管理組合法人に課税する大阪府

集改センターの枝副代表理事からの投稿です。

管理組合法人に課税する大阪府

 ■法人住民税の均等割り課税
法人には、活動に対する「法人住民税」が地方自治体から課税されます。収益が無くても「均等割課税」が課税されます。都道府県民税が年２万円、市町村民税が約５万円（市町村で異なる）です。

非営利法人等は「地方税法」で非課税が規定されており、宗教法人、学校法人、労働組合、健康保険組合、農協、漁協、共催組合、公益社団法人、同財団法人等が該当します。（但し、収益事業を行っている場合は課税）
 この規定を踏まえて、地方自治体では条例で法人の「均等割」課税の免除規定が定められています。

 ■管理組合法人への課税と区分所有法
 では、管理組合法人はどう取り扱われているのでしょうか。

東京都、神戸市、京都市では「管理組合法人」「団地管理組合法人」「マンション建替組合」「マンション敷地売却組合」の４団体が、非課税と規定されています。その他の自治体では、非課税規定はなくとも課税しておりません。
大阪府のみが「均等割」を課税しています。なぜでしょう？

管理組合が法人化する場合、他の法人のように「定款」を作成して法務局へ届ける必要がなく登記申請できます。これは、管理組合の事業目的が「区分所有法」第３条（区分所有者の団体）で「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成する」と規定されているから定款は不要とされているのです。管理組合の活動は法律で規定されているのです。（当然に非営利活動団体なのであります。）
管理組合も管理組合法人も事業目的は同じです。にもかかわらず、管理組合法人のみに課税するとは、どういうことでしょう。

■不公平課税
 府税事務所は「法律に基づいている」としか答えません。

東京都、神戸市、京都市が条例で非課税としているのは「区分所有法」や「地方税法」の主旨に沿ったものだと思います。「区分所有法」の定めからいえば「非課税」というより「不課税」と考えることもできるのではないでしょうか。

（非課税：法律で課税しないと定められたもの。不課税：そもそも課税対象とならないもの）また、自治体により扱いが異なるのは、税の「不公平」「不公正」ではないでしょうか。
 NPO法人 集合住宅改善センターでは、この不適切な大阪府の対応を正していきたいと考えております。
 （大阪府以外で「均等割課税」を行っている自治体をご存じでしたら、集改センターまで情報をお願いします。）

速報！ マンション標準管理規約改正版が３月１４日に公表

速報！　 マンション標準管理規約改正版が３月１４日に公表との情報が集改センターの枝副代表から届きました。

 国土交通省は、１４日マンション標準管理規約の改正版を公表しました。

 昨年の１１月に改正案のパブリックコメントを募集し、様々な論議・批判を受けての公表となりました。

 とりあえず、改正版を見てみましょう！

 国土交通省ホームページ

 「マンションの管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」の改正について

 http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000133.html


 マンション管理について
 ●マンションの管理の適正化に関する指針（Ｈ28.3.14）
 ●かンション標準管理規約及び同コメント（ＰＤＦ）
 ■改正にあたっての参考資料
 ・改正の概要（ＰＤＦ）
 ・改正事項一覧（ＰＤＦ）
 ・マンションの管理の適正化に関する指針新旧対照表（ＰＤＦ）
 ・マンション標準管理規約改正点（ＰＤＦ）
 ・パブリックコメントにおける意見の概要及び
 これらに対する国土交通省の考え方（ＰＤＦ）

 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

マンション化率

平成１５年の「マンション化率」が公表されました。
 調査：東京カンテイ
 掲載記事：マンション管理新聞（平成28年2月25日号）

 ■マンション化率とは
 各行政区における「分譲マンションの戸数」÷「総世帯数」で計算されたものです。
 つまり、世帯数のうち分譲マンション世帯が何パーセントを占めるかという想定値です。
 分譲マンション１戸に１世帯が住んでいるという前提です。

