

それなりの成績は挙げられるようになってきましたが、

やっぱり此処でもモヤモヤが消えることはありませんでした。

　ところが、

何年か経った頃、思わぬことをキッカケに

そのモヤモヤの答えが見つかる事になったんです。

今回はここまで・・ 　　

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業界の内側・？？

3/1

朝晩はまだ涼しいですが、

昼間はめっきり春めいてきました。

ｕ／ｆｆｆｆ

結構忙しくなってきています。


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第３章 不動産業界の内側

これは私が最近知り合った同業者の方が書いた文章ですが

不動産業界の内側を赤裸々に綴った内容ですので参考になさってください。

　私が不動産業界に入ってはや１３年。

その前に２年間、ハウスメーカーに勤めておりましたので、

住宅関係一筋で１５年になります。

　私は大学卒業後、某有名ハウスメーカーに就職しました、

新入社員教育の研修からそれはそれは凄まじいもので、

「ここは軍隊か？」と思わせるような鍛えられかたでした。

「営業は売ってナンボだ！

買いたい客に売るだけなら営業なんか必要ない！

それがイヤならいつでも辞めろ！」

これが上司の口癖。

最初のうちは無我夢中でしたので、

「さあ、今月も売るぞ！」と張り切って売り続けていたんですけど、

それなりに営業成績が上がっていく反面、

私には何かしっくりこないものがあったんです。

「お客様を説得して家を建てていただいても、

その後、あまりその人と会いたくない。


なぜ？」

　その感覚は、日ごとに大きくなり、

街でお客様を見かけても

ドキッとして目を会わせられないようになっていきました。

「これはいかん。こんなことでは自分に自信が持てない・・。」

私は思い悩んだ挙句この会社を辞めました。


今回はここまで・・ 　　

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