集改センターの第１４７回 スキルアップセミナー報告

集改センターの第１４７回 スキルアップセミナー報告

 開催日：２０１７年（平成２９年）４月５日（水）
 テーマ：

１．管理組合理事の責任及び管理会社の責任を法的に検証する
２．管理組合理事の利益相反行為とは
 講 師：九鬼 正光（本会・正会員/弁護士）

 ＜セミナー概要＞
 ≪テーマ１≫
 ■自主管理から管理会社への委託の流れ
 区分所有法には「管理会社」という言葉は出てきません。このことは区分所有建物とは区分所有者が集まって管理するもの（
 自主管理）、と考えられていることを現しています。管理者とか管理組合といった、区分所有者が管理するための機関、
 組織については定められています。区分所有建物（マンション）は当初は小規模なものでしたが、昭和40年代後半から50年代にけて、
 マンションの規模が大きくなるにつれ、自主管理は難しくなり管理会社に委託する管理組合が増えてきました。
 

■管理会社への委託内容の理解
 マンション管理のどの部分を委託するのか、契約の内容はどのようなものとするのか、が管理会社と管理組合の間で締結する管理業務委託契約書において
 決まってきます。昨今、管理会社に任せきりという管理組合が多くなっていると感じられます。一例をあげると、滞納者の問題があります。
 ほとんどの管理委託契約においては、滞納者へは6か月間督促するが、それ以後は管理組合で対応すること、となっています。
 管理組合の責任において法的措置等の回収に向けた行動をとる必要があるのです。委託契約内容をよくチェックして下さい。

 ■管理組合理事の責任
 管理組合役員と管理組合の関係は、基本的には委任関係にあり、委任関係は原則、無償となっています。管理組合の横領事件について、理事長と監事に責任がある、
 という判決が東京地裁で出されています。理事長などの役員に就任すると、「権限がある」という意識を持たれる方が多くおられるようですが、同時に、「
 責任も生じるのだ」ということ、「善管注意義務がある」ということのほうこそ、強く意識することが重要だと考えます。

 ≪テーマ２≫
 ■管理規約の利益相反規定について
 昨年の標準管理規約の改正で、「利益相反取引の防止」規定が新設されています。主には外部の専門家の役員就任が可能とされたことで、
 定められたものと思われます。株式会社に適用されている法律をそのまま持ってきたような規定で、37条の２第2号は間接取引について書かれていますが、
 どういったことが想定されるのか、疑問符が残る内容となっています。

 ～ 次回開催予告 ～
 ■第14８回スキルアップセミナー 201７年５月１０日（水）午後3時から
 テーマ：大規模修繕工事で行うべき工事とその必要性
 講 師：田中 隆宏（本会・正会員・設計管理事業部/1級建築施工管理技士）
 10～15年毎に行われるマンションの大規模修繕工事。どのような工事が行われているのか、
 ◎またどのような工事が必要なのか？専門家の話を聞いてみませんか。

第１４６回 スキルアップセミナー報告

集改センターの第１４６回 スキルアップセミナーの報告をします。

開催日：２０１７年（平成２９年）３月１日（水）
テーマ：大規模修繕工事を知る＆考える
講 師：松山 功（NPO集改センター 代表理事）

◎大規模修繕工事は管理組合が実行するビッグイベントです。その一大行事を私たちはどれくらい知っているのでしょう。修繕＆改修工事の目的とは何か。今一度考えてみましょう。

＜セミナー概要＞
■大規模修繕工事はどんな工事
マンションで言う大規模修繕工事は建築基準法でいうところの「建築工事」には該当しません。確認申請を必要としない、外壁を新しく塗り直したり、屋上の既存防水をやり直す、といった工事になります。

■大規模修繕工事に携わる人
大規模修繕工事の「劣化調査・設計・業者選定（補助）・工事監理」は、誰にでも行うことができる業務であり、別に建築士でなくてはならないということはありません。ただし、現場代理人には１級or２級建築施工管理技士の有資格者が求められます。