■近畿の各市町村のマンション化率
 *＜大阪府＞*
 「吹田市」33.5％がトップで
 「豊中市」「大阪狭山市」「茨木市」「箕面市」「池田市」と続きます。
 「三島郡島本町」は少世帯数の町に駅前マンション5,000戸が
 出現したため、何と39.6％というマンション街になっています。
 *＜兵庫県＞*
「芦屋市」が43.36％で断トツのトップ、続いて
「宝塚市」「西宮市」「明石市」が20％台です。
 *＜京都府＞*
「乙訓郡大山崎町」が18.5％でトップ。大阪府三島町と同じ現象。
 *＜奈良県＞*
 「奈良市」16.3％を筆頭に「生駒市」「大和高田市」「橿原市」
*＜滋賀県＞*
 「草津市」16.0％トップに続き「大津市」「守山市」
 *＜和歌山市＞*
なんと「白浜町」が29.5％。「リゾートマンション」が想像され居住世帯とは別物と考えられます。

≪政令指定都市≫
 *＜神戸市＞*
 「中央区」54.2％、「灘区」「須磨区」が30％超。
 *＜京都市＞*
 「中京区」と「下京区」が32.8％でトップ２。

 *＜大阪市＞*では、
 「中央区」68.5％、「北区」56.1％、「西区」55.3％がトップ３です。

 ちなみに、全国行政区のマンション化率トップは
 *東京都「千代田区」*で、84.8％が分譲マンションにお住まいです。
 同「中央区」80.4％、「港区」76.6％、この３区が断トツです。

 ５０％を超えるような行政区では、「マンション」の仕組み、生活ルール、コミュニティ形成などを義務教育で教える必要性が感じられるところです。

 さて、皆さんのお住まい地区は「マンション化率」何％でしょうか。

 マンション管理新聞記事（近畿圏）を参照ください。

マンションで民泊経営ができる？できない？

マンションで民泊経営ができるのか、できないのか。

 「国家戦略特別区域法」によりいわゆる「民泊」を許可する特区として、大阪府、大阪市が特区指定を受けています。
（特区指定外では民泊は実施できません）

 大阪府は２月１２日に民泊の認定基準案を作成し３月４日までを期限とする意見募集を行っています。
 （特別区域外国人滞在施設認定審査基準「略称」）

 つまり、民泊を経営する者は申請して認定を受けなければならない。その認定の審査基準案を公表しているのです。

 ある、マンション管理組合では、民泊への対策が必要と大騒ぎになっています。
 では、分譲マンションの空き部屋で民泊経営ができるのか。

 ■審査基準
 ・他の居住者への事前説明義務
 ・隣接建物の所有者への事前説明義務
 ・近隣住民からの苦情等に24時間対応できること

 ■分譲マンションの審査基準
 管理規約に違反していないと認められること。

 「大阪府環境衛生課」によれば
 標準管理規約の条文（第４章用法）を採用し
 「住戸部分は専ら住宅として使用するものし、
 他の用途に供してはならない」
 このような住居専用の規定があるマンションは
 民泊の認定はしない！との判断を示しています。

 認定後に規約違反が発覚した場合も認定は
 取り消すとしています。
 規約の確認方法など、具体策は未定です。

 大阪特区のマンションにお住まいの皆様へ
 上記の標準管理規約の条文が記載されている場合、
 ひとまずは安心できるのではないでしょうか。

 認定審査基準案の概要
 大阪府ホームページ
 「1.意見募集の対象」欄のファイル参照）

http://www.pref.osaka.lg.jp/kankyoeisei/tokkusinnsakijunn/tokkusinnsakijunn.html

「昇降機の適正な維持管理に関する指針」国土交通省公表

 集改センター副代表枝理事からの投稿です。

 2016年２月１９日、国土交通省はエレベーター等の適正な維持管理の指針を公表しました。

 エレベータの保守管理は、メーカ系の会社がほぼ独占。
 独立系の保守会社への修理部品供給が前向きでない。
 メーカーは機器の保守点検マニュアルを公開しない。
 メーカーは機器の不具合や欠陥を公表しない（リコール）。

 自動車メーカーは整備保守業者に、部品、マニュアルを完全公開し、欠陥があればリコールを公表します。

 エレベータメーカーはなぜこうも閉鎖的なのか。
 車もエレベーターも人命にかかわる機器である。
 エレベーターの保守契約は「公正取引」「独占禁止法」に違反していないか。

