中古分譲マンション３室購入：平成28年も返済の年として

平成24年3月(４階)、平成25年4月（５階）、平成26年10月（５階）
と１室づつ購入してきましたが、今年は購入せずに返済の年に充て
ました。

入退去もありましたが、６月以降３室共入居して頂いており、
まずは一安心というところです。

平成28年、そして平成29年の２年間は、借入金返済の年にします。

手許現金３０万円から始めた不動産投資ですが、借入金も４００万円
を切るところまで来ました。

「新車１台分」

「車の買い替えは我慢、我慢」

と思い、計画では２年間で残債を返済していきますね。

４室目は「自分でも住みたい！」と思うマンションを選んで安く購入
したいと考えています。

返済中に「これは買いだっ！」という物件が見つかれば購入する
かも知れませんが、２年間の間に、人気の小学校区、買い物に便利、
建物も築浅、間取りも人気のタイプという物件を探し出したいと思い
ます。

そして、賃貸して私の不動産投資はお終いにします。

そのためには、
・家賃収入は全額返済に充てる
・給与の一部も返済に充てる
・賞与は全額返済に充てる　　　　　ですね。


以前にも記事に書きましたが、

＜表面利回り＞
Ｈ24年購入：１７．８％
Ｈ25年購入：２２．２％
Ｈ26年購入：１９．０％

＜投資利回り＞
家賃収入－（修繕積立金＋管理費＋固定資産税関係等）
Ｈ24年購入：１１．４％
Ｈ25年購入：１４．５％
Ｈ26年購入：１２．６％

この利回り、投資利回りで「１０％」以上を出すためには、やはり
激安物件、こんな物件は要らない、という売主から買うほか出せない
利回りかと思います。

「他人だから、タダでは譲れないけど、もうこの物件はホント
要らない」という中古分譲マンションを見つけることが大事です。


一番最初に買った物件の所有者は、「１度も物件を見たことが無い」
という方でした。亡くなった旦那さんが所有していて相続されて
売却されました。所有していた旦那さんも仕事上のお付き合いで
購入しただけで、旦那さん自身も見たことが無いということでした。

２室目は、不動産会社の社長が個人所有していて、売買の際に
４階を購入した金額を話して、その金額で５階を売ってほしいと
お願いしました。
仲介手数料も無しでの購入でした。

３室目は、女性の方が自分で住んでいたのですが、実家に帰った
ようで、クロスの張り替え等を済ませていて、とても綺麗な状態
でしたが、１室目、２室目よりも安く売ってもらいました。
不動産会社は、賃貸しを薦めたそうですが、そういうのは面倒な
のでしない、売却するということで売りに出たようです。

・激安物件を探して手に入れる
・投資資金を集める（金融機関との折衝）

これが、不動産投資の大きなポイントですね。