■大規模修繕工事の流れとコンサルタントの選考
通常、管理組合における大規模修繕工事の流れとしては、専門委員会の設置 → コンサルタントの選定 → 建物劣化調査 → 修繕・改修設計 → 業者の選定→ 工事（監理）→ 長期修繕計画の見直し、といったものになると思われます。この中で最も重要な部分はコンサルタントの選定だと思います。
その参加資格の選定はしっかりしているのか。恣意的な部分はないか。管理組合の能力が問われるところです。資本金の大小、１級建築士の人数といったもので評価していませんか。コンサルタントはマンションの規模や工事金額によって柔軟に評価し、選考方法およびその結果について公表されることをお勧めします。

■最後に
最初にも述べましたが、管理組合にとって大規模修繕工事は多額の費用を使うビッグプロジェクトです。コンサルタント、工事会社、管理組合（区分所有者）は一つのチームなのだとの考えに立って、３者が互いに協力していくことで、仕上がりの良い改修工事という成果が生まれるということを、忘れないでください。

～次回開催予告～
■第14７回スキルアップセミナー 201７年４月５日（水）午後3時から
テーマ：１．「管理組合理事の責任、管理会社の責任を法的に検証する」
２．管理組合理事と管理会社の利益相反について
講 師：九鬼 正光（本会・正会員/弁護士）
◎ 管理会社と管理組合の争いは絶えないようです。一方、管理会社への依存度は大きくなっています。管理会社と管理組合の境界はどこまでか。
大規模修繕でうわさが絶えない、理事の利益相反行為とは。

第１４４回 スキルアップセミナー報告国交省の新標準管理規約と他団体作成「モデル規約」との比較検証

集改センター恒例の第１４４回 スキルアップセミナー報告をいたします。

開催日：２０１６年（平成２８年）１２月７日（水）
テーマ：国交省の新標準管理規約と他団体作成「モデル規約」との比較検証
講 師：マンション管理士・木村長敏（NPO集改センター正会員）

◎今年、3月に発表された新標準管理規約は、コミュニティ条項の削除等の改正内容に疑問の声が寄せられています。マンション問題を考える各種団体が「モデル規約」
を発表していますが、今回はマンション学会が発表した改良版標準管理規約との比較検討をしてみます。

＜セミナー概要＞
■コミュニティ条項の再整理
標準管理規約は第27条（管理費）及び第３２条（管理組合）に記載のあった「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」という項目を削除しました。前提には、管理組合は建物の維持・管理を行う団体で、コミュニティ形成のために支出することは適切ではない、といった考えがあるように思われます。マンション学会版では、コミュニティ条項を復活させ、コミュニティ形成も管理組合の重要な行為であると考えています。

■暴力団等の排除規定
暴力団等の排除条項が、所有者が貸与する場合のみの禁止規定になっており、売却についての規定がないことは、誤ったメッセージを発信したと言えないこともなく、
むしろ暴力団等への排除について後退したと捉えられる恐れがある。マンション学会の改良版にも売却禁止という表現はされていないが、もう少し議論を深めなければならないと思われます。

■監事の権限強化
今回の改正で大きく変わった部分の一つ。23年版標準管理規約では、「監事は、理事会に出席して意見を述べることができる」という記載であったものが、「監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない」とした。また、理事会の招集を理事長に求めることができ、また理事に、管理組合に著しい損害を及ぼすおそれのある事実があることを発見したときは、監事への報告を義務付けるなど、監事の権限強化を打ち出している。管理組合の中における監事への現状認識がなされておらず、机上の空論と言うしかない。マンション学会版は理事会への出席の義務付けや、理事の監事への報告の義務付けを外した対案となっており、まだ実態を考慮した規約になっていると考えられる。