 このような、批判を受けて、国土交通省は数年前から検討を重ねてきたのです。
 そして２月１９日に「昇降機の適正な維持管理に関する指針」を公表しました。

 ＜指針の概要＞
 エレベーターの
 ①「所有者」「保守点検業者」「製造業者」の役割を明確にする。
 ②所有者が維持管理に関してなすべき事項
 ③保守点検業者の選定に当って留意すべき事項
 ④保守点検契約事項のチェックリスト

 詳細は下記のHPを参照ください
 ◆国土交通省HP
 http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000607.html

 【ご参考】パブリックコメント結果

http://search.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&id=155120705&Mode=2

マンションの値段を考える。

集改センターの枝副代表の投稿です。

 新築マンションのモデルルームで購入者は、新しい住まいに思いをはせ、最新のシステムキッチンやバスルーム、リビングルームが見事に演出されています。

 誰しもが、この部屋を3,500万円と考えて買うのです。
 それが、そもそもの勘違いなのです。

 3,500万円の価格構成を考えてみましょう。（金額は仮定です）
 販売経費・利益：500万円、土地：300万円、建築費：2,700万円
 建築費の内訳は、住戸の内装費：1,000万円、共用部分：1,700万円
 （共用部分とは、建物基礎、柱、壁、屋根、敷地、外構、設備等）

 つまり、購入する部屋は1,000万円（30％足らず）そこそこです。
 土地と共用部分に2,000万円（60％）のお金を払っているのです。

 マンションの資産価値は、共用部分の管理状況で判断されます。
 この共用部分の管理は、管理組合が主体で、組合員が行うのです。
 3,500万円というと、一生に一度の買い物ではないでしょうか。
 マンションの管理に“無関心”ということは、支払った金額の多くを
 放棄しているようなものです。

 また、マンションの共有者としての義務を果さず“無責任”というよりほかありません。

 管理組合の活動に参加しましょう。
 役員の当番が回ってきたら、快く引き受けましょう。
 数年に１度、月１回２時間の理事会に参加するだけです。仕事が忙しい等は、言い訳になりません。
 理事会参加を通じて、マンションの方々と親交を深めることができ、より充実したマンション生活が実現します。

無関心”な区分所有者に苦言！と厳しい判決！

無関心”な区分所有者に苦言！と厳しい判決！

自主管理の管理組合（４０戸）で役員の成り手がいない。総会に出席する者がわずか。
このような状況で、約10年間、同じ者がしかたなく、理事長、副理事長、会計理事を務めてきたそうです。

会計理事は、印鑑、預金通帳を保管しており、数年にわたり、管理組合の金銭を着服。
預金残高証明書を偽造してごまかしてきたがついに明るみに。
横領罪で３年服役したが返済能力がない為、管理組合は、当時の理事長や監事に4,500万円の損害賠償を提訴。判決は、450万円を支払え！でした。

「理事長は、通帳をチェックすれば簡単に分かったはず。賠償責任はある。しかし、区分所有者の無関心が、このよう事件の最大の要因と認められる。」裁判所は、損害の９０％を区分所有者の責任と指摘しました。

役員の成り手がいない！ 総会の出席が低迷！ 他人まかせ！

 

 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」第４条で、
①管理組合に、適正な管理を行う努力義務。
②区分所有者に、管理組合の一員としての役割を果たす義務。

 を課しています。
 無関心では済まされません。“無責任”と言うべきです。

マンション管理士の独り言～「会計帳簿」や「組合員名簿」の閲覧請求について

マンション組合員が管理組合に疑いをもって「会計帳簿」や「組合員名簿」の閲覧請求をしてきました。さてどのように対処しますか。

 ＜マンション標準管理規約＞
 （帳票類の作成、保管）
 第64条
理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

 ＜東京地裁判決（平成21年3月23日）の概要＞
 税理士である組合員Ａが、上記の管理規約を根拠に「会計帳簿」「組合員名簿」等相当量の閲覧と謄写を求めてきたが、管理組合に拒否されたために提訴。

 裁判所は、Aの請求を一部認めました。

その内容は、組合員名簿について、住所、電話番号を含む閲覧を認めるかを、本人個別に同意を取り、同意する組合員については、名簿を閲覧させなければならない。としましたが、会計帳簿の全般的閲覧は認めませんでした。