■最後に
災害等の緊急時の管理組合の意思決定や借入れ等について規定されたことは、今回の改正の中では有用であると評価できますが、外部の専門家の活用については、まだ少し異論が残る内容だと思います。今後、管理規約の改正を考えときは、今回の改正において取り上げられなかった民泊に関する条項や理事会の代理出席への対応、
個人情報保護法の対象拡大に対する管理組合の対処法なども考慮していかなければなりません。標準管理規約は絶対ではないとの認識を持って、それぞれの管理組合に適した規約を作りましょう。

～次回開催予告～
■第14５回スキルアップセミナー 201７年２月１日（水）午後3時から
テーマ：「マンションの漏水事故を検証する。」
講 師：枝 俊男（本会・副代表理事/マンション管理士）
概 要：マンションの漏水事故は厄介な問題です。漏水調査・賠償問題、管理組合・居住者が掛ける漏水の保険を検証し漏水事故への備え、対策について考えます。

 

集改センターの12月のスキルアップセミナー国交省の「標準管理規約」や各種団体の「モデル規約」について

集改センターより、12月の「スキルアップセミナー」開催のご案内です。
下記のとおり開催いたしますので、奮ってご参加ください。


 1.国交省「標準管理規約」H28年版とH22年検討案の比較及び問題点

 2.各種マンション関連団体が作成した「モデル規約」を比較検証する。

 ～国交省「標準管理規約」や各種団体の「モデル規約」について
 比較検討し、議論したいと思います。～

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 開催日時：12月7日（水）午後３時～５時
 講　　師：木村 長敏 氏（本会・正会員/マンション管理士）


 参 加 費：会員１０００円/非会員２０００円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
 開催場所： 大阪建築会館（会議室）
 申 込 み　：12月6日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

 ＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
 申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
 必ず事務局まで電話で連絡願います。
 事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。

集改センターの第１４３回スキルアップセミナー

集改センターの第１４３回スキルアップセミナーの報告です。

 開催日：２０１６年（平成２８年）１１月２日（水）
 テーマ：「大規模修繕工事の失敗は成功への道しるべ」
 講 師：上村允郎（NPO集改センター設計監理事業部長）

◎大規模修繕工事の必要性、工事内容、進め方について大まかに理解されていると思いますが、実際にやってみるとアレッ！と思うことが出てくるものです。多くの原因はトラブルに起因しています。経験豊富な講師の事例から管理組合・管理会社・施工会社それぞれの問題点とその解決・対処方法を学んでいきます。

 ＜セミナー概要＞
 ■大規模修繕委員会と理事会

大規模修繕工事を行う際は、修繕委員会を立ち上げた方が良いと考えますが、理事会との信頼関係が大事になってきます。修繕委員会は諮問機関であるということを忘れず。

一方理事会は提出された報告を尊重し判断を下すということが重要です。任期１年の理事会が多いと思われますので、新理事会への引継ぎ時にギクシャクすることがないよう、修繕委員会の会議には理事長の他できれば３役が出席し、議論の内容を把握し、確実に申し送りすることが大切となります。
 ■業者の選定

修繕委員会が立ち上がると次はどう進めていくのかという問題になります。調査・設計・監理の全てを管理会社に丸投げされる組合もありますが、基本的には設計事務所等のコンサルタントを導入された方が良いと思えます。中にはコンサルを依頼したにも関わらず、予算を教えないという組合もありましたが、それでは信頼関係を醸成することが難しくなります。予算によってはコンサルが考えている設計ではできないことがあり、代替案を考えないといけない場合もでてきます。また、施工会社を公募し見積書の提出を求める場合もあると思いますが、入札書類は密封し、管理会社宛ではなく必ず理事会若しくは修繕委員会宛に提出させて下さい。応募書類を同時に開封することも、透明性を確保するための必須条件です。
 ■施工会社と現場代理人

工事説明会が終り、仮設工事、足場組立などの工事が始まると、様々なトラブルが発生してきます。施工会社は進行状況等を知らせる工事ニュース等の掲示や個別配布により、区分所有者とのコミュニケーションに努めることが工事をスムーズに進める上で大事になってきます。現場代理人は居住者との事故・トラブルについては、隠さず会社に報告することが重要になってきます。現場の対応によって会社の評価が上下するのだと認識することが現場管理人には求められています。
 ■最後に

大規模修繕工事にはトラブル・事故はつきものです。管理組合・コンサル・施工会社それぞれが過去に経験した失敗を忘れず、それを糧にしていくことで大規模修繕工事においてウィンウィンの関係を築いていけるのだと思います。

 ～次回開催予告～
 ■第14４回スキルアップセミナー 2016年１２月７日（水）午後3時から
 テーマ：「① 国交省「標準管理規約」H28年版とH22年検討案の比較及び問題点
 ② 各種マンション関連団体が作成した「モデル規約」を比較検証する」
 講 師：木村長敏（本会正会員・マンション管理士）
 概 要：国交省「標準管理規約」や各種団体の「モデル規約」について、比較検討し、
 議論したいと思います。

スキルアップセミナー「平成28年3月1４日国交省発表の標準管理規約をみてみましょう」

集改センターの第１４１回　スキルアップセミナーの報告をいたします。

開催日：２０１６年（平成２８年）８月３日（水）

テーマ：平成28年3月1４日国交省発表の標準管理規約をみてみましょう

講　師：マンション管理士　木村長敏（NPO集改センター正会員）

 

　◎平成2３年度に改正された標準管理規約は、改正案の検討段階で発生した東北大震災の影響により、多くが積み残しとなったままで発表された。直後に検討委員会として「あり方委員会」が立ち上げられ、標準管理規約の改正作業を行うこととなった。本年３月１４日に発表された「標準管理規約」と「マンションの管理の適正化に関する指針」の改正結果の内容を検討することにより、管理組合が適正なマンション管理を行ううえでの、今改正による有益な部分とともに、議論を呼んでいる問題点について少し批判的に考えてみます。

＜セミナー概要＞

■改正事項の主な内容

今改正においては、「コミュニティ条項」の再整理（削除）と「外部専門家の活用」の部分が注目される。「コミュニティ条項」の削除については、良好な居住者間の関係を形成するという管理組合の実態を無視した改正という批判的な意見が多くだされている。「外部専門家の活用」は、居住者の高齢化などにより管理組合の運営に支障が生じているケースもあり、検討するべき項目ではあるが、管理組合内のチェック体制の構築面など課題が多く、拙速に取り入れることは大いに疑問がある。その他では、暴力団等の反社会的勢力の排除規定において、賃貸に限定し、譲渡について規定していないのはどうしてか。また議決権割合に住戸の価値割合を連動させる、とのコメントや理事会への代理出席等のコメントの追加も再考が必要と思われる。災害時における管理組合の意思決定や緊急時の理事等の立入り、については一定の評価ができる。

■今後に向けての課題

　管理組合にとって、対応や取組みが問題になりそうなのは以下の３点が考えられる。

１．民泊、脱法シェアハウス、寄宿舎問題

現在国は特区を進め、民泊を推進しようとしている。６月２０日に、「民泊サービス」のあり方検討会の最終報告書が発表されたが、今後の法整備の進行状況や各自治体の動きを注視するとともに、管理組合それぞれで民泊、シェアハウス等への対応を考えておく必要がある。