 閲覧請求の当否を判断する基準について、裁判所は、以下のように説明しています。
 1.
管理規約は、管理組合に監事を置くこととし、組合の財産状況等の全般的調査の権限と義務とを監事の役割としており、組合員一般に会計帳簿等に関する全般的調査、監査権限を認める趣旨の規定はない。
 2.
各組合員には、監事になり代わって調査、監査する包括的監査請求権はなく、相応の具体的理由がある場合は、その関連性のある書類に限定した範囲において閲覧を求めることができる。

 ＜マンション管理士の独り言＞ 監事の会計監査は信頼できるのか。
 総会で選任され、組合員の信託を受けた監事さんの責任は重いものがありますね。
 しかし会計監査については専門家でもなく、管理会社からの説明を受けて監査終了とする管理組合が普通ではないでしょうか。
 それが問題だ！・・・と主張するのなら、公認会計士や税理士等の専門家に「第三者監査」を依頼するしかありません。

管理組合の活動は、「ウエルカム」と「性善説」を基本とするコミュニティの形成で成り立っています。これに反旗を掲げ、重箱の隅をつつく組合員がときどき居ます。

 人間国宝の、故「柳家小さん」師匠（あの、まん丸こ～い顔の五代目）の話です。
 ～ わたしゃ重箱の隅をつつくのがいやでねえ！ だから、好物の「うな重」は「丼」に入れてもらいます。これで万事、ま～るくおさまりますねえ ～

大阪ガスコミュニティライフ業務停止４５日（その２）

集改センターの枝副代表から「大阪ガスコミュニティライフ業務停止４５日」（その２）として 記事の案内がありましたので、ご報告します。

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 大阪ガスコミュニティライフ業務停止４５日（その２）

 前回の報道に続き、大阪ガスコミュニティライフ不祥事について
 マンション管理新聞
 （2015年４月２５日・５月５日合併、第971号）
 をご紹介します。

 管理会社は、マンションの管理事務所で通帳を保管、管理員が通帳を取り扱っていたことから、不祥事が発生しています。

 最近では、管理会社は、
 ・マンション管理事務所での現金出納は行わない。
 ・通帳は管理会社（本社・支店等）で保管する。
 ・通帳はフロント等の担当者には取扱わせない。
 ・出金（支払い）は本社・支店の会計担当が行う。
 ・通帳は管理職が管理し、出金のつど確認する。
 などの対策を講じております。

 大阪ガスCLは、現場任せのひどい管理体制から、このような不祥事となったものです。

 さて、管理会社の横領事件では、管理会社が弁償しており、管理組合の被害は収まっています。
 一方、管理組合の役員が横領した事件では被害を受けた金銭は戻ってきません。

 マンション管理適正化法では、管理組合の銀行印を管理会社が保管することを厳しく 禁じておりますが、管理組合の保管体制は大丈夫でしょうか。
 通帳は管理会社に預けたているので、印鑑だけで預金の払い戻しを受けることはできません。
 しかし、通帳は紛失を理由に再発行できます。
 これを利用して、理事長の横領事件も発生しております。

NPO集改センターでは、管理組合役員の印鑑保管や出金手続きをルール化した細則の制定をお勧めしております。

大阪ガスコミュニティライフ、４月２９日から４５日間の業務停止処分

集改センターの枝副代表から下記のニュースの案内がありました。


 大阪ガスコミュニティライフ、４月２９日から４５日間の業務停止処分

 昨年９０日の業務停止に続き、今回の処分。
 業務停止期間中も不祥事が続いていた。

 管理会社への業務停止処分とは、新規の契約行為ができないだけで、管理中の業務は継続できるものです。
 契約中の管理組合に迷惑をかけない配慮と思われるがこれでは行政処分が有効に機能するのでしょうか。

 もっと言えば、昨年の９０日業務停止に続いての、今回の不祥事がなぜ４５日なのでしょうか。

 大阪ガスコミュニティライフは、大阪市住宅供給公社が設立した管理会社「大阪サービス」やユニチカの管理会社を買収して管理戸数を増やしてきた会社です。大きくすることに精力を注いできたが、内部の管理体制がおろそかになっているのではないでしょうか。

 

４月１４日産経新聞報道
 http://www.sankei.com/west/news/150414/wst1504140080-n1.html

 国土交通省の処分
 http://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/sangyo/mgp/150414_ogc.html