２．町内会・自治会と管理組合理事会との連携　

コミュニティ条項等の再整理、という表現で国交省も防災・防犯・美化・清掃等のコミュニティ活動は可能としており、今後、管理組合と自治会等との協力関係が重要となる。

３．管理組合の新たな問題

民泊などとも関連するが、空き室対策や滞納処理、また現在は大阪府だけだが管理組合法人への法人住民税の課税、といったものがある。

～次回開催予告～

■第14２回スキルアップセミナー　2016年９月７日（水）午後3時から

　　テーマ：「施工ミスと施工偽装に学べる構造問題」

　　講　師：新保勝浩（１級構造建築士）

◎   建築構造の専門家による、建設現場の施工ミスとその報道を検証します。

第１３９回 スキルアップセミナー 報 告

 集改センターの第１３９回 スキルアップセミナー 報 告です。

 開催日：2016年（平成28年）6月1日（水）
 テーマ：「進化した業務パッケージソフトのご紹介」
 講 師：㈱ 内田洋行ITソリューションズ（集改センター賛助会員）

 ◎マンション管理会社が使う管理ソフトは、組合会計業務からフロント業務へと、管理組合の様々な情報を一元管理できるうに進化しています。

 また、建設業における管理ソフトは、早期の個別工事原価の把握や、事務の正確性・効率性の実現に向け、こちらも大きく進化しております。業界トップシェアを誇る内田洋行ITSのソフト内容を理解し、今後期待される管理ソフトを議論する。

 ＜セミナー概要＞
 ■マンション管理会社向け「Usolia マンション21組合会計、フロントシステム」とは。
 稼働中ユーザー170社を超え、全国トップシェアを誇る「マンション管理業向けシステム」。
 マンション管理組合の業務では、

 「管理組合の会計」では管理費等の収納、支払い、月次報告、未収（滞納）管理、決算書作成等。「フロント業務」では年間業務のスケジュール管理、実施報告、修繕の企画・調整、入退去、理事会・総会の運営、修繕履歴の管理等が思い浮かぶことでしょう。

 会計業務は、本部の事務社員が専門に行っているが、多数のマンションを担当しているフロント社員は、並行する仕事に優先順位を付け処理しているのではないか。急ぎでない仕事がいつまでも放置され、挙句の果てには、仕事を失念してしまうことがあります。
 フロントの「対応が遅い」とか「してくれない」等、理事長の声を聞きます。

 管理会社は「フロントまかせ」になっていないか、管理職は各マンション管理業務の「スケジュールとその進捗管理」ができているか、現場の「指導・フォロー」ができているか。これに応えてくれるのが「マンション管理業向けシステム」ということが分かりました。

 ■建設業向けシステム「Usolia 建設業 ERPシステム（PROCES.S）」とは。

 大規模修繕の工事会社の原価管理はどうしているのでしょうか。業務完了後に「儲かった」「足が出た」など、この様なお粗末なことは無いとは思いますが、原価管理はどれだけリアルタイムに管理できているかが企業の収益向上につながります。

 マンションの診断・調査に出向いた場合、写真とメモを持って帰り、事務所で報告書の作成が行われているのがA社。現場調査をその場でデータ入力し、クラウドサービスを使ってアップロード。報告書が現場で作れてしまうB社は、会社での事務仕事が大幅に削減し、現場をフォローする事務社員も削減できている。両者の利益率の差がつくのは明白です。

 ～ 次 回 開 催予 告 ～

 ■第140回スキルアップセミナー 2016年7月６日（水）午後３時から
 テーマ：「タイル張り外壁における施工技術＆施工不良」
 ～劣化診断と補修工事の選定～
 講 師：コニシ株式会社（NPO集改センタ一賛助会員）
 近年、タイル張り外壁での不具合（タイル落下、浮き、膨れ等）が多いようです。タイル張りの施工・補修方法を学び、タイル外壁の長所・短所を知る。

集改センターのスキルアップセミナー「マンション管理ソフトの進化」

集改センターの6月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので奮ってご参加ください。

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「マンション管理ソフトの進化」

マンション管理会社が使う「管理ソフト」とは。
会計業務から始まった管理ソフトは、フロント業務から契約管理、
長期修繕計画作成へと進化。業界トップシェアを誇る、内田洋行ITSの
内容を理解し、今後期待される管理ソフトを議論する。

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開催日時：6月1日（水）午後３時～５時　
講　　師：(株)内田洋行ＩＴソリューションズ（本会・賛助会員）
　　　　　

参 加 費：会員１０００円/非会員２０００円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み　：5月31日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。　　

第138回 スキルアップセミナー 報 告

集改センターの第１３８回のスキルアップセミナーの報告をいたします。 

開催日：2016年（平成28年）５月11日（水）

テーマ：「アルミサッシ改修工事＆補助金制度の最新情報」

講　師：㈱ LIXILリニューアル（集改センター賛助会員）

＜セミナー概要＞

■リニューアルの必要性

アルミサッシ窓の寿命は約２５年～４０年が目安です。

老朽化により、開け閉め時の音、結露、カビ発生、雨の侵入、建てつけ不良、開閉不良等、様々な不具合が発生する。

一方、「サッシ」や「ガラス」はマンションの完成当時より、各段の進化が見られ、遮音性能、断熱性能、防犯性能、結露防止等が著しく向上している。

マンション居住の高齢者にも快適な住環境が期待できる。

■補助金の概要

アルミサッシ窓の改修に関する「補助金制度」では、経済産業省の「住宅省エネリノベーション促進事業費補助金」が最も有利で、平成２７年度補正予算で約６０億円が設定されている。

第一次公募は、平成２８年３月３１日から4月末迄。第二次公募は6月に予定されている。

補助対象となる工事費の約３分の１が補助される。

マンションでは、全窓の改修が条件、ガラスは複層ガラス（ペアガラス）が必須。

経済産業省以外の補助制度では、京都市や国土交通省のリフォーム推進に関するものがある。

その他、市町村によっては、省エネ改修を行った場合の、固定資産税や所得税の減額制度がある。

■アルミサッシ工事の「リース契約」と「支払い委託契約」

資金不足のマンションには、リース契約では、アルミサッシの所有権は、リース期間中はリース会社のものでリース満了時に管理組合に譲渡される。リース期間は最長１０年。

支払い委託契約では、金融機関が支払を代行し、管理組合は分割支払いする。いわゆる融資（借金）型で、アルミサッシの所有権は最初から管理組合にある。

■玄関ドアのリニューアル

玄関ドアも遮音、断熱、防犯性能が格段に進化している。開閉操作も大変楽になっている（プッシュ・プル操作）。また、地震に備えての「対震ドア」が製品化されている。注意したいのは「耐震」ではなく「対震」とメーカーは表示しており、地震に耐えるのではなく、地震に対応するドアということで、地震時にドア枠の変形等で開かなくなるのが軽減される機能となっている。

～ 次 回 開 催予 告 ～

■第139回スキルアップセミナー　2016年６月1日（水）午後３時から

テーマ：「マンション管理ソフトの進化」

講　師：㈱ 内田洋行ＩＴソリューションズ（NPO集改センタ一賛助会員）

多くのマンション管理会社が使う「管理ソフト」とは。管理組合会計のコンピューター化から始まったPCソフトは、進化を続けています。長期修繕計画、修繕履歴、建物・設備の点検、保管書類の閲覧、現地派遣社員の労務管理等を理解し、今後期待される管理ソフトとは。

 

 

スキルアップセミナー「アルミサッシ改修工事＆補助金制度の最新情報」

ＮＰＯ集改センター恒例の5月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので
奮ってご参加ください。

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「アルミサッシ改修工事＆補助金制度の最新情報」

標準管理規約では、アルミサッシの改良工事は計画修繕のひとつとしています。
そこで、この工事に関する工法と工事費及び国の施策である補助金制度について
知識を深めたいと思います。

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開催日時：5月11日（水）午後３時～５時　
講　　師：(株)LIXILリニューアル（本会・賛助会員）
　　　　　

参 加 費：会員１０００円/非会員２０００円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み　：5月10日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。